Likvidumo primeiro. Priemokos už likvidumo apribojimus apskaičiavimas

Laisvos verslumo principai, aktyvios e pasyvios operacijos, reikalavimai ir įsipareigojimai, banko likvidumas, draudiminis įvykis ir draudimo įmoka.

Kai kurios lėšų sąnaudos, kurios neprieštarauja pijamas pelno (nuostolių) ataskaitoje ir kurios nėra tinkamai joje atspindimos, vadinamos atidėtomis sąnaudomis. Tokių išlaidų pavyzdžiai yra metinės draudimo įmokos ir iš anksto apmokėta nuoma. Atidėtos išlaidos tikriausiai nėra labai likvidžios, tačiau jos leidžia sumažinti einamuosius grynųjų pinigų mokėjimus ateityje.

O crédito analítico é taip pat turėtų išsiaiškinti, código buvo suteikta paskola e kokios yra grąžinimo perspektyvos. Pavyzdžiui, darbuotojas gali imti paskolas é įmonės mainais į atlyginimą ar premiją. Tokia paskola é tikrųjų yra neapskaitytos išlaidos, gerinančios įmonės pelningumą. Seja para, įmonės darbuotojas neprivalo deklaruoti paskolos kaip pajamų, taip išvengiant papildomų gyventojų mokesčių, nebent paskola buvo įrašyta per ilgai. Vadovas netgi gali nusipirkti įmonės akcijų, naudodamas vekselį – triuką, kuris sukuria turto sąskaitą, ou ne nuosavybės sąskaitą. Skolintojas turi atidžiai peržiūrėti esamas paskolas, suteiktas įmonės darbuotojams, kad nustatytų, ar darbuotojas turi pakankamai asmeninio likvidumo, kad galėtų grąžinti skolą.

Bet kokia premija reiškia saiaumą lona išankstinių palūkanų normų ir numatomų ateities puraidėliotinų palūkanų normų. Šis saiaumas paprastai vadinamas likvidumo priemoka.

Remiantis kitomis dviem teorijomis, ilgalaikės obrigacijos turėtų duoti papildomų pajamų, kurios kompensuotų su jomis susijusią papildomą riziką. Likvidumo pirmenybės teorija rodo, kad rizika kyla tik dėl neapibrėžtumo dėl pagrindinių realių palūkanų normų. Tai gali būti gana tiksli prielaida kainų stabilumo laikotarpiui, kaip buvo 1960 m. Infliacijos priemokos teorija daro prielaidą, kad rizika kyla tik dėl neapibrėžtumo dėl infliacijos lygio, kuris visiškai atitinka situaciją svyruojančios infliacijos laikotarpiais, pavyzdžiui, aštuntajame dešimt metyje.

Eu investicijų į obrigacijas rizika pirmiausia kyla dėl realios palūkanų normos neapibrėžtumo, investuotojams tinkama strategija yra turėti obrigacijas, atitinkančias jų įsipareigojimus. Pavyzdžiui, visa įmonės pensijų fondas turi ilgalaikių įsipareigojimų, todėl, remiantis likvidumo pirmenybės teorija, pensijų fondas turėtų pirmenybę investuoti į ilgalaikes obrigacijas. Eu rizika kyla dėl netikrumo dėl infliacijos lygio, trumpalaikių obrigacijų laikymas yra tinkama strategija. Pavyzdžiui, dauguma pensijų fondų turi realių įsipareigojimų, kurie priklauso nuo atlyginimų padidėjimo lygio. Remiantis infliacijos priemokų teorija, jei pensijų fondas nori sumažinti riziką, jis turėtų teikti pirmenybę investavimui į trumpalaikes obrigacijas.

Likvidumo priemokos teorija kilusi iš Hickso, ou mūsų infliacijos poveikio termininei struktūrai apibūdinimas kilęs iš Braley ir Schaefer.

INVESTICIJŲ GRĄŽOS LYGIO IR LIKVIDUMO RYŠYS yra viena pagrindinių pagrindinių investicijų valdymo sąvokų, nulemta atvirkštinio šių dviejų rodiklių ryšio. Pagal šią koncepciją, kartu su investicijų likvidumo lygio mažėjimu, esant kitoms sąlygoms, turėtų padidėti reikiamas jų pelningumo lygis. LIKVIDUMO PREMIJA – investuotojui mokamos papildomos pijamas, siekiant kompensuoti galimų finansinių nuostolių riziką, susijusią su mažu investicinių objecttų (instrumentų) likvidumu.

Reikalingas likvidumo premijos lygis nustatomas pagal šią formulę

PL – reikalingas likvidumo priemokos lygis, išreikštas procentais.

Pavyzdys Nustatykite reikiamą likvidumo prémios lygį ir reikalingą bendrą investicijų grandes lygį, atsižvelgdami į likvidumo koeficientą šiomis sąlygomis

Reikalingas likvidumo priemokos lygis =

III. Lėšų vertės vertinimo metodinės priemonės, atsižvelgiant į likvidumo factorių, leidžia generuoti palyginamus investicijų srautus, užtikrinančius reikiamą likvidumo premijos lygį.

PL – reikalingas likvidumo priemokos lygis, išreikštas dešimtaine trupmena

Pl – likvidumo premiums lygis, atsižvelgiant į numatomą investicinio projectkto trukmės padidėjimą.

Ilgalaikių skolos finansių priemonių likvidumo prémios lygio sumažinimas. Ženkliai sumažėjus tokio portfelio turto likvidumo lygiui, anksčiau nustatas likvidumo premijos dydis nebeatitinka naujų rinkos realijų, todėl mažėja jų kotiriruotėl factinė už jį mokamų paralūkanų suma.

