Parduodant butą ar kitą nekilnojamojo turto objektą, sudaroma sutartis, perkelianti nekilnojamojo turto objekto nuosavybę tarp dviejų šalių: pardavėjo ir pirkėjo. Sudaryta sutartis turi būti patvirtinta notaro ir patvirtinta valstybinė registracija atitinkamose institucijose, gavęs registracijos numerį. Sutartis yra būtina siekiant užtikrinti teisę į įsigytą nekilnojamąjį turtą, joje numatytos visos sandorį sudariusių šalių sąlygos, pareigos ir teisės.
Paprastai tokie susitarimai sudaromi dalyvaujant advokatams, siekiant išvengti tolesnių ginčų ar kitų ne itin malonių pasekmių. Notarų biuruose jau yra paruoštos formos (arba jas galima atsisiųsti iš interneto), kuriose turi būti rodomos tam tikros sąlygos.
Kas turi būti nurodyta pardavimo sutartyje:
1. Vieta ir data (nurodoma vietovė).
2. Nurodomi sandorio dalyviai ir jų duomenys: parašomas visas jų vardas, pavardė, paso duomenys.
3. Sutarties dalyko aprašymas: visas parduodamo buto adresas, pastato aukštų skaičius, aukštas, naudingas ir bendras objekto plotas (visa tai paimta iš duomenų lapo) .
4. Nurodomi dokumentai ir jų registracijos duomenys, patvirtinantys pardavėjo nuosavybės teisę į butą, nurodomas nuosavybės tipas: vienintelis ar bendras.
5. Nurodyta kaina ir pinigų pervedimo už įsigytą būstą tvarka.
Suma turi būti parašyta skaičių ir raidžių formatu, nurodant valiutą, kuria bus skaičiuojamas.
6. Šalių teisės ir pareigos pildomos pagal Civilinį kodeksą.
7. Buto perdavimo naujam savininkui sąlygos ir tvarka. Ši sąlyga gali pakeisti priėmimo pažymėjimą, kuris gali būti sudaromas atskirai, kartu su sutartimi.
8. Muitų mokėjimas, kiti mokėjimai, kurie turi būti sumokėti sudarant sandorį ir perleidžiant nuosavybę.
9. Sutartyje taip pat nurodyti bute pardavimo metu registruoti asmenys (jie turi būti nurodyti lydinčiuose dokumentuose: pažyma ar išrašas iš namų knygos), jų pašalinimo iš registracijos laikotarpis.
Pabaigoje šalys pasirašo susitarimą, kuriame nurodo savo vardą ir pavardę bei pasirašo.
Buto pirkimas ir pardavimas sudaromas paprastu būdu rašymas vieno šalių pasirašyto dokumento forma ir nereikalauja privalomo notaro patvirtinimas... Išimtis visų pirma yra sandoriai dėl nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto perleidimo nepilnametis pilietis arba piliečiui, pripažintam ribotai veiksniu, arba sandoriams dėl teisės akcijų perleidimo bendra nuosavybė, kurios turi būti patvirtintos notaro (2015 m. liepos 13 d. įstatymo N 218-FZ 42 straipsnio 1 dalis, 54 straipsnio 2 dalis).
Pastaba. Sandoriai dėl bendrosios nuosavybės teisių akcijų perleidimo pagal sutartis, sudarytas pagal Maskvos būsto fondo atnaujinimo programą, nėra privalomi notaro patvirtinimas ( h. 1 valgomasis šaukštas Įstatymo N 218-FZ 42 straipsnis).
Sutartyje turi būti informacija apie kiekvieną sutarties šalį ir visos esminės sąlygos, kurių nesilaikius ji bus laikoma nesudaryta, taip pat kitos sąlygos (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 549 str. -straipsnis).
1 ... Informacija apie kiekvieną sutarties šalį
Buto pardavimo sutartyje turi būti nurodyta sutarties sudarymo data ir vieta, informacija apie kiekvieną sandorio šalį (visas vardas, pavardė, paso duomenys, registracijos adresas). Jei bent viena iš šalių yra subjektas, nurodo pavadinimą, TIN, OGRN, juridinis adresas organizacijos.
