Svetainės paieška
Daugiabučio pirmame aukšte negyvenamosios patalpos dažniausiai perkamos arba iš gyvenamosios perkeliamos į parduotuves, vaistines, dirbtuves, kavines, sandėlius, biurus ir daug daugiau. Jei savininkas nori organizuoti parduotuvę ar grožio saloną antrame aukšte, niekas neturėtų gyventi pirmame aukšte, tiesiai po būsimu objektu. Tai yra, gali būti, pavyzdžiui, biuras. Proyecto Prieš įgyvendindami organización comercial nombre de gyvenamajame, gyvenamosios patalpos turi būti pertvarkytos į negyvenamąsias . Tai gana ilga, sudėtinga ir savininkui daug energijos reikalaujanti procedūra, kuriai reikia surinkti krūvas dokumentų ir lakstyti į įvairias organizacijas (FMS, Būsto biuras, PTI) bei gyventojų sutikimą. daugiabutis namas ir kiti, kiti dalykai. Tačiau, be to, negyvenamųjų patalpų priežiūra skiriasi nuo mokėjimų už Komunalinės paslaugos
papastame bute.
Busto ir komunalinių paslaugų tarifai MKD
- Negyvenamųjų patalpų komunalinių paslaugų tarifus nustato šie įstatymai:
Rusijos Federacijos gyvenamųjų namų kompleksas; Mokant už elektrą, vandenį ir kitus būtinus patogumus sunkumų neturėtų kilti. Svarbiausia, kad mokėjimai būtų atlikti laiku
. Apmokėjimu turi pasirūpinti savininkas (-ai), prieš tai sudaręs sutartį su už namą atsakinga valdymo įmone.
- Savininkas individualiai moka už šias paslaugas:
- Electra.
- Šaltas ir karštas vanduo.
- Drenažas.
Šiluma (šildymas).¡Svarbu!
Daugiabučio namo negyvenamųjų patalpų savininkas moka tik už tuos išteklius, kuriuos sunaudojo, jeigu patalpose yra įrengti apskaitos prietaisai. Grubiai tariant, mokame tai, ką rodo skaitikliai. Vienintelė problema, kuri gali kilti, yra šildymas.
. Kartais šilumai tiekti įrengiamas bendras namo skaitiklis, o tada pasunkėja rodmenų perdavimo ir atsiskaitymo tvarka. Ypatingo dėmesio nusipelno ir mokėjimas už bendruosius namo poreikius, ypač už šiukšlių išvežimą ir Buitinės atliekos
. Už šią paslaugą negyvenamųjų patalpų savininkas moka vienodai su visais pastato gyventojais. Nesvarbu, kuriame pastato aukšte yra organizacija (ir dažniausiai - pirmame), jos aukšte(t.y. kaip paprasto buto savininkas). Negyvenamosios patalpos savininkas privalo mokėti už laiptinės, namo techninių ir pagalbinių patalpų, negyvenamųjų bendrojo naudojimo patalpų priežiūrą, žemės sklypas po namu ir aplink jį.
Arte. Rusijos Federacijos būsto kodekso 39, , 158 straipsniuose nurodyta, kad savininkas privalo mokėti už negyvenamųjų patalpų priežiūrą ir remontą įprasta tvarka ir tokia pačia suma, kaip ir buto gyventojai. Jei už negyvenamoms patalpoms
Nuomininkas yra atsakingas, jis perduoda duomenis apie mokesčius už išteklių naudojimą savininkui, o jis savo ruožtu moka pagal kvitus. Kitas variantes – sąskaitas apmokėti nuomininkas iš savo sąskaitos. Savininkas turi teisę kontroliuoti lėšų srautą, kad nebūtų vėluojama. Tarifai (įskaitant esančius gyvenamuosiuose daugiabučiai namai ) nustato valdžios instituciones Vietinė valdžia . Kuriame kartą per metus (vasarą) tarifai didėja
. Pavyzdžiui, 2017 metais nuo liepos 1 dienos mokėjimų kaina padidėjo 7 proc. Taip yra dėl infliacijos, dėl kurios kyla dujų, elektros, vandens, šilumos kainos.
Kokios formulės naudojamos apskaičiuojant mokėjimų sumą?
Dujų, šalto ir karšto vandens tiekimui, kanalizacijai ir elektrai formulė labai paprasta: C=T*Yo
- ,kur:
- S.U. t
- – tarifas nustatytas; IR
– sunaudotų išteklių kiekis.
Galite sužinoti daugiau apie tarifus, kuriais negyvenamųjų patalpų savininkas turi mokėti už elektrą.
Šildymo mokestis apskaičiuojamas kiek kitaip: C=T*Yo
- ,kur: S=P*T*N
- S.U. t
- – grąžintina suma;
- PAG norte
– vartojimo standartas.
Priklausomai nuo to, kaip apmokama už šildymą – ištisus metus arba tik šildymo sezono metu – naudojamas koeficientas iki vartojimo normos (K). Jis apskaičiuojamas šildymo laikotarpio trukmę (mėnesiais) padalijus iš mėnesių skaičiaus per metus, t.y., 12.
Jei name įrengtas skaitiklis, skaičiuojant naudojami jo duomenys (C1), negyvenamosios paskirties objekto ploto ir bendro namo ploto santykis (Pl n/zh.:Pl iš viso) ir nustatytas tarifas (T):
C=C1*(Pl n/f.:Pl iš viso)*T
Jei negyvenamoji patalpa turi savo skaitiklį, savininkas (nuomotojas) gali naudoti formulę: C=T*Yo
- ,kur: S=P*I*T
- – grąžintina suma;– kompensacijos dydis;
- – tarifas nustatytas;– negyvenamųjų patalpų plotas;
- S.U.– sunaudotas tūris;
– tarifas nustatytas.
Galite susipažinti su negyvenamųjų patalpų šildymo organizavimo taisyklėmis ir jų tarifų apskaičiavimo šildymo sezono metu niuansais.
