Pirmajame MKD aukšte negyvenamosios patalpos dažniausiai perkamos arba iš gyvenamosios perkeliamos į parduotuves, vaistines, dirbtuves, kavines, sandėlius, biurus ir daug daugiau. Jei savininkas nori organizuoti parduotuvę ar grožio saloną antrame aukšte, pirmame aukšte, tiesiai po būsimu objektu, niekas neturėtų gyventi. Tai yra, gali būti, pavyzdžiui, biuras.
Prieš įgyvendinant komercinės organizacijos projektą gyvenamajame name, gyvenamosios patalpos turi būti pertvarkytos į negyvenamąsias. Tai gana ilga, sudėtinga ir savininkui daug energijos reikalaujanti procedūra, kuriai reikia surinkti krūvą dokumentų ir lakstyti įvairias organizacijas (UFMS, Housing Office, PTI), daugiabučio namo gyventojų sutikimą ir kt. dalykų. Tačiau, be to, negyvenamųjų patalpų priežiūra skiriasi nuo mokėjimų už komunalines paslaugas įprastame bute.
Būsto ir komunalinių paslaugų tarifai MKD
Komunalinių negyvenamųjų patalpų įkainius nustato šie įstatymai:
- ZhK RF;
Mokant už elektrą, vandenį ir kitus būtinus patogumus, sunkumų neturėtų kilti. Svarbiausia, kad mokėjimai būtų atlikti laiku. Savininkas (-ai) turi pasirūpinti mokėjimu, prieš tai sudaręs sutartį su už namą atsakinga valdymo įmone.
Savininkas individualiai moka už šias paslaugas:
- Elektra.
- Šaltas ir karštas vanduo.
- Vandens šalinimas.
- Šiluma (šildymas).
Svarbu! MKD esančios negyvenamosios patalpos savininkas moka tik už tuos išteklius, kuriuos išleido, su sąlyga, kad patalpose yra įrengti apskaitos prietaisai. Grubiai tariant, kiek skaitikliai rodė, tiek mokame.
Sunkumai gali kilti tik kaitinant. Šilumos tiekimui kartais įrengiamas bendras namo skaitiklis, tuomet paaštrėja rodmenų perdavimo ir atsiskaitymo tvarka.
Ypatingo dėmesio nusipelno bendrų buitinių poreikių apmokėjimas, ypač – šiukšlių ir buitinių atliekų išvežimas. Už šią paslaugą negyvenamųjų patalpų savininkas moka vienodai su visais namo gyventojais.
Nesvarbu, kuriame pastato aukšte yra organizacija (ir dažniausiai pirmame aukšte), jo savininkas privalo mokėti už lifto priežiūrą bendru tarifu(t.y. kaip paprasto buto savininkas). Negyvenamųjų patalpų savininkas taip pat turi mokėti už laiptinės priežiūrą, už namo technines ir pagalbines patalpas, negyvenamąsias bendrojo naudojimo patalpas, žemės sklypą po namu ir šalia jo.
Art. Rusijos Federacijos būsto kodekso 39 , , 158 straipsniai mus informuoja, kad už negyvenamųjų patalpų priežiūrą ir remontą savininkas privalo mokėti įprasta tvarka ir tokia pat suma kaip ir butų gyventojai. Jei už negyvenamąją patalpą atsakingas nuomininkas, duomenis apie mokesčius už išteklių naudojimą jis perduoda savininkui, o jis savo ruožtu apmoka kvitus. Kitas variantas – nuomininkas apmoka sąskaitas iš savo sąskaitos. Savininkas tuo pat metu turi teisę kontroliuoti lėšų srautą, kad nebūtų delsimo.
Tarifus (taip pat ir gyvenamuosiuose daugiabučiuose namuose) nustato vietos valdžios institucijos. Kuriame kartą per metus (vasarą) įkainiai didėja. Pavyzdžiui, 2017 metais nuo liepos 1 dienos mokėjimų kaina padidėjo 7 proc. Taip yra dėl infliacijos, dėl kurios kyla dujų, elektros, vandens, šilumos kainos.
Kokios formulės naudojamos apskaičiuojant mokėjimų sumą?
Dujų, šalto ir karšto vandens tiekimui, kanalizacijai ir elektrai formulė labai paprasta:
S=T*I, Kur:
- SU
- T- nustatyti tarifą;
- IR- panaudotų išteklių kiekis.
Išsamiau galite sužinoti, kokiais tarifais už elektrą turi mokėti negyvenamųjų patalpų savininkas.
Sąskaita už šildymą apskaičiuojama kiek kitaip:
S=P*T*N, Kur:
- SU- grąžintina suma;
- T- nustatyti tarifą;
- P
- H- Vartojimo norma.
Priklausomai nuo to, kaip apmokama už šildymą – ištisus metus arba tik šildymo sezono metu – naudojamas koeficientas iki vartojimo normos (K). Jis apskaičiuojamas padalijus šildymo laikotarpio laiką (mėnesiais) iš mėnesių per metus, t.y., iš 12.
Jei name įrengtas skaitiklis, jo duomenys (C1), negyvenamojo objekto ploto santykis su bendru namo plotu (Pl n / f.: Pl iš viso) ir nustatytas. Skaičiuojant naudojami tarifai (T):
C \u003d C1 * (Pl n / w .: Pl iš viso) * T
Jei negyvenamoji patalpa turi savo skaitiklį, savininkas (nuomotojas) gali naudoti formulę:
S=P*I*T, Kur:
- SU- kompensacijos dydis;
- P- negyvenamųjų patalpų plotas;
- IR- sunaudotas tūris;
- T- nustatyta norma.
Su negyvenamųjų patalpų šildymo organizavimo taisyklėmis ir tarifų joms šildymo sezono metu apskaičiavimo niuansais galite susipažinti adresu.
Bendriesiems namo poreikiams mokėjimas gali būti skaičiuojamas dviem būdais:
- Padalinkite bendrą suvartojimą iš standarto (jei skaitiklio nėra).
