Mokėjimo už didelius pirkinius, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto ar žemės sklypas gana rizikinga – netikri pinigai, nepilna suma, problemos su transportavimu, didelių sumų perskaičiavimu ir saugojimu. Siekiant sumažinti abiejų šalių riziką, perkant nekilnojamąjį turtą naudojamas akredityvas. Jei jis nenaudojamas, kyla rizika ir pirkėjui, ir pardavėjui. Nekilnojamojo turto perregistravimo procese kliūtis. Kol šis procesas trunka (apie 5-7 dienas), pirkėjas rizikuoja, jei pinigus jau atidavė savininkui, kai baigtas registracijos procesas ir dar nėra apmokėjimo, tuomet rizikuoja pardavėjas.
Akredityvas yra mokėjimo forma, kai bankas tampa tarpininku. Tokios operacijos esmė ta, kad viena pusė, in Ši byla pirkėjas sutartą sumą įskaito į sąskaitą. Antroji šalis – pardavėjas – gali juos gauti tik pateikus tam tikrus dokumentus ar paketą.
Taip pat yra nustatytas tam tikras laikotarpis, per kurį galite atsiimti pinigus. Jei per tą laiką pardavėjas nespėja atvykti su dokumentais, lėšos grąžinamos pirkėjui, o jis gali juos pasiimti. Kitaip tariant, akredityvas yra banko ląstelės su pažangiomis funkcijomis analogas, kuris naudojamas atsiskaitant už nekilnojamąjį turtą.
Svarbu! Galima naudoti panašią atsiskaitymo schemą, įskaitant tarp fizinių ir juridinių asmenų. Atsiskaitymui už skirtingus paslaugų pirkimus.
Rūšys
Yra keletas šios mokėjimo formos tipų, kuriuos operacijos šalys nustato, kaip jas naudoti. Prelată parinkčių:
- Padengtas, jis taip pat vadinamas deponuotu. Atidarydamas tokią sąskaitą klientas perveda į ją tam tikrą sumą nuosavų lėšų ar kredito, bankas įsipareigoja jas pervesti gavėjui.
- Neuždengtas, garantuotas. Bankas savo klientui suteikia garantiją dėl reikiamos sumos nuėmimo iš savo korespondentinės sąskaitos.
- Atšaukiamas. Tai suteikia bankui teisę grąžinti lėšas pirkėjui, apie tai nepranešus gavėjui, atšaukimo teise gali pasinaudoti ir pats bankas. Ši operacija galima rašytiniu kliento, kuris atidarė sąskaitą, nurodymu.
- Neatšaukiamas akredityvas. Tokiu atveju pinigų grąžinimas neinformavus gavėjo negalimas.
- Su raudona išlyga. Tokiu atveju numatyta, kad vienas bankas gali prašyti avansinio mokėjimo iš antrojo.
- Patvirtinta. Tai darydamas pardavėjo bankas įsipareigoja pervesti pinigus į sąskaitą, nepaisant to, ar jie gauti iš pirkėjo banko.
Yra ir kitų akredityvų rūšių, tačiau jie nenaudojami perkant ir parduodant nekilnojamąjį turtą. Nekilnojamojo turto atveju jie dažnai pasirenka neatšaukiamą dengtą variantą – taip užtikrinama, kad bus gerbiami abiejų sandorio šalių interesai.
Mokėjimo schema perkant nekilnojamąjį turtą
Jei nekilnojamajam turtui įsigyti naudojamas akredityvas, taikoma neatšaukiama galimybė. Tai reiškia, kad nustatomas terminas, kada mokėjimo negalima atsiimti. Pardavėjui skirtas patvirtinimas, kurį jis turi pateikti, norėdamas atsiimti lėšas, yra pirkimo-pardavimo sutartis, ji turi būti su registracijos institucijos antspaudu.