Riziką. Antra, kiekvienas r sumažėjimas sumažina einamąsias pijamas, gautas dėl likvidumo netekimo e veikia kaip draudimo įmoka, compensando kapitalo sąskaitos nuostolių riziką, ir šis sumažėjimas yra lygus saia um ui tarp senos ir naujos palū kanų normos. Kai, pavyzdžiui, ilgalaikės skolos palūkanų norma yra 4%, geriau paaukoti likvidumą, nebent, skaičiuojant tikimybes, nėra pagrindo baimintis, kad ši ilgalaikė palūkanų norma gali padidėti. didesne nei 4% norma por metus, t. você. suma, didesne nei 0.16% pradinės metų sumos. Tačiau jei dabar palūkanų norma yra tik 2%, einamosios pijamas kompensuos tik 0,04% per metus jų padidėjimą. Atrodo, kad tai yra pagrindinė kliūtis palūkanų normai nukristi iki labai žemo lygio. Eu não pago muitos, kad ateities patirtis smarkiai skirsis nuo ankstesnės, tai ilgalaikės skolos palūkanų norma, tarkime, 20%, kelia daugiau baimių nei vilčių, ou seu pat metu dabartinių pajamų, kurias ji atne ša, pakanka kompensuoti ti k labai kuklią baimių dalį.

Iš to išplaukia, kad visos pijamas, kurių tikimasi is turto nuosavybės per tam tikrą laikotarpį, yra lygios pijamas is jo atėmus išlaikymo islaidas ir likvidumo premiją. Kitaip tariant, q- + 1 yra tinkama palūkanų norma bet kuriam produktui, kur q, c ir 1 šiame gaminyje matuojami kaip standartas.

Pirma, tai, kad sutartys išreikštos pinigais, o darbo užmokestis paprastai yra gana stabilus pinigine išraiška, neabejotinai vaidina svarbų vaidmenį tam, kad pinigai turi tokią didelę likvidumo priemoką, kad patogu laikyti turt ą pagal tokį patį standart ą kaip, Galbut,

Seu pačiu metu prielaida, kad būsima produkcijos piniginė vertė bus santykinai stabili, negali buti pakankamai tikra, jei vertės standartas yra produktas, turintis didelį gamybos elastingumą. Seja para, maža pinigų laikymo kaina, kaip mes žinome, atlieka tokį pat svarbų vaidmenį kaip ir didelė likvidumo priemoka paaiškinant vyraujančią kainą. pinigų palūkanų normos vertės. Juk čia svarbus saiaumas lona likvidumo priemokos ir išlaikymo išlaidų. Daugumos prekių, išskyrus turtą, pvz., auksą, sidabrą ir banknotus, laikymo išlaidos yra bent tokios pat didelės, kaip likvidumo priemoka, paprastai priskiriama prie vertės standarto, pagal kurį priskiriamos sutartys ir darbo užmokestis. Net jei likvidumo priemoka, mokėtina, pavyzdžiui, už svarus sterlingų, butų perkelta į kviečius, kviečių palūkanų norma vargu ar pakiltų aukščiau nulio. Taigi situação yra tokia, kad nors sutarčių ir darbo užmokesčio pinigine išraiška perleidimo faktas labai padidina pinigų palūkanų normos reikšmę, vis dėlto šios aplinkybės savaime greičiausiai nepakanka, kad s usidarytų nurodytos palūkanų nem mais sábio. palūkanų už pinigus.

Antrasis dalykas, kurį reikia apsvarstyti, yra subtilesnis. Įprasta prielaida, kad produkcijos vertė bus stabilesnė, jei ji bus išreikšta pinigais, ou ne kokia nors kita preke, žinoma, priklauso ne nuo to, kad atlyginimai fiksuojami pinigais, ou nuo to, kad jie yra santykinai neaktyvūs. piniginėmis sąlygomis. Kokia būtų situação, jei būtų pagando muitos, kad darbo užmokestis būtų ne toks lankstus (t.y. stabilesnis), kai jis išreiškiamas ne pačiais pinigais, o kokiomis nors viena ar keliomis kitomis prekėmis? Tokiai prielaidai reikia ne tik kad tam tikros prekės vertė mas santykinai pastovi darbo užmokesčio vienetų požiūriu už didesnę ar mažesnę produkcijąk trumpuoju, tiek ilguoju laikotarpiu, bet taip pat kad bet koks perteklius, viršijantis dabartinę paklausą gamybos savikaina, gali būti perkeltas į atsargas be papildomos išlaidos . TAI YRA, KAD Priemoka Už Šio Produkto Likvidumą viršytų Jo Islaikimo išlaidas (Kadangi Kitu Atveju, Kadangi nėra Vilties Gauti Pelno Iš Kainos Is šlaikymas neišvengiamai sukels nuostolių). Jei būtų galima rasti prekę, kuri atitiktų šiuos reikalavimus, tai, be jokios abejonės, ji galėtų būti pasiūlyta kaip pinigų konkurentas. Taigi logiškai neįmanoma atmesti galimybės, kad egzistuotų prekė, kurioje produkcijos vertė mas laikoma stabilesnė už produkcijos vertę pinigais. Você pode comprar produtos que tenham produtos de alta qualidade.

Iš to darau išvadą, kad prekė, kurios atžvilgiu numatomas darbo užmokestis laikomas nelanksčiausiu, negali būti prekė, kurios gamybos elastingumas nėra pats mažiausias ir kurios išlaikymo kaštų perviršis viršija priemoką už ją nėra mažia usias. Kitaip tariant, santykinio darbo užmokesčio, išreikšto pinigais, neveiklumo prielaida yra natūrali pasekmė to, kad likvidumo premijos viršija pinigų išlaikymo kaštus yra didesnė nei bet kurio kito turto.

