Faktinės bendrosios pajamos. Pajamų metodas Nekilnojamojo turto vertinimas Faktinės bendrosios pajamos

2. DVD apskaičiavimas atliktas pagal Kliento laišką.

45 lentelė

Nepakankamo išnaudojimo ir nemokamo nuomos mokesčio apskaičiavimas

DVD = 5 999 184 - 619 916 = 5 379 268 rubliai.

3. Veiklos išlaidos (duomenys paimti pagal Užsakovo laišką):

46 lentelė

Veiklos sąnaudų apskaičiavimas

Veiklos išlaidos = 519 851+894 405+102 206=1 516 462 rubliai.

4. Grynosios parduotuvės veiklos pajamos:

CHOD \u003d 5 379 268 - 1 516 462 \u003d 3 862 806 rubliai.

5.Kapitalizacijos normos nustatymas.

Kapitalizacijos koeficientas nustatomas rinkos išgavimo būdu. Mes priimame vertę pagal 3.2 punktą:

R= 18,3%.

6. Vertinamo turto rinkos vertės nustatymas.

Pajamų sąnaudos būtų

PAJAMŲ POŽIŪRIS Į NT VERTINIMĄ

Pajamų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą šiuo metu yra populiariausias praktikoje, nes, pirma, dažnai nekyla problemų ieškant pradinės informacijos skaičiavimams, antra, beveik bet koks turtas gali duoti pajamų, todėl jį galima įvertinti pagal. prie šio požiūrio.

Pajamų metodas yra du pagrindiniai metodai:

• tiesioginis didžiųjų raidžių rašymo metodas
• ir diskontuotų pinigų srautų metodas.

Tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodas yra pagrįstas teiginiu, kad turto vertė turi būti lygi iš turto gautoms pajamoms, padalintoms iš kapitalizacijos koeficiento:

V = CHOD / R

kur V yra turto rinkos vertė,

CHOD – grynosios veiklos pajamos,

R – kapitalizacijos norma (koeficientas).

Grynosios veiklos pajamos – pajamos, gautos iš nekilnojamojo turto komercinio naudojimo, atėmus visus objekto eksploatavimo metu būtinus nuostolius ir išlaidas. CHOD nustatymas atliekamas trimis etapais.

1 etapas . Apskaičiuota potencialios bendrosios pajamos (PVD) , t.y. teoriškai galimos pajamos iš vertinamo turto. Pagrindinė pajamų rūšis iš nekilnojamojo turto objektų yra nuoma, todėl dažniausiai PVD nustatomas pagal formulę:

LDPE \u003d C A * Spol

kur CA yra nuomos kaina,

Spol – nuomojamas plotas.

Ne veltui PVD vadinamas potencialiomis pajamomis, praktiškai pardavus nekilnojamąjį turtą, turto savininkas tokių pajamų beveik negauna, nes. trukdo neplanuoti nuostoliai, įsiskolinimai ir pan.

2 etapas . Štai kodėl antrajame etape jis apskaičiuojamas faktinės bendrosios pajamos (GIR) , t.y. kokios realios pajamos surenkamos praktinėje veikloje. DVD skaičiavimo formulė atrodo taiptokiu būdu:

DVD \u003d PVD - nuostoliai + papildomos pajamos

kai nuostoliai yra bendrųjų pajamų nuostoliai, atsiradę dėl nepilno turto naudojimo ištisus metus, nepilno nuomos mokesčių surinkimo, nuostolių dėl stichinių nelaimių ir kt.

papildomos pajamos – pajamos, kurias atneša turtas, tačiau nesusijusios su pagrindiniu veiklos būdu. Pavyzdžiui, pajamos iš mokamos automobilių stovėjimo aikštelės prie prekybos centro arba privataus servituto mokestis žemės ūkio paskirties žemės savininkui.

3 etapas . Paskutiniame etape jis apskaičiuojamas tiesiogiai grynųjų veiklos pajamų iš DVD atėmus veiklos išlaidas:

CHOD = DVD – ARBA

kur OR yra veiklos išlaidos.

veiklos sąnaudos vadinti einamąsias išlaidas, susijusias su turto eksploatavimu, t.y. veiklos sąnaudos, taigi ir jų pavadinimas. Jie skirstomi į fiksuotus ir kintamus.

KAM fiksuotos veiklos išlaidosįtraukti tas išlaidų rūšis, kurios nepriklauso nuo nekilnojamojo turto eksploatavimo formos ar jos rezultatų. Dažniausiai pastoviosios išlaidos apima mokesčius už žemę (žemės mokestis arba žemės sklypo nuoma), turto mokestį (už sklype esančius pastatus ir statinius), draudimo išlaidas, metinius nusidėvėjimo mokesčius. Atkreiptinas dėmesys, kad su pagrindine veikla susiję mokesčių atskaitymai (pridėtinės vertės mokestis, pelno mokestis) neįtraukiami į veiklos sąnaudas vertinant nekilnojamąjį turtą. Net ir neturint tikslios informacijos iš užsakovo apie fiksuotų veiklos sąnaudų dydį, jas nesunku tiksliai apskaičiuoti vertinimo procese.

Kintamos veiklos sąnaudos yra tiesiogiai priklausomi nuo nekilnojamojo turto naudojimo. Į jas įeina: mokėjimai už elektrą, vandens tiekimą, šilumos energiją ir kitas komunalines paslaugas, išlaidos objekto apsaugai, jo valymui ir kt. Paprastai šie šių išlaidų vertės skaičiavimai atliekami remiantis užsakovo pateiktais duomenimis.

Nustačius CHOD, pereikite prie skaičiavimo kapitalizavimo normos. Kaip aišku iš aukščiau pateikto pavyzdžio, kapitalizacijos norma turėtų atspindėti grąžos lygį, kurio norėtų racionalus pirkėjas. Yra keli kapitalizavimo koeficiento nustatymo metodai, tačiau šiam skaičiavimui ir grafiniam darbui atlikti bus naudojamas kaupiamasis konstravimo metodas.

Šis metodas yra padidinti nerizikinga norma pagal visų vertinamam objektui būdingų rizikų vertę.

Kad turto grąža būtų naudojama kaip nerizikinga norma, ji turi atitikti šiuos reikalavimus:

• minimali lėšų praradimo tikimybė;
• apyvartos laikotarpio trukmė, artima numatomam vertinamo turto naudojimo laikotarpiui.

Gana ilgai nebuvo vieningos nuomonės, kuri iš šių priemonių tinkamiausia nekilnojamojo turto vertinimui. Tačiau 2000-ųjų pradžioje Rusijos vertintojai iš esmės suprato, kad geriausia priemonė šiuolaikinėmis Rusijos sąlygomis yra vyriausybės vertybiniai popieriai, denominuoti užsienio valiuta, ir, svarbiausia, euroobligacijos, vadinamosios euroobligacijos. Būtent šie popieriai visiškai atitinka nurodytas sąlygas, nes. šie vertybiniai popieriai turi maksimalų valstybės reitingą ir minimalų rizikos lygį, pavyzdžiui, dėl 1998 m. rugpjūčio mėn. finansinės krizės nebuvo paskelbta apie šios rūšies vertybinių popierių įsipareigojimų nevykdymą, be to, jie turi daugybę dalių su įvairiais terminais.

Todėl kapitalizacijos koeficientas, naudojant kaupiamąjį skaičiavimo metodą, gali būti apskaičiuojamas prie nerizikingos normos pridedant įvairių rūšių riziką.

Rizikos rūšys, būtini apskaitai nekilnojamojo turto vertinimo procese, skirstomi į šiuos tipus:

• infliacijos rizika;
• verslumo rizika;
• likvidumo rizika;
• šalies rizika.

Apskaičiuota vertė infliacijos rizika turėtų atspindėti galimus turto savininko nuostolius dėl numatomos infliacijos siūlomo turto nuosavybės laikotarpiu. Laikoma, kad šios rizikos vertė yra lygi infliacijos lygiui, kurį tam tikru laikotarpiu prognozavo Rusijos Federacijos Vyriausybė ir Rusijos centrinis bankas.