- Iš bendro suvartojimo skaičiuojamas individualus rodiklis negyvenamoms patalpoms, likusi dalis dalijama iš butų skaičiaus (jei yra skaitiklis).
Oficiali sutartis su RSO
Mokėjimo už komunalines paslaugas paprastumui ir patogumui sudaroma sutartis. Tai patvirtina oficialų šalių (savininko ir RSO) sutikimą. Savininkas gali pats susikurti sutarties projektą, kuriame išdėstys apmokestinimo ir apmokėjimo už paslaugas sąlygas. Savo ruožtu organizacija turi teisę redaguoti, atsisakyti ir siūlyti savo sąlygas. Tai ir yra pagrindinis sutarties tikslas – užmegzti abipusį susitarimą.
Sutartį galite sudaryti:
- Su valdymo įmone, kuri susisieks su išteklius tiekiančia organizacija (RSO).
- Tiesiogiai su RSO, derinant projektą su JK.
Nuoroda! Negyvenamose patalpose gali būti visam namui reikšmingos komunikacijos priemonės. Savininkas turi susitarti su HOA leidimu atlikti techninę priežiūrą savo teritorijoje.
Pagal galiojančius Vyriausybės nutarimo Nr. 354 pakeitimus, negyvenamųjų patalpų savininkai privalo sudaryti tiesiogines sutartis su
konkreti išteklių tiekimo organizacija (RSO). Jei savininkas nepaiso sutarties sudarymo, RSO sąskaitas paskirsto be sutarties, o tada mokėjimai didėja. Sutarties nebuvimas nereiškia įsipareigojimų nebuvimo.
Pirmiausia reikia pateikti vadovaujančiai organizacijai duomenis apie negyvenamąsias patalpas Šiaurės Osetijoje. Tokiu atveju negyvenamųjų patalpų savininkas gaus pranešimą apie būtinybę sudaryti sutartį.
Norėdami sudaryti sutartį tiesiogiai su RSO, turite išsiųsti prašymą raštu. Jame turi būti nurodyta:
- savininko asmens duomenys (pagal pasą);
- daugiabučio namo adresas ir plotas;
- teikiamų komunalinių paslaugų sąrašas;
- duomenys apie apskaitos prietaisus;
- socialinės paramos priemonės atsiskaitant už paslaugas (pašalpos, nuolaidos);
- sutarties laikas.
Registracijos tvarka
Jei patalpų savininkas nori sudaryti sutartį tiesiogiai su RSO, jis negali imtis iniciatyvos. Norėdami tai padaryti, turite surinkti visus HOA ar būsto kooperatyvo narius, jei jų nėra, savininkai kreipiasi tiesiai į Baudžiamąjį kodeksą.
Papildoma atsakomybė tenka negyvenamųjų patalpų savininkui už specialios informacijos suteikimą rangovui Baudžiamojo kodekso asmenyje, HOA, ZhSK. Kartu punkte nėra aiškiai nurodyta, kad negyvenamųjų patalpų savininkas privalo prašyti sutikimo ar paklusti visuotinio susirinkimo sprendimui.
Sutartyje nurodyti informavimo apie skolą terminai, mokėjimo ir mokėjimų priėmimo terminai, RSO ir Baudžiamojo kodekso sąveikos tvarka. Abi šalys sutartyje nurodytos kaip atlikėjos.
- RSO pateikiami dokumentai: nuosavybės teisės dokumentas, dokumentas, patvirtinantis organizacijos įgaliojimus teikti paslaugas.
- Valdymo įmonei tokie dokumentai yra MKD posėdžio dėl valdymo įmonės ir valdymo būdo pasirinkimo protokolas, MKD valdymo sutartis.
Be išvardintų dokumentų, visi atlikėjai prie paraiškos (pasiūlymo) turi pridėti:
- dokumentai, patvirtinantys MKD prijungimo prie išteklių tiekimo tinklų faktą;
- bendro namo skaitiklio įrengimo ir paleidimo dokumentai;
- MKD butų ir negyvenamųjų patalpų savininkų susirinkimo, kuriame buvo priimtas sprendimas apmokėti visas ar dalis RSO komunalines paslaugas, protokolas;
- dokumentus, kuriuose yra informacija apie name esančių gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų plotus bei bendrą plotą.
Nustatomas konkretus sutarties pateikimo terminas – 7 darbo dienos. Sutarties sudarymo ir paslaugų teikimo kaina sprendžiama kolektyviai.
Techninės priežiūros sutartis
Pagal įstatymą MKD negyvenamosios patalpos savininkas privalo išlaikyti savo turtą, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitaip.
Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 445 straipsnyje nustatyta, kad daugiabučio namo (gyvenamojo ar negyvenamojo) patalpų priežiūros sutartis yra privaloma. Tam surengiamas posėdis, kuriame HOA pasirenka Baudžiamąjį kodeksą ir surašomas protokolas. Jame nurodyti visi šalių tarpusavio įsipareigojimų požymiai (atliktų darbų rūšys, MKD turto sąrašas ir kt.).
Sutartis neturi galiojimo datos, todėl jo „galiojimo datą“ skiria asamblėja. Force majeure atveju jis gali būti nutrauktas anksčiau HOA sprendimu arba teisme.
Pirmiausia reikia paskirti iniciatyvinę grupę ir surengti posėdį, kuriame bus aptarta sutarties struktūra. Jei 50% gyventojų balsavo (asmeniškai arba balsuodami) už JK, ji tampa JK MKD. Sutarties nesudarę savininkai neatsikrato prievolės mokėti įmokas už namo remontą ir priežiūrą.
Dėmesio! Sutarties surašymo kaina, taip pat apmokėjimas už MKD išlaikymą – sutartinė.
Sutartis įsigalioja po to, kai ją pasirašo abi šalys. Tai atspindi:
- MKD sudėtis;
- šalių pareigos;
- vykdomų darbų sąrašas;
- paslaugas teikiančios organizacijos atsakomybė ir pan.