Taigi matome, kad įvairios savybės, kurios kartu padidina pinigų palūkanų normos reikšmę, sąveikauja viena su kita. Tai, kad pinigai turi mažą gamybos e pakeitimo elastingumą, taip pat mažus laikymo kaštus, didina prielaidos, kad darbo užmokesčio apskaitos rodiklis blogėja, tikimybę. Seja para, esamų skolų padengimas nestspindi galimų skolų (draudimo įmokų mokėjimas, garantinis remontas ir kt.), kurios gali atsirasti ateityje. Vadinasi, jei buhalteris į juos atsižvelgia, tada likvidumas blogėja, jei ne – pagerėja. Kita vertus, kuo daugiau rezervų sukuriama, tuo

Tai yra labiausiai paplitęs variantes praktikoje. Pirmuoju atveju (slėpimas) administracija gali nežinoti apie pateiktų duomenų netinkamumą, antruoju – apie įmonės administracijos vykdomą ataskaitų klastojimą, siekiama suklaidinti akcininkus dėl sumos dydžio. gautas pelnas, siekiant sukurti galimybę mokėti papildomas priemokas (išpūsti pelną) arba mokėti padidintus dividendo, arba, atvirkščiai, juos sumažinti iki minimalo, dėl ko padidės savo (administracijos) dispozicijoje li kusios sumos (pelno neįvertinimas), sieki formiga apgauti. Darbuotojus IR darbuotojus mažinant atitinkamų sacerdoteų mokėjimo bazę, siekiant klaidingai informuoti creditorius apie įmonės mokumą (likvidumą), mokesčių institutucijas, s IEKiant Nuslėpti ApmoKestinamąsias Sumas IR KT. Aqui está, priešingi.

K3 – pinigų atžvilgiu. Tai susiję su išlaidų samprata: viena yra, kai jos priskaičiuojamos ir/ar apmokamos pinigais, ir visai kas kita, kai jos atsispindi, bet ne tarpininkauja pinigais. Šį saiamą visų pirma lemia pinigų, kaip tam tikros rūšies turto, ypatumai. Keynesas rašė, kad esminis saiaumas lona pinigų ir visų kitų ar bent daugumos kitų turto rūšių yra tas, kad priemoka už pinigų likvidumą gerokai viršija jų laikymo išlaidas, ou kito turto laikymo kaina gerok ai viršija premiją. dėl jų likvidumo [Keynes,

Sr. puslápio, kuriuose mínimos termina Likvidumo premium

Būsimos (sukauptos) anuiteto vertės įvertinimas

Iškviečiamas nuoseklių mokėjimų srautas regulamentais intervalais para nurodytą laikotarpių (metų) skaičių anuitetas (finansinė nuoma).

Šiuo atveju sudėtinės palūkanos apskaičiuojamos (arba diskontuojamos) už kiekvieną mokėjimą, atsižvelgiant į likusį sudėtinių arba diskontavimo laikotarpių skaičių (trukmę).

Características do anúncio:

Kiekvieno mokėjimo ar kvito suma;

Palūkanų norma, kuria mokėjimai diskontuojami arba sudėti;

Anuiteto laikotarpis – laikotarpis tarp dviejų iš eilės mokėjimų;

Anuiteto trukmė – tai laikotarpis nuo anuiteto pradžios iki paskutinio jo išmokėjimo (anuitetai gali būti terminuoti – tam tikram laikotarpiui ir nuolatiniai – neribotam laikui – nuolatiniai anuitetai).

Anuiteto mokėjimai gali būti atliekami anuiteto laikotarpio pradžioje arba pabaigoje.

Renkamas anuitetas, už kurį mokami anuiteto laikotarpio pradžioje prenumerando.

Anuitetas, kurio mokėjimai įvyksta pasibaigus anuiteto laikotarpiui, vadinamas anuitetu postnumerando (paprastas anuitetas). Jei anuiteto pavadinimas nenurodytas, tai yra paprastas anuitetas.

Būsima anuiteto vertė parodo, koks bus finansinis rezultatas, visa sukaupta suma visų mokėjimų laikotarpio pabaigoje, kai iš jų skaičiuojamos pajamos taikant sudėtines palūkanas.

Característica: metiniai mokėjimai P, n metų, sudėtinės palūkanos, kurių norma ic.

Grafiškai anuitetą po numerando galima pavaizduoti taip:

Pirmuoju mokėjimu P palūkanos bus skaičiuojamos (n-1) kartų. Padidinta pirmosios įmokos F1 suma ônibus

Antruoju mokėjimu P bus skaičiuojamos palūkanos už vieną laikotarpį (metus), atėmus:

Trečiuoju mokėjimu P bus skaičiuojamos palūkanos už du laikotarpius (metus), atėmus:

Už priešpaskutinį (n-1) mokėjimą P, atliktą (n-1) metų pabaigoje, palūkanos kaupiamos už vieną laikotarpį:

Palūkanos neskaičiuojamos už paskutinį mokėjimą, atliktą n-tųjų metų pabaigoje:

Tada visa sukaupta suma

kur k in yra anuiteto augimo koeficientas, kuris yra geometnės progresijos narių suma, kur pirmasis narys a1 = 1, ir vardiklis

Descrição do progresso geométrico narių suma

Tada padidinimo koeficientas

Būsima anuiteto vertė

Priemokos už likvidumo apribojimus apskaičiavimas. Rizikingo finansinio turto laukiamos grąžos įvertinimo formulas patikslinimas atsižvelgiant į likvidumo apribojimus

Vertinant kontrolinį akcijų paketą, jei truksta atskirų controllės elementų, kontrolės priemoka turėtų masti sumažinta tiems elementams priskirtina verte. Primeiro, você não pode controlar o turi tam tikrą especificando os elementos de controle necessários, e as turėtų atsispindėti jos vertėje.

Likvidumas yra vertybinio popieriaus galimybė greitai parduoti ir konvertuoti į grynuosius pinigus be didelių nuostolių savininkams.

Remiantis tuo, nuolaida už nepakankamą likvidumą apibrėžiama kaip suma arba procentas, kuriuo vertinamo paketo vertė sumažinama, kad atspindėtų nepakankamą likvidumą. Didelis likvidumas padidina vertybinių popierių savikainą, ou mažas likvidumas sumažina, palyginti su panašių, bet lengvai parduodamų vertybinių popierių kaina.