Verslumo rizika yra sudėtinis, šis rodiklis atsižvelgia į tikimybes

• bendros ekonominės padėties pokyčiai,
• federalinio įstatymo pakeitimai
• konkuruojančių objektų skaičiaus padidėjimas,
• stichinės arba žmogaus sukeltos ekstremalios situacijos,
• nuomos įmokų negavimas,
• kriminogeninių veiksnių įtaka,
• neefektyvus vertinimo objekto valdymas,
• finansinio audito poveikis,
• netinkamas civilinių dokumentų, susijusių su vertinimo objektu, įforminimas.

Kiekvieną iš šių rizikos rūšių ekspertas įvertina skalėje nuo 1 iki 5%, po to apskaičiuojama vidutinė vertė, kuri vėliau naudojama kaip verslo rizikos matas.

Likvidumo rizikos dydis dėl to, kad net ir geriausias likvidumo prasme nekilnojamasis turtas pralaimi kitam finansiniam turtui dėl priežasčių, pirma, dėl privalomos valstybinės sandorių su nekilnojamuoju turtu registravimo, antra, nekilnojamasis turtas nėra masinio vartojimo objektas. Visų reikalingų registravimo veiksmų atlikimas užtrunka, o tai trukdo greitai konvertuoti turtą į grynuosius pinigus.

Taigi likvidumo rizika yra tiesiogiai proporcinga vertinamo objekto ekspozicijos laikotarpiui ir apskaičiuojama pagal formulę:

R l \u003d Rf * (ekspozicijos laikotarpis / 12 mėnesių)

kur Rf yra nerizikinga norma;

ekspozicijos laikotarpis – laiko intervalas nuo objekto pateikimo į rinką iki sandorio užbaigimo momento.

Šalies rizika turėtų atspindėti investuotojo nuostolių tikimybę investuojant savo lėšas į konkrečios šalies ekonomiką. Vertinant nekilnojamąjį turtą, ši informacija paimama iš tarptautinių reitingų agentūrų, tokių kaip „Moody's“, „Fitch“ ir „Standard & Poor's“, analitinių ataskaitų, kuriose kartu su reitingo suteikimu valstybinei ekonomikai nurodomas šį reitingą atitinkantis rizikos lygis. Taip pat reikėtų patikslinti, kad į šalies riziką kapitalizacijos koeficiente atsižvelgiama tik vertinant nekilnojamąjį turtą ne Rusijos Federacijos rezidentams.

Taigi, atlikus aprašytus skaičiavimus, gaunama visomis nurodytomis rizikos reikšmėmis padidinta nerizikinga norma, kuri yra investuoto kapitalo grąža. Tokiu būdu gauta reikšmė vadinama investuoto kapitalo grąža (i):

kur Rf yra nerizikinga norma,

Rinf – infliacijos rizika,

Rizika – verslumo rizika,

Rl – likvidumo rizika,

Rstr – šalies rizika (jei reikia).

Bet be pajamų, būtina atsižvelgti ir į investuoto kapitalo grąžos normą bei numatomus pokyčius nekilnojamojo turto rinkoje.

Prognozuojamo augimo ar nuosmukio rinkos segmente, kuriam priklauso vertinamas turtas, vertė numatomam turto nuosavybės laikotarpiui nustatoma rinkos analizės procese pradinės informacijos rinkimo etape.

Į objektą investuoto kapitalo grąžos norma, vadinama kapitalo grąžos norma galima apskaičiuoti šiais būdais:

1. žiedo metodas,
2. Hoskoldo metodas,
3. Inwood metodas.

Žiedo metodas naudojamas, jei su didele tikimybe galima daryti prielaidą, kad investuoto kapitalo grąža bus vykdoma lygiomis dalimis per visą objekto nuosavybės laikotarpį. Tada kapitalo grąžos normą galima apskaičiuoti pagal formulę:

kur n yra numatomas objekto nuosavybės laikotarpis.

Jei yra galimybė, kad pajamos iš turto eksploatavimo bus reinvestuotos grąžos norma, lygia pagrindinės investicijos grąžai, tada kapitalo grąžos normai apskaičiuoti naudojama Inwood metodas:

Q = i / ((1+ i )ⁿ)-1)

Kaip matyti iš formulės, šis metodas naudoja kompensavimo fondo koeficiento funkciją.

Tais atvejais, kai nėra pagrindo manyti, kad pajamos bus investuotos ta pačia grąžos norma, tada Hoskoldo metodas, skiriasi nuo ankstesnio tuo, kad vietoj pajamų iš kapitalo jame yra nerizikinga norma:

Q = Rf / ((1+ Rf )ⁿ)-1)

Todėl, remdamiesi tuo, kas išdėstyta aukščiau, galime rašyti galutinė kapitalizacijos koeficiento skaičiavimo formulė kaupiamasis statybos metodas:

i = Rf + Rinf + Rrisk + R l ± α *Q

kur α yra numatomo rinkos augimo arba kritimo vertė.

Numatomo augimo atveju imamas ženklas „-“, o kritimo atveju – „+“

Tiesioginis didžiųjų raidžių rašymo metodas turi tiek savo privalumus ir trūkumus. Pirmieji apima skaičiavimų paprastumą, daugumos skaičiavimams reikalingos informacijos gavimą tiesiogiai iš kliento.

Metodo trūkumai yra jo pranašumų tąsa. Skaičiavimų paprastumas dėl to, kad apskaičiuojant vertę įtraukiamos vienerių metų grynosios pajamos, lemia tai, kad tiesioginės kapitalizacijos metodas duoda patikimiausius rezultatus tais atvejais, kai pajamos iš vertinamo turto yra stabilios ir nežymiai svyruoja. per metus. Jeigu padėtis vertinimo objektų rinkoje yra nestabili, objekto atnešami pinigų srautai kasmet labai kinta, tai tiesioginės kapitalizacijos metodu atlikto vertinimo rezultatai gali neatspindėti tikrosios padėties. i - diskonto norma;

n - numatomas nuosavybės teisės į objektą laikotarpis;

M - grąžinimo (perpardavimo) suma.

J-ųjų metų grynųjų veiklos pajamų apskaičiavimo algoritmas yra identiškas tam, ką aptarėme aukščiau. Skirtingiems laikotarpiams priskiriamų pinigų srautų skirtumai atsiranda dėl nuomos įmokų, veiklos sąnaudų komponentų ir kt.

Diskonto norma turėtų užtikrinti teisingą būsimų pinigų srautų konvertavimą į jų dabartinę vertę.

Dažniausiai naudojamas jo apskaičiavimo metodas yra kaupiamosios konstrukcijos metodas. Šiuo atveju diskonto norma atitiks kapitalo grąžą ir apskaičiuojama pagal anksčiau pateiktą formulę:

i = Rf + Rinf + Rrisk + R l + R str

Grąžinimo vertė arba perpardavimo vertė yra numatoma pinigų suma, už kurią bus galima parduoti vertinamą turtą pasibaigus laikymo laikotarpiui. Ši vertė apskaičiuojama taikant pirmųjų metų po prognozės grynųjų veiklos pajamų tiesioginės kapitalizacijos metodą:

M = CHOD n+1/R

Diskontuotų pinigų srautų metodas, kaip jau minėta aukščiau, viena vertus, yra tinkamiausias nestabilių pajamų iš objekto atvejais, kita vertus, šio metodo trūkumas yra pagrįstos prognozės visam laikotarpiui poreikis. nuosavybės teisės į objektą.

Taigi, šioje dalyje išsiaiškinome, kad pajamų metodas grindžiamas būsimų pajamų iš vertinamo turto už vieną arba visą nuosavybės laikotarpį perskaičiavimu į jo vertę. Pajamų metodas apima tiesioginės kapitalizacijos metodą ir diskontuotų srautų metodą, iš kurių pirmasis geriausiai naudojamas stabiliomis ekonominėmis sąlygomis, esant pastovioms pajamų vertėms, antrasis - esant pastebimiems rinkos, kuriai priklauso vertinimo objektas, svyravimai.