Jei sutartį sudaro ne buto savininkas ar ne pirkėjas, tada sutartyje turi būti nurodytos priežastys, dėl kurių nurodytas asmuo (asmenys) veikia jų vardu.
Jei sutarties šalis yra jaunesnis nei 14 metų pilietis arba neveiksnus pilietis, tada jo vardu sutartį sudaro tėvai, įtėviai ar globėjai. Jei sutarties šalis yra nepilnametis nuo 14 iki 18 metų arba riboto veiksnumo pilietis, jie pasirašo sutartį patys, gavę rašytinį tėvų, įtėvių ar globėjų sutikimą. Tokiais atvejais sandoriui atlikti jums reikės globos ir rūpybos institucijos leidimo. Jų sutikimas taip pat bus reikalingas kai kuriais kitais atvejais: pavyzdžiui, kai bute gyveno savininko šeimos nariai, kurie buvo globojami ar globojami (26 straipsnio 1 punktas, 28 straipsnio 1 punktas, 29 straipsnio 2 punktas, 1 punktas Rusijos Federacijos civilinio kodekso 30 straipsnio 30 dalis, 37 straipsnio 2 dalis, 292 straipsnio 4 dalis; IC RF 60 straipsnio 3 dalis; 2010 06 08 Rusijos Federacijos Konstitucinio Teismo rezoliucija N 13 -P).
2 ... Esminės sąlygos
Į esminės sąlygos Visų pirma buto pirkimo -pardavimo sutartyje yra šios sąlygos.
2 .1. Sutarties dalykas
Sutartyje turi būti duomenų, leidžiančių neabejotinai nustatyti Nekilnojamasis turtas perduoti pirkėjui pagal sutartį. Tokie duomenys apima patalpų pavadinimą - butą, numerį, kambarių skaičių, gyvenamojo pastato, kuriame yra butas, adresą, bendrą ir gyvenamąjį plotą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 554 str.).
Be to, gali būti nurodyti kiti butą identifikuojantys ženklai: aukštas, įėjimas, buto lygių skaičius, viso pastato aukštų skaičius ir kt.
Visa ši informacija atsispindi USRN ir techninis pasas teikia Rosreestr ir PTI įstaigos.
Taip pat sutartis turėtų atspindėti buto būklę, bute likusio turto buvimą ir būklę, techninę įrangą ir kt. (tai galima padaryti kaip paraišką, kuri yra neatskiriama dalis sutarties).
2 .2. Sutarties kaina
Kaina taip pat nurodo esmines buto pirkimo - pardavimo sutarties sąlygas. Jis nustatomas abipusiu susitarimu arba remiantis nepriklausomo vertinimo rezultatais (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 555 straipsnis).
Sutarties kaina nurodoma rubliais, tačiau ji gali būti nurodyta sumos užsienio valiuta arba įprastais piniginiais vienetais rublio ekvivalentu. Sutartyje leidžiama nurodyti ploto vieneto kainą, dėl kurios buto kaina nustatoma pagal jo plotą.
Be to, šalys gali nustatyti mokėjimo tvarką, mokėjimo terminus ir sumas.
2 .3. Asmenų, turinčių teisę naudotis butu, sąrašas
Esminė buto, kuriame gyvena asmenys, pirkimo -pardavimo sutarties sąlyga, kuri pagal įstatymus pasilieka teisę naudotis šiuo būstu po to, kai pirkėjas jį nusipirko, yra šių asmenų sąrašas, nurodant jų teises naudotis parduodamu būstu. Tokie asmenys gali būti, pavyzdžiui, buto nuomininkai, kurie jame gyvena pardavimo metu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 558 str.).
3. Kitos sąlygos
Kitos buto pirkimo – pardavimo sutarties sąlygos visų pirma apima šias sąlygas.