Na verdade, é uma questão de tempo nuolaida que não permite a vida útil, mas também é uma experiência de vida agradável.

Būtina išanalizuoti veiksnius, didinančius e mažinančius nuolaidos dydį.

CAM grupo pirmoji veiksnių apima mažus dividendo arba negalėjimą juos išmokėti, nepalankias įmonės ar jos pačios akcijų pardavimo perspektyvas, sandorių apribojimus (pavyzdžiui, teisinius apribojimus laisvai parduoti uždarų bendrovių akcijas).

Antroji veiksnių grupo apima:

Galimybė laisvai parduoti akcijas arba pačią įmonę,

Dideli dividendoų mokėjimai.

Akcijų dydis yra veiksnys, galintis padidinti arba sumažinti likvidumo nuolaidą. Prieiname prie problemos: kontrolės laipsnis – likvidumo laipsnis. Kontroliniam akcijų paketui reikia mažesnės nuolaidos dėl likvidumo trukumo nei mažumos akcijų paketui.

Kalbant apie uždarų įmonių mažumos akcijų paketus, jie yra mažiau likvidūs nei mažumos akcijų paketai atvirose įmonėse. Tai visų pirma lemia pirmumo teisė, pagal kurią smulkusis akcininkas, pardavęs savo akcijas, privalo jas pasiūlyti bendrovei; antra, nesant teisės dalytis, tai yra, neturint teisės dalyvauti parduodant. Mažumos akcijų savininkai mainais už akciją negali gauti tokios pat kainos kaip kontrolinio akcijų paketo savininkai, parduodami akcijas.

Paprastai ši kaina yra daug mažesnė. Taigi, visada turite atsiminti, kad kai vertinamas mažumos akcijų paketas glaudžiai valdomose įmonėse, taip pat taikoma nuolaida už nekontroliuojamą pobūdį ir nepakankamą likvidumą.

Atsižvelgiant į tai, kad 70-80% vertybinių popierių Rusijoje priklauso uždarosioms akcinėms bendrovėms, likvidumo rizika yra viena iš labiausiai paplitusių Rusijos rinkoje. Likvidumo analisa taip pat apima vertybinių popierių hierarchijos problemą pagal investicines savybes, ty patrauklumo investuotojams požiūriu.

Obligacijos, privilegijuotosios akcijos ir paprastosios akcijos skiriasi lėšų grąžinimo tvarka (jei įmonė likviduojama, pirmiausia grąžinama skola už obrigacijas, po to už privilegijuotąsias akcijas ir tik galiausiai skola paprastųj ų akcijų savininkams) e não garantimos laipsnis. Palūkanos už obrigacijas mokamos nepriklausomai nuo to, ar įmonė uždirba pelno, ar ne.

Se você não quiser, você pode reikia mokėti e reservar o fundo. Privilegijuotosios akcijos suteikia garantuotą teisę į dividendos, tačiau tik tuo atveju, jei įmonė turi finansinių galimybių juos išmokėti. Paprastosios akcijos neturi garantuotų teisių į dividendos. Rizikos didinimo, mokėjimų garantijos mažinimo ir piniginių išteklių compensavimo bankroto atveju kaina yra įvairių nuolaidų panaudojimas esant nepakankamam likvidumui.

Mažiausia nuolaida taikoma obrigacijoms. Privilegijuotosios akcijos turi didesnę likvidumo nuolaidą nei obrigacijos, bet mažesnės nei paprastosios akcijos.

Na verdade, é uma questão de tempo nuolaida que não permite a vida útil, mas também é uma experiência de vida agradável. Yra keletas būdų, kaip nustatyti nuolaidą dėl nepakankamo likvidumo. Pažymime du įdomiausius.

1. Uždarosios bendrovės įmonės kainos ir pelno santykis lyginamas su tuo pačiu lyginamųjų akcijų, kurios yra viešai parduodamos vertybinių popierių rinkose, santykiu.

2. Numatomos akcijų registravimo išlaidos ir tarpininkavimo komisiniai už bendrovės akcijų platinimą biržoje. Išlaidų duomenys imami procentais nuo išleistų akcijų savikainos, ou uždarų įmonių atveju šios sąnaudos yra hipotetinės: kiek būtų išlaidos, jei emisija įvyktų.

Ônibus:

r 0 – rizikingų finansinių priemonių pelningumas;

r l – pelningumas atsižvelgiant į likvidumą;

n – laikotarpis;

P – finansinės priemonės rinkos kaina.

P l – likvidumo laikotarpis

Pk – konversijos laikotarpis;

P 0 – rizikingų finansinių priemonių standartinis konvertavimo laikotarpis.

Norma de capitalização yra parametras, paverčiantis grynąsias pijamas į objeto vertę. Čia atsižvelgiama ir į patį grynąjį pelną, gautą is vertinamo object exsploatavimo, ir į pagrindinio kapitalo, išleisto objectui įsigyti, kompensavimą. Kapitalizacijos koeficientas, kuriame atsižvelgiama į šiuos du komponentus, vadinamas bendrasis kapitalizacijos koeficientas arba grynųjų pajamų kapitalizacijos koeficientas.Šiuo atveju grynosios pijamas, naudojamos kapitalizacijai, nustatomos tam tikram laikotarpiui, dažniausiai metams. Taigi bendra kapitalizacijos norma (arba pilnos kapitalizacijos norma) išreiškia ryšį tarp metinės grynųjų pajamų, gautų eksploatuojant objectktą, ir jo rinkos vertės.

Capitalizacijos koeficiento pasirinkimas yra vienas iš pagrindinių vertinimo taškų. Šioje ataskaitoje kapitalizacijos koeficientas skaičiuojamas kaupiamuoju metodu. Taikant é um método que remiamasi nerizikinga grandes normas, prie kurios orgulhodama priemoka už riziką investuojant į nagrinėjamą rinkos setorių ir investimento capital grande norma.

