Likvidumo premija. Priemokos už likvidumo apribojimus apskaičiavimas

Laisvos verslumo principai, aktyvios ir pasyvios operacijos, reikalavimai ir įsipareigojimai, banko likvidumas, draudiminis įvykis ir draudimo įmoka.

Kai kurios lėšų sąnaudos, kurios neprieštarauja pajamoms pelno (nuostolių) ataskaitoje ir kurios nėra tinkamai joje atspindimos, vadinamos atidėtomis sąnaudomis. Tokių išlaidų pavyzdžiai yra metinės draudimo įmokos ir iš anksto apmokėta nuoma. Atidėtos išlaidos tikriausiai nėra labai likvidžios, tačiau jos leidžia sumažinti einamuosius grynųjų pinigų mokėjimus ateityje.

Kredito analitikas taip pat turėtų išsiaiškinti, kodėl buvo suteikta paskola ir kokios yra grąžinimo perspektyvos. Pavyzdžiui, darbuotojas gali imti paskolas iš įmonės mainais į atlyginimą ar premiją. Tokia paskola iš tikrųjų yra neapskaitytos išlaidos, gerinančios įmonės pelningumą. Be to, įmonės darbuotojas neprivalo deklaruoti paskolos kaip pajamų, taip išvengiant papildomų gyventojų mokesčių, nebent paskola buvo įrašyta per ilgai. Vadovas netgi gali nusipirkti įmonės akcijų, naudodamas vekselį – triuką, kuris sukuria turto sąskaitą, o ne nuosavybės sąskaitą. Skolintojas turi atidžiai peržiūrėti esamas paskolas, suteiktas įmonės darbuotojams, kad nustatytų, ar darbuotojas turi pakankamai asmeninio likvidumo, kad galėtų grąžinti skolą.

Bet kokia premija reiškia skirtumą tarp išankstinių palūkanų normų ir numatomų ateities neatidėliotinų palūkanų normų. Šis skirtumas paprastai vadinamas likvidumo priemoka.

Remiantis kitomis dviem teorijomis, ilgalaikės obligacijos turėtų duoti papildomų pajamų, kurios kompensuotų su jomis susijusią papildomą riziką. Likvidumo pirmenybės teorija rodo, kad rizika kyla tik dėl neapibrėžtumo dėl pagrindinių realių palūkanų normų. Tai gali būti gana tiksli prielaida kainų stabilumo laikotarpiui, kaip buvo 1960 m. Infliacijos priemokos teorija daro prielaidą, kad rizika kyla tik dėl neapibrėžtumo dėl infliacijos lygio, kuris visiškai atitinka situaciją svyruojančios infliacijos laikotarpiais, pavyzdžiui, aštuntajame dešimtmetyje.

Jei investicijų į obligacijas rizika pirmiausia kyla dėl realios palūkanų normos neapibrėžtumo, investuotojams tinkama strategija yra turėti obligacijas, atitinkančias jų įsipareigojimus. Pavyzdžiui, visas įmonės pensijų fondas turi ilgalaikių įsipareigojimų, todėl, remiantis likvidumo pirmenybės teorija, pensijų fondas turėtų pirmenybę investuoti į ilgalaikes obligacijas. Jei rizika kyla dėl netikrumo dėl infliacijos lygio, trumpalaikių obligacijų laikymas yra tinkama strategija. Pavyzdžiui, dauguma pensijų fondų turi realių įsipareigojimų, kurie priklauso nuo atlyginimų padidėjimo lygio. Remiantis infliacijos priemokų teorija, jei pensijų fondas nori sumažinti riziką, jis turėtų teikti pirmenybę investavimui į trumpalaikes obligacijas.

Likvidumo priemokos teorija kilusi iš Hickso, o mūsų infliacijos poveikio termininei struktūrai apibūdinimas kilęs iš Braley ir Schaefer.

INVESTICIJŲ GRĄŽOS LYGIO IR LIKVIDUMO RYŠYS yra viena pagrindinių pagrindinių investicijų valdymo sąvokų, nulemta atvirkštinio šių dviejų rodiklių ryšio. Pagal šią koncepciją, kartu su investicijų likvidumo lygio mažėjimu, esant kitoms sąlygoms, turėtų padidėti reikiamas jų pelningumo lygis. LIKVIDUMO PREMIJA – investuotojui mokamos papildomos pajamos, siekiant kompensuoti galimų finansinių nuostolių riziką, susijusią su mažu investicinių objektų (instrumentų) likvidumu.

Reikalingas likvidumo premijos lygis nustatomas pagal šią formulę

PL – reikalingas likvidumo priemokos lygis, išreikštas procentais.

Pavyzdys Nustatykite reikiamą likvidumo premijos lygį ir reikalingą bendrą investicijų grąžos lygį, atsižvelgdami į likvidumo koeficientą šiomis sąlygomis

Reikalingas likvidumo priemokos lygis =

III. Lėšų vertės vertinimo metodinės priemonės, atsižvelgiant į likvidumo faktorių, leidžia generuoti palyginamus investicijų srautus, užtikrinančius reikiamą likvidumo premijos lygį.

PL – reikalingas likvidumo priemokos lygis, išreikštas dešimtaine trupmena

Pl – likvidumo premijos lygis, atsižvelgiant į numatomą investicinio projekto trukmės padidėjimą.

Ilgalaikių skolos finansinių priemonių likvidumo premijos lygio sumažinimas. Ženkliai sumažėjus tokio portfelio turto likvidumo lygiui, anksčiau nustatytas likvidumo premijos dydis nebeatitinka naujų rinkos realijų, todėl mažėja jų kotiruotės ir faktinė už jį mokamų palūkanų suma.