Yra tam tikrų tokios skaičiavimo schemos naudojimo apribojimų, tarp jų:
- Vienintelis savininkas, tai yra, perka nekilnojamąjį turtą ir registruojasi vienam asmeniui.
- Šia schema gali naudotis tik Rusijos piliečiai.
- Įmonės, registruotos Rusijos Federacijoje, gali mokėti tokiu būdu.
Akredityvo suma gali būti mažesnė už bendrą turto vertę, todėl pagal šią schemą nekilnojamąjį turtą leidžiama įsigyti su hipoteka arba išsimokėtinai. Duomenys, kad atsiskaitymai pagal sutartį vykdomi akredityvu, turi būti nurodyti atskirame sutarties punkte.
Svarbu! Pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 488 straipsnyje nurodyta, kad registracijos laikotarpiu ankstesnis savininkas neturi teisės naudoti parduodamo turto kaip užstato.
Dažnai tokiuose sandoriuose dalyvauja 2 bankai, nes sutarties šalys gali būti skirtingų finansų įstaigų klientai. Lėšos įskaitomos į pirkėjo banko sąskaitą, kai pardavėjas pateikia Reikalingi documentai, mokėjimas pervedamas į nekilnojamojo turto pardavėjo banko sąskaitą. Jei abu turi sąskaitas tame pačiame banke, tai akredityvo išdavimo procesas yra daug paprastesnis ir greitesnis, nors bet kuriuo atveju yra reglamentas.
Sąveikos tvarka skaičiuojant akredityvą atrodo taip:
- Pirkėjas kreipiasi į banką, kad sudarytų sutartį dėl akredityvo ir jį atidarytų. Sutartyje turi būti nurodyti pardavėjo duomenys, pirkimo sąlygos, atsiskaitymų atlikimo parametrai ir kt.
- Tokio tipo atsiskaitymą privaloma derinti su kita sutarties šalimi.
- Tada pirkėjas įneša į sąskaitą savo lėšas arba prašo paskolos.
- Bankas informuoja pardavėją, tai yra lėšų gavėją, kad buvo atidarytas akredityvas ir lėšos įskaitytos į sąskaitą.
- Kai sandoris įvykdomas, pardavėjas pateikia bankui reikiamus, iš anksto sutartus dokumentus.
- Patikrinęs duomenis, bankas perveda lėšas į gavėjo sąskaitą.
Ar turėčiau naudoti akredityvą atsiskaitymams ar ne?
Dažnai šis klausimas vis dar iškyla, nepaisant to, kad akredityvas garantuoja didesnį sandorio saugumą abiem šalims. Kartais tenka lyginti su banko ląstele, tačiau finansinės priemonės neturi daug bendro – lėšų rezervavimas. Tarp akredityvo privalumų verta pabrėžti:
- Akredityvas yra grynųjų pinigų mokėjimo priemonė, kuri yra patikimesnė už tikrus banknotus.
- Sandorių saugumas yra neabejotinas pranašumas. Iki sandorio pabaigos ir visų sutartų sąlygų įvykdymo nei ji, nei kita šalis negali prieiti prie pinigų.
- Pirkėjui nėra jokios rizikos, kad pardavėjas registruodamasis ar po pinigų pervedimo persigalvos dėl turto pardavimo ir turės kreiptis į teismą dėl sumokėtų lėšų grąžinimo. Jei sandoris neįvyko, o pardavėjas nepateikė bankui reikiamų dokumentų, jis negali pasikliauti rezervuotomis lėšomis. Tačiau pirkėjas turi visišką prieigą prie jų.
- Nereikia sukti galvos, kaip pristatyti ir suskaičiuoti gana įspūdingą sumą.
- Nekilnojamojo turto pardavėjas pinigus pervedęs į sąskaitą gali gauti bet kokiu patogiu būdu: pervesti į kitą banką, išsiimti iš sąskaitos, pervesti į kortelę.
- Nereikia tikrinti sąskaitų tikrumo – tai padarys bankas, kai pirkėjas sumokės reikiamą sumą.