- Mokėjimas už bendruosius namų ūkio poreikius gali būti skaičiuojamas dviem būdais:
- Individualus rodiklis negyvenamoms patalpoms skaičiuojamas nuo bendro suvartojimo, likusi dalis dalijama iš butų skaičiaus (jei yra skaitiklis).
Oficiali sutartis su RSO
Mokėjimo už komunalines paslaugas paprastumui ir patogumui sudaroma sutartis. Tai patvirtina oficialų šalių (savininko ir RSO) sutikimą. Savininkas gali pats susikurti sutarties projektą, kuriame nustatomos kaupimo ir apmokėjimo už paslaugas sąlygos. Savo ruožtu organizacija turi visas teises redaguoti, atsisakyti ir siūlyti savo sąlygas. Tai ir yra pagrindinis susitarimo tikslas – užmegzti abipusį susitarimą.
Sutarti galite sudaryti:
- S.U. valdymo įmonė, kuri bendraus su išteklių tiekimo organizacija (RSO).
- Tiesiogiai su RSO, derinant projektą su valdymo įmone.
Nuoroda! Negyvenamose patalpose gali būti visam namui reikšmingų komunikacijų statinių. Savininkas turi susitarti su HOA dėl leidimo atlikti techninę priežiūrą savo teritorijoje.
Pagal šiuo metu galiojančius Vyriausybės nutarimo Nr.354 pakeitimus, negyvenamųjų patalpų savininkai privalo sudaryti tiesiogines sutartis su
specifinė išteklių tiekimo organizacija (RSO). Jei savininkas nepaiso sutarties rengimo, RSO sąskaitas paskirsto be susitarimo, o tada mokėjimai didėja. Susitarimo nebuvimas nereiškia įsipareigojimų nebuvimo.
Pirmas žingsnis – valdymo organizacija, teikianti informaciją apie negyvenamąsias patalpas Šiaurės Osetijos regione. Negyvenamųjų patalpų savininkas gaus pranešimą apie būtinybę sudaryti sutartį.
Norėdami sudaryti sutartį tiesiogiai su RSO, turite atsiųsti prašymą raštu. Jame turi būti nurodyta:
- savininko asmens duomenys (pagal pasą);
- daugiabučio namo adresas ir plotas;
- teikiamų komunalinių paslaugų sąrašas;
- duomenys apie apskaitos prietaisus;
- socialinės paramos priemonės atsiskaitant už paslaugas (pašalpos, nuolaidos);
- sutarties laikas.
Registracijos tvarka
Jei patalpų savininkas nori sudaryti sutartį tiesiogiai su RSO, jis negali imtis iniciatyvos. Norėdami tai padaryti, turite surinkti visus HOA ar būsto kooperatyvo narius, jei jų nėra, savininkai tiesiogiai susisiekia su valdymo įmone.
Papildoma atsakomybė tenka negyvenamųjų patalpų savininkui už specialios informacijos suteikimą rangovui, atstovaujamam valdymo įmonės, HOA, būsto kooperatyvo. Tačiau punkte tiesiogiai nenurodyta, kad negyvenamųjų patalpų savininkas turi prašyti sutikimo ar paklusti sprendimui. visuotinis susirinkimas.
Sutartyje nurodyti skolų pranešimo terminai, mokėjimo ir mokėjimų priėmimo sąlygos bei RSO ir valdymo įmonės sąveikos tvarka. Abi šalys sutartyje nurodytos kaip atlikėjos.
- RSO pateikiami dokumentai: nuosavybės teisės dokumentas, dokumentas, patvirtinantis organizacijos įgaliojimus teikti paslaugas.
- Valdymo įmonėms tokie dokumentai yra MKD posėdžio dėl valdymo įmonės parinkimo ir valdymo būdo pasirinkimo protokolas bei MKD valdymo sutartis.
Be išvardintų dokumentų, visi rangovai prie paraiškos (pasiūlymo) Prideda:
- dokumentai, patvirtinantys MKD prijungimo prie išteklių tiekimo tinklų faktą;
- bendro namo skaitiklio įrengimo ir paleidimo dokumentai;
- protokolas iš daugiabučių namų butų ir negyvenamųjų patalpų savininkų susirinkimo, kuriame buvo priimtas sprendimas apmokėti visas ar kai kurias RSO komunalines paslaugas;
- dokumentus, kuriuose yra informacija apie name esančių gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų plotus bei bendrą plotą.
Nustatomas konkretus sutarties pateikimo terminas – 7 darbo dienos. Sutarties sudarymo ir paslaugų teikimo kaina sprendžiama kolektyviai.
Techninės priežiūros sutartis
Pagal įstatymą, daugiabučio namo negyvenamųjų patalpų savininkas privalo prižiūrėti savo turtą, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita.
Arte.
Rusijos Federacijos civilinio kodekso 445 straipsnyje nustatyta, kad daugiabučio namo (gyvenamojo ar negyvenamojo) patalpų priežiūros sutartis yra privaloma. Norėdami tai padaryti, surengiamas susirinkimas, kuriame HOA pasirenka valdymo įmonę ir surašomas protokolas. Jame nurodyti visi šalių tarpusavio įsipareigojimų požymiai (atliekamų darbų rūšys, daugiabučio namo turto sąrašas ir kt.). Sutartis neturi galiojimo termino
, todėl jo „galiojimo datą“ nustato susirinkimas. Fuerza mayor atveju jis gali būti nutrauktas anksčiau HOA sprendimu arba teisme. Visų pirma, reikia priskirti iniciatyvinė grupė
ir surengti posėdį sutarties struktūrai aptarti. Jeigu už valdymo įmonę balsavo 50% gyventojų (asmeniškai arba balsavimu), ji tampa daugiabučio namo valdymo įmone. Sutarties nesudarę savininkai cleansikrato pareigos mokėti mokesčius už namo remontą ir priežiūrą.¡Dėmesio!