Kuo daugiau paslaugų nuomininkai pasirenka teikti organizacijai, tuo daugiau jie mokės.
Tarifo vertė, o tai reiškia – būsto negyvenamoms patalpoms priežiūros, priežiūros ir remonto kaina – neribojama. Sutarties sudarymo tvarka yra tokia pati kaip ir komunalinių paslaugų sutarties., ir jis patvirtinamas ne ilgiau kaip 10 dienų.
Reikalingas dokumentų paketas negyvenamųjų patalpų savininkui:
- Pasas (kopija).
- Dokumentas, patvirtinantis nuosavybės teisę.
- Dokumentai, patvirtinantys vidinės ar negyvenamųjų patalpų įrangos sudėtį ir į ją įtrauktos įrangos atitiktį šiai įrangai keliamiems techniniams reikalavimams.
- Dokumentai, kuriuose yra informacija apie paskutinio patikrinimo datą ir kitos patikros terminą.
Ar galima įsivesti dujas ir kokios dar paslaugos savininkams?
MKD negyvenamųjų patalpų savininkas gali sudaryti paslaugų teikimo sutartis:
- šalto vandens tiekimas;
- karšto vandens tiekimas;
- vandens šalinimas;
- maitinimo šaltinis;
- dujų tiekimas;
- šildymas.
Tai vyksta pagal Rusijos Federacijos civilinių įstatymų ir Rusijos Federacijos teisės aktų dėl vandens tiekimo, sanitarijos, elektros, dujų tiekimo, šilumos tiekimo nustatytus reikalavimus.
- Dujinimas arba gamtinių dujų prijungimas prie patalpos ar pastato. Galima vesti dujas į negyvenamąsias patalpas. Tam sudaroma sutartis su dujų tiekimo organizacija. Negyvenamųjų patalpų savininkas už paslaugą moka bendruoju namo tarifu, jei patalpų kryptis nereikalauja papildomo dujų suvartojimo.
- Šildymas ir karšto vandens tiekimas jei turite savo katilą MKD, jis mokamas pagal dviejų komponentų schemą (RF PP Nr. 354 54 straipsnis). Šiuo atveju, atsižvelgiant į plotą ir savininkų skaičių, faktinis negyvenamųjų patalpų šalto vandens ir šilumos ar elektros suvartojimas vandeniui šildyti apskaičiuojamas bendruoju tarifu.
- Elektra. priklauso nuo erdvės paskirties. Buitinėms patalpoms (sandėliui, garažui ir kt.) taikomi bendrieji elektros tarifai, t.y. toks pat kaip ir gyvenamuosiuose rajonuose.
Jei reikia, negyvenamųjų patalpų savininkas MKD gali užsisakyti elektros energijos tiekimo projektą. Projektą rengs speciali projektavimo organizacija, kurios prieigą patvirtina licencija. Galutinei versijai jums reikės namo aukštų planų brėžinių su patalpų paaiškinimu ir nuosavybės teisę patvirtinančiais dokumentais.
Svarbu! Savininkui labiau apsimoka įsirengti individualų vandens šildytuvą (su apskaitos prietaisais), tuomet galima reguliuoti ir vandens temperatūrą, ir sunaudojamo resurso kiekį.
Visi apskaitos prietaisai gali būti montuojami negyvenamose patalpose: už vandenį, dujas, šildymą, elektrą.: kietų ir skystų buitinių atliekų išvežimas yra dalis bendros nuosavybės daugiabučiame name išlaikymo išlaidų.
Paprasčiau pasakius, atliekų šalinimas yra bendrų namų ūkio poreikių dalis. Todėl negyvenamųjų patalpų savininkams tenka tokios pat pareigos kaip ir butų gyventojams.
Atsakomybė už savarankišką veiklą
Visi nori sutaupyti. Tačiau ne visi moka taupyti sąžiningai, dėl to klesti korupcija, sukčiavimas ir nusikalstamumas.
Dėmesio! Neteisėtas svetimų išteklių vartojimas yra administracinis teisės pažeidimas. Už neteisėtą energijos naudojimą gresia bauda. Be to, negyvenamųjų patalpų savininkas privalo sumokėti už „pavogtus išteklius“.
Pavyzdžiui, jei gudrus verslininkas buvo „pagautas“ vogdamas elektrą ar šilumą, jam teks administracinė atsakomybė:
- 10-15 tūkstančių rublių bauda asmenims;
- pareigūnams - 30-80 tūkstančių rublių. (arba veiklos sustabdymas nuo vienerių iki dvejų metų);
- juridiniams asmenims - 100-200 tūkstančių rublių.
Įdomu tai, kad Vyriausybė ne kartą svarstė įstatymo projektą dėl baudžiamosios atsakomybės skyrimo už tokius triukus. Gali būti, kad netrukus sąskaita bus paversta realybe. Galbūt tada bus daug mažiau žmonių, norinčių sutaupyti kažkieno sąskaita.
Atsižvelgiant į tai, kad negyvenamosios patalpos vis dar yra daugiabučio namo dalis, savininko užduotis yra pastebimai lengvesnė. Tiesioginės sutarties su RSO sudarymas apsaugo ją nuo daugelio problemų įstatymais, taupo pinigus ir laiką bei leidžia mokėti pagrįstas sumas, jei netingi įsirengti skaitiklius.
Apskritai Jūsų parduotuvės ar biuro priežiūros tvarka niekuo nesiskiria nuo buto priežiūros Tik reikia tam geriau pasiruošti. Nebūtina būti teisininku ir suprasti komunalines paslaugas.
Verslas yra geras, o sąžiningas verslas – dar geriau!
Filipas Ivanovas
23616
11
Prieš porą dešimtmečių verslininkai aktyviai pirko gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, ypač butus, esančius pirmuosiuose aukštuose, ir skubiai perkėlė juos į komercinį nekilnojamąjį turtą. Gyvenamosiose patalpose buvo įrengti biurai, parduotuvės, sandėliai ir kitos įmonės.