- Visa atsiskaitymo procedūra vyksta per banką, kuris taip pat yra atsakingas už sandorio teisėtumą – tai pirmiausia atitinka jo interesus.
- Tokios operacijos kaina nėra daug didesnė nei grynųjų pinigų pervedimas per kitas sistemas.
Taip pat buvo keletas trūkumų, ir prieš naudojant atsiskaitymą akredityvu, juos taip pat reikia issiaiškinti:
- Operacija su tokiais skaičiavimais vykdoma lėčiau. Taip yra dėl sudėtingos darbo eigos ir padidintos banko kontrolės.
- Gauti akredityvą, taip pat jį surašyti gali tik vienas savininkas. Naudokite tokią skaičiavimo schemą, jei butas turi kelis savininkus arba nori jį įsigyti, pavyzdžiui, susituokusi pora nedirbs dviese.
- Natūralu, kad už tokį operacijos palaikymą bankas ima papildomą komisinį mokestį.
- Privomas pranešimas apie mokestį apie sandorį, ne visi ir ne visada tuo patenkinti.
- Operacijos su akredityvais reikalauja didesnio dėmesio visoms smulkmenoms, gilios kiekvieno etapo kontrolės.
Kad sandoris būtų toks pat saugus ir patogus, kaip aprašyta, turėtumėte įsiklausyti į finansų rinkos ekspertų patarimus. Konkrečiau:
- Pirmiausia reikėtų iš banko gauti akredityvo sutarties pavyzdį ir atidžiai jį išstudijuoti, tą patį egzempliorių patartina įteikti kitai sandorio šaliai. Jei kurios nors susitarimo sąlygos netinka vienai ar abiem šalims, turite atlikti pakeitimus, kad pasiektumėte bendrą sutarimą.
- Sutartą sutartį turi pasirašyti abi šalys. Jeigu sudarant sutartį su banku pirkėjas ir pardavėjas arba vienas iš jų negali dalyvauti, būtina, kad atstovo parašas būtų patvirtintas notaro.
- Nurodykite banko komisinio atlyginimo dydį ir akredityvo atskleidimo laiką. Standartinis terminas yra 5 dienos, bet gali būti daugiau arba trumpesnis. Kartis lėšas galima gauti anksčiau laiko, tačiau už tai imamas papildomas mokestis.
Svarbu! Bankas tikrina tik dokumentų tikrumą, bet ne realų sutarties vykdymą.
Banko pasiūlymai
Kadangi atsiskaitymų naudojant akredityvą sąlygos visiškai priklauso nuo banko, turėtumėte pasidomėti sąlygomis populiariose šalies įstaigose.
„Sberbank”.
Čia siūlomi įvairūs akredityvo variantai – nepriimtinas, neatšaukiamas ir padengtas. Bankas pasirengęs bendradarbiauti tiek su asmenimis, tiek su juridiniai asmenys, kuri leidžia atlikti tokius skaičiavimus, taip pat ir su kūrėju. Akredityvai taip pat gali būti apmokėti už:
- Naudotas butas.
- Statybos sklypas.
- Atostogų namai.
Kalbant apie tarifus, jie čia sudaro 0.2% akredityvo sumos, tačiau tai yra tarifas asmenys. Jei tokiu skaičiavimu siekiama taikyti juridinį asmenį, tuomet reikia išdėstyti jau 0,5 proc. Akredityvas galioja 120 dienų, tačiau yra galimybė pratęsti dar 60 dienų.
Promsvyazbank
Čia mokėjimo sistema yra itin lanksti. Sąlygos:
- Atidarymas - 2500 de ruble.
- Tarifas 0,1-0,2%, kiek priklauso nuo sumos.
- Dokumentai patikrinami vos per 1 dieną, o tai yra greičiausia tarp bankų pasiūlymų visoje Rusijos Federacijoje.