Rusijos rinkoje jis paprastai pateikiamas tokia forma:

i = i o + i c + i l + i in + n k

Kur
i o - nerizikinga palūkanų norma, %;
eu s - bendroji rinkos rizika, %;
i l - priemoka už mažą likvidumą, %;
i in - priemoka už valdymo kokybę, %;
n k - kapitalo grąžos norma, %.

Kadangi šioje ataskaitoje vertinamas vienas turtas – pastatas kartu su žemės sklypu, pastatų kapitalizacijos normos apskaičiavimas yra panašus į žemės diskonto normos apskaičiavimą.

Kaip nominali nerizikinga norma buvo pasirinkta svertinė vidutinė federalinių paskolų obligacijų (OFZ) palūkanų norma, pagrįsta prekybos rezultatais vertinimo dieną (kurių išpirkimo laikotarpis ilgesnis nei 5 metai). Šis rodiklis vertinimo datą siekė 6,8% (Informacijos šaltinis: Rusijos banko akcijų rinkų biuletenis).

Regiãoinė rizika. Nustatyta pagal žurnalą „Ekspertas“ remiantis duomenimis apie investicijų riziką Rusijos regionaluose 2004–2005 m., iš kurių išplaukia, kad Astrachanės regiono investavimo rizika viršija Sankt Peterburgo (Federacijos subjektas su mažiaus ia rizika, kurią galima pri lyginti Rusijos Federacijos suvereni rizikai) 1.24 karto . Todėl Pskovo srities regionalinė rizika bus lygi 6,8 * 1,24 - 6,8 = 2,8%.

Investicijų valdymo apdovanojimas- kuo rizikingesnės ir sudėtingesnės investicijos, tuo joms reikia kompetentingesnio valdymo. Se você decidir, atsižvelgiant į per mažą apkrovą ir nuostolius, gali svyruoti nuo 2 ou 5%. Kadangi degalinėms reikalingi specialūs valdymo įgūdžiai, manoma, kad rizikos vertė yra 2,5%.

Investavimo rizikos koregavimo skaičiavimas

1 lentele

Koregavimas dėl mažo likvidumo Tai koregavimas dėl negauto pelno objekto eksponavimo laikotarpiu.
Pataisos dydį ekspertai nustatė 2 proc.

Kapitalo grąžos normos nustatymas

Kaip minėta pirmiau, capitalizacijos koeficientas R apima kapitalo grandes normas e grandes normas, kurioje atsižvelgiama į pradinės investicijos atsigavimą.
Kapitalo grąžos norma vertintojo parinkta remiantis apskaitos duomenimis, iš kurių matyti, kad naudingo tarnavimo laikas yra vidutiniškai 20 metų, t.y. kapitalo grąžos norma bus 5%:

Kapitalizacijos normos skaičiavimo lentelė

Priemokoje už mažą nekilnojamojo turto likvidumą atsižvelgiama į tai, kad neįmanoma iš karto susigrąžinti investicijų į nekilnojamąjį turtą. Nustatydami koregavimo dydį dėl mažo likvidumo, vadovaujamės prielaida, kad objekto ekspozicijos laikotarpis nuo jo pateikimo parduoti yra ilgas. Kuo rizikingesnė ir sudėtingesnė investicija, tuo reikia kompetentingesnio valdymo.

Investicijų valdymo priemoka paprastai svyruoja nuo 1% ou 5%. Patartina priemoką už investicijų valdymą skaičiuoti atsižvelgiant į nepanaudotą kiekį ir nuostolius renkant nuomos mokesčius.

Įvairių rizikos premiums komponentų apskaičiavimas:

priemokoje už mažą likvidumą atsižvelgiama į neįmanomumą investuoti; remiantis daugumos šaltinių ekspertų vertinimais, ji paprastai imama 3–5 procentinių puntų lygiu;

investavimo į nekilnojamąjį turtą rizikos priemoka atsižvelgiama į galimybę atsitiktinai prarasti objekto vartojamąją vertę ir gali būti priimta draudimo įmokų normos dydžiu aukščiausios patikimumo kategor ijos draudimo įmonėse;

priemoka už investicijų valdymą nustatoma atsižvelgiant į tai, kad kuo rizikingesnės ir sudėtingesnės investicijos, tuo joms reikia kompetentingesnio valdymo, ou tai reiškia, kad šios priemokos vertė bus didesnė.

Kapitalo grąžos norma gali būti apskaičiuojama vienu iš šių trijų būdų.

tiesinė kapitalo grąža (metodos de anel);

kapitalo grąža, pagrįsta pakeitimo fondu ir investicijų grąžos norma (métodos Inwood). Kartais jis vadinamas anuitto metodu.

kapitalo grąža, pagrįsta kompensavimo fondu ir nerizikinga palūkanų norma (Hosksld metodas).

Trumpai apibūdinsime kiekvieną é seu método.

Žiedo métodos. Šį metodą tikslinga naudoti, kai tikimasi, kad pagrindinė suma bus grąžinta lygiomis dalimis. Metinė kapitalo grąžos norma apskaičiuojama 100% turto vertės padalijus iš jo likusio naudingo tarnavimo laiko, t.y. Tai yra turto tarnavimo laiko abipusis dydis. Šiuo atveju laikoma, kad compensacijų fondui skitos lėšos nėra reinvestuojamos. A fórmula de capitalização koeficiente é a seguinte:

Rk = Rd + 1/n, kur:

Eu não gosto de economia econômica.

Inwood métodos taikomas, jei kapitalo grąža reinvestuojama pagal investicijos grąžos normą. Šiuo atveju grąžos norma, kaip kapitalizacijos koeficiento sudedamoji dalis, yra lygi pakeitimo fondo veiksniui, esant tokiai pat palūkanų normai kaip ir investicijoms:

Rk = R + SFF(n,Y), kur:

Compensações de fundo de fato;

Y = R – investicijų grąžos norma.