Dabar vaizdas rinkoje kardinaliai pasikeitė: gerokai padaugėjo prašymų pakeisti komercinį nekilnojamąjį turtą į gyvenamąjį. Šiuo atžvilgiu kyla vis daugiau klausimų, kurie turi įtakos pagrindiniams tokio vertimo dalykams. Šiame straipsnyje mes jums pasakysime, kaip užregistruoti komercinį nekilnojamąjį turtą.
Norėdami pradėti, norėdami įsigilinti į šį procesą, apibrėžkime, kas yra įtraukta į komercinį nekilnojamąjį turtą.
komercinis nekilnojamasis turtas- statiniai, žemės sklypai, pastatai, kurie naudojami komercinei veiklai ir gauna nuolatinį pelną, investicijų pajamos, kapitalo prieaugis, nuomos pajamos.
Komercinės savybės apima:
- Prekyba komerciniu nekilnojamuoju turtu – parduotuvės, prekybos centrai, paviljonai ir kt. Šios patalpos naudojamos mažmeninei prekybai.
- Biuro nekilnojamasis turtas. Tai administraciniai, biurų pastatai, dvarai, verslo centrai, negyvenamosios patalpos, esančios pirmuosiuose gyvenamųjų pastatų aukštuose, pastatų cokoliniai aukštai ir kt.
- Pramoninis nekilnojamasis turtas.
- Sandėlio nekilnojamasis turtas, į kurį įeina patalpos, naudojamos įvairių daiktų priėmimui, saugojimui ir išdėstymui.
- Automobilių stovėjimo aikštelės (garažai-parkingos). Šio tipo komercinis nekilnojamasis turtas mūsų šalyje menkai išvystytas.
- Viešbučiai.
Komercinio nekilnojamojo turto perregistravimo ypatumai
Gyvenamojo nekilnojamojo turto perleidimo į komercinį (negyvenamąjį) ir atvirkščiai procedūra išsamiai aprašyta Rusijos Federacijos būsto kodekse. Šiam klausimui skirtas visas skyrius. Jame taip pat pateikiamas dokumentų, reikalingų perleidžiant nekilnojamąjį turtą iš vienos rūšies į kitą, sąrašas.
Taigi, kaip perregistruoti komercinį nekilnojamąjį turtą?
Norėdami atlikti nekilnojamojo turto perleidimą, turite atlikti šiuos veiksmus:
- Suteikti visas reikalingas inžinerines komunikacijas pertvarkytose patalpose.
- Patikrinkite laikančiąsias konstrukcijas, jei jos yra nepatenkinamos būklės, tada šias problemas reikia pašalinti.
- Komunikaciją patalpoje sutvarkykite taip, kad jos nekeltų grėsmės žmonėms. Be to, šis reikalavimas taikomas tiek vidaus, tiek išorės, gretimoms teritorijoms.
- Įrenkite prietaisus, naudojamus apsaugoti nuo vandens nutekėjimo, jei yra galimybė į patalpą patekti tirpsmo ar lietaus vandens.
Norėdami perkelti vienos rūšies nekilnojamąjį turtą į kitą, vietos valdžiai turėsite pateikti šiuos dokumentus:
- Patalpos techninis planas, kuriame turėtų būti išsamus jo aprašymas.
- Paraiška su noru perkelti iš vieno tipo į kitą.
- Pastato, kuriame yra daugiau nei 1 aukštas, kiekvieno aukšto išdėstymas.
- Šios patalpos nuosavybės teisės originalai arba notaro patvirtinti dokumentai.
- Patalpų pertvarkymo projektas, jei reikia laikytis įstatymų.
Taigi, pavyzdžiui, vadovaujantis mūsų šalies Būsto kodeksu, norint rekonstruoti biurą verslo centre, būtina gauti visuotinio patalpų savininkų susirinkimo, o kartais ir visų savininkų, sprendimą.
Reikalingas visų savininkų leidimas, kai norima sumažinti patalpų dydį ją rekonstruojant, perplanuojant, pertvarkant ir kitais dalykais, sujungiant dalį kitų patalpų turto. Tai nurodyta Būsto kodekso 36 straipsnio 3 dalyje.
Pagal Miestų planavimo kodekso 1 str Mūsų šalyje rekonstrukcija – tai pastato parametrų – aukštų skaičiaus, aukščio, tūrio, ploto, taip pat inžinerinio ir techninio aptarnavimo kokybės pakeitimas. Tačiau nereikėtų painioti rekonstrukcijos su reorganizavimu, nes pastaroji yra įvairios įrangos ir komunikacijų keitimas, montavimas ar perdavimas. Šis pakeitimas reikalauja įvesti informaciją į patalpų techninį pasą.
Be to, yra dar viena koncepcija - pertvarkymas, apimantis kambario konfigūracijos pakeitimą. Perplanavimas – tarpdurų, pertvarų perkėlimas, jų išmontavimas, ploto didinimas ar mažinimas ir tt Jeigu pertvarkote ar planuojate patalpas, patalpų savininkų sutikimo gauti nereikės.
Tuo atveju, jei nebaigėte gyvenamųjų ar negyvenamųjų patalpų derinimo procedūros, galite kreiptis į teismą. O tuomet kitų patalpų savininkai galės užginčyti Jūsų veiksmus keisti patalpas. Viskas bus grąžinta į pradinę būseną. Mažai tikėtina, kad toks įvykių rezultatas jus pradžiugins, kai atliksite visus būtinus darbus.
Kada galioja nekilnojamojo turto perleidimo draudimas?
IN Būsto kodas yra informacija, pagal kurią tampa neįmanoma pakeisti tam tikros rūšies nekilnojamojo turto paskirties:
- Egzistuoja hipotekos, nuomos, įkeitimo sąlygos, tai yra tais atvejais, kai nuosavybės teisė į patalpas, kurios perleidžiamos iš vienos rūšies į kitą ir kartu yra suvaržytos trečiųjų asmenų naudai, arba kai asmuo savarankiškai fizinis ar juridinis, tam tikrą laikotarpį turi teises į patalpas.