Informacijos šaltinis: paskaitų medžiaga iš disciplinos „Žemės ir kito nekilnojamojo turto vertinimas“ atsiskaitymo ir grafinio darbo įgyvendinimo gairių / Docentas Ph.D. S.I. Komarovas. - M.:GUZ, 2012. - 71 p. - skyrius "Pajamų požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą"

Grynosios veiklos pajamos (NOI)- faktinės bendrosios pajamos, atėmus veiklos sąnaudas (OP) per metus (neįskaitant nusidėvėjimo):

CHOD \u003d DVD – ARBA.

Eksploatacinės išlaidos – tai išlaidos, būtinos normaliam turto funkcionavimui ir faktinių bendrųjų pajamų atkūrimui užtikrinti.

Faktinės bendrosios pajamos (GIR)- yra potencialių bendrųjų pajamų ir papildomų pajamų suma, atėmus nuostolius dėl prarasto pelno.

DIA \u003d DIA + papildomos pajamos - prarastas pelnas

Potencialios bendrosios pajamos (GRP)- pajamos, kurias galima gauti iš nekilnojamojo turto jį naudojant 100%, neįskaitant visų nuostolių ir išlaidų. LHP priklauso nuo vertinamo turto ploto ir nustatyto nuomos tarifo ir apskaičiuojamas pagal formulę:

PVD \u003d S * Cm, kur: S – nuomojamas plotas, m 2 ;
Cm - 1 m 2 nuomos kaina.

Pavyzdžiui, jei verslo centro savininkas nuomoja biuro patalpas, tai nuoma yra bendrosios pajamos iš pagrindinės veiklos, o pajamos už naudojimąsi telefonu, internetu, automobilių stovėjimo aikštele, plovykla, valgykla ir kt. yra papildomų pajamų.

Prarastas pelnas gali susidaryti, pavyzdžiui, nepilnai išnuomojus patalpas.

Galutinė grynųjų veiklos pajamų (NOR) nustatymo formulė atrodytų taip:

CHOD \u003d PVD + papildomos pajamos - prarastas pelnas - ARBA,

19. Nekilnojamojo turto vertinimo diskonto normos nustatymas, pagrindiniai metodai

Būsimų pajamų diskontavimo metodas (metodas) – tai metodas, naudojamas pelningiems nekilnojamojo turto objektams įvertinti pagal būsimas pajamas iš objekto eksploatavimo, sumažintas iki esamos vertės.
Diskontuotų pinigų srautų (DCF) metodas yra šiek tiek sudėtingesnis ir detalesnis nei pajamų kapitalizavimo metodas, tačiau leidžia įvertinti objektą tais atvejais, kai: - daroma prielaida, kad būsimi pinigų srautai labai skirsis nuo esamų. vieni; - yra duomenų, pagrindžiančių būsimų pinigų srautų iš nekilnojamojo turto dydį; -pajamų ir išlaidų srautai yra sezoniniai; - vertinamas nekilnojamasis turtas - didelis daugiafunkcis komercinis objektas; - turtas yra statomas arba ką tik pastatytas ir pradėtas eksploatuoti (arba pradėtas eksploatuoti).
Vertindamas diskontuotą pinigų srautą, investuotojas turtą vertina kaip būsimos naudos visumą, o jo patrauklumą vertina kaip santykį tarp šios naudos piniginės vertės ir kainos, už kurią galima įsigyti turtą.
Turto vertės apskaičiavimas naudojant DCF metodą atliekamas pagal formulę: PV = I 1 / (1 + R 1) + I 2 / (1 + R 2) 2 + I 3 / (1 + R 3) ) 3 + ... + I n / ( 1 + R n) n+ M / (1 + R n)n , kur PV yra dabartinė vertė; I 1, I 2, I 3, I n - atitinkamo laikotarpio pinigų srautas (n); M yra objekto likutinė vertė.
R yra n laikotarpio palūkanų norma arba diskonto norma;
n yra periodų skaičius.

20. Nerizikinga norma. Diskonto normos ir kapitalizacijos normos santykis

Nerizikinga norma yra diskonto norma, lygi nerizikingos investicijos grąžai. Vertinimo procese reikia atsižvelgti į tai, kad nominalus ir realus nerizikingi tarifai gali būti ir rublis, ir valiuta.

Diskonto norma ir kapitalizacijos norma yra panašios savo ekonomine esme ir yra tarpusavyje susijusios (matematiškai kapitalizavimo formulė yra modifikuota diskontavimo formulė, kurioje prognozuojamų laikotarpių skaičius siekia begalybę). Santykį tarp diskonto normos ir kapitalizacijos normos galima nesunkiai išreikšti formule: R = i – g čia: R – kapitalizacijos norma, i – diskonto norma; g – numatomi augimo (sumažėjimo) tempai. Diskonto normos ir kapitalizacijos normos apskaičiavimas yra susijęs su tam tikrais sunkumais dėl Rusijos ekonomikos ypatumų ir intelektinės nuosavybės rinkos neišsivystymo: žemo ekonomikos raidos prognozių patikimumo, kitose šalyse, susijusių su investicijomis į intelektinė nuosavybė ir nematerialusis turtas, nepakankama akcijų rinkos plėtra, neefektyvios apskaitos ir mokesčių apskaitos sistemos.

21. Diskontuotų pinigų srautų metodas yra- universaliausias metodas, leidžiantis nustatyti būsimų pinigų srautų dabartinę vertę. Pinigų srautai gali keistis savavališkai, tekėti netolygiai ir jiems būdingas didelis rizikos lygis. Taip yra dėl tokio dalyko kaip nekilnojamasis turtas specifikos. Investuotojas nekilnojamąjį turtą įsigyja daugiausia dėl tam tikros būsimos naudos. Investuotojas į turtą žiūri kaip į būsimos naudos rinkinį ir vertina jo patrauklumą pagal tai, kaip šios būsimos naudos piniginė vertė koreliuoja su kaina, už kurią galima įsigyti turtą. DCF metodas taikomas, kai: daroma prielaida, kad būsimi pinigų srautai iš esmės skirsis nuo dabartinių; yra įrodymų, pagrindžiančių būsimų pinigų srautų iš nekilnojamojo turto dydį; pajamų ir išlaidų srautai yra sezoniniai; vertinamas turtas yra didelis daugiafunkcis komercinis objektas; turtas yra statomas arba ką tik pastatytas ir įvestas: (arba pradėtas eksploatuoti). DCF metodas įvertina nekilnojamojo turto vertę pagal dabartinę pajamų vertę, kurią sudaro numatomi pinigų srautai ir likutinė vertė. Vertinant nekilnojamąjį turtą DCF metodu, skaičiuojamos kelių rūšių pajamos iš objekto: 1) potencialios bendrosios pajamos; 2) faktinės bendrosios pajamos; 3) grynosios veiklos pajamos; 4) pinigų srautas prieš mokesčius; 5) pinigų srautas atskaičius mokesčius. Pinigų srautas po mokesčių yra grynųjų pinigų srautas prieš mokesčius, atėmus nekilnojamojo turto savininko pajamų mokesčio įmokas. Ypatumai pinigų srautų apskaičiavimas naudojant metodą. 1. Nekilnojamojo turto mokestis (nekilnojamojo turto mokestis), kurį sudaro žemės mokestis ir turto mokestis, turi būti atimamas iš faktinių bendrųjų pajamų kaip veiklos sąnaudų dalis. 2. Ekonominis ir mokestinis nusidėvėjimas nėra tikras piniginis mokėjimas, todėl nuvertėjimo apskaita prognozuojant pajamas yra perteklinė. 3. Kapitalo investicijos turi būti atimtos iš grynųjų veiklos pajamų, kad būtų gauta pinigų srauto vertė, nes tai yra tikri grynųjų pinigų mokėjimai, kurie padidina įrenginio eksploatavimo laiką ir grąžinimo išlaidų vertę. 4. Paskolos aptarnavimo įmokos (palūkanų mokėjimas ir skolos grąžinimas) turi būti atimamos iš grynųjų veiklos pajamų, jeigu įvertinama objekto investicinė vertė (konkrečiam investuotojui). Vertinant turto rinkos vertę, nereikia skaityti paskolos išlaikymo įmokų. 5. Turto savininko verslo išlaidos turi būti atimamos iš faktinių bruto. pajamų, jeigu jomis siekiama išlaikyti būtinas objekto savybes.