Pirma, jei visuotinai priimtas požiūris į tai, kas yra patikimas palūkanų normos lygis, nesikeičia, tada kiekvienas r kritimas sumažina rinkos normą, palyginti su „patikima“ norma, ir taip padidina likvidumo sutrikimo riziką. Antra, kiekvienas r sumažėjimas sumažina einamąsias pajamas, gautas dėl likvidumo netekimo ir veikia kaip draudimo įmoka, kompensuojanti kapitalo sąskaitos nuostolių riziką, ir šis sumažėjimas yra lygus skirtumui tarp senos ir naujos palūkanų normos. Kai, pavyzdžiui, ilgalaikės skolos palūkanų norma yra 4%, geriau paaukoti likvidumą, nebent, skaičiuojant tikimybes, nėra pagrindo baimintis, kad ši ilgalaikė palūkanų norma gali padidėti. didesne nei 4 % norma per metus, t. y. suma, didesne nei 0,16 % pradinės metų sumos. Tačiau jei dabar palūkanų norma yra tik 2%, einamosios pajamos kompensuos tik 0,04% per metus jų padidėjimą. Atrodo, kad tai yra pagrindinė kliūtis palūkanų normai nukristi iki labai žemo lygio. Jei nėra pagrindo manyti, kad ateities patirtis smarkiai skirsis nuo ankstesnės, tai ilgalaikės skolos palūkanų norma, tarkime, 20%, kelia daugiau baimių nei vilčių, o tuo pat metu dabartinių pajamų, kurias ji atneša, pakanka kompensuoti tik labai kuklią baimių dalį.

Iš to išplaukia, kad visos pajamos, kurių tikimasi iš turto nuosavybės per tam tikrą laikotarpį, yra lygios pajamoms iš jo atėmus išlaikymo išlaidas ir likvidumo premiją. Kitaip tariant, q- + 1 yra tinkama palūkanų norma bet kuriam produktui, kur q, c ir 1 šiame gaminyje matuojami kaip standartas.

Pirma, tai, kad sutartys išreikštos pinigais, o darbo užmokestis paprastai yra gana stabilus pinigine išraiška, neabejotinai vaidina svarbų vaidmenį tam, kad pinigai turi tokią didelę likvidumo priemoką, kad patogu laikyti turtą pagal tokį patį standartą kaip , Galbūt,

Tuo pačiu metu prielaida, kad būsima produkcijos piniginė vertė bus santykinai stabili, negali būti pakankamai tikra, jei vertės standartas yra produktas, turintis didelį gamybos elastingumą. Be to, maža pinigų laikymo kaina, kaip mes žinome, atlieka tokį pat svarbų vaidmenį kaip ir didelė likvidumo priemoka paaiškinant vyraujančią kainą. pinigų palūkanų normos vertės. Juk čia svarbus skirtumas tarp likvidumo priemokos ir išlaikymo išlaidų. Daugumos prekių, išskyrus turtą, pvz., auksą, sidabrą ir banknotus, laikymo išlaidos yra bent tokios pat didelės, kaip likvidumo priemoka, paprastai priskiriama prie vertės standarto, pagal kurį priskiriamos sutartys ir darbo užmokestis. Net jei likvidumo priemoka, mokėtina, pavyzdžiui, už svarus sterlingų, būtų perkelta į kviečius, kviečių palūkanų norma vargu ar pakiltų aukščiau nulio. Taigi situacija yra tokia, kad nors sutarčių ir darbo užmokesčio pinigine išraiška perleidimo faktas labai padidina pinigų palūkanų normos reikšmę, vis dėlto šios aplinkybės savaime greičiausiai nepakanka, kad susidarytų nurodytos palūkanų normos savybės. palūkanų už pinigus.

Antrasis dalykas, kurį reikia apsvarstyti, yra subtilesnis. Įprasta prielaida, kad produkcijos vertė bus stabilesnė, jei ji bus išreikšta pinigais, o ne kokia nors kita preke, žinoma, priklauso ne nuo to, kad atlyginimai fiksuojami pinigais, o nuo to, kad jie yra santykinai neaktyvūs. piniginėmis sąlygomis. Kokia būtų situacija, jei būtų pagrindo manyti, kad darbo užmokestis būtų ne toks lankstus (t.y. stabilesnis), kai jis išreiškiamas ne pačiais pinigais, o kokiomis nors viena ar keliomis kitomis prekėmis? Tokiai prielaidai reikia ne tik kad tam tikros prekės vertė būtų santykinai pastovi darbo užmokesčio vienetų požiūriu už didesnę ar mažesnę produkciją tiek trumpuoju, tiek ilguoju laikotarpiu, bet taip pat kad bet koks perteklius, viršijantis dabartinę paklausą gamybos savikaina, gali būti perkeltas į atsargas be papildomos išlaidos. Tai yra, kad priemoka už šio produkto likvidumą viršytų jo išlaikymo išlaidas (kadangi kitu atveju, kadangi nėra vilties gauti pelno iš kainos padidėjimo, atsargų išlaikymas neišvengiamai sukels nuostolių). Jei būtų galima rasti prekę, kuri atitiktų šiuos reikalavimus, tai, be jokios abejonės, ji galėtų būti pasiūlyta kaip pinigų konkurentas. Taigi logiškai neįmanoma atmesti galimybės, kad egzistuotų prekė, kurioje produkcijos vertė būtų laikoma stabilesnė už produkcijos vertę pinigais. Tačiau mažai tikėtina, kad toks produktas iš tikrųjų egzistuoja.

Iš to darau išvadą, kad prekė, kurios atžvilgiu numatomas darbo užmokestis laikomas nelanksčiausiu, negali būti prekė, kurios gamybos elastingumas nėra pats mažiausias ir kurios išlaikymo kaštų perviršis viršija priemoką už ją nėra mažiausias. Kitaip tariant, santykinio darbo užmokesčio, išreikšto pinigais, neveiklumo prielaida yra natūrali pasekmė to, kad likvidumo premijos viršija pinigų išlaikymo kaštus yra didesnė nei bet kurio kito turto.

