Rusijos Federacijos civilinio kodekso 310, 614 straipsniai

Sutartis dėl dydžio keitimo sąlygų sutartyje nuoma v vienašališkai rekomenduojama įdiegti:

- šalis, kuriai suteikta teisė vienašališkai keistis;

- tokio pakeitimo tvarka ir momentas;

- pasikeitimų dažnis ir atvejai;

- pokyčių apribojimai (kiekybiniai apribojimai).

Jei nuomos dydžio keitimo sąlyga nėra vienašališkai susitarta

Šalys savo susitarimu galės pakeisti šią sąlygą, laikydamosi 3 straipsnio 3 dalyje nurodyto dažnumo. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 str. Vienašališkai jie galės pakeisti sutarties sąlygas tik tuo atveju, jei tai numato įstatymai, kitaip teisės aktai(Rusijos Federacijos civilinio kodekso 310 straipsnio 1 punktas).

Be to, sutartis gali būti pakeista teisminė procedūra(Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 4 punktas, 450 straipsnio 2 punktas, 451 straipsnis).

7.2.1. Šalis, turinti teisę vienašalis pokytis nuomos suma

Tokią teisę gali suteikti kiekviena nuomos šalis, jei abi yra verslininkės. Jei viena iš šalių nevykdo verslumo veikla, teisę vienašališkai keisti nuomos mokestį galima tik jai (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 310 straipsnio 2 dalis).

Galimybė nustatyti teisę vienašališkai keisti nuomos sumą, ypač nuomotojui, taip pat leidžiama teismų praktikoje.

Norint susitarti dėl šios sąlygos, sutartyje būtina nurodyti šalį, kuriai priklauso teisė vienašališkai keisti sutarties sąlygas.

———————————

„Nuomotojas turi teisę vienašališkai pakeisti nuomos sumą“.

„Sutarties sąlygų pakeitimus, susijusius su nuomos sumos nustatymu, nuomotojas gali atlikti vienašališkai“.

„Kiekviena šalis turi teisę vienašališkai pakeisti nuomos sumą, apie tai pranešdama kitai šaliai šios sutarties ____ punkte nustatyta tvarka“.

———————————

Šalys, susitardamos dėl nuomininko teisės vienašališkai keisti nuomos mokesčio dydį, turėtų atsižvelgti į šiuos dalykus. Sąlyga suteikti tokią teisę nuomininkui neatitinka vyraujančio papročio. Paprastai ši teisė priklauso tik nuomotojui, kaip asmeniui, atsakingam už turtą. Todėl sąlyga dėl galimybės pakeisti nuomininko mokėjimo sumą turėtų būti suformuluota kuo konkrečiau, išsamiau ir nedviprasmiškai. Priešingu atveju, nagrinėdamas ginčą, teismas gali nuspręsti, kad sutartis leido techninė klaida o nuomininkas neturi teisės vienašališkai keisti nuomos mokesčio (žr. Nuomininko riziką 7.1.2).

———————————

Sąlygos formuluotės pavyzdys:

„Kiekviena iš sutarties šalių turi teisę vienašališkai pakeisti nuomos sumą šios sutarties nustatyta tvarka ir sąlygomis. Nuomos mokestį gali pakeisti nuomotojas pagal šios sutarties ____ punktą, o nuomininkas - pagal šios sutarties _____ punktą “.

———————————

7.2.2. Nuomos mokesčio dydžio vienašališko pakeitimo tvarka

Nuomos mokesčio dydžio vienašališko pakeitimo tvarka nėra nustatyta įstatyme. Šalys, vadovaudamosi 4 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 421 str., Turi teisę į sutartį įtraukti sąlygą. Kadangi vienašališkai keičiant nuomos sumą papildoma sutartis nesudaroma, apie tokį pakeitimą turi būti pranešta nuomininkui. Pareiga sumokėti nuomą nauja suma atsiras nuo pranešimo gavimo momento.

Numatyta pranešimo procedūra vienašališkas atsisakymas iš sutarties (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 450 straipsnio 1 dalis). Atrodo, kad nustatydamos vienašališko kainų pakeitimo tvarką, šalys gali taikyti šią taisyklę pagal analogiją su įstatymu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 6 straipsnis).

Jei sutartyje nustatomi atvejai, kai leidžiama vienašališkai keisti nuomos dydį (daugiau informacijos žr. Šių rekomendacijų 7.2.4 punktą), tada tokį pakeitimą deklaruojanti šalis turės patvirtinti jų atsiradimą.

- pranešimo apie sutarties sąlygų pakeitimus būdas;

- prie pranešimo pridėtų dokumentų sąrašas arba prie pranešimo pridėta informacija, patvirtinanti, kad yra sąlygų nuomos dydžiui keisti.

Šalys gali nustatyti šiuos būdus, kaip atkreipti vienos iš jų valią į kitą:

- informacijos paskelbimas tam tikroje žiniasklaidos priemonėje (vardas ir pavardė nurodyti rekvizituose);

- pranešimo siuntimas paštu arba telegrafu (pašto siuntos rūšis gali būti nurodyta sutartyje);

- pranešimo pristatymas kurjeriui (asmenims, nurodytiems sutartyje ir (arba) sutartyje nurodytu adresu).

7.2.3. Pasikeitė momentas, nuo kurio nuoma laikoma pasikeitusi

Rusijos Federacijos civiliniame kodekse nėra nuostatų, nustatančių, nuo kada prievolė laikoma vienašališkai pakeista.

Pagal sutarties laisvės principą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 421 straipsnis) šalys turi teisę numatyti, kada pradedama taikyti naujo nuomos mokesčio sąlyga. Visų pirma jie gali nustatyti, kad tai įvyksta praėjus kuriam laikui po to, kai šalis gauna atitinkamą pranešimą. Šiuo atveju pakeitimų įsigaliojimo terminas nustatomas vadovaujantis Įstatymo Nr. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 190 - 192 straipsniai. Sutartyje nurodomas laikotarpis, po kurio taikomos naujos sąlygos.

———————————

Sąlygų formuluotės pavyzdžiai:

„Nuomos mokestį nuomotojas gali keisti vienašališkai. Nuomos kaina nustatoma remiantis panašaus turto nuomos rinkos vertės įvertinimo aktu _________________________ (nurodomas visas vertintojo vardas ir pavardė). Pranešimą apie nuomos mokesčio pakeitimą kartu su nuomininkui pridėta vertinimo pažymėjimo kopija nuomotojas siunčia nuomininkui vertingu laišku su priedų sąrašu ir kvitą patvirtinančiu dokumentu arba siunčia kurjeris prieš parašą gavus. Naujas nuomos dydis nustatomas nuo mėnesio pirmosios dienos po mėnesio, einančio po mėnesio, kai nuomininkas gauna pranešimą apie atitinkamus sutarties pakeitimus “.

„Nuomotojas turi teisę vienašališkai keisti nuomos sumą, apie tai atitinkamai pasikeitęs raštu pranešdamas nuomininkui ne vėliau kaip ________ dienos iki pakeitimo dienos. Pranešimas turi būti išsiųstas taip, kad būtų galima patvirtinti, jog jį gavo nuomininkas “.

———————————

Jei sutartyje nenurodytas momentas, nuo kurio laikoma, kad nuomos suma pasikeitė

1 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 450.1 straipsnis numato taisykles, kuriomis nustatomas sutarties nutraukimo momentas, susijęs su daliniu jo atsisakymu. Sutartis laikoma nutraukta nuo to momento, kai šalis gauna atitinkamą pranešimą. Atrodo, kad ši taisyklė gali būti taikoma pagal analogiją įstatymams (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 6 straipsnis), siekiant nustatyti nuomos mokesčio dydžio vienašališko pakeitimo momentą.

Kai pranešimas laikomas gautu, žr. Išsamią informaciją šių rekomendacijų 13.3.3 punkte.

7.2.4. Nuomos mokesčio dydžio vienašališkų pokyčių dažnis ir atvejai

Pagal 3 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsniu, nuomos mokestį pakeisti šalių susitarimu galima ne dažniau kaip kartą per metus, jei sutartyje nenumatyta kitaip. Ši nuostata yra neprivaloma, ir šalys turi teisę dažniau sudaryti šį susitarimą. Tačiau jei šaliai, ypač nuomotojui, įstatymu ar sutartimi buvo suteikta teisė vienašališkai keisti nuomos sumą, ji gali šia teise pasinaudoti ne dažniau kaip kartą per metus. Atitinkami paaiškinimai pateikti 2011 m. Lapkričio 17 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio nutarimo N 73 21 punkte.

- Teismų praktika, patvirtinanti, kad vienašalį nuomos mokestį nuomotojas gali keisti ne dažniau kaip kartą per metus, žr. Teismų praktikos vadovą.

Iš Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio posėdžio paaiškinimų neišplaukia, kad į susitarimą gali būti įtraukta sąlyga, pagal kurią mokesčio dydis vienašališkai keičiamas daugiau nei kartą per metus. Tačiau šalys gali laisvai numatyti retesnę pakeitimo sąlygą.

———————————

Sąlygos formuluotės pavyzdys:

„Nuomotojas turi teisę vienašališkai keisti nuomos sumą, bet ne dažniau kaip kartą per dvejus metus“.

———————————

Pagal 4 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 421 straipsniu, šalys turi teisę sutartyje nustatyti, kad nuomos suma gali būti vienašališkai keičiama tik tam tikrais atvejais (susiklosčius tam tikroms aplinkybėms). Tokios sąlygos padeda apsaugoti šalių interesus nuo piktnaudžiavimo teise vienašališkai keisti sutartį.