Racionalus nekilnojamojo turto valdymas visų pirma apima produktyviausio turto, kaip ekonominio resurso, panaudojimo užtikrinimą ir būdų jį padidinti. Kartu atsižvelgiama į tai, kad pelningų objektų efektyvumo kriterijai turėtų būti pagrįsti objekto pelningumo parametrais.

Pajamų metodas vertinant nekilnojamojo turto objektus – tai vertinimo objekto vertės nustatymo metodų visuma, pagrįsta numatomų pajamų iš vertinimo objekto nustatymu.

Pajamų metodas taikomas tik vertinant pajamas duodantį nekilnojamąjį turtą, ty tokį nekilnojamąjį turtą, kurio vienintelė paskirtis yra gauti pajamų, ir jis grindžiamas šiais nekilnojamojo turto vertinimo principais:

• lūkesčių principas (pajamas generuojančio objekto vertę lemia esama būsimų pajamų, kurias šis objektas atneš, vertė);
• pakeitimo principas (turto vertė paprastai nustatoma efektyvios investicijos, reikalingos panašiam, pakaitiniam turtui, duodančiam norimą pelną, įsigijimui).

Pajamų požiūrio esmė – įvertinti esamą (šiandien) būsimos naudos, iš kurios tikimasi nekilnojamojo turto eksploatavimo ir galimo pardavimo ateityje, vertę, tai yra kapitalizuojant pajamas.

Pajamų kapitalizavimas – tai būsimų pajamų srauto perskaičiavimas į galutinę vertę, lygią jų dabartinių verčių sumai. Į šias vertes atsižvelgiama:

• būsimų pajamų suma;
• laikas, kada turėtų būti gautos pajamos;
• pajamų gavimo trukmė.

Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas pajamų metodu vyksta dviem etapais:

• ateities pajamų prognozavimas;
• būsimų pajamų kapitalizavimas į dabartinę vertę.

Būsimų pajamų prognozavimas remiantis savininko finansinių ataskaitų naudojimu:

• supaprastintas balansas;
• pinigų srautų ataskaita, rekonstruota vertintojo pajamų ir sąnaudų straipsnių ekonominės analizės užduotims atlikti.

Prognozavimo rezultatai apibendrinami turto eksploatavimo pajamų ir išlaidų biudžete. Prognozavimo horizontą pasirenka savininkas, tačiau dažniausiai naudojamos objekto nuosavybės sąlygos. Biudžeto struktūra, pajamų ir išlaidų nustatymo sąrašas ir seka pateikti 3 lentelėje.

Galimos bendrosios pajamos (GRP arba SGN)- visos nekilnojamojo turto pajamos, kurias galima gauti iš nekilnojamojo turto esant 100% užimtumui, neįskaitant visų nuostolių ir išlaidų. PVD yra lygus keturių komponentų sumai:

Sutartis metinė nuoma (planinė nuoma), PC— dalis galimų bendrųjų pajamų, kurios susidaro dėl nuomos sąlygų. Skaičiuojant šį rodiklį, būtina atsižvelgti į visas nuolaidas ir kompensacijas, kuriomis siekiama pritraukti nuomininkus: tokios pozicijos gali pasireikšti kaip papildomos paslaugos nuomininkams, galimybės jiems nutraukti sutartį, naudojimasis pastato reputacija ir kt. .

Slenkančios pajamos, PH- dalis galimų bendrųjų pajamų, kurios susidaro sutarties punktų, numatančių, kad nuomininkai papildomai apmoka tas išlaidas, kurios viršija sutartyje nurodytas vertes, sąskaita.

Rinkos metinė nuoma (Market Rent), PM— potencialių bendrųjų pajamų dalis, susijusi su laisvu ir savininko užimamu plotu ir nustatoma remiantis rinkos nuomos tarifais.

Kitos pajamos, PA- pajamos, gautos iš turto eksploatavimo ir neįskaičiuotos į nuomos mokestį. Jie atspindi pajamas iš verslo, kuris yra neatsiejamai susijęs su turtu, taip pat pajamas iš žemės nuomos ir pastato karkaso, o ne pagrindinių patalpų: pagalbinių ir techninių.

Pažymėtina, kad pirmosios trys dedamosios yra susijusios su pastato pagrindinių patalpų naudojimu, o ketvirtoji - su laisva žemės sklypo dalimi, taip pat su pagalbinės ar techninės paskirties patalpomis ir konstrukciniais elementais.

Prarastos pajamos (PD arba V&L)- nuostoliai dėl perkrovos - dėl ribotos paklausos arba laiko praradimo pakeisti nuomininką ir nuostolius, susijusius su nuomininkų reguliarių nuomos mokesčių vėlavimu ar nutraukimu dėl jų nemokumo.

Prognozuojamų metų nuostolių dydis nustatomas remiantis ankstesnių metų vietos rinkos informacijos apdorojimu.

Nuostolius dėl perkrovos ar nemokėjimų rekomenduojama skaičiuoti kiekvienam RTI komponentui atskirai:

Negautų pajamų iš perkrovos K v , K* v (vieneto dalimis) apskaičiuota vertė nustatoma remiantis šio tipo nekilnojamojo turto objektų per paskutiniųjų m j perkrovos koeficiento (k j) analize. mėnesius taip:

kur k j yra proporcija, n yra bendras analizuojamų objektų skaičius, Y j yra svorio koeficientas, kuriame atsižvelgiama į j-ojo objekto ir jo valdymo savybių skirtumą, palyginti su vertinimo objektu, o tiesa

Negautų pajamų dėl nemokėjimų K l , K* l (vieneto dalimis) apskaičiuota vertė nustatoma remiantis šio tipo nekilnojamojo turto objektų patalpų dalies (a j) analize ir 2008 m. mėnesių skaičius g j, už kuriuos per praėjusius metus nebuvo sumokėtas nuomos mokestis tokiu būdu:

1 pavyzdys Nustatyti negautas pajamas iš nemokėjimo ir perkrovos, jei žinoma, kad: sutartyje numatytas metinis nuomos mokestis (planinis nuomos mokestis) yra 300 tūkst. slenkančios pajamos - 200 tūkstančių rublių; rinkos metinė nuoma (rinkos nuoma) - 100 tūkstančių rublių; jokių kitų pajamų; Vietos nekilnojamojo turto rinkos analizė per pastaruosius 12 mėnesių atskleidė šiuos rodiklius:

1. Nustatykite apskaičiuotą pajamų praradimo iš perkrovos koeficiento reikšmę:

2. Nustatykime negautų pajamų iš perkrovos koeficiento dydžio apskaičiuotą reikšmę:

3. Nustatykite prarastas pajamas dėl nemokėjimo ir perkrovos:

Tūkstantis patrinti.

Faktinės (efektyviosios) bendrosios pajamos (DIA arba EGI)- Numatomos pajamos visiškai eksploatuojant turtą, atsižvelgiant į nuostolius dėl nedarbo, nuomininkų pasikeitimo ir nuomos nemokėjimo:

Veiklos išlaidos (OP arba OE)– Tai periodinės išlaidos, užtikrinančios normalų objekto funkcionavimą ir galimų bendrųjų pajamų atkūrimą. Veiklos pajamos paprastai skirstomos į:

• pusiau fiksuotos išlaidos arba išlaidos;
• sąlyginai kintamieji kaštai arba kaštai;
• pakeitimo išlaidos arba rezervai

Sąlygiškai nuolatinis- išlaidos, kurių dydis nepriklauso nuo objekto eksploatacinio darbo krūvio laipsnio.

