Užstatas yra pinigų suma, kurią viena iš susitariančiųjų šalių išleido už mokėjimus, kuriuos ji turi sumokėti pagal sutartį kitai šaliai kaip sutarties sudarymo įrodymas ir jos įvykdymo užtikrinimas (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 380 straipsnis). Federacija).
Indėlio objektas gali būti tik pinigų suma. Susitarimas dėl užstato visada sudaromas raštu, kitaip ši suma laikoma sumokėta kaip avansas, nebent būtų įrodyta kitaip (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 380 straipsnio 2.3 punktas).
Užstatas atlieka sertifikavimo, saugumo, mokėjimo, kompensavimo funkcijas.
Indėlio patvirtinimo funkcija išreiškiama tuo, kad jis išduodamas kaip „sutarties sudarymo įrodymas“ (Civilinio kodekso 380 straipsnio 1 punktas).
RF). Perduodamas visą indėlį arba jo dalį, skolininkas patvirtina, kad yra sutartinė prievolė, dėl mokėjimų, už kuriuos sumokėtas užstatas. Ši funkcija yra būtina tiek žodinėms, tiek rašytinėms sutartims, nes kadangi yra rašytinių įrodymų apie užstato išdavimą, negalima paneigti pagrindinės sutarties sudarymo, nors ir ne apvilkto raštu.
Saugumo funkcija susijusi su tuo, kad jei užstatą sumokėjusi šalis yra atsakinga už sutarties nevykdymą, tai ji lieka kitai šaliai. Jei užstatą gavusi šalis yra atsakinga už sutarties nevykdymą, ji privalo kitai šaliai sumokėti dvigubą užstato sumą, t.y. grąžinti gautą užstato sumą ir sumokėti jai lygią papildomą sumą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 381 straipsnis).
Užstato mokėjimo funkcija pasireiškia tuo, kad jis išduodamas pagal pagrindinės sutarties mokėtinus mokėjimus: už atliktus darbus, suteiktas paslaugas ir kt. Tačiau indėlis nuo įprastų sutartinių mokėjimų skiriasi tuo, kad jis yra sumokamas kreditoriui iš anksto. Ši indėlio savybė išreiškiama jo pavadinimu ir yra susijusi su išankstiniu mokėjimu. Tačiau išankstinis mokėjimas, skirtingai nei užstatas, neatlieka saugumo funkcijos. Šalis, sumokėjusi avansą, turi teisę reikalauti ją grąžinti visais sutarties neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo atvejais, nebent pagal įstatymus ar sutarties sąlygas kita šalis pasilieka teisę į atlyginimą ar kompensaciją už nuostolius, nepaisant sutarties nevykdymo ar netinkamo vykdymo.
Kompensuojanti indėlio funkcija yra ta, kad šalis, atsakinga už sutarties nevykdymą, privalo atlyginti kitai šaliai nuostolių, padengtų užstato suma, nebent sutartyje numatyta kitaip (Civilinio kodekso 381 straipsnio 2 dalis). Rusijos Federacijos kodeksas).
Kadangi iš anksto išduota pinigų suma yra užstatas tik tuo atveju, jei nustatoma, kad ji buvo pateikta kaip sutarties sudarymo įrodymas ir kaip jos įvykdymo užtikrinimas, tada nesant šių dviejų ženklų, sumokėta suma turėtų būti laikoma avansas. Panaši taisyklė galioja, kai kyla abejonių, ar suma, sumokėta už šalies mokėtinus mokėjimus pagal sutartį, yra užstatas, ypač dėl rašytinės formos nesilaikymo (Civilinio kodekso 380 straipsnio 3 punktas) Rusijos Federacijos).
1. Indėlio samprata
Teisinis indėlio apibrėžimas pateiktas str. 380 GK. Užstatas yra pinigų suma, kurią viena iš susitariančiųjų šalių išleido už mokėjimus, kuriuos ji turi sumokėti pagal sutartį kitai šaliai, kaip sutarties sudarymo įrodymas ir jos įvykdymo užtikrinimas.
Remiantis galiojančiais teisės aktais, indėlio taikymo sritis buvo žymiai išplėsta, palyginti su 1964 m. 186 iš kurių užstatas galėtų būti naudojamas tik piliečių įsipareigojimams užtikrinti arba jiems dalyvaujant. Šiuo metu užstatas gali būti naudojamas užtikrinant įsipareigojimus, atsirandančius tiek dalyvaujant piliečiams, tiek dalyvaujant juridiniai asmenys, t.y. naudojamas verslo santykiuose. Tuo pačiu metu užstatas vis tiek gali užtikrinti išimtinai sutartinių įsipareigojimų vykdymą, nes pagal įstatymą tai yra dalis mokėjimų, mokamų pagal sutartį, sumos, sumokėtos užstatą gavusiai šaliai.
Indėlio dalykas gali būti tik pinigų suma, kurios dydį nustato susitariančiosios šalys. Teoriniu požiūriu nėra jokių kliūčių kitų turto vertėms pripažinti užstato objektu. Įstatymų leidybos praktika taip pat žino panašų sprendimą. Pavyzdžiui, pagal str. 1922 m. RSFSR civilinio kodekso 143 straipsnyje nustatyta, kad užstatas buvo pripažintas pinigų suma ar turto verte, išduota prieš mokėjimus, kuriuos viena sandorio šalis turi sumokėti kitai šaliai, kad patvirtintų sutartį ir užtikrintų jos vykdymą.