Sutarties sudarymo kaina, taip pat apmokėjimas už MKD išlaikymą sutartinė. Sutartis įsigalioja po to, kai ją pasirašo abi šalys
- . Tai atspindi:
- MKD sudėtis;
- šalių pareigos;
- atliekamų darbų sąrašas;
paslaugų organizacijos atsakomybė ir kt. kaip daugiau paslaugų
Tarifo dydis, taigi ir negyvenamųjų patalpų būsto techninės priežiūros, priežiūros ir remonto kaina neribojama. Sutarties sudarymo tvarka yra tokia pati kaip ir komunalinių paslaugų sutarties., ir jis patvirtinamas ne ilgiau kaip 10 dienų.
Reikalingas dokumentų paketas negyvenamųjų patalpų savininkui:
- Pasas (kopija).
- Dokumentas, patvirtinantis nuosavybės teisę.
- Dokumentai, patvirtinantys vidinės ar negyvenamųjų patalpų įrangos sudėtį ir į ją įtrauktos įrangos atitiktį Techniniai reikalavimai reikalavimai šiai įrangai.
- Dokumentai, kuriuose yra informacija apie paskutinio patikrinimo datą ir kitos patikros terminą.
¿Ar galima įsivesti dujas ir kokios dar paslaugos savininkams?
Daugiabučio namo negyvenamųjų patalpų savininkas gali sudaryti paslaugų teikimo sutartis:
- šalto vandens tiekimas;
- karšto vandens tiekimas;
- drenažas;
- elektros tiekimas;
- dujų tiekimas;
- šildymas.
Tai vyksta pagal nustatytus reikalavimus Civilinė teisė Rusijos Federacijos nuostatai ir Rusijos Federacijos teisės aktai dėl vandens tiekimo, sanitarijos, elektros tiekimo, dujų tiekimo, šilumos tiekimo.
- Dujinimas arba gamtinių dujų prijungimas prie patalpos ar pastato. Yra galimybė tiekti dujas į negyvenamąsias patalpas. Šiuo tikslu sudaroma sutartis su dujų tiekimo organizacija. Negyvenamosios patalpos savininkas už paslaugą moka bendruoju namo tarifu, jei patalpos veiklos plotas nereikalauja papildomų dujų suvartojimo.
- Šildymas ir karšto vandens tiekimas jei turite nuosavą katilą daugiabutyje, tai mokama pagal dviejų komponentų schemą (Reglamento RF Nr. 354 54 punktas). Šiuo atveju jie apskaičiuoja pagal plotą ir savininkų skaičių faktinis suvartojimas saltas vanduo ir negyvenamųjų patalpų šilumą ar elektrą vandens šildymui bendruoju tarifu.
- electra. priklauso nuo kambario paskirties. Del buitinės patalpos(sandėliukas, garažas ir kt.) taikomi bendrieji elektros tarifai, t.y. toks pat kaip ir gyvenamosiose patalpose.
Esant poreikiui, daugiabučio namo negyvenamųjų patalpų savininkas gali užsisakyti elektros tiekimo projektą. Projektą rengs speciali projektavimo organizacija, kurios prieigą patvirtina licencija. Galutinei versijai jums reikės namo grindų planų brėžinių su patalpų paaiškinimu ir nuosavybės teisę patvirtinančiais dokumentais.
Šiluma (šildymas). Savininkui labiau apsimoka įsirengti individualų vandens šildytuvą (su apskaitos prietaisais), tuomet galima reguliuoti ir vandens temperatūrą, ir sunaudojamų resursų kiekį.
Visi apskaitos prietaisai gali būti montuojami negyvenamose patalpose: vandeniui, dujoms, šildymui, elektrai.: kietų ir skystų buitinių atliekų išvežimas įeina į išlaikymo išlaidas bendra nuosavybė daugiabutyje.
Papraschiau pasakius, atliekų šalinimas yra bendras namų ūkio poreikis. Todėl negyvenamųjų patalpų savininkams tenka tokios pat pareigos kaip ir daugiabučių gyventojams.
Atsakomybė už savarankišką veiklą
Kiekvienas nori sutaupyti pinigų. Tačiau ne visi moka sąžiningai taupyti, dėl to atsiranda korupcija, sukčiavimas, klesti nusikalstamumas.
ir surengti posėdį sutarties struktūrai aptarti. Jeigu už valdymo įmonę balsavo 50% gyventojų (asmeniškai arba balsavimu), ji tampa daugiabučio namo valdymo įmone. Sutarties nesudarę savininkai cleansikrato pareigos mokėti mokesčius už namo remontą ir priežiūrą. Neteisėtas kitų žmonių išteklių vartojimas reiškia administracióncinių nusižengimų. Už neteisėtą energijos naudojimą gresia bauda. Be to, negyvenamųjų patalpų savininkas privalo sumokėti už „pavogtus išteklius“.
Pavyzdžiui, jei gudrus verslininkas buvo „pagautas“ vogdamas elektrą ar šilumą, jam teks administracinė atsakomybė:
- bauda asmenims 10-15 tūkstančių rublių;
- Del pareigūnai- 30-80 tūkstančių rublių. (arba veiklos sustabdymas nuo vienerių iki dvejų metų);
- Del juridiniai asmenys- 100-200 tūkstančių rublių.
Įdomu tai, kad Vyriausybė ne kartą svarstė įstatymo projektą dėl paskyrimo baudžiamoji atsakomybė už tokius triukus. Gali būti, kad netrukus įstatymo projektas bus paverstas realybe. Galbūt tada bus daug mažiau žmonių, norinčių taupyti kažkieno sąskaita.
Atsižvelgiant į tai, kad negyvenamosios patalpos vis dar yra daugiabučio namo dalis, savininko užduotis yra pastebimai lengvesnė. Išvada tiesioginė sutartis su RSO jis apsaugo jį nuo daugelio įstatymų problemų, taupo pinigus ir laiką bei leidžia mokėti pagrįstas sumas, jei netingi įsirengti skaitiklius.
Apskritai Jūsų parduotuvės ar biuro priežiūros tvarka niekuo nesiskiria nuo buto priežiūros, tik reikia tam geriau pasiruošti. Visai nebūtina būti teisininku ir suprasti komunalinių paslaugų klausimus.
Verslas yra geras, bet sąžiningas verslas yra dar geriau!