Taigi matome, kad įvairios savybės, kurios kartu padidina pinigų palūkanų normos reikšmę, sąveikauja viena su kita. Tai, kad pinigai turi mažą gamybos ir pakeitimo elastingumą, taip pat mažus laikymo kaštus, didina prielaidos, kad darbo užmokesčio apskaitos rodiklis blogėja, tikimybę. Be to, esamų skolų padengimas neatspindi galimų skolų (draudimo įmokų mokėjimas, garantinis remontas ir kt.), kurios gali atsirasti ateityje. Vadinasi, jei buhalteris į juos atsižvelgia, tada likvidumas blogėja, jei ne – pagerėja. Kita vertus, kuo daugiau rezervų sukuriama, tuo

Tai yra labiausiai paplitęs variantas praktikoje. Pirmuoju atveju (slėpimas) administracija gali nežinoti apie pateiktų duomenų netinkamumą, antruoju – apie įmonės administracijos vykdomą ataskaitų klastojimą, siekiama suklaidinti akcininkus dėl sumos dydžio. gautas pelnas, siekiant sukurti galimybę mokėti papildomas priemokas (išpūsti pelną) arba mokėti padidintus dividendus, arba, atvirkščiai, juos sumažinti iki minimumo, dėl ko padidės savo (administracijos) dispozicijoje likusios sumos (pelno neįvertinimas), siekiant apgauti. darbuotojus ir darbuotojus mažinant atitinkamų priedų mokėjimo bazę, siekiant klaidingai informuoti kreditorius apie įmonės mokumą (likvidumą), mokesčių institucijas, siekiant nuslėpti apmokestinamąsias sumas ir kt. Tuo pačiu metu, kaip matyti iš minėtų tikslų, tam tikroje situacijoje administracijos ir įmonės savininkų interesai gali arba visiškai sutapti (dėl objektyvių ar subjektyvių priežasčių), arba būti radikaliai priešingi.

K3 – pinigų atžvilgiu. Tai susiję su išlaidų samprata: viena yra, kai jos priskaičiuojamos ir/ar apmokamos pinigais, ir visai kas kita, kai jos atsispindi, bet ne tarpininkauja pinigais. Šį skirtumą visų pirma lemia pinigų, kaip tam tikros rūšies turto, ypatumai. Keynesas rašė, kad esminis skirtumas tarp pinigų ir visų kitų ar bent daugumos kitų turto rūšių yra tas, kad priemoka už pinigų likvidumą gerokai viršija jų laikymo išlaidas, o kito turto laikymo kaina gerokai viršija premiją. dėl jų likvidumo [Keynes,

Žr. puslapius, kuriuose minimas terminas Likvidumo premija

Būsimos (sukauptos) anuiteto vertės įvertinimas

Iškviečiamas nuoseklių mokėjimų srautas reguliariais intervalais per nurodytą laikotarpių (metų) skaičių anuitetas (finansinė nuoma).

Šiuo atveju sudėtinės palūkanos apskaičiuojamos (arba diskontuojamos) už kiekvieną mokėjimą, atsižvelgiant į likusį sudėtinių arba diskontavimo laikotarpių skaičių (trukmę).

Anuiteto charakteristikos:

Kiekvieno mokėjimo ar kvito suma;

Palūkanų norma, kuria mokėjimai diskontuojami arba sudėti;

Anuiteto laikotarpis – laikotarpis tarp dviejų iš eilės mokėjimų;

Anuiteto trukmė – tai laikotarpis nuo anuiteto pradžios iki paskutinio jo išmokėjimo (anuitetai gali būti terminuoti – tam tikram laikotarpiui ir nuolatiniai – neribotam laikui – nuolatiniai anuitetai).

Anuiteto mokėjimai gali būti atliekami anuiteto laikotarpio pradžioje arba pabaigoje.

Renkamas anuitetas, už kurį mokami anuiteto laikotarpio pradžioje prenumerando.

Anuitetas, kurio mokėjimai įvyksta pasibaigus anuiteto laikotarpiui, vadinamas anuitetu postnumerando (paprastas anuitetas). Jei anuiteto pavadinimas nenurodytas, tai yra paprastas anuitetas.

Būsima anuiteto vertė parodo, koks bus finansinis rezultatas, visa sukaupta suma visų mokėjimų laikotarpio pabaigoje, kai iš jų skaičiuojamos pajamos taikant sudėtines palūkanas.

Charakteristikos: metiniai mokėjimai P, n metų, sudėtinės palūkanos, kurių norma ic.

Grafiškai anuitetą po numerando galima pavaizduoti taip:

Pirmuoju mokėjimu P palūkanos bus skaičiuojamos (n-1) kartų. Padidinta pirmosios įmokos F1 suma bus

Antruoju mokėjimu P bus skaičiuojamos palūkanos už vieną laikotarpį (metus), atėmus:

Trečiuoju mokėjimu P bus skaičiuojamos palūkanos už du laikotarpius (metus), atėmus:

Už priešpaskutinį (n-1) mokėjimą P, atliktą (n-1) metų pabaigoje, palūkanos kaupiamos už vieną laikotarpį:

Palūkanos neskaičiuojamos už paskutinį mokėjimą, atliktą n-tųjų metų pabaigoje:

Tada visa sukaupta suma

kur k in yra anuiteto augimo koeficientas, kuris yra geometrinės progresijos narių suma, kur pirmasis narys a1 = 1, ir vardiklis

Apskritai, geometrinės progresijos narių suma

Tada padidinimo koeficientas

Būsima anuiteto vertė

Priemokos už likvidumo apribojimus apskaičiavimas. Rizikingo finansinio turto laukiamos grąžos įvertinimo formulės patikslinimas atsižvelgiant į likvidumo apribojimus

Vertinant kontrolinį akcijų paketą, jei trūksta atskirų kontrolės elementų, kontrolės priemoka turėtų būti sumažinta tiems elementams priskirtina verte. Priešingai, jei nekontroliuojama dalis turi tam tikrą specifinį kontrolės gebėjimo elementą, tai turėtų atsispindėti jos vertėje.

Likvidumas yra vertybinio popieriaus galimybė greitai parduoti ir konvertuoti į grynuosius pinigus be didelių nuostolių savininkams.

Remiantis tuo, nuolaida už nepakankamą likvidumą apibrėžiama kaip suma arba procentas, kuriuo vertinamo paketo vertė sumažinama, kad atspindėtų nepakankamą likvidumą. Didelis likvidumas padidina vertybinių popierių savikainą, o mažas likvidumas sumažina, palyginti su panašių, bet lengvai parduodamų vertybinių popierių kaina.