Indėlio, kaip prievolės įvykdymo užtikrinimo priemonės, išdavimas gali būti numatytas tik susitarimu. Šalių susitarimas dėl indėlio, nepaisant indėlio sumos, turi būti sudarytas raštu (Civilinio kodekso 380 straipsnio 2 punktas). Jei šalys pažeidžia rašytinėje indėlio sutarties formoje pateiktus nurodymus, padariniai, numatyti LR CPK 28 str. 162 Civilinis kodeksas, t.y. patvirtindamos sandorio sudarymą dėl indėlio, šalys negali remtis liudytojo parodymai, tačiau gali pateikti rašytinius ir kitus įrodymus. Pažeidus taisyklę dėl rašytinės sutarties dėl užstato formos, kilus ginčui dėl to, ar suma, sumokėta už mokėjimus, sumokėtus iš šalies pagal sutartį, yra užstatas, ši suma laikoma sumokėta kaip avansas, jei neįrodyta kitaip.
2. Indėlio funkcijos
Užstatas atlieka mokėjimo, įrodymų ir saugumo (baudos) funkcijas.
Užstatą gali išduoti tik šalis pagal sutartį, kuri privalo sumokėti grynaisiais pinigais už sandorio šalies pagal sutartį sudarytą atidėjimą. Kai šalys įvykdo savo sutartinius įsipareigojimus, užstato suma įskaitoma į indėlį išdavusios šalies mokėjimus. Vadinasi, užstato išdavimas ir gavimas yra dalinis įvykdymas ir atitinkamai sutartinės prievolės įvykdymo dalies gavimas. Tai yra indėlio mokėjimo funkcijos esmė. Reikėtų nepamiršti, kad indėlio mokėjimo funkcija gali būti vykdoma tik tada, kai šalys įvykdo sutartinius įsipareigojimus. Nevykdydamas indėliu užtikrintų įsipareigojimų, jis pradeda atlikti bausmę.
Mokėjimo funkcija taip pat būdinga išankstiniam mokėjimui - pinigų suma arba turto vertė, kurią sutarties šalis savo sandorio šaliai išleido dėl nustatyto mokėjimo tiek sutarties sudarymo metu, tiek po jos. Tačiau įstatymai sieja su avanso mokėjimu ir gavimu kitas pasekmes, o ne su indėlio išdavimu ir gavimu. Tai ryškiausiai pasireiškia analizuojant indėlio įrodymo ir saugumo funkcijas.
Vadovaujantis įstatymais, užstatas išduodamas patvirtinant sutarties sudarymą, t.y. atlieka įrodinėjimo funkciją. Iš to išplaukia, kad jei tarp šalių kyla ginčas dėl to, ar susitarimas buvo sudarytas, ar ne, tada, esant tinkamai įrodytai išdavimo faktui ir atitinkamai gavus užstatą, galime kalbėti apie sutarties sudarymą. sutartis, užtikrinta užstatu. Kartu būtina, kad šalys laikytųsi įstatymo sąlygų, pagal kurias sutartis laikoma sudaryta (Civilinio kodekso 432, 433 straipsniai). Išankstinis mokėjimas taip pat atlieka įrodymų funkciją. Tačiau išankstinio mokėjimo faktas nėra besąlygiškas sutarties sudarymo fakto įrodymas. Tai vertinama kaip vienas iš daugelio galimų sutarties įrodymų.
Priešingai, užstato išdavimas ir gavimas yra besąlygiškas užbaigtos sutarties egzistavimo įrodymas. Be to, jie yra pagalbinio įsipareigojimo, kylančio iš indėlio sutarties, įvykdymo aktas. Priedinis indėlio sutarties pobūdis, kurį pastebėjo Romos teisininkai, turi du galimas pasekmes indėlio neišdavimas ir negavimas esant susitarimui dėl jo. Jei šalys, siekdamos užtikrinti prievolės, kylančios iš sutarties, įvykdymą, sutartyje numatė užstato išleidimą, tačiau šios sutarties sudarymo laiko nesiejo su sutarties suteikimo laiku. indėlio, tuomet indėlio neišdavimas negali būti laikomas pagrindu pripažinti sutartį nesudaryta. Jei šalys susitarė dėl privalomo depozito suteikimo kaip esminės sutarties sąlygos ir susiejo sutarties sudarymo momentą su užstato išdavimo momentu, tai jei numatytas užstatas nebus pateiktas, ši sutartis bus laikoma nepadaryta.
Literatūroje yra skirtingas indėlio įrodomosios funkcijos turinio aiškinimas. Daugelyje šaltinių, įvairiais aiškinimais, yra tezė, pagal kurią, jei šalių nustatytas avansas nėra išduodamas, sutartis, pagal kurią ji turėtų būti išduota, nelaikoma sudaryta, net jei visos kitos sąlygos, būtinos jo sudarymui yra patenkinti. Šis indėlio įrodomosios funkcijos aiškinimas turi gilias istorines šaknis. Priešrevoliucinėje rusų doktrinoje Civilinė teisė užstatas buvo suprantamas kaip pinigų sumos dalies sumokėjimas iš vieno asmens kitam už sutarto veiksmo atlikimą, padarytą pačioje sutarties sudarymo vietoje. Taigi indėlis buvo suprantamas kaip pačios užtikrintos prievolės dalis. Todėl išvada buvo logiška: nėra užstato - nėra sutarties.
Tačiau, pradedant nuo RSFSR civilinio kodekso 1964 m., Rusijos įstatymų leidėjas kalba apie indėlio sutarties nepriklausomumą, kuris turi būti sudarytas neatsižvelgiant į indėlio sumą raštu (plg. Civilinio kodekso 209 straipsnio 2 dalį). RSFSR 1964 ir Rusijos Federacijos civilinio kodekso 380 straipsnio 2 punktas). Kitaip tariant, Rusijos įstatymų leidėjas besąlygiškai vertina indėlio sutartį kaip nepriklausomą ir papildomą. Tačiau, kaip žinote, priedo sutarties įvykdymas ar neįvykdymas (užstato išdavimas ar nemokėjimas) negali būti faktai, lemiantys teisinis likimas pagrindinė sutartis - sutartis, kurios užstatas yra užstatas. Būtent ši išvada atitinka šiuolaikinio įstatymo nuostatas (Civilinio kodekso 329 straipsnio 2 punktas) ir priedinių prievolių teoriją.
