Atsiskaitymo procesas už didelius pirkinius, tokius kaip nekilnojamasis turtas ar žemės sklypas gana rizikinga - padirbti pinigai, nepilna suma, transportavimo, perskaičiavimo ir didelių sumų saugojimo problemos. Siekiant sumažinti abiejų šalių riziką, perkant nekilnojamąjį turtą naudojamas akredityvas. Jei jis nenaudojamas, kyla pavojus tiek pirkėjui, tiek pardavėjui. Įstrigo nekilnojamojo turto perregistravimo procesas. Nors šis procesas trunka (apie 5–7 dienas), pirkėjui gresia pavojus, jei jis jau atidavė pinigus savininkui, kai registracijos procesas yra baigtas ir dar nėra sumokėta, tada pardavėjui gresia pavojus.
Akredityvas yra atsiskaitymo forma, kai bankas tampa tarpininku. Tokios operacijos esmė ta, kad viena pusė, į Ši byla pirkėjas į sąskaitą įskaito sutartą sumą. Antroji šalis, pardavėjas, gali juos gauti tik tuo atveju, jei bus pateikti tam tikri dokumentai ar pakuotė.
Be to, yra nustatytas tam tikras laikotarpis, per kurį galite pasiimti pinigų. Jei per šį laiką pardavėjas neturi laiko atvykti su dokumentais, lėšos grąžinamos pirkėjui ir jis gali jas atsiimti. Kitaip tariant, akredityvas yra išplėstų galimybių seifo analogas, naudojamas atsiskaitymams už nekilnojamąjį turtą.
Svarbu! Galima naudoti panašią atsiskaitymo schemą, įskaitant tarp fizinių ir juridinių asmenų. Mokėjimams už skirtingus paslaugos pirkimus.
Peržiūrėjo
Yra keletas šios mokėjimo formos tipų, kuriuos nustato sandorio šalys. Tarp variantų:
- Uždengus, jis taip pat vadinamas deponuotu. Atidaręs tokią sąskaitą, klientas jai įskaito tam tikrą sumą, nuosavas lėšas ar kreditą, bankas įsipareigoja jas pervesti gavėjui.
- Neuždengtas, garantuotas. Bankas savo klientui suteikia garantiją dėl reikiamos sumos nurašymo iš savo korespondentinės sąskaitos.
- Atšaukiamas. Tai suteikia bankui teisę grąžinti pirkėjui lėšas nepranešus gavėjui, pats bankas taip pat gali pasinaudoti atsisakymo teise. Šią operaciją galima atlikti sąskaitą atidariusio kliento rašytiniu nurodymu.
- Neatšaukiamas akredityvas. Tokiu atveju grąžinimas neįmanomas nepranešus gavėjui.
- Su raudona išlyga. Šiuo atveju nustatyta, kad vienas bankas gali reikalauti išankstinio mokėjimo iš kito.
- Patvirtinta. Registruodamas tokį, pardavėjo bankas įsipareigoja pervesti pinigus į sąskaitą, neatsižvelgdamas į jų gavimą iš pirkėjo banko.
Yra ir kitų tipų akredityvų, tačiau jie nenaudojami perkant ir parduodant nekilnojamąjį turtą. Nekilnojamojo turto atveju jie dažnai pasirenka neatšaukiamą padengtą variantą - tai garantuoja abiejų sandorio šalių interesų paisymą.
Atsiskaitymo schema perkant nekilnojamąjį turtą
Jei perkant nekilnojamąjį turtą naudojamas akredityvas, galioja neatšaukiamas variantas. Tai reiškia, kad yra nustatytas terminas, kai mokėjimo negalima atšaukti. Pardavėjo patvirtinimas, kurį jis turi pateikti, norėdamas atsiimti lėšas, yra pardavimo sutartis, joje turi būti registracijos institucijos antspaudas.