Bazinė vertė, iš kurios atimama nuolaida už nepakankamą likvidumą, yra labai likvidžios panašios pakuotės kaina.

Būtina išanalizuoti veiksnius, didinančius ir mažinančius nuolaidos dydį.

KAM pirmoji veiksnių grupė apima mažus dividendus arba negalėjimą juos išmokėti, nepalankias įmonės ar jos pačios akcijų pardavimo perspektyvas, sandorių apribojimus (pavyzdžiui, teisinius apribojimus laisvai parduoti uždarų bendrovių akcijas).

Antroji veiksnių grupė apima:

Galimybė laisvai parduoti akcijas arba pačią įmonę,

Dideli dividendų mokėjimai.

Akcijų dydis yra veiksnys, galintis padidinti arba sumažinti likvidumo nuolaidą. Prieiname prie problemos: kontrolės laipsnis – likvidumo laipsnis. Kontroliniam akcijų paketui reikia mažesnės nuolaidos dėl likvidumo trūkumo nei mažumos akcijų paketui.

Kalbant apie uždarų įmonių mažumos akcijų paketus, jie yra mažiau likvidūs nei mažumos akcijų paketai atvirose įmonėse. Tai visų pirma lemia pirmumo teisė, pagal kurią smulkusis akcininkas, pardavęs savo akcijas, privalo jas pasiūlyti bendrovei; antra, nesant teisės dalytis, tai yra, neturint teisės dalyvauti parduodant. Mažumos akcijų savininkai mainais už akciją negali gauti tokios pat kainos kaip kontrolinio akcijų paketo savininkai, parduodami akcijas.

Paprastai ši kaina yra daug mažesnė. Taigi, visada turite atsiminti, kad kai vertinamas mažumos akcijų paketas glaudžiai valdomose įmonėse, taip pat taikoma nuolaida už nekontroliuojamą pobūdį ir nepakankamą likvidumą.

Atsižvelgiant į tai, kad 70-80% vertybinių popierių Rusijoje priklauso uždarosioms akcinėms bendrovėms, likvidumo rizika yra viena iš labiausiai paplitusių Rusijos rinkoje. Likvidumo analizė taip pat apima vertybinių popierių hierarchijos problemą pagal investicines savybes, ty patrauklumo investuotojams požiūriu.

Obligacijos, privilegijuotosios akcijos ir paprastosios akcijos skiriasi lėšų grąžinimo tvarka (jei įmonė likviduojama, pirmiausia grąžinama skola už obligacijas, po to už privilegijuotąsias akcijas ir tik galiausiai skola paprastųjų akcijų savininkams) ir mokėjimų garantijos laipsnis. Palūkanos už obligacijas mokamos nepriklausomai nuo to, ar įmonė uždirba pelno, ar ne.

Jei pelno nėra, tai palūkanas reikia mokėti iš rezervinio fondo. Privilegijuotosios akcijos suteikia garantuotą teisę į dividendus, tačiau tik tuo atveju, jei įmonė turi finansinių galimybių juos išmokėti. Paprastosios akcijos neturi garantuotų teisių į dividendus. Rizikos didinimo, mokėjimų garantijos mažinimo ir piniginių išteklių kompensavimo bankroto atveju kaina yra įvairių nuolaidų panaudojimas esant nepakankamam likvidumui.

Mažiausia nuolaida taikoma obligacijoms. Privilegijuotosios akcijos turi didesnę likvidumo nuolaidą nei obligacijos, bet mažesnės nei paprastosios akcijos.

Bazinė vertė, iš kurios atimama nuolaida už nepakankamą likvidumą, yra labai likvidžios panašios pakuotės kaina. Yra keletas būdų, kaip nustatyti nuolaidą dėl nepakankamo likvidumo. Pažymime du įdomiausius.

1. Uždarosios bendrovės įmonės kainos ir pelno santykis lyginamas su tuo pačiu lyginamųjų akcijų, kurios yra viešai parduodamos vertybinių popierių rinkose, santykiu.

2. Numatomos akcijų registravimo išlaidos ir tarpininkavimo komisiniai už bendrovės akcijų platinimą biržoje. Išlaidų duomenys imami procentais nuo išleistų akcijų savikainos, o uždarų įmonių atveju šios sąnaudos yra hipotetinės: kiek būtų išlaidos, jei emisija įvyktų.

Būsima finansinės priemonės vertė po n laikotarpių, atsižvelgiant į likvidumo premiją, bus:

r 0 – rizikingų finansinių priemonių pelningumas;

r l – pelningumas atsižvelgiant į likvidumą;

n – laikotarpis;

P – finansinės priemonės rinkos kaina.

P l – likvidumo laikotarpis

P k – konversijos laikotarpis;

P 0 – rizikingų finansinių priemonių standartinis konvertavimo laikotarpis.

Kapitalizacijos norma yra parametras, paverčiantis grynąsias pajamas į objekto vertę. Čia atsižvelgiama ir į patį grynąjį pelną, gautą iš vertinamo objekto eksploatavimo, ir į pagrindinio kapitalo, išleisto objektui įsigyti, kompensavimą. Kapitalizacijos koeficientas, kuriame atsižvelgiama į šiuos du komponentus, vadinamas bendrasis kapitalizacijos koeficientas arba grynųjų pajamų kapitalizacijos koeficientas.Šiuo atveju grynosios pajamos, naudojamos kapitalizacijai, nustatomos tam tikram laikotarpiui, dažniausiai metams. Taigi bendra kapitalizacijos norma (arba pilnos kapitalizacijos norma) išreiškia ryšį tarp metinės grynųjų pajamų, gautų eksploatuojant objektą, ir jo rinkos vertės.

Kapitalizacijos koeficiento pasirinkimas yra vienas iš pagrindinių vertinimo taškų. Šioje ataskaitoje kapitalizacijos koeficientas skaičiuojamas kaupiamuoju metodu. Taikant šį metodą, remiamasi nerizikinga grąžos norma, prie kurios pridedama priemoka už riziką investuojant į nagrinėjamą rinkos sektorių ir investuoto kapitalo grąžos norma.