Užstato išdavimas ir gavimas gali būti žodinių ir rašytinių sutarčių sudarymo įrodymas. Jei sutartis sudaroma žodžiu ir nėra rašytinių įrodymų, galime pasakyti, kad sutartis pripažįstama sudaryta, nes buvo sumokėtas užstatas. Sudarant sutartį keičiantis dokumentais paštu, telegrafu, telegrafu, telefonu, elektroniniu ar kitu ryšiu labai svarbi galimybė užsitikrinti užstatą, įvykdžius prievolę, kylančią iš rašytinio susitarimo (Civilinio kodekso 434 straipsnio 2 dalis). Kodeksas), nes tokiais atvejais labai dažnai kyla ginčų dėl sutarties buvimo ar nebuvimo. Be to, reikia atsižvelgti į tai, kaip rašytinė sutartis, sudarytas kaip vieno dokumento forma, ir susitarimas, sudarytas keičiantis dokumentais, gali būti prarastas. Esant tokioms sąlygoms, užstato sumokėjimas bus rašytinis įrodymas, kad egzistuoja pats sutarties sudarymo faktas.
Užstatas negali užtikrinti įsipareigojimų, kylančių iš sutarčių, kurios laikomos sudarytomis nuo jų sudarymo momento, įvykdymo valstybinė registracija(Civilinio kodekso 433 straipsnio 3 punktas). Čia vienos iš šalių piniginės sumos pervedimas už mokėjimus pagal tokį susitarimą negali būti laikomas užstatu, bet yra avansas, nes tokiais atvejais vienintelis sutarties sudarymo įrodymas gali būti tik valstybinė sutarties registracija. Tuo pačiu metu gali būti sumokėtas užstatas už prievoles, kylančias iš sutarčių, kurios laikomos sudarytomis neatsižvelgiant į jų valstybinės registracijos faktą, įvykdyti, tačiau dėl kurių sudarymo įstatymas reikalauja, kad būtų perregistruota teisė į sutarties dalykas. Pavyzdžiui, nuosavybės teisės į negyvenamąjį nekilnojamąjį turtą perdavimas turi būti įregistruotas valstybėje (Civilinio kodekso 551 straipsnio 1 punktas), o pati negyvenamojo nekilnojamojo turto pardavimo sutartis laikoma sudaryta po patvirtinimo. vieną dokumentą iš visų esminės sąlygos(Civilinio kodekso 550 straipsnis). Tokio susitarimo ir panašių įsipareigojimų vykdymas gali būti užtikrintas užstatu.
Pagrindinė indėlio funkcija - užtikrinti sutartinės prievolės įvykdymą. Indėlio išdavimas ir gavimas skatina šalis vykdyti sutartinę prievolę, nes pagal įstatymą, jei užstatą išdavusi šalis yra atsakinga už sutarties nevykdymą, ji lieka kitai šaliai, ir jei šalis, gavusi užstatą, yra atsakinga už sutarties nevykdymą, ji privalo sumokėti kitai šaliai dvigubą užstato sumą (DK 381 straipsnio 2 punktas). Indėlio saugumo funkcijos esmė yra indėlio praradimas vienam arba jo grąžinimas kitam dvigubai. Tokiu būdu pats indėlis ir jo saugumo funkcija įgyja baudos pobūdį.
Todėl galime sakyti, kad avansas, kaip iš anksto nustatyta suma, kurią subjektas praras įsipareigojimų neįvykdymo atveju, turi tam tikrų panašumų su netekimu. Indėlio ir netesybų panašumas taip pat pasireiškia tuo, kad, be indėlio sumos praradimo, šalis, atsakinga už sutarties nevykdymą, privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius, užstato suma, jei sutartyje nenumatyta kitaip (Civilinio kodekso 381 straipsnio 2 punktas). Tačiau yra daug skirtumų tarp užstato ir užstato. Užstatas sumokamas iš anksto, o praradimas yra numatytas tik sudarant sutartį. Teismas gali sumažinti bausmę (Civilinio kodekso 333 straipsnis), o užstato suma yra griežtai nustatyta asmenų, neįvykdžiusių užstatu užtikrintų prievolių, neigiamų turtinių padarinių riba.
Užstato saugumo funkcija pasireiškia tik tais atvejais, kai šalys neįvykdo sutartinės prievolės. Indėlio apsaugos funkcija netaikoma netinkamo sutartinės prievolės įvykdymo atvejais. Todėl pasekmės, atsirandančios dėl vieno subjekto indėlio praradimo arba jo grąžinimo kitam asmeniui dvigubos sumos, negali atsirasti netinkamai įvykdžius sutartinę prievolę, kurios įvykdymą užtikrina indėlis.