Yra tam tikri tokios skaičiavimo schemos naudojimo apribojimai, tarp jų:
- Vienintelis savininkas, tai yra, jis perka nekilnojamąjį turtą ir yra registruotas vienam asmeniui.
- Šia schema gali naudotis tik Rusijos piliečiai.
- Rusijos Federacijoje registruotas įmones galima apskaičiuoti tokiu būdu.
Akredityvo suma gali būti mažesnė už bendrą nekilnojamojo turto vertę, todėl pagal šią schemą leidžiama pirkti nekilnojamąjį turtą pagal hipotekos ar įmokų planą. Duomenys, kad atsiskaitymai pagal sutartį vykdomi akredityvu, turi būti nurodyti atskirame sutarties punkte.
Svarbu! Pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 488 straipsnyje nurodyta, kad registracijos laikotarpiu ankstesnis savininkas neturi teisės naudoti parduodamo turto kaip užstato.
Dažnai tokiuose sandoriuose dalyvauja 2 bankai, nes susitarimo šalys gali būti skirtingų finansų įstaigų klientai. Lėšos įskaitomos į pirkėjo banko sąskaitą, kai pardavėjas pateikia Reikalingi dokumentai, mokėjimas pervedamas į turto pardavėjo banko sąskaitą. Jei abu jie turi sąskaitas tame pačiame banke, tada akredityvo išdavimo procesas yra daug lengvesnis ir greitesnis, nors bet kuriuo atveju yra reglamentas.
Sąveikos procedūra skaičiuojant pagal akredityvą atrodo taip:
- Pirkėjas kreipiasi į banką, kad sudarytų akredityvo sutartį ir ją atidarytų. Sutartyje turi būti nurodyti pardavėjo duomenys, pirkimo sąlygos, atsiskaitymų parametrai ir kt.
- Būtina susitarti dėl tokio susitarimo su kita susitarimo šalimi.
- Be to, pirkėjas perveda savo lėšas į sąskaitą arba prašo paskolos.
- Bankas informuoja pardavėją, tai yra lėšų gavėją, kad buvo atidarytas akredityvas ir lėšos įskaitytos į sąskaitą.
- Užbaigus sandorį, pardavėjas bankui pateikia reikiamus, iš anksto sutartus dokumentus.
- Patikrinęs duomenis, bankas perveda lėšas į gavėjo sąskaitą.
Naudoti akredityvą atsiskaitymams ar ne?
Dažnai šis klausimas vis dar kyla, nepaisant to, kad akredityvas garantuoja didesnį sandorio saugumą abiem šalims. Kartais galima palyginti su seifu, tačiau finansinės priemonės neturi daug bendro - lėšų rezervavimas. Tarp akredityvo privalumų verta pabrėžti:
- Akredityvas yra atsiskaitymo negrynaisiais pinigais priemonė, kuri yra patikimesnė už tikrus banknotus.
- Sandorio saugumas yra neabejotinas pranašumas. Iki sandorio pabaigos ir visų sutartų sąlygų įvykdymo nei ji, nei kita šalis neturi prieigos prie pinigų.
- Pirkėjui nėra jokios rizikos, kad pardavėjas registracijos metu ar pervedęs pinigus persigalvos parduoti turtą ir turės kreiptis į teismą, kad grąžintų deponuotas lėšas. Jei sandoris neįvyko, o pardavėjas nepateikė bankui reikiamų dokumentų, jis negali tikėtis rezervuotų lėšų. Tačiau pirkėjas turi visišką prieigą prie jų.
- Nereikia sukti galvos, kaip pristatyti, ir suskaičiuoti gana įspūdingą sumą.
- Nekilnojamojo turto pardavėjas gali gauti pinigus pervedęs į sąskaitą bet kokiu patogiu būdu: pervesti į kitą banką, išsiimti iš sąskaitos, pervesti į kortelę.
- Nereikia tikrinti sąskaitų tikrumo - bankas tai padarys, kai pirkėjas sumokės reikiamą sumą.