Hoskoldo metodas naudojamas tais atvejais, kai pradinės investicijos grąžos norma yra šiek tiek aukšta, todėl reinvestavimas tokiu pat greičiu yra mažai tikėtinas. Reinvestuotų lėšų atveju daroma prielaida, kad pijamas bus gautos nerizikinga norma:

Rk = R + SFF(n,Yb), kur:

Yb – nerizikinga palūkanų norma.

Mažiausia grąžos norma gaunama taikant Inwood metodą, didžiausia – pagal Ring metodą. Kai turto kaina krenta, cleansižvelgiant į tai, ar grąžos norma apskaičiuojama naudojant Ring, Hoskold ou Inwood metodą, investicijų grąžos norma yra mažesnė už kapitalizacijos normą Rk > R.

Rinto metodas labiausiai tinka “seniems” objektams.

Kitas būdas apskaičiuoti kapitalizacijos koeficientą yra rinkos išspaudimo metodas (rinkos ištraukimo metodas).

Taikant rinkos spaudimo metodą atskirai puresižvelgiama į kapitalo grąžą e kapitalo grąžą, taip pat fantasticsižvelgiama į pyjamų augimo tempą. Į šiuos komponentus atsižvelgiama nustatant bendrą kapitalizacijos koeficientą „viskas įskaičiuota“ principu ir jiems nereikia atskiros analisės, ou tai yra vienas iš šio método privalumų.

Remiantis rinkos duomenimis apie pardavimo kainas ir palyginamų objektų GAV vertes, kapitalizacijos normos apskaičiuojamos pagal šią formulę:

kur CHOD yra i-ojo analoginio objeto grynosios veiklos pijamas;

Vi – i-ojo analoginio objeto pardavimo kaina.

Capitalizacijos koeficiento apskaičiavimas rinkos spaudimo metodu leidžia sumažinti vertintojo subjektyvumą iki minimo. Seja para, tokiu būdu nustatant kapitalizacijos koeficientą atsižvelgiama į kapitalo grąžos normą ir numatomus panašių objecttų vertės pokyčius – viskas įskaičiuota. Atitinkamai, nereikia atskirai skaičiuoti šių kapitalizacijos koeficiento komponentų, kurių apskaičiavimo naudojant kaupiamąjį método klaida gali reikšmingai paveikti rezultatą. O sukaupta paklaida kaupiamajame rizikos nustatymo metode gali dar labiau paveikti rezultatą.

Nustatant kapitalizacijos koeficientą taip pat būtina atkreipti dėmesį į mokesčių dedamąją (jei NIR yra prieš mokesčius, tai kapitalizacijos koeficientas turi buti skaičiuojamas pijamas fantasticskaičius mokesčių: arba atvirkščiai, NIR ir kapitalizacijos ko eficientas apskaičiuojami kaip “po mokesčių“).

Prognozuojant visišką vertinamo object vertės praradimą nuosavybės laikotarpio pabaigoje ( VF = 0, ir todėl ê = -1 ) pradinio kapitalo grąža turi būti užtikrinama reinvestuojant dalį periodinių pajamų, ou pradinė išraiška bus:

Grąžinimo normos nustatymas ( SFF), taigi ir kapitalizacijos rodikliai ( R0) priklauso nuo vertės praradimo atlyginimo fondo formavimo sąlygų.

Skaičiuojant kapitalizavimo normą, pakoreguotą atsižvelgiant į turto vertės pokyčius, yra trys pagrindiniai grąžos normos nustatymo metodai:

1. Métodos de Inwood.

2. Hoskoldo métodos.

3. Métodos de Žiedo.

Métodos de Inwood.

Esant pastoviam ir laikui bėgant pastoviam pinigų srautui, compensavimo fondas formuojamas su palūkanų norma, lygia pelno normai ( eu = Re), t.y.

Jis naudojamas tais atvejais, kai, remiantis Vertintojo experto išvada, tikimasi gauti pastovių pajamų už likusį vertinamo turto nuosavybės laikotarpį.

Hoskoldo métodos.

Anuiteto investicijų grandes métodos.

Turto grandąžos norma yra didelė ir sunkiai pasiekiama, jei reinvestuojama. Investuotojas, siekdamas užsitikrinti į turtą investuotų lėšų grąžą, sudaro minimalios (nerizikingos) normos compensavimo fondą.

Kur: RF – nerizikinga norma (nerizikingo finansavimo norma) – nerizikingų investicijų grąžos norma.

Taikyti tais atvejais, kai, Vertintojo nuomone, nuolatinių pajamų gavimas yra susijęs su padidėjusia prognozuojamo pinigų srauto sumažėjimo ar nutrūkimo rizika.

Žiedo métodos.

Linijinis kapitalo (investimentos) grandes métodos.

Estes métodos apima kapitalo grąžinimą lygiomis dalimis per turto nuosavybės laikotarpį. Grande norma šiuo atveju yra metinė pradinio kapitalo dalis, pervedama į beprocentinį compensavimo fondą. Ši dalis atgavus 100% kapitalo yra lygi 1/n.

Kur: n – objeto nusidėvėjimo laikas (como ekonominis tarnavimo laikas) metais.

Jis naudojamas vertinant seną ar labai susidėvėjusį turtą, kuriam būdinga tendência mažėti pijamas (nuomos mažėjimas, remonto ir restauravimo sąnaudų padidėjimas) para likusį turto nuosavybės laikotarpį.

Šiame darbe kaip grąžos normos metodas naudojamas compensacinio fondo su anuitetinio kapitalo grąžos pobūdžiu formavimas taikant Inwood metodą.

Turto nuosavybės metu vertintojas prognozuoja stabilias e pastovias pijamas, todėl pinigų srautai diskontuojami iki metų vidurio.