Taigi šalys gali numatyti, kad nuomos mokestį galima pakeisti (būtina):

- pasikeitimo atveju apibrėžta sutartyjeįkainiai, tarifai, ekonominės sąlygos nuomotojo veiklos srityje arba toje srityje, kurioje naudojamas nuomojamas objektas;

- remiantis periodinio vertinimo rezultatais rinkos vertė nuomos objektas arba panašaus turto nuomos rinkos vertė;

- dėl bendro kainų kilimo (infliacijos);

- pasikeitus Rusijos banko pagrindinei palūkanų normai.

———————————

Sąlygos formuluotės pavyzdys:

„Nuomotojas gali vienašališkai keisti nuomos mokestį, jei Rusijos valstybinio statistikos komiteto nustatytas paslaugų vartotojų kainų indeksas, palyginti su praėjusių metų atitinkamu mėnesiu, viršija ______%“.

———————————

Jei sutartyje nenurodomas nuomos dydžio keitimo dažnis ar atvejai

Šalis, turinti teisę vienašališkai keisti sutartį, gali pareikšti tokį reikalavimą bet kuriuo metu (ne rečiau kaip kartą per metus, laikydamasi Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 3 dalyje nustatyto dažnumo).

7.2.5. Vienašališko nuomos mokesčio dydžio apribojimai

Šalys gali apriboti nuomos mokesčio dydžio pasikeitimą. Esant tokiai sąlygai, mokestis gali būti keičiamas tik neviršijant sutartyje nustatytų ribų.

Šia sąlyga visų pirma siekiama apsaugoti nuomininko interesus, nes ji apsaugo jį nuo neplanuotų išlaidų dėl to, kad nuomotojas smarkiai padidina nuomos mokestį.

Nuomos dydžio keitimo ribą galima nustatyti:

- tvirtos vertės pavidalu;

- nurodant limito apskaičiavimo tvarką.

———————————

Sąlygų formuluotės pavyzdžiai:

„Nuomos mokestį pagal šią sutartį nuomotojas gali padidinti vienašališkai, bet ne daugiau kaip ________% nuomos mokesčio sumos, dėl kurios šalys iš pradžių susitarė sudarant šią sutartį“.

„Nuomos mokestį nuomotojas gali keisti vienašališkai, jei per metus iki sutarties sąlygų pakeitimo Rusijos banko pagrindinė palūkanų norma padidėjo daugiau kaip _______%. Nuoma didėja proporcingai Rusijos banko bazinės palūkanų normos padidėjimui “.

———————————

Jei nuomos sutartyje nenustatyti apribojimai (ribos) keisti nuomos mokestį

Sutarties šalis, turinti teisę keisti nuomos mokestį, savarankiškai nustato naują jos dydį (žr. Nuomininko riziką 7.2.1).

Nuomotojas vienašališkai padidina nuomos mokestį. Kaip galiu padėti nuomininkui? (Tkachenko G.)

Straipsnio paskelbimo data: 2015-09-03

Nuomininkai, pasirašydami nuomos sutartį, ne visada atkreipia deramą dėmesį į frazę, kad „nuomotojas gali vienašališkai padidinti nuomos mokestį dėl dolerio kurso padidėjimo ar nuomos rinkos vertės pasikeitimo“. Tačiau jie neatsižvelgia į tai, kad dėl to nuomos kaina galiausiai gali padvigubėti arba net daugiau. Ką nuomininkas gali padaryti, jei nuomos sutartis jau buvo pasirašyta ir nuomotojas gavo pranešimą apie nuomos padidinimą, bus kalbašiame straipsnyje.

KĄ TURėtumėte ŽINOTI NUOMININKUI?

1. Aukščiausiojo Prezidiumo informacinio laiško 11 punkte Arbitražo teismo Rusijos Federacija 2002 m. sausio 11 d. Nr. 66 „Ginčų, susijusių su nuoma, sprendimo praktikos apžvalga“ paaiškino, kad „taikant 614 straipsnio 3 dalį Civilinis kodeksas Rusijos Federacijos teismai turi remtis tuo, kad per metus sutarties sąlyga, numatanti fiksuotą nuomos sumą arba jos apskaičiavimo tvarką (mechanizmą), turi išlikti nepakitusi “.
Jei sutartyje numatyta sąlyga, numatanti galimybę keisti nuomos sumą dažniau nei kartą per metus, tokia sąlyga gali būti laikoma niekine, remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 3 dalimi. Pavyzdžiui, pacituosiu 2011-02-21 Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo sprendimą N VAS-9525/10 byloje N A75-10558/2009:
„... pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso (toliau - Rusijos Federacijos civilinis kodeksas) 614 straipsnio 3 punktą nuomos suma, jei sutartyje nenumatyta kitaip, gali būti pakeista susitarimu. šalių sutartyje nustatytu laiku, bet ne dažniau kaip kartą per metus. turėtų būti nustatytos kitos minimalios tam tikros rūšies nuomos, taip pat tam tikros rūšies turto nuomos nuomos sumos peržiūros sąlygos. jeigu.
Be to, vadovaujantis Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinio laiško, pateikto 2002 m. Sausio 11 d., 11 punktu N 66 "Peržiūra teismų praktika ginčų, susijusių su nuoma, sprendimas "Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 3 punkte yra privaloma taisyklė dėl nuomos dydžio keitimo dažnumo, dėl kurio šalys negali pakeisti ar nustatyti sutarties sąlygų. kitaip nei numatyta šioje taisyklėje. Todėl sutarties sąlyga, numatanti galimybę kas ketvirtį keisti nuomos sumą, yra nereikšminga pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 168 straipsnį, nes jis neatitinka įstatymų. ... "
Tačiau vėliau Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenariniame posėdyje 2011 m. Lapkričio 17 d. Nutarime Nr. 73 „Dėl tam tikrų Rusijos Federacijos civilinio kodekso taisyklių dėl nuomos sutarties taikymo praktikos klausimų“ nurodyta 21 punkte:
„... pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 3 punktą, jei sutartyje nenumatyta kitaip, nuomos suma gali būti pakeista šalių susitarimu sutartyje nustatytomis sąlygomis, tačiau ne dažniau nei kartą per metus (šiuo atveju įstatymas gali nustatyti kitas minimalias tam tikros rūšies nuomos, taip pat tam tikros rūšies turto nuomos nuomos sumos peržiūros sąlygas).
Ši nuostata yra dispozityvi ir leidžia šalims susitarus keisti nuomos sutarties sąlygas dėl nuomos dydžio dažniau nei kartą per metus, įskaitant atvejus, kai nėra jokių požymių, kad toks pakeitimas galimas. pačioje nuomos sutartyje.
Tačiau, jei pagal įstatymus ar sutartį nuomotojas turi teisę vienašališkai pakeisti nuomos sumą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 310 straipsnis), tada, kaip nustatyta 614 straipsnio 3 dalyje. Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, tokį pakeitimą jis gali padaryti ne dažniau kaip kartą per metus ... "
Taigi nuomotojas gavo teisę vienašališkai pakeisti nuomos sumą, tačiau kartą per metus. Apsistosiu prie Maskvos apygardos arbitražo teismo 2015 m. Sausio 20 d. Nutarties N F05-15294 / 2014 byloje N A40-54476 / 14:
„<...> pagal sutarties 6.1 punktą, atsižvelgiant į 1993 m. gruodžio 28 d. tarp šalių sudarytos nuomos sutarties nuostatas N 2720/17, patalpų nuomos kainos negali būti keičiamos iki gruodžio 31 d. 2011 m., Išskyrus atvejus, numatytus šios sutarties 6.5, 6.6 punktuose.
Nuomotojas turi teisę keisti šioje sutartyje nurodytus nuomos tarifus, jei centralizuotai pasikeičia komunalinių paslaugų kainos, tarifai, baziniai žemės nuomos mokesčiai, turto mokesčiai, apyvartos mokesčiai, proporcingai jų padidėjimo dydžiui, tačiau ne dažniau kaip kartą per metus (sutarties 6.5 punktas).
Teismai nustatė, kad ieškovas ne kartą pareiškė atsakovui kitokį nuomos mokesčio tarifo padidinimą, pridėdamas išsamų skaičiavimą ir papildomą susitarimą, su kuriuo pastarasis nesutiko, dėl ko ieškovas pateikė šį reikalavimą dėl 2008-07-23 sutarties Nr.
Teismas, išnagrinėjęs ir įvertinęs byloje esančius įrodymus, įskaitant 2008-07-23 sutarties Nr. Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, atsižvelgiant į aplinkybes, kad nuo 2014-01-01 nuomos norma buvo padidinta nuo 3872,04 rublių. iki 4015 rublių už 1 kv. m per metus biuro patalpoms ir nuo 3002,59 rublių. iki 3113,94 RUB už 1 kv. m per metus saugojimo vietai.
<...> prieštaravimai nurodytos teisinės padėties teismo išvadose, taip pat netinkamas teismo materialinės teisės aiškinimas šioje byloje teisėjų taryba neranda ... "
2. Atskirai norėčiau atkreipti dėmesį į nuomos sutartis, sudarytas iki metų. Teismų praktika sukūrė poziciją, pagal kurią nuomos mokestis pagal sutartį, sudarytą trumpesniam nei vienerių metų laikotarpiui (lygus metams), negali būti keičiamas. Pavyzdžiui, 2009 m. Rugpjūčio 27 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo sprendimas N VAS-10734 /09 byloje N A12-15393 / 08-C28:
„... tenkindami ieškinį, teismai pagrįstai vadovavosi Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio nuostata, kad nuomininkas privalo laiku sumokėti už naudojimąsi turtu (nuomą).
Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 3 dalimi, jei sutartyje nenumatyta kitaip, nuomos suma gali būti pakeista šalių susitarimu per sutartyje nustatytą laikotarpį, bet ne dažniau nei kartą per metus.
Kadangi nuomos sutartis buvo sudaryta trumpesniam nei metų laikotarpiui, nuomos mokesčio pakeisti nebuvo galima.
Remdamasis sutarties sąlygomis, teismas apeliacinė instancija teisėtai pakeitė pirmosios instancijos teismo sprendimą ir išieškojo skolos sumą pagal nuomos sumą, dėl kurios susitarė šalys sutarties sudarymo metu ... “
Taip pat kaip pavyzdį pateiksiu 2010 m. Liepos 21 d. Uralo rajono FAS rezoliuciją N F09-5670 / 10-C6 byloje N A71-14477 / 2009:
"..." Glavryba "draugija (nuomininkas) ir" Aikai "draugija (subnuomininkas) pasirašė subnuomos sutartį Nekilnojamasis turtas nuo 2009 04 01 N 310/2009, pagal kurį pirmas aukštas buvo perduotas „Aikai“ draugijai laikinai laikyti ir negyvenamosios patalpos plotas 381,9 kv. m, esantis adresu: Udmurtija, Votkinskas, g. Ordzhonikidze, 4b, laikotarpiui nuo 2009-04-01 iki 2009-12-31 imtinai dėl prekybos veiklos organizavimo.
2009-08-06 laiške N 162 Glavryba draugija informavo Aikų draugiją apie nuomos mokesčio padidėjimą nuo 2009-05-05 iki 161 565 rublių. 60 kapeikų
Kadangi skolos ir netesybų bendrovė „Aikai“ nesumokėjo visiškai, bendrovė „Glavryba“ nagrinėjamoje byloje kreipėsi į arbitražo teismą su ieškiniu.
Išnagrinėjęs ir įvertinęs iš viso taip, kaip nustatyta str. Remiantis Rusijos Federacijos arbitražo proceso kodekso 71 straipsniu, byloje esantys įrodymai, teismai padarė pagrįstą išvadą, kad atsakovo skolos ieškovui egzistavimas ir pagrindas yra patvirtinti. Kartu teismai nurodė, kad nuomos mokesčio sumos pakeitimas pagal ginčytiną susitarimą po dviejų mėnesių nuo jo sudarymo dienos prieštarauja CPK 3 str. 614 Rusijos Federacijos civilinio kodekso, kurio pagrindu, atsižvelgiant į Aikų draugijos atliktus mokėjimus, buvo perskaičiuota Aikų draugijos skola ... “