Skirtingai nuo užstato, avansas neatlieka saugumo funkcijos. Todėl šalis, išleidusi avansą, turi teisę reikalauti ją grąžinti, jei prievolė nutraukiama šalių susitarimu prieš pradedant vykdyti, taip pat visais sutarties nevykdymo atvejais. , išskyrus tuos atvejus, kai pagal įstatymus ar sutarties sąlygas kita šalis pasilieka teisę į atlyginimą, nepaisant sutarties dėl nevykdymo. Pavyzdžiui, iš rangovo negali būti reikalaujama išankstinio mokėjimo, jei atliekant mokslinius tyrimus paaiškėja, kad neįmanoma pasiekti rezultatų dėl nuo rangovo nepriklausančių aplinkybių (CK 775 straipsnis). Priešingai nei išankstinis mokėjimas pagal 1 str. Civilinio kodekso 381 straipsnyje nustatyta, kad užstatas turi būti grąžintas tik tuo atveju, jei užtikrinta prievolė pasibaigia iki jos vykdymo pradžios šalių susitarimu arba dėl to, kad neįmanoma įvykdyti (DK 416 straipsnis).
Reikšmingi skirtumai teisines pasekmes panaudojus išankstinį mokėjimą ir užstatą, kurie turi tam tikrų panašumo bruožų, teisės aktų leidėjas paskatino nustatyti šią taisyklę. Jei kyla abejonių, ar suma, sumokėta už šalies mokėtinus mokėjimus pagal sutartį, buvo užstatas, visų pirma dėl rašytinės indėlio sutarties formos nesilaikymo, ši suma laikoma sumokėta kaip avansas , jeigu neįrodyta kitaip (Civilinio kodekso 380 straipsnio 3 punktas). Praktiškai labai sunku atskirti indėlį nuo avanso, nes susitarimų šalys dažnai nurodo bet kokias iš anksto sumokėtas pinigų sumas kaip avansą, nenorėdamos jų prarasti sutarties neįvykdymo atveju. įsipareigojimas. Todėl, kilus ginčui dėl to, ar pervesta suma yra užstatas ar avansas, nagrinėjant šalių santykius, būtina nustatyti, ar subjektai siekė tikslo užtikrinti sutartinės prievolės įvykdymą, išduodami ir priimdami sumą pinigų.
Indėlį praradęs asmuo, kuris jį davė, arba jį gavęs asmuo sumokėjo dvigubą indėlio sumą, nenutraukia prievolės, užtikrintos indėliu, ir atitinkamai neatleidžia šių asmenų nuo reikia įvykdyti šią pareigą. Todėl, pavyzdžiui, tas, kuris tam tikram laikotarpiui išsinuomojo patalpą ir sumokėjo užstatą, negali būti laikomas atleistu nuo pareigos sumokėti nuoma, net jei paliko depozitą savo sandorio šalies rankose ir pareiškė atsisakąs, kol sandorio šalis neatleis jo nuo prievolės pagal patalpų nuomos sutartį.
Indėlį praradęs asmuo, kuris jį davė, arba jį gavęs asmuo sumokėjo dvigubą indėlio sumą, gali nutraukti užtikrintą prievolę, jei sutarties ar specialiojo susitarimo šalys susitaria su sąlyga, kad užstato praradimas jį davusio asmens arba jį gavusio asmens sumokėta dviguba indėlio suma yra kompensacija (Civilinio kodekso 409 straipsnis). Jei indėlį praradęs asmuo, kuris jį davė, arba jį gavęs asmuo sumokėjo dvigubą indėlio sumą, nutraukia prievolę, kuri buvo užtikrinta užstatu, tada šalis, kuri priėmė indėlio sumą depozitas, kaip kompensacija, atimama teisė susigrąžinti žalą iš sutarties nutraukusios šalies, žinoma, jei šalys nesusitarė kitaip.
3. Specialios indėlių rūšys
Pagal 4 str. Civilinio kodekso 448 straipsnį, siūlydami pasiūlymą dėl teisės sudaryti sutartį, dalyviai perveda pranešime apie konkursą nurodytą sumą, terminą ir būdu. Jei aukcionas neįvyko, užstatas grąžinamas. Užstatas taip pat grąžinamas aukcione dalyvavusiems, bet jo nelaimėjusiems asmenims. Aukščiau nurodyta norma rodo, kad užstatas, numatytas str. Civilinio kodekso 448 straipsnis visų pirma užtikrina indėlį padariusio asmens dalyvavimą aukcione, nes jo atsisakius dalyvauti aukcione užstato suma jam negrąžinama. Indėlio asmens indėlis ir aukciono organizatoriaus pritarimas yra įrodymas, kad asmuo, padaręs indėlį, įvykdė vienašalį sandorį - prašymą dalyvauti aukcione, kurio dėka jis tampa aukciono dalyviu.
Tuo pačiu metu 5 str. Civilinio kodekso 448 straipsnyje nurodyta, kad aukcioną laimėjęs asmuo, jei vengia pasirašyti protokolą, praranda jo padarytą užstatą. Aukciono organizatorius, vengęs pasirašyti protokolą, privalo grąžinti dvigubą užstatą, taip pat atlyginti aukcioną laimėjusiam asmeniui nuostolius, patirtus dėl dalyvavimo aukcione, dalyje, viršijančioje užstatas. Vadinasi, pagal str. 448 Civilinis kodeksas, užstatas yra antroje vietoje, kuriuo siekiama užtikrinti, kad aukciono laimėtojas ir jų organizatorius įvykdytų įsipareigojimus pasirašyti susitarimo galią turintį protokolą. V Ši byla saugumo funkcija atsiranda dėl galimybės laimėtojui prarasti užstatą arba sumokėti dvigubą aukciono organizatoriaus indėlio sumą.