Sąlyginiai kintamieji- išlaidos, kurių dydis priklauso nuo objekto eksploatacinio darbo krūvio laipsnio.

Pakeitimo išlaidos— periodinio susidėvėjusių konstrukcijos dalių keitimo išlaidos, kurios yra metiniai atskaitymai į keitimo fondą.

2 pavyzdys Nustatyti pakeitimo išlaidas, jei yra žinoma, kad: savininkas ketina naudoti turtą savo reikmėms penkerius metus; stogo remontas reikalingas kas dešimt metų; stogo remonto kaina yra 500 tūkstančių rublių; paskutinį kartą remontas buvo atliktas prieš aštuonerius metus.

1. Nustatykite pakeitimo kainą pirmaisiais nuosavybės metais:

tūkstančius rublių.

Jei per numatomą nuosavybės laikotarpį pakeitimo išlaidų nenumatyta, nusidėvėjimas apskaitomas, turint omenyje galimą perpardavimą (grąžinimą).

3 pavyzdys Nustatyti pakeitimo išlaidas, jei yra žinoma, kad: savininkas ketina naudoti turtą savo reikmėms penkerius metus; stogo remontas reikalingas kas dešimt metų; stogo remonto kaina yra 500 tūkstančių rublių; Paskutinis remontas buvo atliktas prieš dvejus metus.

1. Nustatykite pakeitimo išlaidas:

Stogo remontą turės atlikti naujasis savininkas, todėl pakeitimo kaina yra 0;

2. Nustatyti objekto pardavimo pajamų sumažėjimą (grąžinimo kainą):

Tūkstantis patrinti.

Grynosios veiklos pajamos (NOI arba NOI)- viso į vertinamą objektą investuoto kapitalo (savo ir skolinto) grynoji metinė grąža, apskaičiuojama kaip faktinės bendrosios pajamos, atėmus veiklos išlaidas:

NPV sudaro du komponentai: skolos dalis (skolos aptarnavimo mokėjimai, ML arba DS – hipotekos paskolos aptarnavimo mokėjimai) ir nuosavybės dalis (bendrosios grynosios pajamos, NIR arba PTCF).

Savo ruožtu grynosios pajamos iš objekto eksploatavimo (NP arba ATCF) yra skirtumas tarp CDI ir pajamų mokesčio (NPP arba Tax) ir apima grynąjį pelną (NP) ir sumą, rezervuotą paprastam nuvertėjančio objekto atkūrimui užtikrinti. pasibaigus jo naudojimo laikui. naudojimas (kapitalinės išlaidos, trumpasis jungimas):

Pajamos iš objekto pardavimo (grąžinimo) apibrėžiamos kaip pinigų srautas, kurį investuotojas gauna projekto pabaigoje. Prognozuojama pajamų suma iš grąžinimo:

• tiesioginis absoliučios grąžinimo vertės nustatymas;
• santykinio nekilnojamojo turto vertės pokyčio priskyrimas nuosavybės laikotarpiui;
• priskiriant terminalinį kapitalizacijos koeficientą (Rt).

Sudarant rekonstruotą pajamų ir išlaidų ataskaitą, neatsižvelgiama į:

• su verslu susijusios išlaidos;
• apskaitinis nusidėvėjimas;
• savininko pajamų mokesčius

Būsimų pajamų kapitalizavimas į dabartinę vertę atlikta naudojant:

• tiesioginio kapitalizavimo metodas, apimantis bendrųjų pajamų daugiklio metodus, kapitalizacijos koeficiento metodus ir likutinius metodus;
• kapitalizavimo pagal grąžos normą metodas, apimantis tiesioginio diskontavimo metodus, modelių metodus ir hipotekos investicijų analizės metodus.

Tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodas visas pajamas, apskaičiuotas pirmųjų metų po vertinimo datos pabaigoje, susieja su turto verte (V o) pinigų srauto koeficientu (daugiklis arba kapitalizacijos koeficientas).

Metodas apima bendrųjų pajamų kartotinių metodus, kapitalizacijos koeficiento metodus ir likutinius metodus.

Bendrųjų pajamų daugiklio metodai

Turto vertei nustatyti naudojami šie metodai:

• PVD daugiklio technika;
• dvd animacijos technika.

Šių metodų kapitalizavimo procedūra susideda iš atitinkamai PVD arba RVD padauginimo iš vidutinių rinkos daugiklio verčių, būdingų vertinamo nekilnojamojo turto tipui.

V o = SGN M SGN (8)

V o = EGI M EGI (9)

Daugikliai nustatomi apdorojant rinkos duomenis apie pardavimo kainas (P j) ir atitinkamai pajamų vertes, SGN j arba EGI j metų pabaigoje po konkrečių objektų pardavimo datos, naudojant Yj – svertinį koeficientą. kad atsižvelgiama į j-ojo objekto ir valdymo savybių skirtumą lyginant su vertinimo objektu.

4 pavyzdys Nustatykite turto vertę naudodami bendrųjų pajamų daugiklių metodą, jei žinoma, kad: PIA ir DIA vertinimo objektui yra apibrėžiami kaip 1270 tūkst. ir 1020 tūkstančių rublių. atitinkamai; vietinėje rinkoje su panašiais į vertinamą nekilnojamojo turto objektais buvo užfiksuoti šie sandoriai:

Naudodami 9 ir 10 išraiškas, nustatykime PVD daugiklio ir RP daugiklio vidutines rinkos vertes:

Nustatykime nuosavybės vertę naudodami 7 ir 8 išraiškas:

Tūkstantis patrinti.

Didžiosios raidės santykio metodai numatyti turto vertės nustatymą kapitalizuojant CHOD (NOI arba I O), padalijus jį iš pinigų srauto kurso, vad. bendras kapitalizacijos koeficientas:

Bendro kapitalizacijos koeficiento nustatymo pagrindas yra vienas iš šių metodų:

• technikos grupės komponentų savybė;
• investicinės grupės ar kapitalo komponentų grupės technika;
• skolos padengimo koeficiento technika;
• lyginamosios analizės technika;
• veiklos sąnaudų koeficiento technika.

Lyginamoji technika susideda iš rinkos duomenų apie pardavimo kainas P j ir grynąsias veiklos pajamas I oj metų, einančių po pardavimo datos, apdorojimas, naudojant Yj – svertinį koeficientą, kuris atsižvelgia į j-ojo objekto ir jo kokybės skirtumą. valdymas, palyginti su vertinimo objektu:

Šis metodas yra tinkamiausias, tačiau reikalauja patikimos ir išsamios informacijos apie palyginamų pardavimų objektus.

5 pavyzdys Nustatyti turto vertę lyginamosios analizės technika, jei žinoma, kad: grynosios turto veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių; vietinėje rinkoje su panašiais į vertinamą nekilnojamojo turto objektais buvo užfiksuoti šie sandoriai:

tūkstančius rublių.

Šis metodas yra pats tinkamiausias, tačiau jam reikia patikimos ir išsamios informacijos apie palyginamų pardavimų objektus.

Technikos grupės komponento savybė yra pagrįstas prielaida, kad jei turtas turi fizines žemės ir pastato sudedamąsias dalis, bendras kapitalizacijos koeficientas turi atitikti visų interesų savininkų pajamų reikalavimus ():

čia L – žemės V L vertės dalis viso objekto rinkos vertės V O , V B – pagerinimų (pastatų) rinkos vertė, R L – žemės kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė, R B – žemės kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė. pagerinimų (pastatų) kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė. V L gali būti nustatytas taikant pardavimo palyginimo metodą arba paskirstymo metodą žemės vertinimui.