1. Net jei tarp nuomos sutarties šalių buvo pasirašytas susitarimas padidinti nuomos mokestį pagal sutartį, sudarytą iki metų laikotarpiui, arba pakeisti nuomos mokestį antrą kartą per metus, toks susitarimas gali būti laikoma niekine ir negaliojančia. Pavyzdžiui, Volgo-Vyatkos rajono FAS 2009 m. Lapkričio 19 d. Rezoliucija dėl bylos Nr. A11-2018/2009:
„... pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnį nuomininkas privalo laiku sumokėti mokestį už naudojimąsi turtu (nuoma). Nuomos mokesčio mokėjimo tvarka, sąlygos ir terminai. nustato nuomos sutartis (šio straipsnio 1 dalis).
Jei sutartyje nenumatyta kitaip, nuomos suma gali būti keičiama šalių susitarimu sutartyje numatytomis sąlygomis, bet ne dažniau kaip kartą per metus (to paties straipsnio 3 dalis).
Atsižvelgiant į tai, kad civiliniai teisės aktai leidžia keisti nuomos mokestį ne dažniau kaip kartą per metus, teismas pagrįstai pripažino niekiniu (priešingai nei galiojantys teisės aktai) antrą kartą per metus padidintas Protokolas Nr. Todėl nuo 2008 m. Lapkričio 15 d. Nuomos mokesčio padidėjimas neįvyko, o UAB „Saratovstroisteklo“ neturėjo teisės reikalauti vienašališkai nutraukti nuomos sutarties. Todėl nuomos sutartis su pakeitimais, padarytais 2008 m. Gruodžio 10 d. Papildomu susitarimu Nr. 5, galioja iki 2009 m.
Pagrindai panaikinti skundžiamus teismų veiksmus remiantis kasacinis skundas argumentų nėra ... “
2. Nuomininkas gali teigti, kad nuomotojas vienašališkai padidino nuomos mokestį, tai piktnaudžiavimas teise.
Šį teiginį patvirtina 2011 m. Lapkričio 17 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio posėdžio rezoliucija N 73 (su pakeitimais, padarytais 2013 m. Sausio 25 d.) „Dėl tam tikrų Civilinio kodekso taisyklių taikymo praktikos klausimų. Rusijos Federacijos dėl nuomos sutarties “, 22 punktas:
"... jei nėra valstybės reguliavimas nuomos sutartis numato nuomotojo teisę vienašališkai keisti savo dydį, o tais atvejais, kai įrodyta, kad dėl tokio vienašališko pakeitimo jis neproporcingai padidėjo, palyginti su vidutinių rinkos kainų, mokamų už panašaus turto nuomą, pasikeitimu atitinkamam laikotarpiui ir gerokai jas viršijo, o tai liudija, kad nuomotojas piktnaudžiauja savo teise, teismas, remdamasis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 10 straipsnio 2 dalimi, atsisako rinkti nuomos mokestį dalis viršija nurodytas vidutines rinkos normas ... “
Pavyzdžiui, Rytų Sibiro apygardos arbitražo teismo 2014-08-20 nutartis byloje N A10-1405/2013:
„... kaip matyti iš bylos medžiagos, ieškovas vienašalį nuomos mokesčio padidinimą pagrindė 2010-08-20 bendrovės„ ARTOKS LLC “ataskaitos„ Dėl vertinimo objekto rinkos vertės įvertinimo “duomenimis N 143 / 42-10 / 2.
Teismas, įvertinęs ginčą ir įvertinęs minėtą ataskaitą pagal Rusijos Federacijos Arbitražo proceso kodekso 71 straipsnio taisykles, nustatė, kad buvo naudojama netiksli informacija apie nuomojamų patalpų savybes ir vertintojo pažeidimas. vertinimo veiklos įstatymą ir federalinius vertinimo standartus, todėl neatsižvelgė į jame apibrėžtą rinką.Vertinimo objekto kaina yra metinė 1 kv. m sandėlio ploto, lygus 1884 rubliams be PVM.
Remiantis ataskaita Nr. 617 dėl Buriatijos Respublikos turto fondo vertintojos O. Sluginovos atlikto nekilnojamojo turto nuomos rinkos vertės įvertinimo. pagal Buriatijos Respublikos arbitražo teismo sprendimą, pirmosios instancijos teismas nustatė faktinę teisės naudotis ginčo patalpomis nuomos sąlygomis rinkos vertę.
Šio vertinimo rezultatų neginčijo byloje dalyvaujantys asmenys, šios ataskaitos neatitikimas reikalavimams galiojančius teisės aktus nerastas.
Pagal 2011 m. Lapkričio 17 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio posėdžio nutarimo 22 punktą N 73, jei nesant valstybinio nuomos mokesčio reguliavimo, nuomos sutartyje numatyta nuomotojo teisė vienašališkai pakeisti savo dydį, tada tais atvejais, kai įrodyta, kad dėl tokių vienašališkų pakeitimų jis neproporcingai padidėjo, palyginti su atitinkamo laikotarpio vidutinių rinkos palūkanų normų, mokamų už panašaus turto nuomą tam tikroje vietovėje, pasikeitimu ir gerokai viršijo jas, nurodo, kad nuomotojas piktnaudžiauja savo teise, teismas, remdamasis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 10 straipsnio 2 dalimi, atsisako išieškoti nuomos dalį, viršijančią nurodytas vidutines rinkos normas.
Remiantis tuo, kas išdėstyta, nustačius, kad dėl vienašališko ieškovo metinio nuomos mokesčio pasikeitimo nuomos kaina padidėjo neproporcingai, palyginti su atitinkamo laikotarpio vidutinių rinkos kainų, mokamų už panašaus turto nuomą tam tikrame rajone, pasikeitimu, ir jas gerokai viršijo, arbitražo teismas teisingai išsprendė ginčą, išieškodamas tam tikros ginčo turto nuomos rinkos vertės skolą ir atmesdamas ieškinį ... “
3. Jei jūs tik ketinate pasirašyti nuomos sutartį ir jūsų nuomotojas reikalauja savo teisės vienašališkai keisti nuomos mokestį, tada pabandykite sutartyje nustatyti nuomos kainos pasikeitimo ribas arba nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarką. jis didėja. Pavyzdžiui, taip: „Nuomos mokestį nuomotojas gali vienašališkai padidinti, bet ne daugiau kaip ___% šios sutarties ____ punkte nurodytos nuomos sumos“.
Priešingu atveju nuomotojas turi teisę bet kokia suma padidinti nuomos mokestį.
2010 m. Sausio 28 d. Šiaurės vakarų rajono federalinės antimonopolinės tarnybos nutarimas byloje Nr. A05-7679 / 2009:
„... iš sutarties 3.1 punkto išplaukia, kad nuomos mokestį nuomotojas gali vienašališkai padidinti, padidinus naudojimo tarifus. žemės sklypas, ant kurio yra pastatas, proporcingai nuomojamų patalpų plotui, taip pat padidėjo komunalinių paslaugų ir kitų išlaidų, įskaitant vandens tiekimą, kanalizaciją, šilumos tiekimą ir elektros energiją, tarifai.
Teismai nustatė, o atsakovas neginčijo, kad vandens tiekimo ir kanalizacijos, šilumos energijos, elektros energijos tarifai buvo didinami, palyginti su 2008 m.
Atsakovės argumentą, kad nuomos mokesčio padidinimas neatitinka sutarties sąlygų, nes jis buvo atliktas savavališkai, o ne proporcingai padidėjusioms išlaidoms, teismai pagrįstai atmetė, remdamiesi tuo, kad, numatę sutarties 4 str. Sutarties 3.1 punktą galimybę vienašališkai padidinti nuomos sumą, šalys tokio padidinimo nepateikė proporcingai ieškovo patirtoms išlaidoms apmokėti. Komunalinės paslaugos, taip pat nenumatė tvarkos ir nenustatė skaičiavimo, taikomo vienašališkai padidinus nuomos mokestį.
Šalys, nustačiusios sutarties 3.1 punktą sutarties kainą konkrečia pinigų suma, taip pat numatė nuomininko teisę vienašališkai padidinti nuomos mokestį, padidėjus tarifams už naudojimąsi žemės sklypu, tarifus už komunalines paslaugas ir kitas išlaidas.
Taigi nuomos mokesčio pokytis dėl jo koregavimo, atsižvelgiant į dabartinių tarifų padidėjimą, neprieštarauja įvardintam teisės norma ir sutarties sąlygos ... “