- Tarp normų ir taisyklių, pagal kurias patalpos buvo pripažintos netinkamomis gyventi, nesilaikymas.
- Kambarys priklauso gyvenamajam pastatui arba yra naudojamas nuolatiniam žmonių gyvenimui.
Komercinio nekilnojamojo turto perdavimo sąlygos ir etapai
- Leidimas ar draudimas perleisti patalpas priimamas išnagrinėjus prašymą ir visus pateiktus dokumentus ne ilgiau kaip per 45 dienas nuo dokumentų pateikimo administracijos vadovui momento.
- Įgaliota institucija ne vėliau kaip per 3 darbo dienas nuo sprendimo priėmimo dienos išduoda pareiškėjui dokumentą, patvirtinantį konkretaus sprendimo priėmimą.
- Išdavus dokumentą dėl sprendimo perduoti, informacija apie priimtą sprendimą pateikiama patalpų, kurios yra greta Jūsų patalpų, savininkams.
- Jeigu reikia pertvarkyti, pertvarkyti objektą ar atlikti bet kokius kitus darbus, tuomet būtina gauti leidimą jiems atlikti – pavedimą atlikti darbus. Šio užsakymo ateityje reikės atlikti tam tikrus darbus.
- Jei neatliekami jokie papildomi darbai, tai užsakyme bus nurodytas patalpų perkėlimo iš vieno tipo į kitą užbaigimas.
Toliau surašomas kadastrinis pasas, atliekami Vieningo teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registro pakeitimai. Kadastrinis pasas išduodamas per 15 dienų, o registro pakeitimų padarymas užtrunka 5 darbo dienas. Nepamirškite sumokėti valstybės rinkliavos. Atlikęs visus šiuos pakeitimus, savininkas gauna antrą nuosavybės pažymėjimą.
Daugelis žmonių daro išvadą, kad dirbti kažkam neapsimoka, neįdomu, netikslinga. Daug maloniau atidaryti savo verslą ir būti savo direktoriumi. Tačiau ne kiekvienas verslininkas turi galimybę įsigyti nekilnojamojo turto verslo tikslais. Tokiu atveju komercinės paskirties patalpų nuoma gali būti pelningas sprendimas.
Renkantis vietą nuomai, atsižvelkite į savo verslo specifiką. Ištirkite tas miesto dalis, kuriose yra sutelktas didžiausias potencialių produktų vartotojų skaičius. Pavyzdžiui, centre, kur dažnai vaikšto turistai, patartina įrengti suvenyrų parduotuvę, o vaikiškomis prekėmis galima prekiauti ir gyvenamuosiuose rajonuose, prie vaikų darželių, mokyklų, įmonių. Neapsiribokite pirmuoju pasitaikiusiu variantu. Apsvarstykite keletą pasiūlymų, kad pasirinktumėte geriausią. Paskaičiuokite ar Jums užtenka siūlomo ploto normaliai susidėti prekes, ar yra vietos sandėliui. Paklauskite apie galimybę toliau plėsti prekybos plotą. Šalių santykių, įgyvendinant nuomos sutartį, tvarką reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 34 straipsnis. Prieš pasirašydami dokumentus ir mokėdami nuomą, įsitikinkite, kam priklauso nuoma laikomas turtas. Norėdami tai padaryti, turėtumėte paprašyti USRR (Vieningo valstybinio teisių registro) išrašo. Prekybos patalpų nuomos sutartis sudaroma tarp nuomininko ir nuomotojo. Nuomotojas dažniausiai yra savininkas arba įgaliotas asmuo (tuomet turi būti išduotas atitinkamas dokumentas, pavyzdžiui, įgaliojimas). Nuomojama prekybos vieta turi turėti tikslią identifikaciją. Šis punktas ypač aktualus prekybos centrams: turi būti nurodytas ne tik visas prekybos centro adresas, bet ir aukštas, vietos numeris (nuomotojo nustatytas sąlyginai), patalpų filmuota medžiaga (išrašas iš PTI) .
- nuomojamo prekybinio ploto naudojimo taisyklės;
- veiklos paslaugų teikimo sąlygos;
- sąlygos nuomininko iniciatyva ir nuomos laikotarpiu patalpose atlikti remonto darbus;
- detalus aukšto planas su aiškiai pažymėtomis prekybos zonomis ir kt.
- šalių teisės, pareigos;
- abipusė atsakomybė;
- prieigos tvarka;
- išankstinio nutraukimo sąlygos;
- eksploatacinių, komunalinių mokėjimų mokėjimo tvarka.
Sudarydami nuomos sutartį stenkitės atsižvelgti į visas smulkmenas ir niuansus, kad vėliau neskaudėtų galvos ir nereikėtų permokėti papildomų pinigų.
Pirkimas reikalauja itin atsakingo požiūrio. Tik viena klaida ar neteisingumas gali sukelti rimtų neigiamų pasekmių. Nepriklausomai nuo sandorio sudėtingumo, komercinio nekilnojamojo turto pirkimas Maskvoje reikalauja ypatingo kruopštumo ir griežto tam tikrų taisyklių bei veiksmų algoritmo laikymosi.
Kaip nusipirkti biurą?
Mūsų šalyje pelningiausias komercinio tipo būdas šiandien yra objektų įsigijimas sostinėje ir gretimame regione. Turto savininkas laimi. Jis gali gauti stabilų pelną iš objekto pristatymo pagal nuomos sutartį. Be to, šiandieninėje rinkoje galite rasti daugybę sėkmingų įmonių, norinčių įsigyti biuro patalpas. Daugiausia juos domina komercinei veiklai tinkami negyvenamieji objektai.