Diskonto normos nustatymas

Diskonto norma laikoma apatine investicijų grąžos riba, kuriai esant investuotojas suteikia galimybę investuoti savo lėšas į tam tikro turto pirkimą. Tai reiškia, kad investuotojas turi kitų investavimo alternatyvų, kurios taip pat apima pajamų gavimą su įvairaus laipsnio rizika. Diskonto norma priklauso nuo kapitalo investicijos rizikos laipsnio. Rizika reiškia turto vertės praradimo tikimybę, pavyzdžiui, dėl įmonės bankroto, mažo nekilnojamojo turto likvidumo, ekonominių, socialinių, politinių ir kitų ekstremalių įvykių. Kuo didesnė rizika, tuo didesnė disconto norma. Taip yra todėl, kad investuotojo noras rizikuoti yra pateisinamas, kai jis tikisi didesnės investicijos grąžos.

Diskonto normai nustatyti šioje ataskaitoje naudojamas konstravimo metodas, pagrįstas prielaida, kad diskonto norma yra tik rizikos funkcija ir gali būti apibrėžta kaip visų rizikų, būdingų kiekvienam konkrečiam projektui, suma. Pagrindinės rizikos rūšys, kurios yra aktualiausios investicijoms į nekilnojamąjį turtą, yra šios: turto valdymo rizika, mažo likvidumo rizika, nekilnojamojo turto rinkos rizika, kapitalo rinkos rizika, infliacijos rizika, finansinė rizika, aplinkos rizika, įstatymų leidybos rizika, planavimo rizika, teisinė rizika , nusidėvėjimo rizika ir mokesčių rizika. Apskritai diskonto norma ( Ré) statybos metodu yra nerizikingos (realios) normos dydis ( RF), rizikos priemoka ( RR), priemoka už mažą objeto likvidumą ( eu), apdovanojimas už investicijų valdymą ( M):

Ré = RF + RR+ eu + m

O uso prático da norma é obrigatório. Pavyzdžiui, Jungtinėse Valstijose nerizikingų investicijų etalonas yra federalinės vyriausybės 30 metų trukmės vyriausybės obrigacija. Rusijos vertinimo praktikoje vyriausybės obrigacijų grąžos norma ir rublio indėlio palūkanų norma paprastai naudojamos kaip nerizikinga norma.

Atliekant šį vertinimą, nerizikinga norma laikoma ilgalaikio GKO-OFZ rinkos kurso vertė vertinimo dieną nominalia rubliu.

Investavimo rizikos premija

Prémio de investimento ( rp) método nustatyta expertiniu. Žemiau pateikiamos pagrindinės sisteminės ir nesisteminės rizikos rūšys, kurios gali turėti įtakos situacijos vystymuisi nekilnojamojo turto pirkimo, pardavimo ir nuomos rinkoje. Rizikos tikimybės laipsnis vertinamas dešimties balų skalėje. Kuo didesnė rizikos reikšmė lentelėje, your labiau tikėtina, kad jos atsiradimo rizika vertinamam objecttui.

Classificação do sistema:

Bendros ekonominės padėties pablogėjimas

Ši rizika atsižvelgia į galimą infliacijos padidėjimą, kuris yra nepalyginamas su galimu prognozuojamu laikotarpiu numatomu nuomos tarifo padidėjimu. Nuomos kainų kritimą gali lemti ir verslo aktyvumo mažėjimas visoje šalyje, nekilnojamojo turto nuomos ir pirkimo paklausos struktūros pasikeitimas.

Federalinių ar vietinių įstatymų pakeitimai

Ši rizika pirmiausia siejama su žemės santykiais, t. você. sunkumais, kylančiais pratęsiant žemės sklypo, kuriame yra turtas, nuomos sutartį. Taip pat ši rizika yra susijusi su privalomomis savininko išlaidomis už siūlomą žemės sklypo po nuosavybe pirkimą. Teisės aktų pakeitimai gali masti siejami su nuomos ir mokesčių įmokų padidėjimu, žemės sklypo pirkimo kadastrinės vertės palūkanų normos padidinimu, taip pat kitais aspectos, susijusiais su nekilnojamo jo turto apmokestinimu.

Economia econômica muitas tendências regionais

O capital financeiro investido é nekilnojamojo turto rinką rizikos laipsnio pokyčius įtakoja regional ekonomikos raidos tendências, atspindinčios bendras šalies ekonomikos tendências. Tačiau ekonomika regionaluose vystosi daug lėčiau nei visos šalies ekonomika. Ši rizika turi ypač didelę įtaką priimant sprendimus dėl lėšų investavimo į depresijos ir subsidijuojamus Regionus, įskaitant Kirovo Regioną.

Nesisteminga rizika dažniausiai siejama su pačiais objektais ir gali būti koreguojama:

Pagreitėjęs pastato susidėvėjimas

Se você começar a usar o tipo de pasta, você pode fazer isso, funkcinį e išorinį. Tuo pačiu metu rodapés funkcinės paskirties nekilnojamajam turtui kiekvieno nusidėvėjimo įtaka yra rodapé. Taigi pramoninio macarrão kainai pirmiausia įtakos turi fizinis nusidėvėjimas, kadangi šiam tikslui saiauose pastatuose perdangos apkraunamos didelėmis, dėl padidėjusios vibracijos reikia papildomai prižiūrėti tarpplokšči ų siūles ir pan. pág. Biurų ir prekybos pastatams ypač svarbus funkcinis nusidėvėjimas, mastent: pastato charakteristikų ir šiuolaikinių rinkos standartų pureitikimas bei idėjos apie šio tipo turto savybes (nemodernios konstrukcijos, dizaino, pasenusios). tecnologia e susiję veiksniai).

Nuomos įmokų negavimas

Šioje rizikoje atsižvelgiama į tikimybę, kad nuomotojas negaus nuomos įmokų, kilus finansiniams sunkumams su nuomininku, dėl kurių jis negali visiškai ar iš dalias sumokėti nuomos įmokų, exploat avimo ir komunalinių išlaidų arba nesąžiningas nuomininko požiūris į savo įsipareigojimus mokėti nuomos mokesčius pagal nuomos sutartį .