Apibendrinant tai, kas išdėstyta aukščiau:

1. Gavęs iš nuomotojo pranešimą apie nuomos mokesčio padidinimą, visas bendravimas su juo turi būti rašytinis su pastabomis apie dokumentų (laiškų, pranešimų, susitarimų) gavimą įgalioto asmens su pristatymo data, arba registruotu paštu su grąžinimo kvitu ir priedų sąrašu. To gali prireikti kaip dokumentinio jūsų žodžių įrodymo teisme.
2. Pažiūrėkite, kiek laiko bus sudaryta jūsų nuomos sutartis: jei laikotarpis yra mažesnis arba lygus metams, tai nuomos sutarties terminas turi išlikti nepakitęs ištisus metus. Remdamiesi šiame straipsnyje pateikta informacija, pateikite nuomotojui pagrįstą atsakymą į pranešimą apie nuomos padidinimą.
3. Nustatykite, ar jūsų situacija tinka toms, kurios aprašytos straipsnyje.
3.1. Jei pasirašėte sutartį, kuri prieštarauja dabartinei Civilinė teisė, tada kreipkitės į teismą ir pripažinkite jį negaliojančiu.
3.2. Jei matote, kad nuomos mokesčiai aiškiai padidėjo neproporcingai rinkos kainoms, pasikonsultuokite su vertintoju, kad nustatytumėte faktinę nuomos nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą rinkos vertę.
Tada raštu pasakykite nuomotojui savo poziciją ir pridėkite vertintojo ataskaitos kopiją.
Jei nuomotojas jūsų neapgyvendina, tuomet galite kreiptis į teismą su reikalavimu pripažinti pranešimą apie nuomos padidėjimą negaliojančiu ir netaikytinu. Pavyzdžiui, Šiaurės Vakarų rajono federalinės antimonopolinės tarnybos 2013-10-22 nutarimas byloje Nr. A05-8698/2012.

Tokia padėtis pirmiausia susidaro dėl to, kad šalys, sudarant nuomos sutartį, didelį dėmesį skiria klausimui dėl susitarimo dėl nuomos dydžio dydžio ir kitų esminės sąlygos nuomos sutartis, o nuomos tarifo keitimo mechanizmo šalys dažnai nenumato sutartyje arba jis nėra tinkamai sureguliuotas.

Praktiškai tai sukelia daug ginčų, nes savininkas visada linkęs padidinti nuomos sutartį, jei sutartyje nėra tinkamai reglamentuotas šis klausimas. Šiame straipsnyje aptarsime aktualiausius nuomos normos keitimo pagal nekilnojamojo turto nuomos sutartį (mechanizmo) klausimus.

Pagrindinė taisyklė

Pagal 3 str. 614 Rusijos Federacijos civilinio kodekso (toliau - Rusijos Federacijos civilinis kodeksas), jei nuomos sutartyje nenumatyta kitaip, nuomos suma gali būti pakeista šalių susitarimu laikantis nustatytų terminų. susitarimą, bet ne dažniau kaip kartą per metus.

Praktiškai ši taisyklė anksčiau sukėlė daug sunkumų tiek sutarties šalims, norinčioms pakeisti nuomos sumą, tiek teismams aiškinant, nes buvo keletas pagrindinių pozicijų dėl šio straipsnio aiškinimo. Rusijos Federacijos civilinio kodekso:

Tuo pačiu metu tiek apyvartos dalyviai, tiek teismai labiau vadovavosi Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo pozicija, išdėstyta 2002 m. Sausio 11 d. Nr. 66 (11 punktas): „... taikydami Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 3 dalį, teismai turi vadovautis tuo, kad per metus sutarties sąlyga turi išlikti nepakitusi. už fiksuotą nuomos sumą arba jos apskaičiavimo tvarką (mechanizmą) “.

Taigi anksčiau vyravo požiūris, kad net dvišaliu susitarimu šalys neturėjo teisės dažniau nei kartą per metus peržiūrėti nuomos sumos, nes tokios sutartys yra niekinės ir negaliojančios (Federalinės antimonopolinės tarnybos nutarimas). Centrinis rajonas nuo 2009 08 28 N Ф10-6163 / 08 byloje N А14-2547 / 2008 / 87-17).

Paskelbus 2013 m. Sausio 25 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio posėdžio nutarimą N 13 „Dėl 2011 m. Lapkričio 17 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio posėdžio rezoliucijos pakeitimų N 73 „Tam tikrais Rusijos Federacijos civilinio kodekso taisyklių dėl nuomos sutarties taikymo praktikos klausimais“ požiūris į 3 dalies aiškinimą pasikeitė ir Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnis pakeitė tikrumą.

Taigi, vadovaujantis 21 punkte pateiktais paaiškinimais. 2011 m. Lapkričio 17 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio posėdžio rezoliucija N 73 (su pakeitimais, padarytais 2013 m. Gruodžio 25 d.) „Dėl tam tikrų praktikos, susijusios su Rusijos Federacijos civilinio kodekso taisyklės dėl nuomos sutarties “(toliau - Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinė nuomos sutartis Nr. 73), Civilinio kodekso 614 straipsnio 3 dalyje nustatyta norma. Rusijos Federacijos nuostatos yra dispozityvios ir leidžia šalims susitarus keisti nuomos sutarties sąlygas dėl nuomos sumos dažniau nei kartą per metus, įskaitant atvejus, kai nurodoma tokios galimybės galimybė. nesikeičia pati nuoma. Tačiau jei pagal įstatymą ar susitarimą nuomotojas turi teisę vienašališkai pakeisti nuomos sumą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 310 straipsnis), tada, kaip apibrėžta 614 straipsnio 3 dalyje. Rusijos Federacijos civilinio kodekso, tokį pakeitimą jis gali atlikti ne dažniau kaip kartą per metus.

Taigi šiuo metu teismų praktika grindžiama nuomos sutarties šalių teise savarankiškai spręsti nuomos mokesčio dydžio pakeitimo klausimą, pasirašant papildomas sutartis (neribotą skaičių kartų per metus, įskaitant pirmuosius nuomos metus) ). Tačiau jei viena iš šalių prieštarauja nuomos mokesčio sumos pakeitimui ir atitinkamos papildomos sutarties pasirašymui, o nuomos sutarties sąlygos leidžia nuomotojui vienašališkai pakeisti nuomos sumą, toks pakeitimas gali būti ne didesnis kaip kartą per metus. Nurodytas apribojimas, pagal įstatymų leidėjo ketinimą, turėtų apsaugoti silpnąją nuomos pusę (nuomininką) nuo nuomotojo „savivalės“.

Vienašalis nuomos mokesčio keitimas nuomotojo iniciatyva

Šiuo metu reikšmingi apyvartos pokyčiai atsirado ir dėl nuomotojo iniciatyvos vienašališkų nuomos kainų reguliavimo.

Buvo suformuotas požiūris, kad nuomotojo teisė vienašališkai keisti nuomos sumą, kai tokia teisė yra išdėstyta nuomos sutartyje, neturėtų lemti nevienodo šalių įsipareigojimų dydžio.

Tuo tikslu teisėsaugos pareigūnas suformavo poziciją, pagal kurią, jei nesant valstybinio nuomos mokesčio reguliavimo, nuomos sutartyje numatyta nuomotojo teisė vienašališkai keisti savo dydį, tai tais atvejais, kai įrodoma, kad kaip dėl tokio vienašališko pakeitimo jis neproporcingai padidėjo, palyginti su pasikeitusiomis vidutinėmis rinkos normomis, sumokėjo už panašaus turto nuomą tam tikrame rajone atitinkamu laikotarpiu ir gerokai viršijo jas, o tai rodo, kad nuomotojas piktnaudžiauja savo teise, teismas 2 straipsnio 2 dalies pagrindu. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 10 straipsnis atsisako rinkti nuomos mokestį toje dalyje, kuri viršija nurodytas vidutines rinkos normas (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio posėdžio 22 punktas dėl nuomos mokesčio Nr. 73).

Šiek tiek daugiau nei metus jau susiformavo teisminė ginčų praktika, kai nuomininkas, siekdamas apginti savo pažeistas teises, pritaikė šiuos Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo paaiškinimus ir ginčijo (pripažino negaliojančiais) sandorius vienašališkai pakeisti sąlygas. susitarimo dėl nuomos sumos, parengto pranešimu nuomotojui (žr., pvz., 2014 m. rugsėjo 26 d. Uralo rajono FAS nutarimą N F09-6062 / 14; 2013 m. Gegužės 21 d. Rytų Sibiro rajono FAS N A58-3082 / 2012).

Nuomos indeksavimas

Siekiant išvengti ginčų dėl nuomos tarifo keitimo, šalims patartina susitarti dėl nuomos tarifo keitimo mechanizmo visam tokios sutarties galiojimo laikui, kuris, laikantis sutartų parametrų, „ automatiškai “pakeisti nuomos kainos dydį sutartyje nustatytomis sąlygomis.