Tinkamos biuro patalpos paieška gali užtrukti. Tačiau jei pagaliau radote tinkamą objektą, kyla naujų klausimų. Kaip perkamas komercinis turtas? Kaip sudaryti sutartį? Į kokias ypatybes reikėtų atsižvelgti sudarant sandorį? Tai ir daug daugiau bus aptarta šiame straipsnyje.
Teisiniai privalumai: Nuosavybė
Laimei, reiderių konfiskavimo ir kitų neteisėtų veiksmų scenarijų laikai jau praėjo. Bet štai žmonės, kurie specializavosi tokioje veikloje, dirba iki šiol. Dažnai jie dalyvauja sprendžiant įvairias problemas. Ekonominės krizės laikotarpiu sukčiavimo rizika yra didesnė nei bet kada anksčiau, todėl verslo savininkai turėtų būti atsargūs ir budrūs.
Kaip vyksta komercinio nekilnojamojo turto pirkimas? Spąstai, kurių galite tikėtis sudarydami sandorį, yra labai įvairūs. Turėtumėte būti ypač atidūs, jei žinote, kad turto pardavėjas atsidūrė sunkioje finansinėje padėtyje. Šiuolaikinėje teisinėje praktikoje yra daug pavyzdžių, kaip pradinis patalpų savininkas, sudarydamas komercinio nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, paliko spragų, kurios leido išlaikyti nuosavybę. Tokie nesąžiningi pardavėjai, sandoriu išsprendę finansinius klausimus, galėjo reikalauti grąžinti objektą.
Taigi galime daryti išvadą, kad komercinio nekilnojamojo turto pirkimas ir pardavimas bus sėkmingas tik tada, kai sandoris bus teisiškai aiškus. Pagrindiniai veiksniai šiuo klausimu yra sutarties sudarymo teisingumas ir teisingumas. Tik tokiu atveju galėsite apsisaugoti nuo rizikos, susijusios su turto praradimu ir nepagrįstų pardavėjo finansinių pretenzijų pateikimu. Būtent todėl daugumai pirkėjų svarbiausias aspektas yra teisėtai švarių patalpų įsigijimas.
Perkant komercinį nekilnojamąjį turtą kyla daug rizikų, dėl kurių gali užsitęsti bylinėjimasis. Dėl to galite ne tik gaišti laiką ir pastangas, bet ir prarasti patalpas.
Pagrindinės pirkėjo rizikos
Komercinio nekilnojamojo turto pirkimas gali būti susijęs su tokia rizika:
- pardavėjui objektas nepriklauso;
- teises į patalpas gali ginčyti tretieji asmenys;
- teisės į turtą gali būti išduotos neteisingai;
- objekto rodymas;
- perkant objektą gali atsirasti nemažai papildomų išlaidų;
- trečiųjų asmenų, reikalaujančių grąžinti skolas ar atlyginti nuostolius, susijusius su daikto naudojimu, pasirodymas.
Taigi, jei sandoriui nebus skiriamas deramas dėmesys, toks įsigijimas gali sukelti rimtų finansinių pasekmių. Tai ypač aktualu, kai imama paskola komerciniam nekilnojamajam turtui įsigyti. Faktas yra tas, kad dideliuose bankuose dirba specialiai apmokyti specialistai, kurių užduotis yra veikti organizacijos interesais. Dėl kruopštaus pirkimo-pardavimo sandorio patikrinimo, pagrindinių saugumo taisyklių nesilaikymo ir pagrindinių teisinių dokumentų nebuvimo įsigytas turtas gali būti areštuotas.
Sandorių registravimas
Dokumentacijos rengimas tuo atveju, kai asmuo įsigyja komercinį nekilnojamąjį turtą, atliekamas pagal standartines formas. Jie gali neatsižvelgti į visas konkretaus kambario ypatybes. Dauguma sutarčių sudaromos naudojant standartines sąlygas ir bendrąsias frazes. Be to, pirkėjas gali nepakankamai apgalvoti tikėtinus sandorio scenarijus ir planą. Dėl to perkant komercinį nekilnojamąjį turtą gali kilti sunkumų įgyjant nuosavybę arba bylinėtis dėl bet kurio iš sutartyje aprašytų punktų.
Kaip patikrinti sandorio grynumą?
Šis klausimas šiandien domina daugelį nekilnojamojo turto pirkėjų. Jei neatliksite išsamaus patikrinimo, yra tikimybė, kad trečiosios šalys pareikš pretenzijas į turtą. Pirkėjui tai sukels tik neigiamas pasekmes: savo teises jis turės įrodyti teisme, o tai reikalauja papildomų išlaidų. Be to, jei paskola buvo paimta komerciniam nekilnojamajam turtui įsigyti, kyla daugiau problemų dėl banko skolos grąžinimo reikalavimų.
Prekybinių patalpų teisinis statusas
Nesilaikant pirkimo-pardavimo sandorio registravimo tvarkos, gali kilti įvairių konfliktų su kontrolę vykdančiomis valstybės įstaigomis. Jei visos sandorio detalės nėra kruopščiai išnagrinėtos, tikėtina, kad pirkėjas bus tiesiog apgautas. Tokiu atveju galite prarasti ne tik turtą, bet ir pinigus.
Norėdami sumažinti neigiamų pasekmių tikimybę iki nulio, turite atidžiai patikrinti tiek patį objektą, tiek pardavėją. Stenkitės kuo tiksliau aprašyti visas sutarties sąlygas, būtinai atsižvelkite į sandorio momentą ir laikotarpį iš karto po jo. Geriau iš anksto išanalizuoti visas galimas pasekmes ir nuspręsti dėl pageidaujamos elgesio strategijos.
Nepakankamai pasirengus sandoriui, jo pagrindas teisiniu požiūriu gali pasirodyti trapus. Tokiu atveju gedimo tikimybė yra didelė. Taigi, jei nusprendėte įsigyti komercinį turtą, kvalifikuota teisinė pagalba turėtų būti jūsų prioritetas.