- Visa atsiskaitymo procedūra vyksta per banką, jis taip pat yra atsakingas už sandorio teisėtumą - tai visų pirma atitinka jo interesus.
- Tokios operacijos kaina nėra daug didesnė nei grynųjų pinigų pervedimas per kitas sistemas.
Taip pat buvo keletas trūkumų, todėl prieš naudodami skaičiavimą per akredityvą taip pat turite išsiaiškinti:
- Atlikus tokius skaičiavimus, sandoris baigiamas lėčiau. Taip yra dėl sudėtingo dokumentų srauto ir didesnės banko kontrolės.
- Tik vienas savininkas gali gauti akredityvą ir jį išduoti. Naudokite šią skaičiavimo schemą, jei butas turi kelis savininkus arba nori jį nusipirkti, pavyzdžiui, sutuoktinių pora dviem neveiks.
- Natūralu, kad už tokią operacijos paramą bankas ima papildomą komisinį mokestį.
- Privalomas mokesčių inspekcijos pranešimas apie sandorį, ne visi ir ne visada juo patenkinti.
- Akredityvo sandoriams reikalingas didesnis dėmesys visoms detalėms, gili kiekvieno etapo kontrolė.
Kad sandoris būtų toks pat saugus ir patogus, kaip aprašyta, turėtumėte įsiklausyti į finansų rinkos ekspertų patarimus. Konkrečiau:
- Pirmiausia turėtumėte iš banko gauti kredito sutarties pavyzdį ir atidžiai jį išstudijuoti, patartina tą pačią kopiją atiduoti kitai sandorio šaliai. Jei vienos ar abiejų šalių netenkina nė viena sutarties sąlyga, turite pasiekti pakeitimų, kad pasiektumėte sutarimą.
- Sutartį turi pasirašyti abi šalys. Jei sudarant sutartį su banku pirkėjas ir pardavėjas negali dalyvauti, būtina, kad atstovo parašas būtų patvirtintas notaro.
- Nurodykite banko komisinių dydį ir akredityvo atskleidimo laiką. Standartinis laikotarpis yra 5 dienos, tačiau jis gali būti ilgesnis arba ilgesnis. Kartais galima gauti lėšų anksčiau laiko, tačiau už tai imamas papildomas komisinis mokestis.
Svarbu! Bankas tikrina tik dokumentų autentiškumą, bet ne faktinį sutarties vykdymą.
Banko pasiūlymai
Kadangi atsiskaitymo su akredityvu sąlygos visiškai priklauso nuo banko, turėtumėte išstudijuoti sąlygas populiariose šalies institucijose.
„Sberbank“
Yra skirtingi akredityvo variantai - tiesioginis, neatšaukiamas ir padengtas. Bankas yra pasirengęs bendradarbiauti tiek su fiziniais asmenimis, tiek juridiniai asmenys, kuri leidžia atlikti tokius skaičiavimus, įskaitant kūrėją. Be to, akredityvus galima sudaryti:
- Antrinis butas.
- Statybos sklypas.
- Poilsio namai.
Kalbant apie tarifus, jie čia sudaro 0,2% akredityvo sumos, tačiau tai yra tarifas asmenų... Jei juridinis asmuo siekia taikyti tokį skaičiavimą, tuomet turite išdėstyti jau 0,5%. Akredityvo sąskaitos galiojimo laikas yra 120 dienų, tačiau yra galimybė ją pratęsti dar 60 dienų.
Promsvyazbank
Čia atsiskaitymo sistema yra labai lanksti. Sąlygos:
- Atidarymas - 2500 rublių.
- Tarifas yra 0,1-0,2%, kiek priklauso nuo sumos.
- Dokumentai tikrinami tik per 1 dieną, o tai yra greičiausia tarp bankų pasiūlymų visoje Rusijos Federacijoje.
VTB 2
Vykdo operacijas su akredityvais visoje šalyje. Sąskaita gali būti padengta tik neatšaukiamai. Galiojimas 90 dienų, naudojamas mokėjimams už nekilnojamojo turto, žemės pirkimą. Sąskaitos atidarymas kainuos 1200–2400 rublių, komisiniai - 0,2% sumos.