Filipas Ivanovas
23616
11
Vos prieš porą dešimtmečių verslininkai aktyviai pirko gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, ypač butus, esančius pirmuosiuose aukštuose, skubiai juos perkėlė į komercinis nekilnojamasis turtas. Gyvenamosios patalpos buvo pertvarkytos į biurus, parduotuves, sandėlius ir kitas įmones.
Dabar vaizdas rinkoje kardinaliai pasikeitė: gerokai padaugėjo prašymų pakeisti komercinį nekilnojamąjį turtą į gyvenamąjį. Šiuo atžvilgiu kyla vis daugiau klausimų, kurie turi įtakos pagrindiniams tokio vertimo dalykams. Šiame straipsnyje mes jums pasakysime, kaip užregistruoti komercinį nekilnojamąjį turtą.
Norėdami pradėti, norėdami suprasti šį procesą, apibrėžkime, kas yra įtraukta į komercinį nekilnojamąjį turtą.
Komercinis nekilnojamasis turtas- naudojami statiniai, žemės sklypai, pastatai komercinė veikla ir reguliaraus pelno, investicijų pajamų, kapitalo prieaugio ir nuomos pajamų gavimas.
Komercinio nekilnojamojo turto objektai apima:
- Mažmeninė prekyba komerciniu nekilnojamuoju turtu – parduotuvės, prekybos centrai, paviljonai ir kt. Šios patalpos naudojamos mažmeninei prekybai.
- Biuro nekilnojamasis turtas. Tai apima administracines, pasta biurų, dvarai, verslo centrai, negyvenamosios patalpos, esančios pirmuose gyvenamųjų pastatų aukštuose, pastatų pirmuose aukštuose ir kt.
- Pramoninis nekilnojamasis turtas.
- Sandėlio turtas, į kurį įeina patalpos, naudojamos įvairiems daiktams priimti, laikyti ir sudėti.
- Automobilių stovėjimo aikštelės (parkavimo garažai). Šio tipo komercinis nekilnojamasis turtas mūsų šalyje menkai išvystytas.
- Viešbučiai.
Komercinio nekilnojamojo turto perregistravimo ypatumai
Gyvenamojo nekilnojamojo turto perleidimo į komercinę (negyvenamąją) ir atvirkščiai tvarka detaliai aprašyta busto kodas RF. Šiam klausimui faldas visas skyrius. Jame taip pat yra sąrašas dokumentų, kurių reikia norint perkelti nekilnojamąjį turtą iš vienos rūšies į kitą.
Taigi, kaip perregistruoti komercinį nekilnojamąjį turtą?
Norėdami atlikti nekilnojamojo turto perleidimą, turite atlikti šiuos veiksmus:
- Suteikti visas reikalingas inžinerines komunikacijas pertvarkomose patalpose.
- Patikrinkite laikančiąsias konstrukcijas, jei jos yra nepatenkinamos, tada šias problemas reikia pašalinti.
- Komunikacijas patalpose sutvarkyti taip, kad jos nekeltų grėsmės žmonėms. Be to, šis reikalavimas taikomas tiek vidaus, tiek išorės gretimoms teritorijoms.
- Įrenkite įtaisus, naudojamus apsaugoti nuo vandens nutekėjimo, jei yra galimybė, kad į patalpą pateks ištirpusio ar lietaus vandens.
Norėdami perkelti vienos rūšies nekilnojamąjį turtą į kitą, vietos valdžiai turėsite pateikti šiuos dokumentus:
- Patalpų techninis planas, kuriame turėtų būti išsamus aprašymas.
- Teiginys su noru pereiti iš vieno tipo į kitą.
- Pastato, kuriame yra daugiau nei 1 aukštas, kiekvieno aukšto išdėstymas.
- Šios patalpos nuosavybės teisės originalai arba notaro patvirtinti dokumentai.
- Patalpų pertvarkymo projektas, jei reikia laikytis įstatymų.
Taigi, pavyzdžiui, vadovaujantis mūsų šalies Būsto kodeksu, norint rekonstruoti biurą verslo centre, būtina gauti visuotinio patalpų savininkų susirinkimo, o kartais ir visų savininkų, sprendimą.
Reikalingas visų savininkų leidimas, kai norima sumažinti patalpos dydį ją rekonstruojant, perplanuojant, perstatant ir pan., prijungiant dalį kitų patalpų turto. Tai nurodyta Būsto kodekso 36 straipsnio 3 dalyje.
Pagal Miestų planavimo kodekso 1 cuerda Mūsų šalyje rekonstrukcija – tai statinio parametrų – aukštų skaičiaus, aukščio, tūrio, ploto, taip pat inžinerinio ir techninio aptarnavimo kokybės keitimas. Tačiau nereikėtų Painioti rekonstrukcijos su pertvarkymu, nes pastarasis reiškia įvairios įrangos ir komunikacijų keitimą, montavimą ar perdavimą. Norint atlikti šį pakeitimą, reikia įvesti informaciją certificados tecnicos Pathalpose.
Be to, yra dar viena koncepcija - pertvarkymas, apimantis kambario konfigūracijos keitimą. Pertvarkymas – durų angų, pertvarų perkėlimas, jų išmontavimas, ploto didinimas ar mažinimas ir tt Jeigu pertvarkote ar pertvarkote patalpas, patalpų savininkų sutikimo gauti nereikės.
Jei cleanlikote gyvenamųjų ar negyvenamųjų patalpų tvirtinimo procedūros, galite atsidurti teisme. O tuomet kitų patalpų savininkai galės užginčyti Jūsų veiksmus keisti patalpas. Viskas bus grąžinta į pradinę būklę. Mažai tikėtina, kad toks įvykių rezultatas jus pradžiugins, kai atliksite visus būtinus darbus.
Kada galioja draudimas perleisti nekilnojamąjį turtą?