Rusijos rinkoje jis paprastai pateikiamas tokia forma:

i = i o + i c + i l + i in + n k

Kur
i o - nerizikinga palūkanų norma, %;
i с - bendroji rinkos rizika, %;
i l - priemoka už mažą likvidumą, %;
i in - priemoka už valdymo kokybę, %;
n k - kapitalo grąžos norma, %.

Kadangi šioje ataskaitoje vertinamas vienas turtas – pastatas kartu su žemės sklypu, pastatų kapitalizacijos normos apskaičiavimas yra panašus į žemės diskonto normos apskaičiavimą.

Kaip nominali nerizikinga norma buvo pasirinkta svertinė vidutinė federalinių paskolų obligacijų (OFZ) palūkanų norma, pagrįsta prekybos rezultatais vertinimo dieną (kurių išpirkimo laikotarpis ilgesnis nei 5 metai). Šis rodiklis vertinimo datą siekė 6,8% (Informacijos šaltinis: Rusijos banko akcijų rinkų biuletenis).

Regioninė rizika. Nustatyta pagal žurnalą „Ekspertas“ remiantis duomenimis apie investicijų riziką Rusijos regionuose 2004–2005 m., iš kurių išplaukia, kad Astrachanės regiono investavimo rizika viršija Sankt Peterburgo (Federacijos subjektas su mažiausia rizika, kurią galima prilyginti Rusijos Federacijos suvereni rizikai) 1,24 karto. Todėl Pskovo srities regioninė rizika bus lygi 6,8 * 1,24 - 6,8 = 2,8%.

Investicijų valdymo apdovanojimas- kuo rizikingesnės ir sudėtingesnės investicijos, tuo joms reikia kompetentingesnio valdymo. Ši rizika, atsižvelgiant į per mažą apkrovą ir nuostolius, gali svyruoti nuo 2 iki 5%. Kadangi degalinėms reikalingi specialūs valdymo įgūdžiai, manoma, kad rizikos vertė yra 2,5%.

Investavimo rizikos koregavimo skaičiavimas

1 lentelė

Koregavimas dėl mažo likvidumo Tai koregavimas dėl negauto pelno objekto eksponavimo laikotarpiu.
Pataisos dydį ekspertai nustatė 2 proc.

Kapitalo grąžos normos nustatymas

Kaip minėta pirmiau, kapitalizacijos koeficientas R apima kapitalo grąžos normą ir grąžos normą, kurioje atsižvelgiama į pradinės investicijos atsigavimą.
Kapitalo grąžos norma vertintojo parinkta remiantis apskaitos duomenimis, iš kurių matyti, kad naudingo tarnavimo laikas yra vidutiniškai 20 metų, t.y. kapitalo grąžos norma bus 5 %:

Kapitalizacijos normos skaičiavimo lentelė

Priemokoje už mažą nekilnojamojo turto likvidumą atsižvelgiama į tai, kad neįmanoma iš karto susigrąžinti investicijų į nekilnojamąjį turtą. Nustatydami koregavimo dydį dėl mažo likvidumo, vadovaujamės prielaida, kad objekto ekspozicijos laikotarpis nuo jo pateikimo parduoti yra ilgas. Kuo rizikingesnė ir sudėtingesnė investicija, tuo reikia kompetentingesnio valdymo.

Investicijų valdymo priemoka paprastai svyruoja nuo 1% iki 5%. Patartina priemoką už investicijų valdymą skaičiuoti atsižvelgiant į nepanaudotą kiekį ir nuostolius renkant nuomos mokesčius.

Įvairių rizikos premijos komponentų apskaičiavimas:

priemokoje už mažą likvidumą atsižvelgiama į neįmanomumą investuoti; remiantis daugumos šaltinių ekspertų vertinimais, ji paprastai imama 3–5 procentinių punktų lygiu;

investavimo į nekilnojamąjį turtą rizikos priemoka atsižvelgiama į galimybę atsitiktinai prarasti objekto vartojamąją vertę ir gali būti priimta draudimo įmokų normos dydžiu aukščiausios patikimumo kategorijos draudimo įmonėse;

priemoka už investicijų valdymą nustatoma atsižvelgiant į tai, kad kuo rizikingesnės ir sudėtingesnės investicijos, tuo joms reikia kompetentingesnio valdymo, o tai reiškia, kad šios priemokos vertė bus didesnė.

Kapitalo grąžos norma gali būti apskaičiuojama vienu iš šių trijų būdų.

tiesinė kapitalo grąža (Ring metodas);

kapitalo grąža, pagrįsta pakeitimo fondu ir investicijų grąžos norma (Inwood metodas). Kartais jis vadinamas anuiteto metodu.

kapitalo grąža, pagrįsta kompensavimo fondu ir nerizikinga palūkanų norma (Hosksld metodas).

Trumpai apibūdinsime kiekvieną iš šių metodų.

Žiedo metodas. Šį metodą tikslinga naudoti, kai tikimasi, kad pagrindinė suma bus grąžinta lygiomis dalimis. Metinė kapitalo grąžos norma apskaičiuojama 100% turto vertės padalijus iš jo likusio naudingo tarnavimo laiko, t.y. Tai yra turto tarnavimo laiko abipusis dydis. Šiuo atveju laikoma, kad kompensacijų fondui skirtos lėšos nėra reinvestuojamos. Kapitalizacijos koeficiento formulė yra tokia:

Rk = Rd + 1/n, kur:

n yra likęs ekonominis gyvenimas.

Inwood metodas taikomas, jei kapitalo grąža reinvestuojama pagal investicijos grąžos normą. Šiuo atveju grąžos norma, kaip kapitalizacijos koeficiento sudedamoji dalis, yra lygi pakeitimo fondo veiksniui, esant tokiai pat palūkanų normai kaip ir investicijoms:

Rk = R + SFF(n,Y), kur:

Kompensacijos fondo faktorius;

Y = R – investicijų grąžos norma.