3 .1. Informacija apie titulinius dokumentus
Sutartyje patartina nurodyti informaciją apie buto nuosavybės dokumentus: kurių pagrindu butas buvo įsigytas (pirkimo -pardavimo sutartis, teismo sprendimas, dalyvavimo sutartis) bendra statyba ir tt), pardavėjo nuosavybės teisės tipą ir tokią teisę patvirtinančio dokumento duomenis.
3 .2. Informacija apie apribojimą
Patartina buto pirkimo – pardavimo sutartyje numatyti sąlygą, kad nėra arešto faktų, įkeitimo ir kitų apribojimų (žr., Pavyzdžiui, 2007 10 02 N 229-FZ įstatymo 80 str.); 37 straipsnis. 1998 m. Liepos 16 d. Įstatymas N 102 -FZ).
3 .3. Buto išleidimo sąlyga
Sutartyje pageidautina numatyti laikotarpį, per kurį pardavėjas ir jo šeimos nariai išsikraustys iš buto, išsiveš turtą ir bus išregistruoti šiuo adresu.
Be to, sutartyje gali būti numatytos kitos sąlygos, pavyzdžiui, šalių atsakomybės sąlyga.
Pastaba!
Parduodamas butas, kuris nuosavybės teise priklauso mažiau nei trejus metus (jei butas buvo įgytas nuosavybėn iki 2016-01-01) arba trumpesnis nei nustatytas minimalus laikotarpis Art. 217.1 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas (jei butas buvo įsigytas po 2016-01-01), reiškia įpareigojimą pateikti mokesčių grąžinimas ir gyventojų pajamų mokesčio mokėjimas(jei turite apmokestinamųjų pajamų) ( 17.1 punktas 217, p. 2 psl. 1 str. 228 str. 1 d. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 229 straipsnis; 3 str. 4 2014 11 29 įstatymas N 382-FZ). Deklaruojant pajamas iš buto pardavimo, turite teisę deklaruoti nekilnojamojo turto mokesčio atskaitymą (
Nepriklausomai nuo to, ar jūsų turtas parduodamas, ar perkamas, turite būti tikri dėl sandorio teisėtumo. Kad nekiltų problemų dėl pinigų, dokumentų ir terminų, būtina sudaryti pirkimo -pardavimo sutartį.
Parašyta rašikliu
Nesvarbu, kaip pasitikite pirkėju ar pardavėju, nepasikliaukite žodiniais pažadais! Svarbu prisiminti populiarią patarlę apie „parašytą rašikliu“. Juk žodinių garantijų, įvykus netikėtam įvykių vystymuisi, negalima pateikti su savimi į teismą.
Tikrai patikimas turto sandoris tik suponuoja pirkimo -pardavimo sutarties sudarymą. Sutartyje turi būti atspindėtos visos sandorio šalių teisės ir pareigos, nes šis dokumentas iš tikrųjų yra savanoriškas šalių susitarimas. Tai yra, jei pasirašėte vienkartinio (viso ir iš karto) apmokėjimo už turtą galimybę, tuomet turėsite atsisakyti nurodytos sumos per nurodytą laikotarpį. Priešingu atveju bus taikomos sankcijos. Kuris? Žiūrėkite sutartį.
Be to, sutartis yra pagrindinis jūsų gynėjas. Sudaryta sutartis įspėja ir draudžia galimos rizikos tvarkant dokumentus ir atliekant finansinius mokėjimus. Toks popierius pats yra garantas, nes sutartis užtikrina jo sąlygų įvykdymą.
Pagrindiniai pirkimo -pardavimo sutarties punktai
Kiekvienoje pirkimo – pardavimo sutartyje turi būti keletas pagrindinių punktų, į kuriuos buvimas ir turinys šalys privalo atkreipti ypatingą dėmesį.