EN busto kodas yra informacijos, pagal kurią pakeisti tam tikros rūšies nekilnojamojo turto paskirtį tampa neįmanoma:
- Egzistuoja hipotekos, nuomos, įkeitimo sąlygos, tai yra tais atvejais, kai nuosavybės teisė į patalpas, kurios perleidžiamos iš vienos rūšies į kitą ir kartu yra suvaržytos asmenų naudai, arba kai asmuo, cleansižvelgiant į fi zinio ar juridinio asmens, turi teises į patalpas tam tikrą laikotarpį.
- Standartų ir taisyklių, pagal kurias patalpos buvo pripažintos netinkamomis gyventi, cleanitikimas.
- Patalpos priklauso pastas gyvenamasis arba naudojami nuolatiniam žmonių gyvenimui.
Komercinio nekilnojamojo turto perdavimo sąlygos ir etapai
- Leidimas ar draudimas perleisti patalpas priimamas išnagrinėjus prašymą ir visus pateiktus dokumentus ne ilgiau kaip per 45 dienas nuo dokumentų pateikimo administracijos vadovui momento.
- Įgaliota institucija ne vėliau kaip per 3 darbo dienas nuo sprendimo priėmimo išduoda pareiškėjui dokumentą, patvirtinantį konkretaus sprendimo priėmimą.
- Išdavus dokumentą apie sprendimą perkelti, informacija apie priimtą sprendimą informuoti šalia jūsų patalpų esančių patalpų savininkus.
- Jeigu reikia perplanuoti, rekonstruoti objektą ar atlikti bet kokius kitus darbus, tuomet būtina gauti leidimą juos atlikti – pavedimą atlikti darbus. Šio užsakymo ateityje reikės atlikti tam tikrus darbus.
- Jei nė vieno papildomo darbo nebus vykdomas, tuomet pavedime bus nurodytas patalpų perkėlimo iš vieno tipo į kitą užbaigimas.
Kitas išduodamas kadastro pasas, ir daromi pakeitimai vienintelis registra teises į nekilnojamąjį turtą ir sandorius su juo. Kadastrinis pasas išduodamas per 15 dienų, o registro pakeitimų padarymas užtrunka 5 darbo dienas. Nepamirškite sumokėti valstybės rinkliavos. Atlikęs visus šiuos pakeitimus savininkas gauna pakartotinis sertifikatas apie nuosavybės teises.
Daugelis žmonių nusprendžia, kad dirbti kam nors nėra pelninga, neįdomu ar nepraktiška. Daug maloniau atidaryti savo verslą ir būti savo direktoriumi. Tačiau ne kiekvienas verslininkas turi galimybę įsigyti nekilnojamojo turto verslo tikslais. Tokiu atveju prekybinio ploto nuoma gali būti pelningas sprendimas.
Renkantis vietą nuomai, atsižvelkite į savo verslo ypatybes. Dirbkite per tas miesto dalis, kuriose yra koncentracija didesnis skaičius potencialūs produktų vartotojai. Pavyzdžiui, centro, kur dažnai vaikšto turistai, patartina įrengti suvenyrų parduotuvę, o vaikiškomis prekėmis galima prekiauti ir gyvenamuosiuose rajonuose, šalia vaikų darželių, mokyklų, įmonių. Nesitenkinkite tik pirmuoju pasitaikiusiu variante. Apsvarstykite keletą pasiūlymų, kad pasirinktumėte geriausią. Paskaičiuokite, ar Jums užtenka siūlomo ploto, kad galėtumėte tinkamai išdėstyti prekes, ir ar yra vietos sandėliui. Teirautis dėl galimybės toliau plėsti prekybos plotą. Šalių santykių tvarką vykdant nuomą reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 34 straipsnis. Prieš pasirašydami dokumentus ir mokėdami nuomos mokesčius, įsitikinkite, kam priklauso turtas, kurį ketinate išsinuomoti. Norėdami tai padaryti, turėtumėte paprašyti išrašo iš Vieningo valstybės registro (Unificado Valstybės registros Teisingai). Prekybos patalpų nuomos sutartis sudaroma tarp nuomininko ir nuomotojo. Nuomotojas dažniausiai yra savininkas arba įgaliotas asmuo (tuomet turi būti surašytas atitinkamas dokumentas, pvz., įgaliojimas). Nuomojamos prekybos patalpos turi būti tiksliai identifikuotos. Šis punktas ypač rūpi prekybos central: turi būti nurodytas ne tik visas prekybos centro adresas, bet ir aukštas, vietos numeris (nuomotojo nustatytas sąlyginai), patalpų filmuota medžiaga (išrašas iš PTI).
- naudojimosi nuomojamais prekybiniais plotais taisyklės;
- veiklos paslaugų teikimo sąlygos;
- vykdymo sąlygas remonto darbai patalpose nuomininko iniciatyva ir pastangomis nuomos laikotarpiu;
- detalus aukštų planas su aiškiai pažymėtomis prekybos vietomis ir kt.
- šalių teisės, pareigos;
- abipusė atsakomybė;
- prieigos tvarka;
- išankstinio nutraukimo sąlygos;
- eksploatacinių ir komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka.
Sudarydami nuomos sutartį stenkitės atsižvelgti į visas smulkmenas ir niuansus, kad vėliau neskaudėtų galvos ir nereikėtų permokėti papildomų pinigų.
Pirkimas reikalauja itin atsakingo požiūrio. Tik viena klaida ar neteisingumas gali sukelti rimtų neigiamų pasekmių. Nepriklausomai nuo sandorio sudėtingumo, komercinio nekilnojamojo turto pirkimas Maskvoje reikalauja ypatingo atidumo ir griežto tam tikrų taisyklių bei veiksmų algoritmo laikymosi.
¿Kaip nusipirkti biurą?
Naudingiausias budas tipas komercinis mūsų šalyje šiandien laikomas objektų įsigijimas sostinėje ir aplinkiniame regione. Laimi patalpų savininkas. Išnuomodamas turtą pagal nuomos sutartį, jis gali gauti stabilų pelną. Be to, šiandien rinkoje galite rasti daugybę sėkmingų įmonių, kurios išreiškia norą įsigyti biuro patalpas. Juos daugiausia domina komercinei veiklai tinkami negyvenamieji objektai.