6 pavyzdys Nustatykite turto vertę naudodami turto komponentų grupės metodą, jei yra žinoma, kad: Vietos rinkos analizė rodo, kad panašaus dydžio žemės sklypą šalia vertinamo turto galima įsigyti už 500 000 RUB; numatoma pastato, panašaus į vertinimo objektą, statybos kaina yra 1500 tūkst. žemės kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė – 0,3; pagerinimų (pastatų) kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė - 0,20; vertinamo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių.

1. Nustatykime žemės vertės dalį viso objekto rinkos vertės vertėje:

tūkstančius rublių.

Investicinės grupės arba kapitalo komponentų grupės technika yra pagrįstas prielaida, kad jei turtas turi nuosavo kapitalo savininkų ir kreditorių finansinių interesų, bendras kapitalizacijos koeficientas turi atitikti visų interesų savininkų pajamų reikalavimus ():

čia M – skolinto kapitalo vertės V M dalis viso objekto rinkos vertės V O , V E – nuosavo kapitalo rinkos vertė, R M – skolinto kapitalo kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė, R E – kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė. nuosavybės kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė, ML – hipotekos paskolos suma, EI – nuosavo kapitalo dydis. V M gali būti nustatytas remiantis rinkos sandorių, kurių turtas yra panašus į vertinamą turtą, analizė.

7 pavyzdys Nustatyti turto vertę kapitalo komponentų grupės technika, jei žinoma, kad: hipotekos paskolos suma yra 1000 tūkst. skolos aptarnavimo kaina – 250 tūkst. rublių per metus; į turtą investuoto nuosavo kapitalo suma - 2 900 tūkstančių rublių; vertinamo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių; grynosios bendrosios pajamos - 650 tūkstančių rublių; vietinėje rinkoje panašių į vertinamą nekilnojamojo turto objektų vidutinė kaina yra 4 300 tūkst.

1. Nustatykite skolinto kapitalo savikainos dalį viso objekto rinkos vertės vertėje:

2. Nustatykite bendrą kapitalizacijos koeficientą:

tūkstančius rublių.

Skolos padengimo koeficiento technika apima R O nustatymą, atsižvelgiant į reikalingą skolos padengimą:

kur DCR yra skolos padengimo koeficientas.

8 pavyzdys Nustatykite turto vertę skolos padengimo koeficiento metodu, jei žinoma, kad: hipotekos paskolos suma yra 1000 tūkstančių rublių; skolos aptarnavimo kaina – 250 tūkst. rublių per metus; į turtą investuoto nuosavo kapitalo suma - 2 900 tūkstančių rublių; vertinamo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių; vietinėje rinkoje panašių į vertinamą nekilnojamojo turto objektų vidutinė kaina yra 4 300 tūkst.

1. Nustatykite bendrą kapitalizacijos koeficientą:

2. Nustatykite turto vertę:

tūkstančius rublių.

Veiklos sąnaudų santykio technika naudojamas tais atvejais, kai nėra visos informacijos apie palyginimo objektus, tačiau yra duomenų apie DIA ir AR:

kur K OE – veiklos pajamų santykis.

9 pavyzdys Nustatykite turto vertę, naudodami veiklos sąnaudų koeficiento metodiką, jei žinoma, kad: RIA daugiklis yra 4,063; DIA ir OR vertinimo objektui apibrėžiami kaip 1020 tūkstančių rublių. ir 110 tūkstančių rublių. atitinkamai;

1. Nustatykite bendrą kapitalizacijos koeficientą:

2. Nustatykite turto vertę:

tūkstančius rublių.

Likučių metodai susideda iš pajamų, susijusių su vienu iš investicijų komponentų, kapitalizavimo, o kitų sąnaudos yra žinomos ir gali būti tiksliai nustatytos.

Turto vertės nustatymo pagrindas yra vienas iš šių metodų:

• žemės liekanų technika;
• likusių patobulinimų technika;
• nuosavybės likutis;
• skolinto kapitalo likutinė technika.

Žemės likučių technika naudojami analizuojant geriausią ir efektyviausią žemės panaudojimą, nustatant pagerinimo išlaidas, pavyzdžiui, naujo pastato kainą. Technologijos naudojimas yra efektyvus, jei nėra patikimų duomenų apie žemės pardavimą:

10 pavyzdys Nustatykite nekilnojamojo turto vertę žemės likučių metodu, jei žinoma, kad:

• numatoma pastato, panašaus į vertinimo objektą, statybos kaina yra 1500 tūkst.
• vertinamo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių;
• žemės kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė – 0,3;
• pagerinimų (pastatų) kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė yra 0,20.

Nustatykite turto vertę:

Tūkstantis patrinti.

Likučių tobulinimo technika naudojamas analizuojant pastato modernizavimo ar likvidavimo ekonominį pagrįstumą, nes tiesiogiai matuojamas pastato indėlis į savikainą. Technologijų naudojimas taip pat patartinas vertinant nekilnojamąjį turtą su dideliu nusidėvėjimu:

11 pavyzdys. Nustatykite turto vertę likutinio pagerinimo metodu, jei yra žinoma, kad: Vietos rinkos analizė rodo, kad panašaus dydžio žemės sklypą šalia vertinamo turto galima įsigyti už 500 000 RUB; vertinamo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių; žemės kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė – 0,3; pagerinimų (pastatų) kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė yra 0,20.

Nustatykite turto vertę:

tūkstančius rublių.

Likusiojo kapitalo metodas naudojamas norint įvertinti visapusišką naujai pastatyto turto nuosavybę:

12 pavyzdys. Nustatykite turto vertę nuosavybės balanso metodu, jei žinoma, kad: hipotekos paskolos suma yra 1 000 tūkstančių rublių; skolos aptarnavimo kaina – 250 tūkst. rublių per metus; į turtą investuoto nuosavo kapitalo suma - 2 900 tūkstančių rublių; vertinamo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių; grynosios bendrosios pajamos - 650 tūkstančių rublių.

Nustatykite turto vertę:

tūkstančius rublių.

Likusio svertinio kapitalo metodas Jis taip pat naudojamas naujai pastatyto nekilnojamojo turto pilnai nuosavybės teisei įvertinti:

13 pavyzdys Nustatykite turto vertę nuosavybės balanso metodu, jei žinoma, kad: hipotekos paskolos suma yra 1000 tūkstančių rublių; skolos aptarnavimo kaina – 250 tūkst. rublių per metus; į turtą investuoto nuosavo kapitalo suma - 2 900 tūkstančių rublių; vertinamo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių; grynosios bendrosios pajamos - 650 tūkstančių rublių.

Nustatykite turto vertę:

tūkstančius rublių.

Kapitalizavimo metodas pagal grąžos normą nustato (kaip diskonto normą naudojant kapitalo grąžos normą) santykį tarp grynųjų veiklos pajamų, apskaičiuotų kiekvieniems viso prognozuojamo laikotarpio metams, ir grąžinimo išlaidų paskutinių prognozuojamo laikotarpio metų pabaigoje. objekto vertė.

Metodas apima keletą metodų, kurie skiriasi kapitalizuotų pajamų rūšies ir kapitalizacijos metodo pasirinkimu:

• tiesioginio diskontavimo būdai;
• modeliavimo technika;
• hipotekos investicijų analizės metodai.

Tiesioginės nuolaidos metodai Pateikite turto vertės nustatymą diskontuojant grynųjų veiklos pajamų (IO) ir grąžinimo V On srautus, naudojant vietines (laikotarpiams) ir vidutines bendros grąžos normos Y O vertes:

Vidutinė bendros grąžos normos vertė nustatoma apdorojant rinkos informaciją apie investicinių projektų, susijusių su objektų įsigijimu ir pelningu naudojimu, pelningumą arba naudojant informaciją apie alternatyvių projektų, kurie yra artimiausi vertinamų objektų tipui, pelningumą. rizikos požiūriu.