VTB 2
Atlieka operacijas su akredityvais visoje šalyje. Sąskaita gali būti padengta tik neatšaukiamai. Galioja 90 d., naudojamas atsiskaityti už nekilnojamojo turto, žemės pirkimą. Sąskaitos atidarymas kainuos 1200-2400 rublių, komisiniai - 0,2% nuo sumos.
Išvada
Nors akredityvai laikomi labai patikimais, daugelis tautiečių jais nesinaudoja pirkdami ar parduodami nekilnojamąjį turtą. To priežastis – gana sudėtinga registracijos procedūra ir papildomas banko komisinis mokestis, nors tai ne tiek dėl jūsų pačių ramybės.
Atsiskaitant su buto pardavėju, bankai, kaip vieną iš pinigų mokėjimo būdų, siūlo akredityvą. Hipoteka, kurios įregistravimo sąlygose yra tokia perleidimo forma Pinigai iš esmės pašalina abiejų šalių finansinių nuostolių riziką. Pardavėjui yra ir kitų galimybių gauti būsto paskolos pinigus iš paskolą išdavusio banko, kuriuos pirkėjas jam grąžins per sutarties laikotarpį. Tačiau negrynųjų pinigų būdas per akredityvą laikomas saugiausiu. Pasvarstykime, kas tai yra. Pardavėjui nesutikus su banko nurodytu pinigų pervedimo būdu, būsto paskolai įsigyti teks ieškotis kito nekilnojamojo turto.
Kreipdamasis dėl būsto paskolos, pirkėjas susitaria su gyvenamojo nekilnojamojo turto pardavėju dėl pinigų pervedimo jam dviem dalimis. Pirmoji dalis – tai pradinio įnašo suma ir dalis, viršijanti įvertintą turto vertę. Kokiu būdu šie pinigai bus pervesti, bankas nelabai domisi. Bet antrosios buto kainos dalia apmokėjimo būdą kredito įstaiga nurodo hipotekos sutarties punkte.
Banko interesas visų pirma paaiškinamas tuo, kad jis stengiasi kiek įmanoma apsisaugoti nuo visokių rizikų. Iš tiesų, kredito įstaiga suvaržo gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą iki tol, kol pirkėjas sumokės išduotą būsto paskolą. Todėl jis itin suinteresuotas apsaugoti būsto pardavimo sandorį nuo sukčiavimo ir nenori prarasti investuotų finansų. Banko pinigais apmokėtas būstas turi būti garantuotas, kad taps pirkėjo nuosavybe, neturi būti precedentų, kurių pagrindu būtų galima pripažinti sandorį negaliojančiu.
Draudimo būdas – tai sandoris tarp išduodančio banko ir pirkėjo (kliento-skolininko), vadinamas akredityvu. Hipoteka pervedama į pardavėjo asmeninę sąskaitą ir blokuojama. Remiantis dokumentiniu, patvirtintu pirkėjo finansiniu įsipareigojimu bankui, rezervuotus pinigus naudos gavėjas gali atsiimti tik pateikęs dokumentus, patvirtinančius notaro patvirtintą turto pardavimą ir nuosavybėsėsėsės institut. pirkėjo vardas.
Šiandien yra tokie būdai, kaip sumokėti būsto paskolos sumą nekilnojamojo turto pardavėjui:
- Acredittyvas. Pirkėjui išduota hipoteka pervedama iš jo sąskaitos į pardavėjo sąskaitą ir rezervuojama. Taigi maksimaliai užtikrinamas lėšų pervedimo saugumas. Tuo atveju, kai akredityvo įsipareigoimų vykdymas nustatytas kitame banke, komisinį mokestį už lėšų pervedimą moka pirkėjas. Jei sandoris nepavyksta, pinigai grąžinami hipotekos skolininkui.