Hoskoldo metodas naudojamas tais atvejais, kai pradinės investicijos grąžos norma yra šiek tiek aukšta, todėl reinvestavimas tokiu pat greičiu yra mažai tikėtinas. Reinvestuotų lėšų atveju daroma prielaida, kad pajamos bus gautos nerizikinga norma:

Rk = R + SFF(n,Yb), kur:

Yb – nerizikinga palūkanų norma.

Mažiausia grąžos norma gaunama taikant Inwood metodą, didžiausia – pagal Ring metodą. Kai turto kaina krenta, neatsižvelgiant į tai, ar grąžos norma apskaičiuojama naudojant Ring, Hoskold ar Inwood metodą, investicijų grąžos norma yra mažesnė už kapitalizacijos normą Rk > R.

Rinto metodas labiausiai tinka „seniems“ objektams.

Kitas būdas apskaičiuoti kapitalizacijos koeficientą yra rinkos išspaudimo metodas (rinkos ištraukimo metodas).

Taikant rinkos spaudimo metodą atskirai neatsižvelgiama į kapitalo grąžą ir kapitalo grąžą, taip pat neatsižvelgiama į pajamų augimo tempą. Į šiuos komponentus atsižvelgiama nustatant bendrą kapitalizacijos koeficientą „viskas įskaičiuota“ principu ir jiems nereikia atskiros analizės, o tai yra vienas iš šio metodo privalumų.

Remiantis rinkos duomenimis apie pardavimo kainas ir palyginamų objektų GAV vertes, kapitalizacijos normos apskaičiuojamos pagal šią formulę:

kur CHOD yra i-ojo analoginio objekto grynosios veiklos pajamos;

Vi – i-ojo analoginio objekto pardavimo kaina.

Kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimas rinkos spaudimo metodu leidžia sumažinti vertintojo subjektyvumą iki minimumo. Be to, tokiu būdu nustatant kapitalizacijos koeficientą atsižvelgiama į kapitalo grąžos normą ir numatomus panašių objektų vertės pokyčius – viskas įskaičiuota. Atitinkamai, nereikia atskirai skaičiuoti šių kapitalizacijos koeficiento komponentų, kurių apskaičiavimo naudojant kaupiamąjį metodą klaida gali reikšmingai paveikti rezultatą. O sukaupta paklaida kaupiamajame rizikos nustatymo metode gali dar labiau paveikti rezultatą.

Nustatant kapitalizacijos koeficientą taip pat būtina atkreipti dėmesį į mokesčių dedamąją (jei NIR yra prieš mokesčius, tai kapitalizacijos koeficientas turi būti skaičiuojamas pajamoms neatskaičius mokesčių: arba atvirkščiai, NIR ir kapitalizacijos koeficientas apskaičiuojami kaip „po mokesčių“).

Prognozuojant visišką vertinamo objekto vertės praradimą nuosavybės laikotarpio pabaigoje ( FV = 0, ir todėl ê = -1 ) pradinio kapitalo grąža turi būti užtikrinama reinvestuojant dalį periodinių pajamų, o pradinė išraiška bus:

Grąžinimo normos nustatymas ( SFF), taigi ir kapitalizacijos rodikliai ( R0) priklauso nuo vertės praradimo atlyginimo fondo formavimo sąlygų.

Skaičiuojant kapitalizavimo normą, pakoreguotą atsižvelgiant į turto vertės pokyčius, yra trys pagrindiniai grąžos normos nustatymo metodai:

1. Inwood metodas.

2. Hoskoldo metodas.

3. Žiedo metodas.

Inwood metodas.

Esant pastoviam ir laikui bėgant pastoviam pinigų srautui, kompensavimo fondas formuojamas su palūkanų norma, lygia pelno normai ( i = Re), t.y.

Jis naudojamas tais atvejais, kai, remiantis Vertintojo specialisto išvada, tikimasi gauti pastovių pajamų už likusį vertinamo turto nuosavybės laikotarpį.

Hoskoldo metodas.

Anuiteto investicijų grąžos metodas.

Turto grąžos norma yra didelė ir sunkiai pasiekiama, jei reinvestuojama. Investuotojas, siekdamas užsitikrinti į turtą investuotų lėšų grąžą, sudaro minimalios (nerizikingos) normos kompensavimo fondą.

Kur: Rf – nerizikinga norma (nerizikingo finansavimo norma) – nerizikingų investicijų grąžos norma.

Taikyti tais atvejais, kai, Vertintojo nuomone, nuolatinių pajamų gavimas yra susijęs su padidėjusia prognozuojamo pinigų srauto sumažėjimo ar nutrūkimo rizika.

Žiedo metodas.

Linijinis kapitalo (investicijos) grąžos metodas.

Šis metodas apima kapitalo grąžinimą lygiomis dalimis per turto nuosavybės laikotarpį. Grąžos norma šiuo atveju yra metinė pradinio kapitalo dalis, pervedama į beprocentinį kompensavimo fondą. Ši dalis atgavus 100 % kapitalo yra lygi 1/n.

Kur: n – objekto nusidėvėjimo laikas (likęs ekonominis tarnavimo laikas) metais.

Jis naudojamas vertinant seną ar labai susidėvėjusį turtą, kuriam būdinga tendencija mažėti pajamoms (nuomos mažėjimas, remonto ir restauravimo sąnaudų padidėjimas) per likusį turto nuosavybės laikotarpį.

Šiame darbe kaip grąžos normos metodas naudojamas kompensacinio fondo su anuitetinio kapitalo grąžos pobūdžiu formavimas taikant Inwood metodą.

Turto nuosavybės metu vertintojas prognozuoja stabilias ir pastovias pajamas, todėl pinigų srautai diskontuojami iki metų vidurio.