Norint nustatyti vidutinę bendros grąžos normos Y O vertę, naudojami šie metodai:

• kumuliacinė statybos technika;
• palyginimo su alternatyviais projektais technika;
• pardavimų palyginimo technika;
• rinkos duomenų stebėjimo technika.

Rizikos sumavimo diskontavimo technika (kaupiamoji statybos technika) susideda iš verčių, atspindinčių konkretaus projekto rizikos laipsnį, sumavimo. Bendra konstrukcijos struktūra yra tokia:

kur Y RF yra nerizikinga norma, kuri apima neinfliacinį komponentą ir infliacijos indekso vertę; Y R – rizikos premija, apimanti priemoką už šių rūšių riziką: fizinę, teisinę, ekonominę, finansinę ir socialinę, tiek išorinę (šalies rizika), tiek vidinę, išskyrus priemoką už mažą likvidumo riziką ir priemoką už riziką, susijusią su finansų valdymas , kurie yra atskirti siekiant pabrėžti nekilnojamojo turto išskirtinumą iš kitų finansinių priemonių; Y L — priemokos už mažo likvidumo riziką; Y FM – priemokos už riziką, susijusią su finansų valdymu

14 pavyzdys Rizikos sumavimo diskontavimo technika nustatyti turto vertę, jei žinoma, kad: savininkas ketina trejus metus turtą naudoti savo reikmėms, o vėliau perparduoti už 4500 tūkst. Grynosios veiklos pajamos iš vertinimo objekto yra 910 tūkstančių rublių, 950 tūkstančių rublių, 990 tūkstančių rublių. atitinkamai už pirmus, antrus ir trečius objekto nuosavybės metus; nerizikinga norma - 0,03; šalies rizikos premija — 0,06; priemoka už fizinę riziką — 0,025; priemoka už ekonominę riziką — 0,015; priemoka už socialinę riziką — 0,03; maža likvidumo rizikos premija – 0,04; priemoka už riziką, susijusią su finansų valdymu - 0,03.

1. Nustatykite vidutinę bendros grąžos normos vertę:

2. Nustatykite turto vertę:

Lyginimo su alternatyviais projektais technika yra ieškoti finansų rinkoje investicinių projektų, turinčių panašų rizikos laipsnį, siekiant vėliau pakoreguoti jų grąžos normą, susijusią su investicijomis į nekilnojamąjį turtą.

Tuo pačiu metu bendros grąžos normos Y O vertei nustatomas galimų verčių diapazonas su ribomis iš žemiau Y 1 ir iš viršaus Y 2:

Pardavimų palyginimo technika Tai yra užbaigtų pardavimo sandorių duomenų analizė, siekiant atkurti investuotojo prielaidas apie būsimą nekilnojamojo turto naudą. Remiantis projekto pinigų srautų schema, nustatoma projekto vidinė grąžos norma.

Rinkos duomenų stebėjimo technika susideda iš retrospektyvinių rinkos duomenų analizės, siekiant nustatyti esamas numatomas grąžos normas. Kartu reikėtų naudoti investicijų į nekilnojamąjį turtą pelningumo tendencijų sąsajas su kitų finansų rinkos priemonių tendencijomis.

Modelių technikos pateikti viso turto rinkos vertės nustatymą santykinai paprastiems ypatingiems grynųjų veiklos pajamų, kurios nekinta per laikotarpius, kapitalizavimo atvejams, o grąžinimo vertės, susietos su norima verte, vertę, numatant jos pokytį laikui bėgant:

čia d n = 1/(1+ Y O) n yra diskonto koeficientas, o n = 1/(1- d n) n yra vieno anuiteto dabartinė vertė.

Šiuo atveju visiems laikotarpiams taikoma ta pati bendroji grąžos norma, kuri nustatoma panašiai kaip ir bendrojo kapitalizacijos koeficiento reikšmė:

kur SFF O = 1/S On yra kompensavimo fondo koeficientas, S On = 1/(1+Y O) n –1 yra vieno anuiteto būsimoji vertė, Δ O = (V On - V O)/ V O yra vertė santykinio objekto vertės prieaugio.

Į šią grupę įeina:

• įranga be nusidėvėjimo;
• pilno nusidėvėjimo metodus;
• linijinio nusidėvėjimo metodai.

Technika be nusidėvėjimo taikoma dviem atvejais: arba yra begalinis pajamų srautas (SFF O →0), arba pajamų srautas yra baigtinis, tačiau objekto pardavimo kaina yra lygi pradinei pirkimo kainai (Δ O =0), t.y. pradinė investicija.

Tokio nekilnojamojo turto vertė nustatoma grynąsias veiklos pajamas padalijus iš atitinkamos grąžos normos (12).

15 pavyzdys Modeliavimo technika, neįskaitant nusidėvėjimo, nustatyti turto vertę, jei žinoma, kad: savininkas ketina trejus metus turtą naudoti savo reikmėms, o po to perparduoti už pirkimo kainą; Grynosios veiklos pajamos iš vertinimo objekto yra 910 tūkstančių rublių. už kiekvienus objekto nuosavybės metus; nustatyta 0,203 kapitalo grąžos norma

Nustatykite turto vertę:

tūkstančius rublių.

Pilna amortizavimo technika naudojami tais atvejais, kai veiklos pajamos suteikia ne tik pajamų iš kapitalo formavimą, bet ir visišką kapitalo grąžą (Δ O \u003d -1, R 0 \u003d Y 0 + SFF O).

Dėl to (26) įgauna tokią formą:

Norėdami apskaičiuoti kompensavimo fondo koeficientą (SFF O), naudokite vertinamam projektui būdingą grąžos normą (Inwood technika) arba nerizikingą normą (Hoskold technika).

16 pavyzdys Turto vertę nustatyti taikant Inwood pilno nusidėvėjimo modeliavimo ir Hoskoldo pilno nusidėvėjimo modeliavimo techniką, jeigu žinoma, kad: savininkas ketina trejus metus turtą naudoti savo reikmėms, o po to jį perparduoti už pirkimo kainą; Grynosios veiklos pajamos iš vertinimo objekto yra 910 tūkstančių rublių. už kiekvienus objekto nuosavybės metus; nustatyta 0,10 kapitalo grąžos norma; nerizikinga norma nustatyta 0,06.

1. Inwood technika:

1.1 Nustatykite bendrą kapitalizacijos koeficientą:

1.2 Nustatykite turto vertę:

tūkstančius rublių.

2. Hoskoldo technika:

2.1 Nustatykite bendrą kapitalizacijos koeficientą:

2.2 Nustatykite turto vertę:

tūkstančius rublių.

Linijinio slopinimo būdai naudojamas dabartinei vertei nustatyti tais atvejais, kai tiek pajamos, tiek nekilnojamojo turto vertė keičiasi žinomu reguliariu būdu.

Norint atsižvelgti į turto vertės pokyčius, taikoma pagrindinė Ellwood formulė:

kur A yra koregavimo suma.

Tuo pačiu metu, jei objekto vertė mažėja, koregavimas A turi „+“ ženklą, o jei kaina didėja, koregavimas turės „-“ ženklą.

Skaitinė koregavimo vertė nustatoma santykinį vertės pokytį (Δ O) padauginus iš pakeitimo fondo faktoriaus (SFF O), o bendroji kapitalizacijos koeficiento formulė įgauna formą (26).

17 pavyzdys. Nustatyti turto vertę linijinio nusidėvėjimo modeliavimo metodais, jeigu yra žinoma, kad: savininkas ketina trejus metus turtą naudoti savo reikmėms, per nuosavybės laikotarpį turto vertė sumažės 12 %; Grynosios veiklos pajamos iš vertinimo objekto yra 910 tūkstančių rublių. už kiekvienus objekto nuosavybės metus; nustatyta 0,10 kapitalo grąžos norma.

1. Nustatykite santykinio objekto vertės prieaugio reikšmę:

2. Nustatykite bendrą kapitalizacijos koeficientą:

3. Nustatykite turto vertę:

tūkstančius rublių.