Nepakankamai efektyvus projektų valdymas

Profesionalios turto valdymo sistemas rėmuose Savininko e Valdytojo funkcijos yra diferencijuojamos. Savininkui é um desenvolvedor estratégico de estratégia e funções de controle valdymo kokybės. Nekilnojamojo turto operatyvaus valdymo funkcijos yra pavesttos specializuotoms valdymo įmonėms. Atsižvelgiant į tai, kad nekilnojamojo turto rinkoje yra pasiūlos perteklius virš paklausos, reikia kur kas rimtesnio požiūrio į turto valdymo klausimą.

Perteklinės erdvės prieinamumas

Se você fizer isso com seu objeto de panašių daugybe, você pode negar a quantidade de itens para os pacotes de alimentos. Se você escolher um objeto perteklinį, um objeto pačiame, dėl kurio sunku vienu metu išnuomoti 100% visos jo patalpos. Šie veiksniai negali tik paveikti vertinamo object pelningumo.

Objeto de transporte pasiekiamumo pablogėjimas

Se você considerar o tipo de paródia, você pode ver objetos de infraestrutura de transporte ou situações de emergência, como transporte pasiekiamumas, pavyzdžiui, dėl kelių, viadukų remonto darbų, naujos statybos dar bų. é kt.

Sunkumai aprūpinant inžinerinę infrastruktūrą

Vertinant objeto potencialą ir pinigų investavimo į jį rizikingumą, būtina apsvarstyti galimybę jį aprūpinti visų tipų inžinerinėmis komunikacijomis, įskaitant vandentiekį, šildymą, elektrą, telefone ryšius ir kt. Kuo didesnė rizika negavus jokio patobulinimo, tuo didesnė rizika investuotis į vertinimo objektą.

Vietovės comércio potencial pablogėjimas

Ši rizika pirmiausia siejama su tuo, kad planuojamas pasiūlos didėjimas nekilnojamojo turto rinkoje neišvengiamai lems nuomos įkainių ir 1 kv. m Tai ypač atualu, jei nekilnojamojo turto pasiūlos ir paklausos santykis pasiekė pusiausvyrą arba pasiūla viršija paklausą. Se você quiser obter um produto de confiança e contratar um consultor de negócios, você precisará de um projeto de consultoria.

Maža likvidumo priemoka

Manoma, kad ši rizika ( eu). Vertinant objeto expozicijos laikotarpį kaip ( Numa torta) 6 mėnesių laikotarpį, taip pat remiantis nekilnojamajam turtui priimtinu ekspozicijos laikotarpiu ( Nnormal) per 12 mėnesių galime prisiimti bendrą priemoką už mažo likvidumo riziką vertinamame nekilnojamajame turte kaip realios nerizikingos normos sandaugą ( RF) ir santykis, kuriame atsižvelgiama į vertinimo objectto likvidumo sumažėjimą.

eu =RF* Numa torta/ Nnormal

Investicijų valdymo apdovanojimas

Investicijų valdymo apdovanojimas ( M) lemia investavimo į tam tikros rūšies nekilnojamąjį turtą rizikingumas ir sudėtingumas. Pijamas, kurias investuotojas planuoja gauti iš investicijos, didžiąja dalimi garantuoja kompetentingas turto valdymas. Nekilnojamojo turto valdymo rizika yra unikali, nes alternatyvioms investicijoms finansų rinkoje valdymo rizika yra minimali. Priemoka už riziką investuojant į nekilnojamąjį turtą tradiciškai priimama ne didesnė kaip 5 proc. Šioje ataskaitoje daroma prielaida, kad rizikos premija yra 3%.

Lentelė 16 – Disconto normų apskaičiavimas ir kapitalizavimas naudojant kaupiamąjį skaičiavimo metodą

Galutinės grąžos kapitalizacijos normos vertės nustatymas.

Rinkos išskyrimo metodu nustatytas grąžos kapitalizacijos rodiklis buvo 11,91% e 22,22%; nustatytas kaupiamuoju statybos būdu – 19,85 proc. Reikšmingas rodapés metodais nustatytų įkainių saiaumas atsiranda dėl to, kad kaupiamasis statybos metodas pagrįstas ekspertiniais rizikos ir rizikos priemokų vertinimais, ou rinkos ištraukimo metodas – realiais rinkos duomenimis.

Išsami vertintojo atlikta 18 lentelės analizė parodė, kad pagrindinis kumuliacinio konstravimo metodo trukumas yra rizikos adityvumo prielaida, ou visi veiksniai yra priklausomi vienas nuo kito ir neveikia vienas nuo kito. Šiuo atžvilgiu tikėtinas dvigubo (ar daugiau) vieno ar kito veiksnio apskaitymo fatos e atitinkamai dirbtinis diskonto normos bei kapitalizacijos normos padidinimas. Seja para, gali būti, kad 18 lentelėje cleansižvelgiama į vieną iš rizikos veiksnių, nes nėra standartinio rizikos rinkinio, kuris būtų bendras visiems atvejams.

Atsižvelgdamas į tai, kas išdėstyta, Vertintojas šioje ataskaitoje nusprendė tolesniuose skaičiavimuose naudoti rinkos išgavimo metodu nustatytą grąžos kapitalizacijos normą, kaip patikimiausią iš įvairiais me hojeis nustatytų.

11.4.3 Vertinimo object rinkos vertės apskaičiavimas

Ketvirtajame etape vertinimo objeto rinkos vertė nustatoma kapitalizuojant grynąjį pelną iš objekto.

Lentelė 17 – Vertinimo objekto vertės apskaičiavimas pajamų metodu taikant tiesioginės kapitalizacijos metodą

12. VERTINIMO REZULTATŲ SUTARTIS

Šioje vertinimo ataskaitos dalyje sujungiami visi vertinimo metu gauti duomenys ir daroma galutinė išvada dėl vertinamo turto rinkos vertės. Visų naudotų metodų rezultatų sujungimo tikslas – nustatyti kiekvieno iš jų privalumus ir trukumus ir taip parengti vieną išlaidų sąmatą.