Teismų praktika patvirtina šios rekomendacijos veiksmingumą, nes daugiausiai ginčų dėl nuomos tarifo keitimo kyla tada, kai šis klausimas nėra išspręstas sutartyje ir šalys jį išsprendžia jau vykdydami nuomos sutartį, o ne etape jo patvirtinimo ir išvados.

Norėdami teisingai sureguliuoti nuomos mokesčio keitimo (indeksavimo) mechanizmą pagal sutartį, turite žinoti:

1) 3 straipsnio norma. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnį pagal jam pridedamą prasmę teisėsaugos praktika netrukdo šalims nuomos sutartyje numatyti nuomos mokesčio apskaičiavimo mechanizmo, atsižvelgiant į infliacijos procesus, valiutų kursų pokyčius ir kt. (žr. apibrėžimą Konstitucinis Teismas 2011 m. Rugsėjo 9 d. RF N 1313-O-O).

2) Faktinis nuomos sumos pokytis, patikslinus indeksavimo procentą, nėra sutarties sąlygų pakeitimas pagal 3 straipsnio 3 dalį. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 str. Tai reiškia nuomos mokesčio dydžio koregavimo sąlygos įvykdymą (2002 m. Sausio 11 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinio laiško 11 punktas N 66).

Taigi nuomos mokesčio sumos pakeitimas pagal tokio pakeitimo mechanizmą, numatytą sutartyje, nėra nuomos sutarties pakeitimas, kuriam taikoma 3 straipsnio 3 dalis. 614 Rusijos Federacijos civilinio kodekso, todėl jam netaikomi aukščiau nurodyti šio straipsnio apribojimai.

Tačiau nuomos tarifo keitimo mechanizmo įtraukimas į nuomos sutartį visiškai negarantuoja, kad šalys nesiginčys dėl nuomos mokesčio, nes labai dažnai toks mechanizmas yra nustatytas labai sunkiai arba nėra visiškai reglamentuojamas nuomos tarifo pasikeitimas, dėl kurio kyla ginčų.

Norėdami suprasti, pateiksime pavyzdį iš teismų praktikos. Taigi šalys susitarime nustatė sąlygą, kad nuomos mokestį nuomotojas gali vienašališkai padidinti, jei padidės tarifai už naudojimąsi žemės sklypu, kuriame yra pastatas, proporcingai Nuomojamas patalpas, taip pat padidėjo komunalinių paslaugų ir kitų išlaidų, įskaitant vandens tiekimą, kanalizaciją, šilumos tiekimą ir elektros energijos tiekimą, tarifai.

Sutartyje numatę galimybę vienašališkai padidinti nuomos mokestį, šalys nepridėjo tokio proporcingos priklausomybės padidėjimo nuo nuomininko patirtų išlaidų už komunalines paslaugas, nenumatė tvarkos ir nenustatė skaičiavimas, taikomas vienašališkai padidinus nuomos mokestį, dėl kurio savavališkai padidėjo nuomos mokestis. (nuomotojo mokėjimai (2010 m. A05-7679 / 2009).

Jei mes kalbame apie nuomos keitimo mechanizmo sudėtingumą, svarbu prisiminti, kad jei toks nuomos mokesčio nustatymo mechanizmas yra nustatytas sutartyje, o tai sutarties sudarymo metu neleidžia mums tiksliai nustatyti jo sumą, tada nuomos sąlyga bus nenuosekli, o tai savo ruožtu gali lemti nuomos sutarties pripažinimą nesudaryta teisme (Volgo-Vyatkos rajono FAS 2009 m. sausio 14 d. nutarimas byloje Nr. ....

Šiuo atžvilgiu labai svarbu nuomos sutartyje susitarti dėl tokio nuomos mokesčio keitimo mechanizmo, kuris aiškiai ir išsamiai reglamentuos nuomos mokesčio keitimo pagrindus ir tvarką, dėl kurių dydžio šalys tinkamai susitarė. .

Nuomotojas, jei sutartyje nenumatyta kitaip, neprivalo pranešti nuomininkui apie nuomos mokesčio pasikeitimą dėl jo padidėjimo pagal jo nustatymo mechanizmą, numatytą sutartyje, nes tai yra nuomos sutarties sąlygų įvykdymas (FAS Volgo-Vyatka Okrug nutarimas, priimtas 02-02. bylos Nr. А39-1416 / 2010; 2010 02 03 Rytų Sibiro rajono FAS nutarimas byloje Nr. А78-2851 / 2009).

Jei sutartyje numatyta, kad nuomotojas privalo pranešti nuomininkui apie nuomos sumos pasikeitimą, tai nuomininkas tampa įpareigotas mokėti naujais tarifais nuo tokio pranešimo gavimo momento (Aukščiausiojo arbitražo teismo Rusijos Federacija, 2011 01 20 N BAC-18378 /10 byloje N A57-12453 / 2009).

Svarbu žinoti, kad nuomos mokesčio pakeitimas, neatitinkantis sutartyje nustatyto jo apskaičiavimo mechanizmo, reikalauja pasirašyti papildomą susitarimą ir jam taikoma 3 straipsnio 3 dalis. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 str. Jei nuomos sutartis buvo įregistruota, tokia sutartis taip pat turi būti įregistruota (2010 m. Gruodžio 15 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo sprendimas N VAS-16219 /10 byloje N A55-37624 / 2009; Aukščiausiojo 2010 02 27 Rusijos Federacijos arbitražo teismas N VAS-7379 /09 byloje N A72-6461 / 2008-3 / 204).

Baigdami dar kartą pažymime, kad derybų etape šalims patartina sukurti ir susitarti dėl abipusiai naudingo nuomos tarifo keitimo pagal susitarimą mechanizmo; nustatyti sąlygas, kurioms esant šalys įsipareigoja peržiūrėti nuomos sumą (tiek didinti, tiek mažinti), taip pat aiškiai ir tinkamai nustatyti tokio pakeitimo tvarką.

Medžiagą parengė Vasilijus Trofimovas, projekto vadovas, „ICA Yakovlev & Partners“ advokatas.

(Civilinio kodekso 585, 420, 421, 422 straipsniai)

Nuomos mokesčio dydis keičiamas keičiant nuomos sutartį. Todėl, nustatant nuomos mokesčio dydžio keitimo pagrindus, tvarką, sąlygas ir kitus su tokiu pakeitimu susijusius kriterijus, reikia vadovautis tiek taisyklėmis, reglamentuojančiomis paties nuomos dydžio keitimo klausimus, tiek bendrosiomis taisyklėmis. reglamentuojančius sutarčių pakeitimus.

Nuomos sutartyje galite susitarti dėl nuomos sumos pakeitimo:

1) šalių susitarimu (Civilinio kodekso 420 straipsnio 1 dalis);

2) vienašalis pakeitimas (Civilinio kodekso 291 straipsnis);

3) vienos iš šalių prašymu (sutarties pakeitimas teisme) (Civilinio kodekso 420 straipsnio 2 punktas).

Jei po nuomos sutarties sudarymo ir nutraukimo buvo priimtas teisės aktas, nustatantis šalims privalomas taisykles, išskyrus tas, kurios galiojo sutarties sudarymo metu, sudarytos sutarties sąlygas, įskaitant nuomos sumą, turi būti suderinta su teisės aktais. Šiuo atveju sąlyga, įskaitant sąlygą dėl nuomos dydžio, kuri buvo įvykdyta pagal teisės aktus, turi veikti pakeista forma nuo teisės akto įsigaliojimo dienos (atskira teisės aktas, nustatantis privalomas taisykles) arba kita teisės aktuose nurodyta data. Ši taisyklė netaikoma tik tuo atveju, jei įstatymai numato kitaip (Civilinio kodekso 392 straipsnio 2 punktas, N plenarinio posėdžio nutarimo 15 punkto 1 dalis).

Nuomos mokestis gali būti keičiamas vienašališkai (jei tokia teisė numatyta sutartyje) arba šalių susitarimu.

Kartais būna situacijų, kai šalis, kuriai pateikiamas prašymas ar pasiūlymas pakeisti susitarimo dėl nuomos dydžio sąlygas, susijusias su teisės akto, pagal kurį turi būti pakeista nuomos suma, atsisakymu, atsisako tokį pakeitimą arba į pasiūlymą reaguoja tylėdami. ... Tokiu atveju, jei sutartyje nėra teisės ją vienašališkai keisti, sutarties terminas dėl nuomos dydžio gali būti keičiamas nurodytu pagrindu tik suinteresuoto asmens prašymu teismo sprendimu. Tuo pat metu teismas savo sprendimu patvirtina nuomos sutarties pakeitimą nuomos dydžio atžvilgiu nuo teisės akto įsigaliojimo dienos (atskira teisės akto norma, nustatanti privalomas taisykles). arba kita teisės aktuose nurodyta data (plenarinio posėdžio Nr. 1 rezoliucijos 21 punkto 2 ir 3 dalys, 2 dalies plenarinio posėdžio Nr. 16 15 punktas).

Nuomotojas kreipėsi į ekonomikos teismą su reikalavimu pakeisti sutartį, padidindamas nuomos sumą, suderindamas ją su teisės aktais, nustatančiais kitas privalomas taisykles, palyginti su anksčiau nustatytomis.

Teismas nustatė, kad po sutarties sudarymo iš tiesų buvo priimtas teisės aktas, nustatantis kitokią nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarką, nei nustatyta anksčiau galiojusiais teisės aktais. Be to, teismas nurodė, kad nepriklausomai nuo numatyta sutartyje nuomos mokesčio keitimo sąlygos ir tvarka vienos iš šalių prašymu gali būti peržiūrimi, kai pasikeičia teisės aktai. Vadovaudamasis tuo, kas išdėstyta, teismas tenkino nuomotojo reikalavimus (dekretas2012 m. Vasario 21 d. Baltarusijos Respublikos Aukščiausiojo ekonomikos teismo kasacinės tarybos (bylos Nr. 122-4 / 2011 / 89K).