Tinkamos biuro patalpos paieška gali užtrukti ilgai. Tačiau jei pagaliau radote tinkamą objektą, kyla naujų klausimų. ¿Kaip perkamas komercinis nekilnojamasis turtas? Kaip teisingai sudaryti sutartį? Į kokias ypatybes reikia atsižvelgti atliekant operaciją? Apie tai ir dar daugiau ir pasikalbėsimešiame straipsnyje.
Teisinės sutilybės: nuosavybės teisės
Laimei, reiderių perėmimų ir kitų neteisėtų veiksmų scenarijų laikai jau praėjo. Tačiau žmonės, kurie specializuojasi tokioje veikloje, dirba ir šiandien. Jie dažnai atvežami išspręsti įvairių klausimų. Ekonominės krizės laikotarpiu sukčiavimo rizika yra didesnė nei bet kada anksčiau, todėl verslo savininkai turėtų būti atsargūs ir budrūs.
¿Kaip perkamas komercinis nekilnojamasis turtas? Spąstai, kurie gali jūsų laukti atliekant sandorį, yra labai įvairūs. Jei žinote, kad turto pardavėjas turi sunkumų, būkite ypač atsargūs. situación financiera. Šiuolaikinėje teisinė praktika Yra daug pavyzdžių, kaip pradinis patalpų savininkas, vykdydamas komercinio nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, paliko spragų, leidusių išlaikyti nuosavybę. Tokie nesąžiningi pardavėjai po sprendimo finansinius klausimus dėl sandorio jie galėjo reikalauti grąžinti daiktą.
Taigi, galime daryti išvadą, kad komercinio nekilnojamojo turto pirkimas-pardavimas bus sėkmingas tik tada, kai sandoris bus įformintas legaliai. Pagrindiniai veiksniai Si problema yra sutarties sudarymo teisingumas ir teisingumas. Tik tokiu atveju galėsite apsisaugoti nuo rizikos, susijusios su turto praradimu ir nepagrįstų pardavėjo finansinių pretenzijų pateikimu. Būtent todėl daugumai pirkėjų svarbiausias aspektas yra legaliai švarių patalpų įsigijimas.
Perkant komercinį nekilnojamąjį turtą nėra daug rizikos, dėl kurios gali užsitęsti bylinėjimasis. Dėl to galite ne tik gaišti laiką ir pastangas, bet ir prarasti patalpas.
Pagrindinės pirkėjo rizikos
Komercinio nekilnojamojo turto pirkimas gali būti susijęs su tokia rizika:
- pardavėjas neturi nuosavybės teisių į objektą;
- teises į patalpas gali ginčyti tretieji asmenys;
- teisės į turtą gali būti įregistruotos neteisingai;
- objekto patvirtinimas;
- perkant objektą gali atsirasti nemažai papildomų išlaidų;
- trečiųjų asmenų, reikalaujančių grąžinti skolas arba atlyginti nuostolius, susijusius su įrenginio naudojimu, pasirodymas.
Taigi, jei nekreipiate tinkamo dėmesio į sandorį, toks įsigijimas gali sukelti skaudžių finansinių pasekmių. Tai ypač aktualu tais atvejais, kai imama paskola komerciniam nekilnojamajam turtui įsigyti. Faktas yra tas, kad dideliuose bankuose dirba specialiai apmokyti Specialistai, kurių užduotis yra veikti organizacijos interesais. Nepakankamas pirkimo ir pardavimo sandorio patikrinimas, pagrindinių saugos taisyklių nesilaikymas ir elementarių teisinius documentus gali sukelti raiderio perėmimas Isigijo nekilnojamojo turto.
Sandorių registravimas
Dokumentacijos rengimas tais atvejais, kai komercinį nekilnojamąjį turtą perka fizinis asmuo, vykdoma pagal standartines formas. Jie gali cleansižvelgti į visas konkretaus kambario ypatybes. Dauguma sutarčių sudaromos naudojant standartines sąlygas ir bendrąsias frazes. Be to, pirkėjas galėjo nepakankamai gerai apgalvoti tikėtinus scenarijus ir sandorio planą. Dėl to perkant komercinį nekilnojamąjį turtą gali kilti sunkumų įregistruojant nuosavybę arba teisminiai procesai bet kuriuo iš sutartyje aprašytų punktų.
¿Kaip patikrinti sandorio grynumą?
Šis klausimas šiandien domina daugelį nekilnojamojo turto pirkėjų. Jei cleanliksite išsamaus patikrinimo, yra tikimybė, kad trečiosios šalys pareikš pretenzijas į turtą. Pirkėjui tai sukels tik neigiamas pasekmes: savo teises jis turės įrodyti teisme, o tai reikalauja papildomų išlaidų. Be to, jei buvo paimta paskola komerciniam nekilnojamajam turtui įsigyti, reikšmingesnių problemų kyla dėl banko skolos grąžinimo reikalavimų.
Prekybinių patalpų teisinis statusas
Jei nesilaikoma pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo tvarkos, gali kilti įvairių konfliktų su vyriausybines agentūras control de vykdydamas. Jei visos sandorio detalės nėra kruopščiai apgalvotos, didelė tikimybė, kad pirkėjas bus tiesiog apgautas. Tokiu atveju galite prarasti ne tik turtą, bet ir pinigus.
Norėdami sumažinti tikimybę iki nulio neigiamų pasekmių, reikia atidžiai patikrinti tiek patį objektą, tiek pardavėją. Stenkitės kuo tiksliau aprašyti visas sutarties sąlygas, būtinai atsižvelkite į sandorio įvykdymo momentą ir laikotarpį iš karto po jo. Geriau viską sutvarkyti iš anksto galimos pasekmės ir nuspręsti dėl pageidaujamos elgesio strategijos.
Nepakankamai pasirengus sandoriui, jo pagrindas gali pasirodyti trapus teisinis puntas regėjimas. Tokiu atveju yra didelė nesėkmės tikimybė. Taigi, jei nusprendėte įsigyti komercinį nekilnojamąjį turtą, kvalifikuota teisinė pagalba turėtų būti jūsų prioritetas.