Paslėptos rizikos
Pirkėjas, pirkdamas komercinį nekilnojamąjį turtą, gali neturėti reikiamos informacijos apie objekto technines charakteristikas. Pardavėjai stengiasi nekreipti dėmesio į neigiamus dalykus. Dėl to pirkėjas, įvykdęs sandorį, gali susidurti su didelių finansinių išlaidų poreikiu, reikalingų norint tinkamai sutvarkyti turtą. Pavyzdžiui, pirkdamas patalpas naujame pastate, pirkėjas gali aptikti kokių nors defektų, kurie nebuvo nustatyti atlikus pirminę apžiūrą. Kartais net pasitaiko neatitikimų tarp parduodamų patalpų ploto ir išplanavimo bei oficialioje techninėje dokumentacijoje nurodytų parametrų.
Ekspertizė
Norint nustatyti visus objekto parametrus ir charakteristikas, būtina atlikti techninę ekspertizę. Turėdami ekspertų komisijos nuomonę, galite kelti pagrįstus reikalavimus kūrėjui su prašymu ištaisyti tam tikrus trūkumus. Tuo atveju, jei vystytojas atsisako pašalinti statybos metu padarytus trūkumus, pirkėjas gali kreiptis į teismą ir ten ginti savo teises.
Įsigyjant komercinį nekilnojamąjį turtą senuose pastatuose, didžiausias dėmesys turėtų būti skiriamas jų nusidėvėjimui. Juk defektai, kurie iš pirmo žvilgsnio atrodo nereikšmingi, gali privesti prie visuotinio destrukcijos. Objekto techninei būklei nustatyti būtina atlikti išsamią statinio apžiūrą. Vystytojai ir nekilnojamojo turto agentūros suinteresuotos kuo greičiau parduoti turtą. Mažai tikėtina, kad jie norės informuoti pirkėją apie visas patalpų savybes. Tai suprantama, nes sužinojęs visus trūkumus norės sumažinti sandorio sumą.
Norint netapti nesąžiningo pardavėjo auka, svarbu ne tik ypatingą dėmesį skirti akivaizdiems trūkumams, bet ir susitelkti į net mažiausius defektus. Galite reikalauti iš pardavėjo arba sumažinti objekto kainą, arba nemokamai pašalinti visus trūkumus per iš anksto nustatytą terminą. Nustačius esminius komercinės paskirties objekto kokybės pažeidimus, pirkėjas gali atsisakyti vykdyti sutartyje numatytus įsipareigojimus.
Per brangu
Kaip vertinamas komercinis turtas? Perkant pelningai, reikės kruopščiai įvertinti objektą.
Yra trys pagrindiniai būdai:
- Pelningas: laipsniškas išleistų pinigų grąžinimas per tam tikrą laikotarpį.
- Palyginamoji: objektas lyginamas su analogiškomis parduodamomis patalpomis.
- Brangus: apskaičiuojama apytikslė išlaidų suma, kurią reikės išleisti neįsigijus panašaus objekto.
Toks vertinimas yra analitinio pobūdžio.
Kaip teisingai įvertinti objekto vertę?
Vertinimo procedūrą gali atlikti nepriklausomas ekspertas, maklerio arba pats pardavėjas. Kai nekilnojamojo turto sandorius vykdo juridiniai asmenys, reikalingas nepriklausomas vertintojas. Po atliktų darbų specialistas pateikia išsamią ataskaitą, kuri bus oficialus dokumentas.
Nekilnojamojo turto makleris įvertinęs nekilnojamąjį turtą jokio dokumento neišduoda. Taip pat reikia atsižvelgti į tai, kad dauguma šiandien mūsų šalyje dirbančių maklerių nesugeba suteikti tokios kokybiškos paslaugos. Įvertinimas bus adekvatus tik bendradarbiaujant su kompetentingu ir kvalifikuotu specialistu.
Turto vertinimą galite atlikti ir patys. Norėdami tai padaryti, pakanka šiek tiek suprasti rinkos rodiklius ir išanalizuoti kitus pasiūlymus. Svarbiausia čia atlikti vertinimą remiantis daugybe skirtingų objektų pirkimo ir pardavimo šaltinių.
Pagrindiniai veiksniai, turintys įtakos kainai
Svarbus parametras yra turto vieta. Didelę įtaką patalpų kainai turi teritorijos prestižas. Taip pat svarbu patogi infrastruktūra ir susisiekimas. Kuo tiksliau nustatysite objekto vertę, tuo sėkmingesnis bus sandoris.
Jei ketinate pirkti komercinį nekilnojamąjį turtą, prieš sudarydami sandorį būtinai susipažinkite su visais niuansais, kad nepatektumėte į nemalonią situaciją ir neprarastumėte pinigų.
Juk net ir negyvenamame name galima atidaryti prekybos vietą ar grožio saloną, kurio lankytojai bus aplinkinių namų gyventojai. Pirmame aukšte išsidėstę negyvenamieji plotai yra nuolat paklausūs, kurie taip pat nuolat auga. Dauguma tokių patalpų pirkėjų ar nuomininkų organizuoja mažmeninę prekybą būtiniausiomis prekėmis. Remiantis statistika, komercinio ploto pardavimas ir nuoma naujos statybos namuose yra 50:50, tačiau plėtotojai mieliau renkasi parduoti daugiau nei nuomotis. Pavyzdžiui, bendrovė Normann parduoda komercines patalpas visiems asmenims ar organizacijoms, net ir statybų metu. Paprastai šias patalpas perka asmenys ar įmonės, kurios vėliau jas išnuomoja, kaip taisyklė, vaistinėms, parduotuvėms, notarų ar odontologų kabinetams, kirpykloms.