Kreipiantis į teismą su reikalavimu pakeisti nuomos sumą dėl teisės aktų pakeitimų, taip pat kitais atvejais, tai yra privaloma ikiteisminis įsakymas ginčų sprendimas (Civilinio kodekso 422 straipsnio 2 punktas, Ekonomikos priedo 5 punktas) procesinis kodeksas Iš Baltarusijos Respublikos (toliau - COD)).

Siekiant išvengti būtinybės kreiptis į teismą su reikalavimu suderinti nuomos sutarties sutarties sąlygas su pasikeitusiais teisės aktais, patartina nuomos sutartyje numatyti teisę vienašališkai pakeisti tokią sąlygą Ši byla.

„Jeigu po šios sutarties sudarymo ir prieš ją nutraukiant teisės aktas, nustatantis šalims privalomas taisykles dėl nuomos dydžio, išskyrus tas, kurios galiojo sudarant sutartį, sutarties pakeitimas nuomos dydžio atžvilgiu yra vykdomas vienašališkai, siunčiant vieną pusę į kitą atitinkamo pranešimo pusę. V Ši byla sutarties terminas dėl nuomos dydžio bus laikomas pakeistu nuo tokio teisės akto (atskiros teisės akto normos, nustatančios imperatyvias taisykles) įsigaliojimo dienos arba kitos teisės aktuose nurodytos datos “.

dėl vienašališko nuomos mokesčio dydžio pakeitimo, jei būtų priimtas po

sudarant ir prieš nutraukiant sutartį, teisės aktą,

nustatančias šalims privalomas taisykles, išskyrus tas, kurios nėra privalomos

veikė sudarant sutartį, žr. rangos darbų vadovą

„Nuoma. Bendrosios nuostatos... Nuomotojo rizika sudarant sutartį “,

8 skyriaus 8.0.1 punktas.

Jei nesusitariama dėl nuomos dydžio keitimo sąlygos.

Tokiu atveju bus galima pakeisti nuomos sumą:

- šalių susitarimu, ne dažniau kaip kartą per metus (jei įstatymai ar sutartis nenustato kitaip) (Civilinio kodekso 420 straipsnio 1 punktas, 585 straipsnio 3 punktas);

- vienos iš šalių prašymu teismo sprendimu esminis pažeidimas sutartys su kita šalimi ir kitais teisės aktų numatytais atvejais (Civilinio kodekso 420 straipsnio 2 punktas);

- suinteresuotos šalies prašymu teismo sprendimu byloje reikšmingas pokytis aplinkybės, iš kurių šalys ėmėsi sudarant sutartį (jeigu sutartyje nenumatyta kitaip arba išplaukia iš prievolės esmės) (CK 421 straipsnis).

8.1. Nuomos mokesčio dydžio keitimas šalių susitarimu

(Civilinio kodekso 585, 420 straipsniai)

Iki Pagrindinė taisyklė vadovaujantis sutarčių laisvės principu (CK 391 straipsnis), bet kurią sutartį, įskaitant nuomos sutartį, šalys gali pakeisti, sudarydamos atitinkamą susitarimą. Tuo pačiu, kad šalys šalių susitarimu turėtų galimybę keisti nuomos mokesčio dydį, jos neturi į nuomos sutartį įtraukti tokios galimybės sąlygos. Teisė pakeisti sutartį šalių susitarimu šalims suteikiama pagal įstatymą. Atitinkamai, paprastai šalys šalių susitarimu gali pakeisti nuomos dydį tiek tais atvejais, kai tokia galimybė numatyta sutartyje, tiek tais atvejais, kai sutartyje nėra tokios sąlygos ( Civilinio kodekso 420 straipsnio 1 punktas).

Sutartyje gali būti draudimas ją pakeisti šalių susitarimu (Civilinio kodekso 420 straipsnio 1 dalis). Draudimas gali būti bendras (taikomas visais atvejais be išimties) arba gali būti nustatytas bet kokiu atveju tam tikrus pakeitimus, pavyzdžiui, dėl nuomos dydžio pokyčių. Jei susitarime numatytas draudimas keisti nuomos sumą, siekiant ją pakeisti, toks draudimas turėtų būti neįtrauktas į susitarimą, pavyzdžiui, sudarius atitinkamą papildomą susitarimą. Jei susitarime yra bendras draudimas jį keisti šalių susitarimu, norint pakeisti nuomos dydį, draudimas keisti nuomos dydį turėtų būti neįtrauktas į bendrąjį draudimą. Draudimo neįtraukimas gali būti numatytas tiek atskiroje sutarties sutartyje, tiek kaip atskiras sutarties pradžios taškas, kuris tiesiogiai pakeis nuomos sumą.

Baltarusijos Respublikos Aukščiausiojo ekonomikos teismo plenariniame posėdyje buvo išaiškinta, kad sutarties, numatančios nuomos mokesčio dydį, terminas turi likti nepakitęs visus metus, išskyrus šiuos atvejus (nutarimo 1 dalies 22 punktas). plenarinis posėdis Nr. 1):

- įvaikinti įgaliota valdžios organai teisės aktas, kuriuo nustatomas ar keičiamas kito laikotarpio nuomos dydis už naudojimąsi nekilnojamuoju turtu, esančiu valstybės nuosavybė, ir (ar) kito turto (Civilinio kodekso 392 str. 1, 2 p., 394 str.);

- jei sutartyje šalys susitarė dėl galimybės savo nuožiūra keisti nuomos dydį, vadovaujantis sutarčių laisvės principu (CK 391 straipsnis).

Vadinasi, jei sutartyje nesusitariama dėl kito nuomos mokesčio dydžio keitimo dažnumo šalių susitarimu, šalys neturi teisės jo keisti daugiau nei vieną kartą per kalendoriniai metai nuomos sutartis tarp jų.

Tačiau, jei šalys vis tiek nori, kad jų susitarimu būtų galima pakeisti nuomos sumą, išskyrus numatytą 3 str. 585 Civilinio kodekso, kiek kartų, tada jie gali numatyti tokią galimybę sutartyje vienu iš šių būdų:

- numatyti jame šalių teisę keisti nuomos mokestį tarpusavio susitarimu dažniau nei kartą per metus.

Sąlyga sutartyje. Pavyzdinė formuluotė:

- Nuomos dydis gali būti keičiamas šalių susitarimu ne daugiau kaip tris kartus per metus “.

„Nuomos mokesčio dydis gali būti keičiamas šalių susitarimu neribotą skaičių kartų“;

— numatyti jame šalių teisę keisti nuomos mokestį tarpusavio susitarimu rečiau nei kartą per metus.

Sąlyga sutartyje. Pavyzdinė formuluotė:

- Nuomos dydis gali būti keičiamas šalių susitarimu ne dažniau kaip kartą per dvejus metus.

Pastaba. Apie nuomotojo riziką nesutikus teisės sutartyje

šalių susitarimu keisti nuomos dydį dažniau nei kartą per metus

cm.

nuomotojas sudarant sutartį “, 8 skyriaus 8.1 punkto 8.1.1 papunktis.

Sutartyje dėl nuomos mokesčio dydžio keitimo, be kitų sąlygų, patartina nustatyti nuomos sumą, kurios nuomininkas nesumokėjo prieš pasikeisdamas nuomos dydžiui (jei taip buvo).

Sąlyga sutartyje. Pavyzdinė formuluotė:

„Nuomos dydis gali būti keičiamas šalių susitarimu ne daugiau kaip keturis kartus per metus. Nuomos mokestis, kurio nuomininkas nesumokėjo prieš sudarant sutartį dėl nuomos mokesčio dydžio keitimo, taip pat nuomos mokestis už visą nuomos mėnesį, kuriuo buvo sudaryta minėta sutartis, mokama sutarta suma pagal nuomos sutarties tekstą po jos sudarymo “.

Į nuomos sutartį gali būti įtraukta sąlyga, apribojanti atvejus, kai šalių susitarimu galimai pasikeičia nuomos dydis, arba konkrečius atvejus, kai toks pakeitimas yra įmanomas. Nuomos mokesčio dydį pakeisti šalių susitarimu kitais atvejais, kurie neatitinka tokios sutarties sąlygos, bus galima tik tuo atveju, jei ši sąlyga bus pašalinta iš sutarties (pasirašant papildomą sutarties sutartį ir pan.).

Sąlyga sutartyje. Pavyzdinė formuluotė:

„Nuomos mokestis gali būti keičiamas šalių susitarimu ne anksčiau kaip po šešių mėnesių nuo šios sutarties sudarymo“.

„Nuomos mokestį galima pakeisti šalių susitarimu tik tuo atveju, jei oficialus JAV dolerio kursas Baltarusijos rublio atžvilgiu, kurį nustatė Baltarusijos Respublikos nacionalinis bankas, padidės bent 10 procentų, palyginti su nustatytu kursu. susitarimo dieną ( paskutinis pakeitimas nuomos suma). Padidinus nurodytą palūkanų normą, nuoma didėja proporcingai JAV dolerio augimui Baltarusijos rublio atžvilgiu, remiantis Baltarusijos Respublikos nacionalinio banko nustatyto oficialaus kurso rodiklių santykiu. šios sutarties datą, arba paskutinį nuomos mokesčio (jei toks buvo) pakeitimą ir tarifą, nustatytą nuomos mokėjimo dieną “.

Nuomos mokesčio keitimo tvarka šalių susitarimu.