Paslėptos rizikos
Pirkėjas, pirkdamas komercinį nekilnojamąjį turtą, gali neturėti reikiamos informacijos apie technines turto charakteristikas. Pardavėjai stengiasi nekreipti dėmesio į neigiamus aspektus. Dėl to pirkėjas, įvykdęs sandorį, gali susidurti su didelių finansinių išlaidų poreikiu, reikalingų norint tinkamai sutvarkyti turtą. Pavyzdžiui, pirkdamas patalpas naujame pastate pirkėjas gali aptikti kokių nors defektų, kurie nebuvo nustatyti atlikus pirminę apžiūrą. Kartais net pasitaiko atvejų, kai parduodamų patalpų plotas ir išplanavimas cleanitinka oficialioje techninėje dokumentacijoje nurodytų parametrų.
Pericia
Norint nustatyti visus objekto parametrus ir charakteristikas, būtina atlikti Techninė ekspertizė. Turėdamas išvadą ekspertų komisija, galite pateikti kūrėjui pagrįstus reikalavimus su prašymu ištaisyti tam tikrus trūkumus. Jei vystytojas atsisako pašalinti statybos metu padarytus trūkumus, pirkėjas gali kreiptis į teismą ir ten ginti savo teises.
Perkant komercinį nekilnojamąjį turtą senuose pastatuose, reikėtų atkreipti ypatingą dėmesį į jų nusidėvėjimą. Juk defektai, kurie iš pirmo žvilgsnio atrodo nereikšmingi, gali privesti prie visuotinio destrukcijos. Siekiant nustatyti techninė būklė objektą, reikia atlikti nuodugnią konstrukcijos apžiūrą. Vystytojai ir nekilnojamojo turto agentūros suinteresuotos kuo greičiau parduoti turtą. Mažai tikėtina, kad jie norės informuoti pirkėją apie visas patalpų savybes. Tai suprantama, nes sužinojęs visus trūkumus norės sumažinti sandorio sumą.
Norint netapti nesąžiningo pardavėjo auka, svarbu ne tik susimokėti Ypatingas dėmesys akivaizdžių trūkumų, bet ir pabrėžti net menkiausius defektus. Galite reikalauti, kad pardavėjas per iš anksto sutartą terminą arba sumažintų turto kainą, arba cleanlygintinai pašalintų visus trūkumus. Nustačius esminius komercinės paskirties nekilnojamojo turto kokybės pažeidimus, pirkėjas gali atsisakyti vykdyti sutartyje numatytus įsipareigojimus.
Por brangu
Kaip vertinamas komercinis nekilnojamasis turtas? Perkant pelningai, reikės kruopščiai įvertinti turtą.
Yra intenta pagrindiniai būdai:
- Pelninga: laipsniška investicijų grąža Pinigaí erdvėje.
- Palyginimas: turtas lyginamas su analogiškomis parduodamomis patalpomis.
- Brangiai kainuoja: apskaičiuojama apytikslė išlaidų suma, kurią reikės išleisti perkant panašų objektą.
Toks vertinimas yra analitinis.
¿Kaip teisingai įvertinti objeto vertę?
Vertinimo procedūrą gali atlikti nepriklausomas ekspertas, maklerio arba pats pardavėjas. Juridiniai asmenys, vykdydami nekilnojamojo turto sandorio, turi pasitelkti nepriklausomą vertintoją. Atlikęs darbus especialistas pateikia detalią ataskaitą, kuri pasitarnaus kaip oficialus dokumentas.
Nekilnojamojo turto agentas po įvertinimo Nekilnojamasis turtas neišduoda jokio dokumento. Taip pat verta atsižvelgti į tai, kad dauguma šiandien mūsų šalyje dirbančių maklerių nesugeba suteikti tokios kokybiškos paslaugos. Įvertinimas bus adekvatus tik bendradarbiaujant su kompetentingu ir kvalifikuotu especialista.
Nekilnojamojo turto vertinimą galite atlikti ir patys. Norėdami tai padaryti, pakanka šiek tiek suprasti rinkos rodiklius ir išanalizuoti kitus pasiūlymus. Svarbiausia čia atlikti vertinimą remiantis daugybe rodapiéų objektų pirkimo ir pardavimo šaltinių.
Pagrindiniai veiksniai, įtakojantys išlaidas
Svarbus parametras yra turto vieta. Didelę įtaką patalpų kainai turi teritorijos prestižas. Taip pat svarbu patogi infrastruktūra ir susisiekimas. Kuo tiksliau nustatysite objekto vertę, tuo sėkmingesnis bus sandoris.
Jei planuojate įsigyti komercinį nekilnojamąjį turtą, prieš užbaigdami sandorį būtinai perskaitykite visus niuansus, kad nepatektumėte į nemalonią situaciją ir neprarastumėte pinigų.
Juk net ir negyvenamame name galima atidaryti mažmeninės prekybos vietą ar grožio saloną, kurio lankytojai bus aplinkinių namų gyventojai. Pirmajame aukšte esančios negyvenamosios patalpos yra nuolat paklausios, kuri taip pat nuolat auga. Dauguma tokių patalpų pirkėjų ar nuomininkų organizuojasi mažmeninė prekyba, parduodant būtiniausias prekes. Remiantis statistika, komercinių patalpų pardavimas ir nuoma naujos statybos pastatuose yra 50:50, tačiau plėtotojai mieliau parduoda daugiau nei nuomojasi. Pavyzdžiui, Norman kompanija parduoda komercines patalpas kaip nuosavybę visiems, kas tik gali būti asmenys ar organizacijos, net statybų metu. Paprastai šias patalpas perka asmenys ar įmonės, kurios vėliau jas išnuomoja, dažniausiai vaistinėms, parduotuvėms, notarų ar odontologijos kabinetams, kirpykloms.