Išvestis
Nors akredityvai laikomi labai patikimais, daugelis mūsų tautiečių jais nesinaudoja pirkdami ar parduodami nekilnojamąjį turtą. Taip yra dėl gana sudėtingos registracijos procedūros ir papildomo banko komisinio mokesčio, nors tai ne tiek jūsų pačių ramybei.
Atsiskaitydami su buto pardavėju, bankai, kaip vienas iš pinigų mokėjimo būdų, siūlo akredityvą. Hipoteka, kurios registravimo sąlygomis yra tokia perleidimo forma Pinigai, praktiškai pašalina abiejų šalių finansų praradimo riziką. Pardavėjas turi ir kitų galimybių gauti hipotekos paskolą iš išduodančio banko, kurią pirkėjas jam grąžins per sutartą laikotarpį. Tačiau grynųjų pinigų būdas per akredityvą laikomas saugiausiu. Pasvarstykime, kas tai yra. Jei pardavėjas nesutinka su banko nurodytu pinigų pervedimo būdu, turėsite ieškoti kito nekilnojamojo turto, kurį galėtumėte įsigyti hipotekos būdu.
Pirkėjas, kreipdamasis dėl būsto paskolos, sutinka su gyvenamojo nekilnojamojo turto pardavėju, kad jam pervestų pinigus iš dviejų dalių. Pirmoji dalis yra suma, kuri yra pradinė įmoka ir dalis, viršijanti įvertintą būsto vertę. Bankas nelabai domisi, kaip šie pinigai bus pervesti. Tačiau antrosios buto kainos dalies mokėjimo būdą kredito įstaiga nurodo hipotekos sutarties punkte.
Banko susidomėjimas pirmiausia paaiškinamas tuo, kad jis stengiasi kuo labiau apsisaugoti nuo visų rūšių rizikos. Iš tiesų, kredito įstaiga nustato gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto suvaržymą, kol pasibaigs apmokėjimas už išduotos hipotekos paskolos pirkėją. Todėl jis yra labai suinteresuotas apsaugoti būsto pardavimo sandorį nuo sukčiavimo ir nenori prarasti investuotų finansų. Turėtų būti garantuota, kad už banko pinigus sumokėtas būstas taps pirkėjo nuosavybe, ir neturėtų būti precedentų, kuriais remiantis sandoris galėtų būti pripažintas negaliojančiu.
Draudimo būdas yra sandoris tarp išdavusio banko ir pirkėjo (skolinančio kliento), vadinamas akredityvu. Hipoteka pervedama į asmeninę pardavėjo sąskaitą ir blokuojama. Remiantis dokumentiniu dokumentu, patvirtintu pirkėjo finansiniu įsipareigojimu, gavėjas gali atsiimti tik pateikus dokumentus, patvirtinančius notaro patvirtintą nekilnojamojo turto pardavimą ir perregistravus nuosavybės teisę į kadastro institucijas. pirkėjo vardas.
Šiandien yra tokių būdų, kaip nekilnojamojo turto pardavėjui sumokėti būsto paskolos sumą:
- Akredityvas. Pirkėjui išduota hipoteka pervedama iš jo sąskaitos į pardavėjo sąskaitą ir rezervuojama. Taigi maksimaliai užtikrinamas lėšų pervedimo saugumas. Tuo atveju, jei akredityvų vykdymas yra nustatytas kitame banke, pirkėjas moka komisinį mokestį už lėšų pervedimą. Jei sandoris atšaukiamas, pinigai grąžinami hipotekos paskolos gavėjui.