Sutartis dėl nuomos mokesčio dydžio pakeitimo turi būti sudaryta ta pačia forma kaip ir sutartis, jeigu nuomos sutartyje nenurodyta kitaip (Civilinio kodekso 422 straipsnio 1 punktas). Paprastai nuomos sutartis juridiniai asmenys tarpusavyje ir su piliečiais turėtų būti sudarytos paprastai rašymas(surašant vieną šalių pasirašytą dokumentą arba apsikeičiant dokumentais pašto, telegrafo, telekomunikacijų, elektroninio ar kitokio ryšio priemonėmis, kurios leidžia patikimai nustatyti, kad dokumentas yra iš sutarties sudarytos šalies) (1 dalis ir 2 d., 161 straipsnio 1 dalis, 162 straipsnio 2 punktas, 404 str.).

Susitarimą dėl nuomos mokesčio dydžio pakeitimo galima sudaryti (Civilinio kodekso 404 straipsnio 2 punktas, 408 straipsnio 3 punktas):

- šalių pasirašytas papildomas sutarties susitarimas - tais atvejais, kai nuoma nurodyta pačioje sutartyje;

- naujo dokumento pasirašymas (nuomos mokesčio apskaičiavimas, nuomos mokesčio dydžio susitarimo protokolas ir kt.), kuriame pagal sutarties sąlygas buvo nustatytas nuomos dydis, arba atlikus tokio dokumento pakeitimus;

- šalių keitimasis dokumentais aukščiau nurodytu ryšiu (Civilinio kodekso 404 straipsnio 2 punktas), nurodant nuomos mokesčio dydžio pasikeitimą (į nuomos mokestį įtraukus pakeistą sumą ir išreiškiant šalių sutikimą pakeisti) nuomos suma);

- šalis, gavusi iš kitos šalies pasiūlymą pakeisti nuomos sumą, veiksmus, kad sutartis būtų įvykdyta pasiūlyme nurodytomis sąlygomis (atitinkamos sumos sumokėjimas ir pan.) pagal 3 straipsnio 3 dalį. 408 BK.

Kaip pavyzdys, kaip pakeisti nuomos sumą pagal 3 str. Civilinio kodekso 408 straipsnį, nuomotojui galima pristatyti nuomininkui reikalavimą sumokėti nuomos mokestį pakeista suma ir nuomininko sumokėtą prašyme nurodytą sumą. Jei ginčas nagrinėjamas teisme, tokius veiksmus teismas gali pripažinti susitarimu pakeisti nuomos dydį (Civilinio kodekso 408 straipsnio 3 punktas). Todėl tais atvejais, kai nuomotojas pareikalauja sumokėti nuomos mokestį, nuomininkas turėtų patikrinti ten nurodytą sumą, ar ji atitinka iš anksto sutartą (sutartyje ir pan.) Nuomos sumą. Jei nustatomas sumų neatitikimas ir nuomininkas nesutinka su nuomos mokesčio pakeitimu, prašyme nurodyta nuomos suma pakeista suma neturėtų būti mokama.

Pastaba. Nuomininko rizika tuo atveju, jei jis gavo iš

nuomotojo reikalavimas su patikslintu nuoma ir sumokėjo už nurodytą

nuomos dydžio reikalavimą, žr. rangos darbų vadovą

„Nuoma. Bendrosios nuostatos. Nuomininko rizika sudarant sutartį “,

8 skyriaus 8.1 punkto 8.1.1 papunktis.

Akimirka, nuo kurios nuomos mokestis keičiamas šalių susitarimu.

Šalių susitarimu pasikeitus nuomos sumai, nuomos dydis keičiamas nuo to momento, kai šalys susitaria dėl jo pakeitimo (nuo papildomo susitarimo sudarymo momento, nuo sutarties pasirašymo momento). naujas nuomos mokesčio apskaičiavimas ir pan.) arba nuo kito šalių susitarimu nustatyto momento (Civilinio kodekso 423 straipsnio 3 punktas). Kitas punktas, nuo kurio bus keičiamas nuomos mokestis, gali būti nustatytas, pavyzdžiui, nuomos sutarties priede arba pačioje nuomos sutartyje.

Sąlyga sutartyje. Pavyzdinė formuluotė:

„Nuomos mokesčio dydį šalių susitarimu gali keisti šalys, sudariusios papildomą šios sutarties sutartį. Šiuo atveju nuomos suma bus laikoma pakeista nuo pirmo mėnesio, einančio po minėtos papildomos sutarties pasirašymo mėnesio, dienos “.

Jei sutartyje nėra sąlygų, kad nuomos mokestis gali būti keičiamas šalių susitarimu.

Nuomos mokesčio dydis šalių susitarimu vis tiek gali keistis ne dažniau kaip kartą per metus (Civilinio kodekso 585 straipsnio 3 punktas).

8.2. Vienpusis nuomos sumos pokytis

(CK 585, 291 straipsniai)

Vienašališkai keisti sutarties sąlygas, įskaitant nuomos dydžio sąlygas, leidžiama tik tais atvejais, kai numato įstatymas arba susitarimu (Civilinio kodekso 291 straipsnis, N plenarinio posėdžio nutarimo 19 punkto 1 dalis). Vadinasi, šalys į nuomos sutartį gali įtraukti sąlygą dėl vienašališko nuomos mokesčio dydžio pakeitimo.

Teisė vienašališkai keisti nuomos sumą pagal sutarties sąlygas gali būti suteikta nuomotojui, nuomininkui arba abiem sutarties šalims. Praktiškai ši teisė paprastai suteikiama nuomotojui.

Sutartyje gali būti numatyta ir tiesiog vienos ar abiejų šalių teisė vienašališkai keisti nuomos sumą, ir konkretūs atvejai, kai tokia teisė atsiranda (pasikeitus valiutos kursui ir pan.). Be to, pastaruoju atveju teisė vienašališkai keisti nuomos mokesčio dydį atsiras tik tada, kai faktiškai įvyks sutartyje nurodyta priežastis, priešingu atveju nebus pagrindo vienašališkai ją keisti.

Sąlyga sutartyje. Pavyzdinė formuluotė:

„Nuomotojas šios sutarties galiojimo metu turi teisę vienašališkai pakeisti nuomos sumą“.

„Nuomotojas gali vienašališkai keisti nuomos mokestį, jei oficialus euro ir Baltarusijos rublio kursas, kurį nustatė Baltarusijos Respublikos nacionalinis bankas, padidėjo daugiau nei 10 proc. kurį jis nustatė sutarties sudarymo dieną (paskutinis nuomos dydžio pakeitimas). Tokiu atveju Nuomotojas turi teisę vienašališkai vienu metu padidinti nuomos mokestį ne daugiau kaip 10 procentų. Nuoma bus keičiama nuo to momento, kai Nuomininkas gauna pranešimą iš Nuomotojo apie vienašališką nuomos sumos pasikeitimą “.

„Nuomininkas turi teisę vienašališkai sumažinti nuomos mokesčio sumą 5 procentais nuo šios sutarties nustatytos sumos, jei Nuomotojas neatliko nuomojamo turto remonto tiek, kiek ir per 5 punkte nurodytą laiką. šio susitarimo “.

Pažymėtina, kad nėra sutarimo, ar nustatyta 3 str. 585 GK nuomos sumos pakeitimų skaičiaus apribojimas (ne dažniau kaip kartą per metus) iki atvejų, kai jis keičiasi vienašališkai. Tuo pat metu, atsižvelgiant į tai, kad šios taisyklės tikslas yra apriboti nuomos dydžio pokyčių skaičių, būtų nelogiška manyti, kad teisės aktai apriboja tokių pakeitimų skaičių šalių susitarimu, tačiau leidžia pakeisti nuomos mokestį. vienašališkai neribotą skaičių kartų. Todėl, mūsų nuomone, jei nuomos mokesčio dydį planuojama vienašališkai keisti daugiau nei kartą per metus, kai į nuomos sutartį įtraukta teisė vienašališkai keisti nuomos dydį, būtina nurodyti galimybę ją vienašališkai keisti dažniau nei kartą per metus.

Sąlyga sutartyje. Pavyzdinė formuluotė:

„Nuomos dydis gali būti keičiamas vienašališkai ne daugiau kaip tris kartus per metus“.

„Nuomos mokestį Nuomotojas gali vienašališkai keisti neribotą skaičių kartų“.

Nuomos mokestį paprastai keičia savininkas. Todėl į sutartį įtraukta sąlyga, suteikianti nuomotojui teisę vienašališkai keisti nuomos sumą, paprastai yra nuostolinga nuomininkui. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, nuomininkui, siekiant apsaugoti jo interesus, kai į sutartį įtrauktos sąlygos dėl nuomotojo teisės vienašališkai keisti nuomos sumą, patartina sutartyje numatyti konkrečius atvejus, kai toks atsiranda teisė ir sąlygos:

1) nustatant galimų nuomos dydžio pokyčių tam tikram laikotarpiui skaičių;

2) ribojant nuomos mokesčio dydį;

3) nustatant privalomą nuomininko pranešimą apie tam tikro laikotarpio nuomos mokesčio pasikeitimą iki pakeitimo;

4) nustatant nuomos mokesčio už mėnesius iki mėnesio, kurį pasikeičia nuomos suma, ir mėnesio, kurį jis keičiasi, mokėjimo tvarką.

Pastaba. Apie nuomininko riziką, kai sąlygos

apie vienašališkus nuomotojo nuomos sumos pakeitimus žr

rangos darbų vadovas „Nuoma. Bendrosios nuostatos. Rizika

Sąlyga sutartyje. Pavyzdinė formuluotė:

„Nuomotojas turi teisę vienašališkai keisti nuomos sumą už pagal šią sutartį išnuomotą turtą, ne daugiau kaip du kartus per kalendorinius metus, pradedant nuo šios sutarties sudarymo dienos, ir ne daugiau kaip 5 proc. ... Nuomotojas turi teisę vienašališkai keisti nuomos mokesčio sumą, su sąlyga, kad apie tokį pasikeitimą nuomininkas bus informuotas raštu, ne vėliau kaip likus vienam mėnesiui iki nuomos mokesčio dydžio pasikeitimo.