Hipotekos investicijų analizės metodai užtikrina nekilnojamojo turto vertės nustatymą, atsižvelgiant į jo vertės ir pajamų pokyčius, taip pat į finansavimo sąlygas. Yra du hipotekos investicijų analizės metodai:

• hipotekos-investicinės analizės technika su diskontavimu;
• modelio analizės technika (Ellwood technika).

Hipotekos-investicinės analizės su diskontavimu technika yra pagrįsta pagrindinės hipotekos sumos (V M) pridėjimu prie būsimų pinigų įplaukų ir turto perpardavimo pajamų diskontuotos dabartinės vertės:

čia d En = 1/(1+ Y E) n yra diskonto koeficientas, o En = 1/(1- d En) n yra vieno anuiteto dabartinė vertė, apskaičiuota n laikotarpiams taikant nuosavybės grąžos normą, Y E nustatomas tais pačiais metodais , tai yra bendra grąžos norma, I E = NOI - DS yra nuosavybės grąža, V En = V On - V Mn yra nuosavybės grąžinimo kaina, apibrėžiama kaip skirtumas tarp bendros sumos. grąžinimo kaina (V On) ir paskolos mokėjimų balansas ( VMn).

18 pavyzdys. Nustatyti turto vertę hipotekos-investicinės analizės su diskontavimu technika, jei žinoma, kad: prieš dvejus metus vertinamam turtui įsigyti savininkas išleido 3400 tūkst. buvo gauta 1000 tūkstančių rublių paskola turtui įsigyti. 13% per metus šešerius metus (250 tūkst. rublių metinis skolos aptarnavimo mokėjimas); savininkas ketina naudoti vertinimo objektą savo reikmėms trejus metus, po to perparduos už 4000 tūkstančių rublių; Grynosios veiklos pajamos iš vertinimo objekto yra 910 tūkstančių rublių. už kiekvienus objekto nuosavybės metus; nustatyta 0,10 kapitalo grąžos norma.

1. Nustatykite paskolos likutį vertinimo metu (tretieji paskolos metai) ir laikymo laikotarpio pabaigoje (penktieji paskolos metai):

Tūkstantis patrinti.

Tūkstantis patrinti.

2. Nustatykite turto vertę:

Tūkstantis patrinti.

Modelio analizės technika (Ellwood technika)

Ši technika naudojama tam tikrais pastovių pajamų ir grąžos normų atvejais. Šis metodas pagrįstas bendro kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimo formule:

čia r O yra bazinis kapitalizacijos koeficientas, pagrįstas investuotojo reikalavimais nuosavybės grąžos normai prieš koregavimą dėl pajamų ir nekilnojamojo turto vertės pokyčių. Jeigu pajamos ir nekilnojamojo turto vertė nesikeis, bazinis kapitalizacijos koeficientas atitiks bendrą kapitalizacijos koeficientą; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] yra iki n-ojo laikotarpio pabaigos sumokėtos savaiminės paskolos dalis, kurios bendras terminas paskolos sutartis lygi N metų (žr. aukščiau), Y m yra šios paskolos efektyvi palūkanų norma.

Pajamų metodas apibrėžia nekilnojamojo turto rinkos vertę kaip pajamų sumą, kurią vertinamas turtas gali atnešti ateityje, pakoregavus riziką jų negauti. Nekilnojamojo turto vertinimas taikant pajamų metodą yra pagrįstas būsimų objektų generuojamų pajamų prognozavimu ir su jomis susijusių rizikų analize, dėl kurios gali atsirasti neatitikimas tarp faktinių pajamų ir vertinimo dieną apskaičiuotos vertės.

Norint pagrįstai taikyti pajamų metodą, turi būti įvykdytos šios sąlygos:

Įvertintas objektas duoda pakankamai didelį teigiamą iš šių sąlygų;

Galima patikimai apskaičiuoti būsimų pajamų dydį;

Galima patikimai įvertinti vertinamam turtui būdingą riziką.

Nekilnojamojo turto vertinimas iš jo gebėjimo uždirbti savininkui pajamas, kaip pagrindinė investavimo motyvacija, turi tam tikrų privalumų ir trūkumų. Teigiamas šio požiūrio aspektas – orientavimasis į būsimą naudą, kas neabejotinai yra investuotojo prioritetas, tuomet grąžos normos apskaičiavimas grindžiamas vertinamo turto rizikos vertinimu, o tai reikalauja jo pozicionavimo investicinėje rinkoje. . Neigiama pajamų metodo pusė – sunkumas prognozuoti su vertinamu turtu susijusias pajamas ir išlaidas, mažas patikimumas.

Pajamų kapitalizavimas – tai procesas, nustatantis ryšį tarp būsimų pajamų ir dabartinės vertinamo turto vertės.

Kapitalizacijos koeficientas – tai grąžos norma, kuri atspindi pajamų ir vertinimo objekto vertės santykį. Yra dvi pagrindinės didžiųjų raidžių sritys:

tiesioginė kapitalizacija;

pajamų kapitalizavimas pagal kapitalo grąžos normą.

Grynosios veiklos pajamos (NOR) apskaičiuojamos kaip pajamų srautas, siekiant įvertinti visas nuosavybės ir nuomininko teises.

Nekilnojamojo turto vertintojas dirba su šiais pajamų lygiais:

Potencialios bendrosios pajamos (GRP)

Faktinės bendrosios pajamos (GIR)

Grynosios veiklos pajamos (NOI)

Pajamų kapitalizavimas – tai procesas, nustatantis ryšį tarp būsimų pajamų ir esamos objekto vertės.

Pagrindinių pajamų metodo formulė

C (V) – nekilnojamojo turto vertė;

BH (I) – numatomos pajamos iš vertinamo turto. Pajamos paprastai reiškia grynąsias veiklos pajamas, kurias nekilnojamasis turtas gali atnešti tam tikrą laikotarpį;

K (R) – grąžos arba pelno norma – yra koeficientas arba kapitalizacijos norma.

Kapitalizacijos koeficientas – grąžos norma, atspindinti pajamų ir vertinimo objekto vertės santykį.

Potencialios bendrosios pajamos (GRP)

Pajamos, kurias galima gauti iš nekilnojamojo turto jį panaudojus 100 proc., neįskaitant visų nuostolių ir išlaidų. LHP priklauso nuo vertinamo turto ploto ir nustatyto nuomos tarifo ir apskaičiuojamas pagal formulę:

PVD=S*SM, kur (3.2)

Nuomojamas plotas, m2;

Cm - 1 m2 nuomos kaina.

Faktinės bendrosios pajamos (GIR)

Tai yra galimos bendrosios pajamos, atėmus nuostolius dėl nepakankamo ploto panaudojimo ir nuomos mokesčio surinkimo, pridėjus kitas pajamas iš įprasto nekilnojamojo turto naudojimo rinkoje:

DIA \u003d DIA – nuostoliai + kitos pajamos (3,3)

Grynosios veiklos pajamos (NOI)

Faktinės bendrosios pajamos atėmus veiklos sąnaudas (AR) per metus (neįskaitant nusidėvėjimo):

CHOD = DVD – ARBA. (3.4)

Eksploatacinės išlaidos – tai išlaidos, būtinos normaliam turto funkcionavimui ir faktinių bendrųjų pajamų atkūrimui užtikrinti.

8 lentelė. Kapitalizavimo normos patobulinimui apskaičiavimas

Gera žinoti >>>

Sąlyginės naftos chemijos įmonės gamybos organizavimas
Kursiniu darbu sprendžiama studijuojant kursą „Ekonomika ir gamybos valdymas“ įgytų žinių įtvirtinimo, gilinimo ir praktinio pritaikymo problema. Kursiniai darbai apima naftos chemijos įmonės, susidedančios iš šešių pramonės šakų: pirolizės, etanolio, fenolio-acetono, alfa-metano...