Diskonto normos nustatymas

Diskonto norma laikoma apatine investicijų grąžos riba, kuriai esant investuotojas suteikia galimybę investuoti savo lėšas į tam tikro turto pirkimą. Tai reiškia, kad investuotojas turi kitų investavimo alternatyvų, kurios taip pat apima pajamų gavimą su įvairaus laipsnio rizika. Diskonto norma priklauso nuo kapitalo investicijos rizikos laipsnio. Rizika reiškia turto vertės praradimo tikimybę, pavyzdžiui, dėl įmonės bankroto, mažo nekilnojamojo turto likvidumo, ekonominių, socialinių, politinių ir kitų ekstremalių įvykių. Kuo didesnė rizika, tuo didesnė diskonto norma. Taip yra todėl, kad investuotojo noras rizikuoti yra pateisinamas, kai jis tikisi didesnės investicijos grąžos.

Diskonto normai nustatyti šioje ataskaitoje naudojamas konstravimo metodas, pagrįstas prielaida, kad diskonto norma yra tik rizikos funkcija ir gali būti apibrėžta kaip visų rizikų, būdingų kiekvienam konkrečiam projektui, suma. Pagrindinės rizikos rūšys, kurios yra aktualiausios investicijoms į nekilnojamąjį turtą, yra šios: turto valdymo rizika, mažo likvidumo rizika, nekilnojamojo turto rinkos rizika, kapitalo rinkos rizika, infliacijos rizika, finansinė rizika, aplinkos rizika, įstatymų leidybos rizika, planavimo rizika, teisinė rizika, nusidėvėjimo rizika ir mokesčių rizika. Apskritai diskonto norma ( Re) statybos metodu yra nerizikingos (realios) normos dydis ( Rf), rizikos priemoka ( rR), priemoka už mažą objekto likvidumą ( L), apdovanojimas už investicijų valdymą ( M):

Re = Rf + rR+ L + M

Užsienio praktikoje ilgalaikių vyriausybės obligacijų palūkanų norma naudojama kaip nerizikinga norma. Pavyzdžiui, Jungtinėse Valstijose nerizikingų investicijų etalonas yra federalinės vyriausybės 30 metų trukmės vyriausybės obligacija. Rusijos vertinimo praktikoje vyriausybės obligacijų grąžos norma ir rublio indėlio palūkanų norma paprastai naudojamos kaip nerizikinga norma.

Atliekant šį vertinimą, nerizikinga norma laikoma ilgalaikio GKO-OFZ rinkos kurso vertė vertinimo dieną nominalia rubliu.

Investavimo rizikos premija

Investicinės rizikos premija ( rp) nustatyta ekspertiniu metodu. Žemiau pateikiamos pagrindinės sisteminės ir nesisteminės rizikos rūšys, kurios gali turėti įtakos situacijos vystymuisi nekilnojamojo turto pirkimo, pardavimo ir nuomos rinkoje. Rizikos tikimybės laipsnis vertinamas dešimties balų skalėje. Kuo didesnė rizikos reikšmė lentelėje, tuo labiau tikėtina, kad jos atsiradimo rizika vertinamam objektui.

Sisteminė rizika apima:

Bendros ekonominės padėties pablogėjimas

Ši rizika atsižvelgia į galimą infliacijos padidėjimą, kuris yra nepalyginamas su galimu prognozuojamu laikotarpiu numatomu nuomos tarifo padidėjimu. Nuomos kainų kritimą gali lemti ir verslo aktyvumo mažėjimas visoje šalyje, nekilnojamojo turto nuomos ir pirkimo paklausos struktūros pasikeitimas.

Federalinių ar vietinių įstatymų pakeitimai

Ši rizika pirmiausia siejama su žemės santykiais, t. y. sunkumais, kylančiais pratęsiant žemės sklypo, kuriame yra turtas, nuomos sutartį. Taip pat ši rizika yra susijusi su privalomomis savininko išlaidomis už siūlomą žemės sklypo po nuosavybe pirkimą. Teisės aktų pakeitimai gali būti siejami su nuomos ir mokesčių įmokų padidėjimu, žemės sklypo pirkimo kadastrinės vertės palūkanų normos padidinimu, taip pat kitais aspektais, susijusiais su nekilnojamojo turto apmokestinimu.

Ekonominės plėtros tendencijos regione

Finansinio kapitalo investavimo į nekilnojamojo turto rinką rizikos laipsnio pokyčius įtakoja regiono ekonomikos raidos tendencijos, atspindinčios bendras šalies ekonomikos tendencijas. Tačiau ekonomika regionuose vystosi daug lėčiau nei visos šalies ekonomika. Ši rizika turi ypač didelę įtaką priimant sprendimus dėl lėšų investavimo į depresijos ir subsidijuojamus regionus, įskaitant Kirovo regioną.

Nesisteminga rizika dažniausiai siejama su pačiais objektais ir gali būti koreguojama:

Pagreitėjęs pastato susidėvėjimas

Ši rizika apima visų tipų pastato gedimą, įskaitant fizinį, funkcinį ir išorinį. Tuo pačiu metu skirtingos funkcinės paskirties nekilnojamajam turtui kiekvieno nusidėvėjimo įtaka yra skirtinga. Taigi pramoninio pastato kainai pirmiausia įtakos turi fizinis nusidėvėjimas, kadangi šiam tikslui skirtuose pastatuose perdangos apkraunamos didelėmis, dėl padidėjusios vibracijos reikia papildomai prižiūrėti tarpplokščių siūles ir pan. p. Biurų ir prekybos pastatams ypač svarbus funkcinis nusidėvėjimas, būtent: pastato charakteristikų ir šiuolaikinių rinkos standartų neatitikimas bei idėjos apie šio tipo turto savybes (nemodernios konstrukcijos, dizaino, pasenusios). technologija ir susiję veiksniai).

Nuomos įmokų negavimas

Šioje rizikoje atsižvelgiama į tikimybę, kad nuomotojas negaus nuomos įmokų, kilus finansiniams sunkumams su nuomininku, dėl kurių jis negali visiškai ar iš dalies sumokėti nuomos įmokų, eksploatavimo ir komunalinių išlaidų arba nesąžiningas nuomininko požiūris į savo įsipareigojimus mokėti nuomos mokesčius pagal nuomos sutartį .