- Grynųjų pinigų išėmimas per banko langelį... Prieš pirkdamas būsto pirkimo sandorį, pirkėjas išgrynintus pinigus įdeda į depozitinę dėžę, o pardavėjas patikrina sumą. Jis gali juos pasiimti iš seifo tik pateikęs dokumentus, patvirtinančius perregistruotą nuosavybės teisę į parduodamą būstą. Jei sandoris nepavyksta, skolininkas (buvęs pirkėjas) turi teisę atsiimti pinigus. Šis pinigų pervedimas yra labai dažnas. Pirkėjas moka palūkanas už išėmimą.
- Hipotekos paskolos pervedimas į pardavėjo banko sąskaitą... Ne kiekvienas pardavėjas sutinka su šia galimybe. Pirmiausia jis turi patikrinti banko reputaciją ir patikimumą, nes nemato savo pinigų. Nestabili kredito įstaigos padėtis finansų rinkoje ir bankroto tikimybė sandorio metu teoriškai gali palikti pardavėją be dalies pajamų, sudarančių paskolos sumą. Tačiau šiuo atveju būsto pardavimo sandoris gali būti nutrauktas.
- Prieš atliekant sandorį, pinigai pervedami į pardavėjo sąskaitą... Ši pinigų pervedimo galimybė naudojama labai retai. Jis turi žemą patikimumo laipsnį. Tuo atveju, jei pardavėjas pasirodys esąs sukčius, galite prarasti visus banko išleistus pinigus. Siekdamas sumažinti rizikos laipsnį kreipdamasis dėl būsto paskolos, bankas reikalauja, kad pardavėjas pasirašytų laidavimą, kurio galiojimas baigiasi pasirašant įkeitimo sutartį dėl buto, kuris jau buvo dokumentiškai perduotas nuosavybės teise. pirkėjas-skolininkas.
Kaip matote, patikimiausias hipotekos lėšų pervedimo ir priėmimo variantas yra akredityvas. Vykdydamas įsipareigojimus pervesti pinigus toje pačioje kredito įstaigoje, kurioje buvo išduota hipotekos paskola, pirkėjui nereikės papildomų išlaidų pinigų išgryninimui ir pervedimui iš sąskaitos į sąskaitą.
Kokios yra akredityvų rūšys?
Hipotekos, pastaruoju metu padaugėjus sukčiavimo atvejų, pervedamos pačiam emitentui bankui ir kitai kredito įstaigai Skirtingi keliai dokumentiniai įsipareigojimai:
- Motyvacinis akredityvas, naudojamas išduodančiai kredito įstaigai pervedant pinigus į kitą banko sąskaitą. Lėšos blokuojamos iki operacijos pabaigos.
- Neatskleistas akredityvas. Taikydamas šį metodą, vykdomasis bankas gauna teisę nurašyti lėšas iš pirkėjo-skolininko atviros sąskaitos pasibaigus nekilnojamojo turto pardavimo sandoriui.
- Atnaujinamasis akredityvas. Tai būdas pervesti pinigus į pardavėjo sąskaitą dalimis per tam tikrą laikotarpį.
- Apvalus akredityvas, suteikiantis pardavėjui teisę gauti lėšų iš visų kredito įstaigos, išleidusios hipotekos paskolą, korespondentinių bankų.
- Nekaupiamasis akredityvas. Iki šį įsipareigojimą, nesėkmingai įvykdžius nekilnojamojo turto pardavimo sandorį, rezervuota, bet ne pervesta pinigų suma grąžinama ją išdavusiam bankui ir į užsakančiosios šalies einamąją asmeninę sąskaitą.
- Kaupiamasis akredityvas. Negrąžintas dabartinis akredityvas gali būti įskaitytas į naujo įsipareigojimo sumą.
- Neatšaukiamas akredityvas. Prievolė, kurios negalima panaikinti vienašališkai tik hipotekos paskolos gavėjas. Jis naudojamas siekiant sumažinti padidėjusią riziką.
- Atšaukiamas akredityvas. Pareiškėjas arba akredituojantis bankas gali vienašališkai atšaukti. Jis megztas su tam tikra rizika pardavėjui, todėl tai beveik netaikoma.