Tuo atveju, kai su aukcioną laimėjusiu dalyviu sudaroma sutartis, jo sumokėto užstato suma įskaitoma vykdant įsipareigojimus pagal aukcione sudarytą sutartį (Civilinio kodekso 448 straipsnio 4 punktas). . Taigi užstatas, numatytas str. Civilinio kodekso 448 straipsnis, užtikrinantis jį įvedusio asmens dalyvavimą aukcione ir susitarimo galią turinčio protokolo pasirašymą, įskaitomas į kitos nei užtikrintos prievolės įvykdymą. Todėl pinigų suma, įnešta kaip užstatas, siekiant užtikrinti įsipareigojimų dalyvauti aukcione įvykdymą, įskaityta į įsipareigojimų, kylančių iš aukcione sudarytos sutarties, vykdymą, yra paverčiama į avansą. Taigi, užstatas, modeliuojamas pagal str. 448 Civilinis kodeksas turi dvi funkcijas - įrodymų ir saugumo.
Sutarčių praktikoje, vadovaujantis sutarčių laisvės principu (Civilinio kodekso 421 straipsnis) ir teisiniu leidimu naudotis, siekiant užtikrinti prievolių vykdymą kitais būdais, nei įkeitimas, užstatas, laidavimas, netekimas ir sulaikymas (1 punktas) (Civilinio kodekso 329 straipsnio)), subjektai naudoja konstrukcijas, panašias į užstatą. Taigi, sudarydama preliminariąją sutartį (Civilinio kodekso 429 straipsnis), siekdama užtikrinti prievolės sudaryti pagrindinę sutartį įvykdymą ateityje, viena šalis gali kitai pervesti nustatytą pinigų sumą. Tokiu atveju šalys susitarime nurodo, kad jei pinigus pervedusi šalis vengia sudaryti pagrindinę sutartį, tada jie lieka su kita šalimi. Jei šalis, gavusi pinigus, vengia sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo sumokėti kitai šaliai dvigubą sumą. Pinigų suma, pervesta siekiant užtikrinti prievolės sudaryti pagrindinę sutartį įvykdymą preliminariojoje sutartyje numatytomis sąlygomis, neatlieka mokėjimo funkcijos, tačiau įgyvendina įrodinėjimo ir saugumo funkcijas. Susitarimas dėl panašaus būdo užtikrinti prievolės įvykdymą turėtų būti priskirtas neįvardytos sutartys, ne nustatyta įstatyme bet tam neprieštarauja. Įstatymo normos. Art. 380 - 381 CK tokiems susitarimams gali būti taikoma dukterinė įmonė.
Gerai, kai nekilnojamojo turto sandoris vyksta sklandžiai ir lengvai: iškart atsipirkome ir išdavėme dokumentus. Tačiau praktikoje dažnai būna kitaip. Ir kai sandoris negali įvykti Šis momentas, šalys daro išvadą preliminarus susitarimas: žodžiu arba raštu. Ir daugelis griebiasi tokios priemonės kaip indėlio įnešimas. Mūsų ekspertas pasakoja apie tai, kas yra indėlis į nekilnojamąjį turtą ir kokiais atvejais jis reikalingas - Mokslų akademijos „Monolitinis dvaras“ vadovas Sergejus Michailovičius Sorochanas.
Kas yra depozitas
Pirmiausia pažvelkime į Rusijos Federacijos civilinį kodeksą:
380 straipsnis. Indėlio sąvoka. Indėlio sutarties forma
1. Užstatas yra pinigų suma, kurią viena iš susitariančiųjų šalių išleido už mokėjimus, kuriuos ji turi sumokėti pagal sutartį kitai šaliai, kaip sutarties sudarymo įrodymas ir jos įvykdymo užtikrinimas.
2. Susitarimas dėl indėlio, nepaisant indėlio sumos, turi būti sudarytas raštu.
3. Kilus abejonių, ar suma, sumokėta dėl mokėjimų, kuriuos turi sumokėti šalis, pagal sutartį yra užstatas, ypač dėl to, kad nesilaikoma šio straipsnio 2 dalyje nustatytos taisyklės, ši suma laikoma mokama kaip avansas, jei neįrodyta kitaip.
Dauguma žmonių naudoja keletą sąvokų, kurios dažnai painiojamos: avansas, įkeitimas ir užstatas. Dažniausiai jie „išmetami į vieną krūvą“ ir prilyginami vienas kitam. Tačiau iš tikrųjų tarp jų yra didelis skirtumas.
Žodis „užstatas“ dabar dažnai vartojamas kitiems tikslams. Kai žmogus sako: „Aš sumokėjau užstatą už butą“, jis gali reikšti ir avansą, ir užstatą. Greičiausiai tarp jų buvo sudarytas susitarimas asmenų arba pirkėjas įnešė pinigų įmonei. Tačiau jei atidarysime ekonomikos žodyną, tai pamatysime įkeitimas tai yra vienas iš būdų, kaip įvykdyti skolininko vykdymą ( įkeitėjas) prisiimti įsipareigojimai. Ar tai yra priemonė, užtikrinanti įsipareigojimų vykdymą įkeistas skolininkas jam kreditorius (įkaito turėtojas) Nekilnojamasis turtas ar kitos vertybės. Iš karto aišku, kad aukščiau pateiktame pavyzdyje neteisinga vartoti tokį terminą.
Išankstinis mokėjimas yra žodis, kurį supranta visi. Nekilnojamojo turto sandoryje tai reiškia, kad būsto pirkimui pervedame tam tikrą pinigų sumą, kuri yra tik dalis jo vertės. Pardavėjas gautus pinigus gali naudoti savo nuožiūra. Jei sandoris dėl kokių nors priežasčių neįvyko, jis privalo juos grąžinti. Išankstinis mokėjimas atliekamas tarsi patvirtinant garbės žodį, be oficialių įsipareigojimų nė vienai pusei.