Nepakankamai efektyvus projektų valdymas

Profesionalios turto valdymo sistemos rėmuose Savininko ir Valdytojo funkcijos yra diferencijuojamos. Savininkui išlieka strateginių sprendimų priėmimo ir valdymo kokybės kontrolės funkcijos. Nekilnojamojo turto operatyvaus valdymo funkcijos yra pavestos specializuotoms valdymo įmonėms. Atsižvelgiant į tai, kad nekilnojamojo turto rinkoje yra pasiūlos perteklius virš paklausos, reikia kur kas rimtesnio požiūrio į turto valdymo klausimą.

Perteklinės erdvės prieinamumas

Ši rizika siejama su daugybe panašių objektų, kurių negalima išnuomoti dėl per didelės paklausos. Ši rizika taip pat atspindi perteklinį plotą pačiame objekte, dėl kurio sunku vienu metu išnuomoti 100 % visos jo patalpos. Šie veiksniai negali tik paveikti vertinamo objekto pelningumo.

Objekto transporto pasiekiamumo pablogėjimas

Šis rizikos tipas parodo, kaip vertinimo objektas aprūpintas transporto infrastruktūra ir ar ateityje gali susidaryti situacija, kai pablogės transporto pasiekiamumas, pavyzdžiui, dėl kelių, viadukų remonto darbų, naujos statybos darbų. ir kt.

Sunkumai aprūpinant inžinerinę infrastruktūrą

Vertinant objekto potencialą ir pinigų investavimo į jį rizikingumą, būtina apsvarstyti galimybę jį aprūpinti visų tipų inžinerinėmis komunikacijomis, įskaitant vandentiekį, šildymą, elektrą, telefono ryšius ir kt. Kuo didesnė rizika negavus jokio patobulinimo, tuo didesnė rizika investuoti į vertinimo objektą.

Vietovės komercinio potencialo pablogėjimas

Ši rizika pirmiausia siejama su tuo, kad planuojamas pasiūlos didėjimas nekilnojamojo turto rinkoje neišvengiamai lems nuomos įkainių ir 1 kv. m Tai ypač aktualu, jei nekilnojamojo turto pasiūlos ir paklausos santykis pasiekė pusiausvyrą arba pasiūla viršija paklausą. Ši pusiausvyra apima geresnių produktų kūrimą ir konstravimą bei aršesnę plėtotojų ir nekilnojamojo turto konsultantų rinkodaros projektų konkurenciją.

Maža likvidumo priemoka

Manoma, kad ši rizika ( L). Vertinant objekto ekspozicijos laikotarpį kaip ( Napie) 6 mėnesių laikotarpį, taip pat remiantis nekilnojamajam turtui priimtinu ekspozicijos laikotarpiu ( Nnormalus) per 12 mėnesių galime prisiimti bendrą priemoką už mažo likvidumo riziką vertinamame nekilnojamajame turte kaip realios nerizikingos normos sandaugą ( Rf) ir santykis, kuriame atsižvelgiama į vertinimo objekto likvidumo sumažėjimą.

L=Rf* Napie/ Nnormalus

Investicijų valdymo apdovanojimas

Investicijų valdymo apdovanojimas ( M) lemia investavimo į tam tikros rūšies nekilnojamąjį turtą rizikingumas ir sudėtingumas. Pajamas, kurias investuotojas planuoja gauti iš investicijos, didžiąja dalimi garantuoja kompetentingas turto valdymas. Nekilnojamojo turto valdymo rizika yra unikali, nes alternatyvioms investicijoms finansų rinkoje valdymo rizika yra minimali. Priemoka už riziką investuojant į nekilnojamąjį turtą tradiciškai priimama ne didesnė kaip 5 proc. Šioje ataskaitoje daroma prielaida, kad rizikos premija yra 3%.

Lentelė 16 – Diskonto normų apskaičiavimas ir kapitalizavimas naudojant kaupiamąjį skaičiavimo metodą

Galutinės grąžos kapitalizacijos normos vertės nustatymas.

Rinkos išskyrimo metodu nustatytas grąžos kapitalizacijos rodiklis buvo 11,91% ir 22,22%; nustatytas kaupiamuoju statybos būdu – 19,85 proc. Reikšmingas skirtingais metodais nustatytų įkainių skirtumas atsiranda dėl to, kad kaupiamasis statybos metodas pagrįstas ekspertiniais rizikos ir rizikos priemokų vertinimais, o rinkos ištraukimo metodas – realiais rinkos duomenimis.

Išsami vertintojo atlikta 18 lentelės analizė parodė, kad pagrindinis kumuliacinio konstravimo metodo trūkumas yra rizikos adityvumo prielaida, o visi veiksniai yra priklausomi vienas nuo kito ir neveikia vienas nuo kito. Šiuo atžvilgiu tikėtinas dvigubo (ar daugiau) vieno ar kito veiksnio apskaitymo faktas ir atitinkamai dirbtinis diskonto normos bei kapitalizacijos normos padidinimas. Be to, gali būti, kad 18 lentelėje neatsižvelgiama į vieną iš rizikos veiksnių, nes nėra standartinio rizikos rinkinio, kuris būtų bendras visiems atvejams.

Atsižvelgdamas į tai, kas išdėstyta, Vertintojas šioje ataskaitoje nusprendė tolesniuose skaičiavimuose naudoti rinkos išgavimo metodu nustatytą grąžos kapitalizacijos normą, kaip patikimiausią iš įvairiais metodais nustatytų.

11.4.3 Vertinimo objekto rinkos vertės apskaičiavimas

Ketvirtajame etape vertinimo objekto rinkos vertė nustatoma kapitalizuojant grynąjį pelną iš objekto.

Lentelė 17 – Vertinimo objekto vertės apskaičiavimas pajamų metodu taikant tiesioginės kapitalizacijos metodą

12. VERTINIMO REZULTATŲ SUTARTIS

Šioje vertinimo ataskaitos dalyje sujungiami visi vertinimo metu gauti duomenys ir daroma galutinė išvada dėl vertinamo turto rinkos vertės. Visų naudotų metodų rezultatų sujungimo tikslas – nustatyti kiekvieno iš jų privalumus ir trūkumus ir taip parengti vieną išlaidų sąmatą.