- Mokėjimas grynaisiais per banko langelį. Prieš atlikdamas būsto pirkimo operaciją, pirkėjas iš sąskaitos paimtus grynuosius pinigus įdeda į seifą, o pardavėjas patikrina sumą. Jas iš depozitoriumo kameros jis gali pasiimti tik pateikęs dokumentus, patvirtinančius parduodamo būsto nuosavybės perregistravimą. Jei sandoris nepavyko, paskolos gavėjas (buvęs pirkėjas) turi teisę atsiimti pinigus. Toks pinigų pervedimas yra labai dažnas. Pirkėjas moka palūkanas už išgryninimą.
- Hipotekos paskolos pervedimas į pardavėjo banko sąskaitą. Ne kiekvienas pardavėjas sutinka su šia galimybe. Pirmiausia jis turi pasitikrinti banko reputaciją ir patikimumą, nes nemato savo pinigų. Nestabili kredito įstaigos padėtis finansų rinkoje ir bankroto tikimybė sandorio metu teoriškai gali palikti pardavėją be dalia paskolą sudarančių pajamų. Tačiau tokiu atveju būsto pardavimo sandoris gali būti nutrauktas.
- Prieš sandorį pinigai pervedami į pardavėjo sąskaitą. Ši pinigų pervedimo galimybė naudojama labai retai. Jis turi žemą patikimumo laipsnį. Tuo atveju, jei pardavėjas pasirodys sukčius, galite prarasti visus banko išduotus pinigus. Siekdamas sumažinti rizikos laipsnį kreipiantis dėl paskolos būstui gauti, bankas reikalauja, kad pardavėjas pasirašytų garantiją, kuri baigiasi pasirašant buto, kuris jau dokumentais įrodytas kaip pasirašytų įrodytas ėgavės nujovė tį.
Kaip matote, patikimiausias būdas pervesti ir gauti lėšas, išduotas hipotekoje, bus akredityvas. Vykdant pinigų pervedimo įsipareigojimus toje pačioje kredito įstaigoje, kurioje buvo išduota būsto paskola, pirkėjui nereikės papildomų išlaidų išgryninant lėšas ir pervedant iš skaitą sąskaitą.
Kokios yra akredityvų rūšys?
Hipotekos, pastaruoju metu padaugėjus sukčiavimo atvejų, pervedamos pačiame juos išduodančiame banke ir kitai kredito įstaigai Skirtingi keliai dokumentiniai įsipareigojimai:
- Padengtas akredityvas, naudojamas, kai išduodanti kredito įstaiga perveda pinigus į kito banko sąskaitą. Lėšos blokuojamos, kol bus baigta operacija.
- Nepadengtas akredityvas. Šiuo būdu vykdomasis bankas gauna teisę nurašyti lėšas iš atviros pirkėjo-skolininko sąskaitos pasibaigus nekilnojamojo turto pardavimo sandoriui.
- Atsinaujinantis akredityvas. Tai būdas pervesti pinigus į pardavėjo sąskaitą dalimis per tam tikrą laikotarpį.
- Apykaitinis akredityvas, suteikantis pardavėjui teisę gauti lėšas visuose hipotekos paskolą išdavusios kredito įstaigos bankuose korespondentuose.
- Nekaupiamasis akredityvas. Autorius ši prievolė, nepavykus nekilnojamojo turto pardavimo sandoriui, rezervuota, bet nepervesta pinigų suma grąžinama ją išdavusiam bankui ir į pareiškėjo atsiskaitomąją asmeninę sąskaitą.
- Kaupiamasis akredityvas. Neperduotas dabartinis akredityvas gali būti įskaitytas į naujo įsipareigojimo sumą.
- Neatšaukiamas akredityvas. Prievolė, kurios negalima atšaukti vienašališkai tik hipotekos skolininkas. Jis naudojamas siekiant sumažinti padidėjusį rizikos laipsnį.
- Atšaukiamas akredityvas. Pareiškėjas arba akredituojantis bankas gali vienašališkai atsiimti. Jis megztas su tam tikra rizika pardavėjui, todėl beveik netaikoma.