Vystytojas suinteresuotas gauti pelną ir lėšų apyvartą, todėl komercinių patalpų, kurios sudaro beveik 10% viso gyvenamojo namo ploto, nuoma jam yra nuostolinga. Maximaliam lankytojų skaičiui bus patrauklios 10-20 zócalosų profilių patalpų, kurios dekoruotos vienodu stiliumi ir derančios prie gatvės prekybos formato. Tiesiog tvarkant nedidelius objektus (dažniausiai 100-400 kv.m.) kaip vieną kompleksą, iškyla techninių sunkumų. Todėl vystytojai pirmiausia stengiasi parduoti negyvenamąsias patalpas. Tai lemia ir pačių pastatų projektą, nes pradiniame statybos etape jau apgalvota galimybė nutiesti papildomas komunikacijas, pirmojo aukšto konfigūracija ir fasadų išdėstymas.
Klientai taip pat renkasi ne nuomotis, o įsigyti komercines patalpas. Smulkaus verslo savininkams ir verslininkams nuosavybės teisės suteikia puikių galimybių tolimesnis vystymas. Be to, pats savininkas priima sprendimą, kaip naudotis patalpomis. Investuotojai, perkantys negyvenamąsias patalpas, kad gautų pelno iš nuomos, savo išlaidas atsiperka per 5–8 metus.
Nuolat augančią komercinių patalpų paklausą lemia tai, kad jos naudojamos infrastruktūrai kurti tiek pačiam namui, tiek kvartalui ar mikrorajonui. Dažniausiai jie atidaro vaistinę, grožio saloną, bakalėjos parduotuves ir odontologijos kabinetus. Taip pat naujuose pastatuose jie dažnai organizuoja kavinės, treniruoklių klubo, pirties darbą, įrengia įvairių agentūrų biurus (pavyzdžiui, parduoda bilietus, kuponus, nekilnojamąjį turtą), teisinis patarimas arba notaro biure.
Taip pat taikomi negyvenamųjų patalpų naudojimo apribojimai. Projektavimo procese kūrėjas nustato tam tikrus standartus, priklausomai nuo to, ką šioje patalpoje planuojama organizuoti ateityje. Šie standartai yra numatyti PTI dokumentuose, o ateityje komercinei patalpai priskirti kitokį statusą bus gana sunku. Taip pat yra konkretūs draudimai naudoti negyvenamąją patalpą: šiose patalpose negali būti gamybinių cechų ir patalpų, taip pat negali būti atidaromos patalpos, kurios eksploatacijos metu kelia didelį triukšmą (pa vyzdžiui, naktinis klubas).
Norint atidaryti baseiną, restoraną ar kavinę naujo pastato pirmame aukšte, turi būti laikomasi šių reikalavimų: tam tikromis sąlygomis, pavyzdžiui, atitikimas estándar sanitario, atitinka drėgmės ir garso izoliacijos standartus. Negyvenamose patalpose leidžiama organizuoti darzelis, ir tai gali padaryti tiek gyventojai, pirkdami ar nuomodami patalpas, tiek pati plėtros įmonė. Dažnai būtent kūrėjas savarankiškai atidaro grupes 13-15 vaikų trumpam apsistojimui.
Naudojimosi pirmaisiais aukštais ribojimai taikomi ir kai kuriais kitais atvejais, pavyzdžiui, kai mikrorajone labai trūksta kai kurių visuomeninę reikšmę turinčių objektų. Toks reikalavimas yra nurodytas nuosavybės pažymėjime ir investicijų sutartyje, kur miesto valdžia nurodo negyvenamųjų teritorijų paskirtį. Todėl ateityje jų naudoti kitiems tikslams neįmanoma.
Remiantis kai kurių tyrimų rezultatais, beveik 80% komercinių patalpų įsigyja patys naujojo pastato gyventojai, gerai žinantys, kokios paslaugos yra paklausios būtent šioje vietovėje. Verslininkai perka patalpas biurui įsirengti, pasiturintys gyventojai perka patalpas vaikams ir žmonoms, kad galėtų užsiimti savo pomėgiais, pavyzdžiui, atidaro gėlių, drabužių, kosmetikos, kvepalų butikus, žio saloną a r kavinę. Be to, daugelyje įmonių įprasta naujo pastato gyventojams įsigyti komercines patalpas lengvatinėmis sąlygomis, pavyzdžiui, nuolaidas iki 1 proc., nes šis pirkimas yra pakartotinis pirkimas.
Kad komercinės patalpos naujame pastate būtų paklausios, jos turi turėti tam tikrų especifikacijas. Geriausiu variantes laikomas kambarys su atskiru įėjimu, aukštomis lubomis (virš 3 m) ir elektros galia 0,2 kW 1 m². Įėjimai į gyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas turėtų būti faldón: paprastai įėjimai atsiveria į kiemą, o į komercines patalpas – palei namo fasadą. Lankytojams, atvykstantiems automobiliu į parduotuves, biurus ar salonus, esančius naujo pastato pirmame aukšte, turi būti įrengta automobilių stovėjimo aikštelė, taip, kad netrukdytų pastate gyvenantiems.
Negyvenamųjų patalpų kaina naujuose pastatuose priklauso nuo pastato kategorijos ir jo vietos. Patalpos šalia kelio esančiuose pastatuose ir vietose, kur intensivovus ir didelis pėsčiųjų srautas yra labai paklausios ir jų kaina yra didesnė nei plotas kvartalo viduje esančiuose namuose. Kainų diapazonas yra tiesiog didžiulis: Trečiojo transporto žiedo srityje kvadratinis metras kainuoja 5 tūkstančius dolerių, Senajame Arbate – 50–60 tūkstančių, o Strogino mieste siekia 130–150 tūkstančių rublių. Maskvos regione tokių patalpų kaina taip pat skiriasi: nuo 70-80 tūkstančių rublių. Sergiev Posad iki 115 tūkstančių rublių. Balašichoje už kvadratinį metrą.
Investicijų į naujų pastatų komercines patalpas grąža, jei jos buvo įsigytos pirmaisiais statybos etapais, siekia 20 proc. Šios sritys yra veiksminga finansinė priemonė tiems, kurie gali jas teisingai valdyti. Šiandien pirkėjai turi didelis pasirinkimas, nes komercinės patalpos yra beveik visuose naujuose Maskvos pastatuose.