Užstatas yra sudėtingesnis dalykas. Jame apibrėžiamos šalių pareigos pagal Civilinį kodeksą ir jos yra abipusės. Jei pirkėjui duosime užstatą, tada turėsime nusipirkti namą iš pardavėjo - kitaip šios sumos prarasime. Jei pardavėjas atsisako užbaigti sandorį, vadinasi, pagal įstatymus jis grąžina pirkėjui dvigubai didesnę užstato sumą. Ir tuo atveju, kai pardavimas yra sėkmingas, užstato suma yra įtraukta į turto kainą. Tai aiški ir teisinga schema, nors praktikoje ji ne visada veikia.
Kad vėliau nekiltų problemų, būtina rašymo forma sutarties, kurioje tikrai turi būti nurodyta, kad sumokėtas užstatas (o ne avansas). Procedūros laikymasis drausmina abi šalis.
Kodėl to reikia?
Nuo pat indėlio apibrėžimo kyla jo naudojimas. Tai reikalinga dviem atvejais. Pirma, jei pirkėjas nori nusipirkti nekilnojamąjį turtą, tačiau dėl tam tikrų priežasčių jis dar neturi visos pirkimo sumos. Tuomet užstatas taikomas dominančiam butui „apsaugoti“. Pardavėjas nustato terminą, per kurį pirkėjas turi pateikti visą sumą. Jei reikia, sutartis gali būti pratęsta. Tokiu atveju pirkėjas gali pervesti užstatą pardavėjui, kad įsitikintų, jog butas lieka pas jį.
Antra, galima priešinga situacija, kai buto laikinai negalima parduoti, tačiau jo savininkas nenorėtų praleisti pirkėjo. Pardavimo sunkumai kyla dėl įvairių priežasčių: dokumentai nėra paruošti, vieno iš bendraturčių nėra, nėra globos ir rūpybos institucijų leidimo, alternatyvus būstas nepasirinktas ...
Jei viena iš šalių atsisako užbaigti sandorį, per teismą galite ją priversti vykdyti savo įsipareigojimus.
Jo dydis
Indėlio suma yra nenuspėjamas skaičius. Paprastai tai yra nuo 50 tūkstančių ir daugiau. Konkreti suma yra susijusi su sandorio aplinkybėmis. Jei pardavėjui reikia didelės sumos, jis gali paprašyti jos kaip užstato.
Jei sandoris neįvyko ...
Deja, yra įsipareigojimų neįvykdymo pavyzdžių, atsirandančių įnešus indėlį. Vieni į tokius dalykus paprasčiausiai nežiūri rimtai, o kiti iš anksto planuoja apgaulę.
Gyvenimo atvejis
Dešimtajame dešimtmetyje daugelis butų nebuvo privatizuoti, įskaitant Vladimiro kapeikos gabalą. Jis kreipėsi į brokerį žodžiais: „Man skubiai reikia pinigų. Noriu butą privatizuoti ir parduoti “. Pradėtas darbas ieškant pirkėjo ir ruošiantis privatizavimui. Netrukus buvo rastas pirkėjas. Jį labai sudomino šviesus dviejų kambarių butas su geru susisiekimu. „Šiandien nusipirkčiau, bet negaliu. Pinigai bus per dvi savaites, pažadėjo jis. Pritardamas savo žodžiams, pirkėjas atidavė užstatą brokeriui. Tarpininkas dalį sumos atidavė Vladimirui, o jis, privatizavęs butą, staiga atsisakė jį parduoti - be jokio paaiškinimo. Tiesą sakant, jam tiesiog reikėjo pinigų, kad sumokėtų skolas ir privatizuotų kažkieno sąskaita, ir jis net negalvojo apie savo būsto pardavimą. Pirkėjas turėjo kreiptis į teismą. Po ilgo biurokratizmo ir vargo jis vis tiek laimėjo bylą..
Buvo daug nemalonių istorijų, susijusių su įsipareigojimų nevykdymu 1998 m., Kai kainos sugebėjo taip nukristi, kad pirkėjas nebijojo prarasti apie 100 USD ar net 500 USD užstatą. Jis galėtų lengvai nusipirkti butą daug pigiau ir tik laimėti. Kai kainos kilo, pardavėjui buvo lengviau grąžinti dvigubą užstato sumą ir parduoti butą už didesnę kainą, o pirkėjas turi kreiptis į teismą. Šiais laikais tokių istorijų yra mažiau. Žmonės supranta, kad užstatas yra rimtas reikalas, ir jei jie neįvykdys savo įsipareigojimų, jiems teks kreiptis į teismą.
Taip atsitinka, kad nesąžiningas pardavėjas paima kelis indėlius iš skirtingų pirkėjų ir nenori vykdyti įsipareigojimų dėl dvigubos grąžos. Tai leidžia jam gauti savotišką paskolą be palūkanų ir rasti pelningesnį pirkėją.
Gyvenimo atvejis
Aleksejus jau seniai svajojo nusipirkti butą savo didelei šeimai. Galiausiai buvo rastas puikus pasirinkimas: trys erdvūs kambariai, geras išplanavimas, nauja renovacija. Namą pardavė jaunas vyras, vardu Valentinas. Aleksejus norėjo „apsaugoti“ butą ir sumokėjo užstatą. Prie įėjimo jis sutiko du nepažįstamus žmones. "Ir jūs taip pat tikriausiai sumokėjote užstatą už Malyshevo butą?" Jie paklausė. Aleksejus buvo šokiruotas. Paaiškėjo, kad Valentinas paėmė užstatą iš dar dviejų žmonių, tačiau jis nesiruošė grąžinti pinigų ar parduoti buto ... Gautos lėšos jau buvo skirtos daugybei iniciatyvaus jaunuolio įsigijimo.
Turime pripažinti, kad tokiais atvejais teismas gali priimti bet kokį sprendimą: viskas priklauso nuo įvairių aplinkybių, nuo advokato įgūdžių ir tiesiog nuo teisėjo nuotaikos.