Vystytojas suinteresuotas pelnu ir lėšų apyvarta, todėl komercinių patalpų, kurios sudaro beveik 10% viso gyvenamojo namo ploto, nuoma jam yra nuostolinga. Maksimaliam lankytojų skaičiui patraukli taps 10-20 skirtingų profilių kambarių, dekoruotų vienodu stiliumi ir derančių prie gatvės prekybos formato. Bet tvarkant nedidelius objektus (dažniausiai per 100-400 kv.m), kaip vieną kompleksą, iškyla techninių sunkumų. Todėl vystytojai pirmiausia stengiasi parduoti negyvenamąsias patalpas. Tai lemia ir pačių pastatų projektą, nes pradiniame statybos etape jau svarstoma galimybė nutiesti papildomas komunikacijas, pirmojo aukšto konfigūracija ir fasadų išdėstymas.
Klientai taip pat renkasi ne nuomotis, o įsigyti komercines patalpas. Smulkaus verslo savininkams ir verslininkams nuosavybė suteikia puikias galimybes tolesnei plėtrai. Be to, pats savininkas nusprendžia, kaip naudotis patalpomis. Investuotojai, perkantys negyvenamus plotus, norėdami pasipelnyti iš jų nuomos, savo išlaidas grąžina per 5–8 metus.
Vis didėjančią komercinių patalpų paklausą lemia tai, kad jos naudojamos infrastruktūrai kurti tiek pačiam namui, tiek kvartalui ar mikrorajonui. Dažniausiai jie atidaro vaistinę, grožio saloną, bakalėjos parduotuves ir odontologijos kabinetus. Taip pat naujuose pastatuose jie dažnai organizuoja kavinės, treniruoklių klubo, pirties darbą, įrengia įvairių agentūrų biurus (pavyzdžiui, parduoda bilietus, ekskursijas, nekilnojamąjį turtą), teikia teisines konsultacijas ar notaro biurą.
Taip pat taikomi negyvenamų teritorijų naudojimo apribojimai. Projektavimo metu kūrėjas nustato tam tikrus standartus, priklausomai nuo to, ką planuojama organizuoti šioje patalpoje ateityje. Šie standartai yra numatyti PTI dokumentuose, o ateityje komercinei patalpai priskirti kitokį statusą bus gana sunku. Taip pat yra konkretūs draudimai naudoti negyvenamąsias zonas: šiose patalpose negalima įrengti gamybos cechų ir patalpų, atidaryti tokių įstaigų, kurių metu kyla didelis triukšmas (pavyzdžiui, naktinis klubas).
Norint atidaryti baseiną, restoraną ar kavinę naujo pastato pirmame aukšte, reikia laikytis tam tikrų sąlygų, pavyzdžiui, laikytis sanitarinių normų, laikytis drėgmės ir garso izoliacijos standartų. Darželį leidžiama organizuoti negyvenamose patalpose, o gyventojai tai gali padaryti pirkdami ar išsinuomodami patalpas bei pati vystytojo įmonė. Dažnai būtent kūrėjas savarankiškai atidaro grupes 13-15 vaikų trumpam apsistojimui.
Naudojimosi pirmaisiais aukštais ribojimai taikomi ir kai kuriais kitais atvejais, pavyzdžiui, kai mikrorajone labai trūksta kai kurių visuomeninę reikšmę turinčių objektų. Toks nurodymas rodomas nuosavybės pažymėjime ir investicijų sutartyje, kur miesto valdžia nurodo negyvenamųjų teritorijų paskirtį. Todėl ateityje jų naudoti kitiems tikslams negalima.
Kai kurių tyrimų duomenimis, beveik 80% komercinių patalpų įsigyja patys naujojo pastato gyventojai, kurie puikiai žino, kokios paslaugos yra paklausios būtent šioje vietovėje. Verslininkai perka biuro patalpas, turtingi nuomininkai perka patalpas savo vaikams ir žmonoms, kad galėtų užsiimti savo pomėgiais, pavyzdžiui, atidaro gėlių, drabužių, kosmetikos, kvepalų butikus, grožio saloną ar kavinę. Be to, daugelyje įmonių įprasta naujo pastato gyventojams įsigyti komercinės paskirties patalpų lengvatines sąlygas, pavyzdžiui, nuolaidas iki 1%, nes šis pirkimas yra pakartotinis pirkimas.
Tam, kad komercinės patalpos naujame pastate būtų paklausios, jos turi turėti tam tikras technines charakteristikas. Geriausias variantas yra kambarys su atskiru įėjimu, aukštomis lubomis (virš 3 m) ir elektros galia 0,2 kW 1 m². Įėjimai į gyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas turėtų būti skirtingi: paprastai įėjimai į kiemą, o į komercines patalpas – palei namo fasadą. Lankytojams, atvykstantiems automobiliu į parduotuves, biurus ar salonus, esančius naujo pastato pirmame aukšte, automobilių stovėjimo aikštelė turėtų būti įrengta taip, kad netrukdytų name gyvenantiems.
Naujų pastatų negyvenamųjų teritorijų kaina priklauso nuo pastato kategorijos ir jo vietos. Patalpos šalia kelio esančiuose pastatuose ir vietose, kur intensyvus ir didelis pėsčiųjų srautas yra labai paklausios, o kaina didesnė už plotą kvartalo viduje esančiuose namuose. Kainų diapazonas yra tiesiog didžiulis: TTK rajone kvadratinis metras kainuoja 5 tūkstančius dolerių, Senajame Arbate – 50–60 tūkst., o Strogino mieste siekia 130–150 tūkstančių rublių. Maskvos regione tokių patalpų kaina taip pat skiriasi: nuo 70-80 tūkstančių rublių. Sergiev Posad iki 115 tūkstančių rublių. Balašichoje už kvadratinį metrą.
Investicijų į naujų pastatų komercines patalpas grąža, jei jos buvo įsigytos pirmuosiuose statybos etapuose, siekia 20 proc. Šios sritys yra veiksminga finansinė priemonė tiems, kurie gali jas tinkamai valdyti. Šiandien pirkėjai turi platų pasirinkimą, nes beveik visuose naujuose Maskvos pastatuose yra komercinių patalpų.