- Data (kai buvo sudaryta sutartis). Būtų bent klaida, jei tai būtų „padaryta“ pernai;
- Sutarties dalykas (ką tiksliai parduodate ar perkate);
- Sutarties tikslas (sutarties dalyko pirkimas ar pardavimas);
- Sutarties dalyko charakteristikos (priklauso nuo paties turto: pavyzdžiui, jei jis yra žemės sklypas, tada nurodomas jo bendras plotas, vieta ir kt.);
- Sutarties suma (kaina, paties objekto, kuris yra sutarties dalykas, kaina);
- Mokėjimų tvarka (jei tai nėra vienkartinis mokėjimas - visa suma iš karto ir iš karto, bet laiku vėluojama: įmokos, išankstinis mokėjimas ir likutis, dalimis - tada rašomi lėšų pervedimo etapai). Atminkite, kad atidėto mokėjimo atveju taip pat pasikeis sutarties sąlygos - šie punktai yra glaudžiai susiję;
- Ginčų sprendimo tvarka (jei tokių yra, turėtų būti numatytas ir ikiteisminis, ir teisminis sprendimas);
- Šalių veiksmų tvarka nenugalimos jėgos atveju (aplinkybės force majeure). Žinoma, dieviškam nelaimė tai neįmanoma, tačiau galima aptarti, kaip jos padariniai paveiks susitarimo sąlygų laikymąsi. Ir tai visai ne smulkmenos: juk net ir nesusikalbėjimas, internetas gali turėti įtakos svarbių pranešimų priėmimui ar elektroninių mokėjimų vykdymui; atitinkamai sutarties sąlygos jau bus pažeistos;
- Išsami informacija apie šalis (čia svarbu informacijos tikslumas ir išsamumas). Tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys nurodo visus savo duomenis.
Mes užpildome ir atidžiai perskaitome sutartį
Kaip apsisaugoti sudarant pirkimo -pardavimo sutartį? Kaip ir rengiant bet kokį dokumentą - nepraraskite budrumo! Jei sutartis yra didelė, padėkite savo parašą ant kiekvieno lapo. Jei puslapiai įrišti į „knygą“, tada šalys pasirašo ant specialaus susiuvimo „stuburo“.
Kaip susieti su smulkiu šriftu, kuris šiandien paplitęs teisiniuose dokumentuose? Būkite dėmesingi ir dėmesingi. Išnaša spausdinama mažu šriftu - tai reiškia, kad ji nurodo konkrečią sutarties sąlygą (ar sąlygas). Čia svarbu palyginti pastraipas ir išnašas: dar kartą perskaitykite abi ir įsitikinkite, kad nėra prieštaravimų tarp pagrindinio turinio (išdėstyto pastraipoje) ir papildymo, papildomos informacijos (pateikta išnašoje).
Jei vis dar abejojate, nesate tikri, ar teisingai suprantate sutarties tekstą, tada kartu su advokatu išstudijuokite ir išanalizuokite susitarimą. Šiandien yra pakankamai profesionalų, kurie teikia konsultavimo paslaugos teisės srityje. Vienintelis aspektas: kreipkitės į pramonės specialistą, turintį įrodymų apie jūsų interesus. Atitinkamai visus pirkimo - pardavimo sutarties niuansus jums paaiškins ekspertas Civilinė teisė o ne nusikalstamas.
Apskritai, bet koks susitarimas turėtų sukurti pagrįstą pusiausvyrą abiem šalims, kai apribojimai ir leidimai bus vienodi, o susitarimo sąlygos neturėtų prieštarauti viena kitai. Pavyzdžiui, jei už pirkinį mokate išsimokėtinai, niekur susitarime negali būti formuluotės apie vienkartinį mokėjimą, tačiau mokėjimo grafikas turi būti nustatytas. Bet, žinoma, tikėtinos ir kitos pirkėjui patogios sąlygos: juk pagaminkite reikiamą sumą atidėti galima vienu mokėjimu.
Kvalifikuoti teisės mokslininkai pataria būti drąsesniems, netylėti ir dažniau ieškoti paaiškinimų bet kokiu klausimu iš kitos pusės ir nebijoti nepriklausomybės: imkitės ir patikrinkite save (arba su teisinė pagalba) svarbus dokumentas su esamais ir galiojančiais teisės aktais.