Dažnai yra ne tik pardavėjų, bet ir pirkėjų nesąžiningumas ir nesąžiningumas.
Gyvenimo atvejis
Oksana ir Anatolijus jau seniai norėjo iš ankšto Chruščiovo persikelti į erdvesnį butą. Tačiau norėdami įgyvendinti planus, jie turėjo iš karto atlikti du sandorius: parduoti seną namą ir nusipirkti naują su priemoka. Jie rado pirkėją - į susitikimą atvyko garbinga ponia, įkvepianti pasitikėjimo. Tačiau rasti alternatyvų būstą pasirodė sunkiau. Todėl jie negalėjo iš karto parduoti savo buto ir pasiūlė pirkėjui užstatą. Ji sutiko be jokių problemų, tačiau po savaitės paskambino ir pasakė: „Aš persigalvojau. Jūsų butas vis dar per ankštas. Atiduok man pinigus ir nedelsdamas! " Nors jos reikalavimai buvo neteisėti, ji beveik sukėlė nervus pardavėjams. Oksana ir Anatolijus tuo metu jau buvo susiradę naują būstą, tačiau norėdami jį nusipirkti neturėjo pinigų - nepardavė savo buto. Iš viso penkių nekilnojamojo turto sandorių grandinė nukentėjo dėl vieno nereikalingo asmens.
Išmatuokite septynis kartus ...
Siekiant sumažinti tokių nemalonių netikėtumų riziką atliekant depozitą, svarbu kreiptis į nekilnojamojo turto verslo srities profesionalus. Kartais mes priešinamės tokiai priemonei dėl jos netinkamumo. Kompetentingo specialisto užduotis yra įvertinti indėlio pervedimo poreikį. Norėdami tai padaryti, turite išanalizuoti realias abiejų šalių finansines galimybes, įvertinti, kaip parengti dokumentai, ir išsiaiškinti daugybę labai skirtingų aplinkybių: nuo RONO leidimo iki kitų savininkų sutikimo.
Taip pat reikėtų atsižvelgti į laikotarpį, po kurio sandoris turėtų įvykti. Jei jis yra per didelis, yra galimybė pakeisti būsto kainą. Tuomet nėra prasmės mokėti užstatą, nes dėl to viena iš šalių atsidurtų nepalankioje padėtyje.
Galite ilgai išvardyti viską, ko reikia, kad galėtumėte priimti sprendimą dėl indėlio pervedimo, tačiau geriau dirbti su specialistais ir visada prisiminti taisyklę: „Išmatuok septynis kartus - nupjauk vieną!“.
Parengė Zlata Balika
Užstatas yra vienas iš būdų užtikrinti įsipareigojimų pagal būsimą sandorį įvykdymą kartu su išankstiniu mokėjimu, įkeitimu, laidavimu ir kai kuriomis kitomis priemonėmis.
Ką apima jo įvedimo procedūra ir kokios jos savybės, mes analizuosime šiame straipsnyje.
Mieli skaitytojai! Straipsnyje kalbama apie tipiškus teisinių klausimų sprendimo būdus, tačiau kiekvienas atvejis yra individualus. Jei norite žinoti, kaip išspręsk savo problemą- susisiekite su konsultantu:
(Maskva)
(Sankt Peterburgas)
(Regionai)
Tai greita ir nemokamai!
Apibrėžimas, pagrindinės funkcijos
Išsamus apibrėžimas pateiktas str. 380 Civilinis kodeksas RF teigia, kad tai yra tam tikra pinigų suma, kurią viena iš sutartinio įsipareigojimo šalių įnešė kitai šaliai dėl mokėjimų, kuriuos reikia atlikti pagal šį susitarimą.
Užstatas taip pat yra sutarties pasirašymo ir jos sudarymo patvirtinimas teisinė jėga su visais numatytais įsipareigojimais. Pagrindinė jo funkcija yra užtikrinti, kad būtų užtikrintas visas susitarimo punktas, pagal kurį jis buvo gautas.
Kada jis naudojamas?
Indėlį galima gauti tik sudarius sutartį, kurioje numatyti abiejų šalių įsipareigojimai, ir vienas iš jų turi sumokėti kitam tam tikrą pinigų sumą... Dažniausias tokių sutarčių pavyzdys yra nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sandoriai.
Ši suma yra neprivaloma sutarties pasirašymo proceso dalis, jei dalyviai visiškai pasitiki vienas kitu.
Nepaisant to, beveik visi dideli sandoriai tarp Rusijos Federacijos piliečių baigiami jį įvedant, nes kiekviena šalis nori turėti garantijų, teisinė jėga o ne tik žodiniai pažadai.
Pavyzdžiui, parduodant namą, pardavėjas tikriausiai norės padaryti išvadą šią sutartį būti tikras dėl pirkėjo ketinimo įsigyti jo turtą. Pirkėjas taip pat reikalaus garantijų, kad rengdamasis sandoriui pardavėjas nerastų pelningesnio varianto.
Galima pastebėti kelių tipų sandorius, kurie beveik visada atliekami su užstatu:
- Pirkėjas po ranka neturi visos pinigų sumos, tokiu atveju deponuotos lėšos bus garantas pardavėjui, kad antroji sandorio šalis suras reikiamus finansus per sutartyje nustatytą laiką.
- Nepilnas dokumentų paketas, skirtas objektui parduoti iš jo savininko. Užstatas bus mokamas už šalių sutartą laikotarpį, būtiną visiems būtiniems dokumentams parengti.
- Sunkumas sandorio objekte. Pavyzdžiui, norint gauti banko paskolą. Užstatas bus tik įteiktas reikiamą sumą kad pašalintumėte apsunkinimą. Tačiau geriau, kad pirkėjas apsisaugotų ir paprašytų pardavėjo dokumento, patvirtinančio faktą, kad šios sumos pakaks nekilnojamojo turto pašalinimo iš užstato procedūrai. Idealus variantas būtų tuo pačiu metu pasirašyti susitarimą dėl indėlio ir naštos palengvinimo, pavyzdžiui, išankstinio paskolos grąžinimo. Taigi pirkėjas apsisaugos nuo nemalonių aplinkybių, kai suma bus išleista, o objektas vis tiek įkeistas.
- Laikinas vieno iš sandorio dalyvių nebuvimas. Priežastys gali būti įvairios - nuo skubios komandiruotės iki banalių atostogų kurorte. Tokiu atveju deponuotos lėšos bus garantas, kad sandoris įvyks grįžus kairiajam dalyviui.
Kuo skiriasi indėlis ir avansas?
Rusijos Federacijos civiliniame kodekse nėra tikslaus išankstinio mokėjimo apibrėžimo. Tačiau santykiai dėl išankstinio apmokėjimo už prekes ar paslaugas yra teisiškai reglamentuoti. Taigi preliminariai sumokėta dalinė ar visa parduodamo objekto išlaidų suma yra ne kas kita, kaip avansas. Pagrindinis skirtumas tarp išankstinio mokėjimo ir užstato yra tas, kad pirmasis neįpareigoja sandorio šalių vykdyti savo įsipareigojimus pagal sutartį... Bet kuri šalis turi teisę atsisakyti sandorio, avansas bus visiškai grąžintas.
Užstato grąžinimo klausimas sprendžiamas visiškai kitaip. Suma negrąžinama, jei sandoris atšaukiamas dėl jį deponavusio asmens kaltės. Išankstinis mokėjimas atlieka tik vieną funkciją - mokėjimą. Užstatas, be mokėjimo, atlieka dar dvi svarbias funkcijas - saugumą ir sertifikavimą.
Norėdami gauti daugiau informacijos apie šias sąvokas, galite sužinoti iš šio vaizdo įrašo:
Kuo jis skiriasi nuo įkeitimo?
Dažniausias užstato pavyzdys yra hipotekos skolinimas. Neįmanoma supainioti indėlio ir indėlio, jie yra visiškai skirtingos sąvokos.
Jei viena šalis nevykdo savo įsipareigojimų pagal sutartį, kitai sandorio šaliai bus kompensuojami visi sutartyje numatyti mokėjimai įkeisto turto vertės sąskaita. Dažniausiai naudojamas užstatas sudarant paskolos sutartį.
Registracijos procesas
Indėlio sutartis sudaroma kaip kvitas, būtinai raštu... Tokio dokumento notariškai patvirtinti nebūtina, tačiau susitarimą rekomenduojama sudaryti dalyvaujant dviem liudytojams: jie turi pasirašyti. Nepaisant to, patvirtinus notarą, sumos surinkimo procedūra pažeidus sutarties sąlygas yra labai supaprastinta. Užteks teismo nurodymas, nereikia atlikti ilgos veiksmų procedūros.
Rengiant šį dokumentą būtina nurodyti, kad tai yra būtent „užstatas“, kitų žodžių - „avansas“, „įkeitimas“ - naudojimas yra nepriimtinas, nes dėl to toks susitarimas bus neteisingas ir, kaip rezultatas, jo negaliojimas.
Sutartyje turi būti nurodyta:
- Objektas, už kurį sumokamas užstatas. Mums reikia kuo išsamesnės informacijos. Pavyzdžiui, buto atveju nurodomas tikslus adresas, kambarių skaičius, plotas, būklė ir net baldų buvimo ar nebuvimo faktas.
- Visas sandorio dalyvių vardas.
- Jų paso duomenys.
- Deponuotos sumos suma.
- Visų sutarties įsipareigojimų vykdymo sąlygos.
- Šalių parašai.
- Liudytojų parašai (jei yra).
- Paruošimo data.
Įsipareigojimų neįvykdymo pasekmės
Užstatas yra labai efektyvus metodas sandorių užtikrinimas. Ji skatina abi šalis griežtai vykdyti savo įsipareigojimus, numatyta sutartyje, pilnai ir laiku.
Jei sandoris nutrūksta dėl asmens, įnešusio sumą, kaltės, sumokėti pinigai jam negrąžinami. Dalyviui, gavusiam lėšas, įstatymas yra dar griežtesnis: įsipareigojimų neįvykdymo atveju jis tampa įpareigotas sumokėti dvigubai didesnę pinigų sumą.
Tokie veiksmai yra numatyti Rusijos Federacijos civiliniame kodekse, todėl šių sankcijų nebūtina numatyti susitarime.
Jei šalys nusprendžia atsisakyti vykdyti savo įsipareigojimus abipusiai, užstato suma tiesiog grąžinama, sutartis nutraukiama, baudos ir netesybos nenumatytos. Sprendimą grąžinti gali priimti teismas, jei įsipareigojimų nevykdymas nepriklausė nuo juos pažeidusios šalies, buvo nenugalima jėga.
Užstatas yra labai griežta garantija, užtikrinanti visų sutarties sąlygų laikymąsi. Veiksmai, susiję su jo įvedimu ir gavimu, yra reglamentuojami įstatymų. Jei sandoriui nereikia tokių griežtų saugumo priemonių, pakaks išankstinio susitarimo. Tokiame dokumente galima numatyti baudas ir netesybas kaip atskirą sąlygą abiem šalims tinkamiems atsisakymo nuo sandorio atvejams ar terminų atidėjimo atvejams.