Nuomos mokestis už mėnesius iki mėnesio, kurį nuoma buvo pakeista, taip pat už mėnesio, kurį jis pasikeitė, mokamas pagal nuomos mokestį, dėl kurio buvo susitarta iki pakeitimo “.

Pastaba. Apie nuomotojo riziką nesutikus su sutarties sąlygomis

apie nuomotojo teisę vienašališkai keisti nuomos dydį žr.

rangos darbų vadovas „Nuoma. Bendrosios nuostatos. Rizika

nuomininkas sudarant sutartį “, 8 skyriaus 8.2 punkto 8.2.1 papunktį.

Kartais šalys į susitarimą įtraukia sąlygą dėl vienašališko nuomos dydžio pakeitimo - sąlygą, kad jei kita šalis nesutinka su tokiu pakeitimu, sutartis gali būti nutraukta. Tokios sąlygos įtraukimo į sutartį pasekmė gali būti atsisakymas tenkinti pasikeitusios sumos nuomos mokesčio surinkimo reikalavimus.

Situacija iš teismų praktikos.

Nuomotojas kreipėsi į teismą su reikalavimais išieškoti nuomos įsiskolinimą, kuris yra skirtumas tarp anksčiau sutarto nuomos mokesčio ir nuomininko sumokėto nuomos mokesčio ir nuomininko vienašališkai pakeistos nuomos sumos ir nuomininko nesumokėtos sumos. Be to, nuomotojas pareikalavo susigrąžinti netesybas už pavėluotą nuomos mokestį ir palūkanas už naudojimąsi kitais. grynais.

Teismas nustatė šiuos dalykus. Nuomos sutartyje šalys numatė galimybę keisti lizingo įmokos pasikeitus mokesčių, kainų ir pan. teisės aktams, apie tai raštu pranešus nuomininkui prieš 10 dienų. Be to, sutartyje buvo punktas, kuriame teigiama, kad nuomininkui atsisakius mokėti pakeistus nuomos mokesčius, nuomos sutartis laikoma nutraukta praėjus 10 dienų nuo įspėjimo gavimo.

Nuomotojas pranešė nuomininkui apie nuomos mokesčio pasikeitimą, kurio nuomininkas atsisakė. Atsižvelgdamas į tai, teismas padarė išvadą, kad jei sutartyje yra sąlyga, leidžianti keisti nuomos mokesčius, šios sąlygos įgyvendinti nuomotojas negali vienašališkai be nuomininko sutikimo. Atsižvelgdamas į tai, teismas pripažino nepagrįstu nuomotojo reikalavimą išieškoti nuomos mokestį pagal jo nustatytą padidintą nuomos normą. Reikalavimai išieškoti netesybas ir palūkanas už kitų asmenų lėšas buvo patenkinti iš dalies (dekretas2012-05-03 Baltarusijos Respublikos Aukščiausiojo ekonomikos teismo kasacinės tarybos (byla N 158-6 / 2011 / 404A / 121K).

Pastaba. Apie nuomotojo riziką, kai sąlygos

tai, kad tuo atveju, jei nuomininkas nesutinka vienašališkai keisti dydžio

nuoma, sutartis gali būti nutraukta, žr

sutartinis darbas „Nuoma. Bendrosios nuostatos. Nuomotojo rizika, kai

sutarties sudarymas “, 8 skyriaus 8.2 punkto 8.2.2 papunktį.

Nuomos mokesčio dydžio vienašališko pakeitimo tvarka.

Norint vienašališkai pakeisti nuomos sumą (jei nuomos sutartyje yra išlyga dėl tokios teisės), kitos šalies sutikimas dėl tokio pakeitimo ir kreipimasis į teismą su atitinkamu reikalavimu nėra būtinas. Norėdami pakeisti nuomos sumą iki šį pagrindą pakanka tik apie tai pranešti kitai šaliai (16 plenarinio posėdžio rezoliucijos 19 punkto 8 dalis). Patartina tokį pranešimą pateikti raštu, siunčiant jį registruotu paštu su pranešimu apie gavimą. Pranešimo tekste turėtų būti:

- registracijos numeris ir pranešimo data;

- pasikeitusi nuomos suma, kurią galima nurodyti pranešimo tekste arba pridėti prie jo atskiras dokumentas;

- sutarties sudarymo numeris ir data, pagal kurią keičiamas nuomos mokestis;

- momentas, nuo kurio bus keičiamas nuomos mokestis (jei tai nenustatyta sutartyje, o šalis, keičianti nuomos sumą, nori nustatyti kitą momentą nei pranešimo gavimo momentas, momentas, nuo kurio nuoma bus skaičiuojama; pasikeitė) ir kt.

Siunčiant pranešimą apie vienašališką nuomos sumos pasikeitimą faksu ar pristatymu organizacijos darbuotojui, kurio pareiga nėra gauti korespondenciją, kyla pavojus, kad pranešimas nebus laikomas gautu ar tinkamai įteiktu. vienašališko nuomos dydžio pakeitimo faktas nebus patvirtintas ... Tokiu atveju nuomos mokestis bus mokamas ne pranešime nurodytos sumos, o iš anksto šalių sutartos sumos.

Akimirka, nuo kurios vienašališkai keičiamas nuomos mokestis.

Vienašališkai pasikeitus nuomos sumai, jei tokia teisė yra numatyta nuomos sutartyje, ji bus pakeista nuo to momento, kai kita šalis gaus pranešimą apie nuomos sumos pasikeitimą arba pasibaigus įstatyme nustatytam įspėjimo terminui, nebent pranešimu, šalių susitarimu ar teisės aktais būtų nustatytas kitas laikotarpis (plenarinio posėdžio Nr. 16 rezoliucijos 10 dalies 19 punktas).

Sąlyga sutartyje. Pavyzdinė formuluotė:

„Nuomotojas turi teisę vienašališkai keisti nuomos dydį. Tokiu atveju sutarties dėl nuomos sumos terminas bus keičiamas nuo pirmos kito mėnesio dienos po mėnesio, einančio po mėnesio, kai Nuomininkas gauna pranešimą apie vienašališką nuomos sumos pakeitimą “.

„Nuomotojas turi teisę vienašališkai keisti nuomos dydį. Jei vienašališkai pasikeičia nuomos suma, nuomininko sutikimas ir susitarimas dėl nuomos mokesčio pakeitimo nereikalingi, nuoma bus keičiama nuo to momento, kai nuomininkas gauna pranešimą iš nuomotojo apie pakeitimą. nuomos dydžio. Nuo minėto pranešimo gavimo momento nuoma mokama pranešime nurodyta suma, įskaitant visą nuomos mėnesį, kurį buvo gautas atitinkamas pranešimas. Nuomos mokestis už mėnesius iki mėnesio, kurį nuoma buvo pakeista, mokamas pagal sumą, dėl kurios buvo susitarta iki pakeitimo “.

Pranešimo tekstas. Pavyzdinė formuluotė:

„Vadovaudamasis 2014-04-01 nuomos sutarties 3.3 punktu N 456, pranešiu apie vienašališką pasikeitusios nuomos sumos, mokamos pagal minėtą susitarimą... Nuomos mokesčio dydis bus keičiamas nuo 2014-07-01. Nuo tos datos vieno mėnesio nuomos kaina bus 2 400 000 (du milijonai keturi šimtai tūkstančių) rublių, įskaitant 20 procentų PVM. Nuoma, nesumokėta iki 2014-07-01, mokama pagal nurodytą pasikeitusią sumą “.

Jei sutartyje nenumatyta nuomotojo teisė vienašališkai keisti nuomos mokesčio dydį.

Šiuo atveju neleidžiama vienašališkai keisti nuomos mokesčio dydžio (Civilinio kodekso 291 straipsnis).

8.3. Nuomos mokesčio sumos keitimas vieno prašymu

iš šalių teisme bylose,

numatyta sutartyje

(Civilinio kodekso 421, 422, 423 straipsniai)

Sutartis gali būti pakeista šalies prašymu teisme šiais atvejais:

1) suinteresuotos šalies prašymu teismo sprendimu, jei iš esmės pasikeitė aplinkybės, kurių šalys sudarė sudarydamos sutartį (nebent sutartyje numatyta kitaip arba išplaukia iš prievolės esmės) 421);

2) jei kita šalis iš esmės pažeidžia sutartį (Civilinio kodekso 1 dalies 1 punkto 2 pastraipa, 420 straipsnis);

3) kitais Civilinio kodekso ir kitų teisės aktų ar susitarimo numatytais atvejais (Civilinio kodekso 2 poskyrio 1 dalies 2 punktas, 420 straipsnis).

Pastaba. Norėdami gauti daugiau informacijos apie nuomos sutarties pakeitimą, žr

sutartinis darbas „Nuoma. Bendrosios nuostatos. Rekomendacijos išvadoms

susitarimo “, 12 skyrius.

Šalys į nuomos sutartį gali įtraukti atvejus, kai jos turės teisę reikalauti pakeisti nuomos mokesčio dydį.

Į susitarimą įtraukto nuomos mokesčio dydžio pakeitimo atvejai šalies prašymu teismo sprendimu neturi būti sąlygojami jokiu sutarties pažeidimu. Dėl nuomos mokesčio dydžio pasikeitimo nagrinėjamu pagrindu nesvarbu, ar šalis patyrė didelę žalą. Šalis, reikalaujanti pakeisti nuomos mokesčio sumą, neprivalo įrodyti, kad sutarties vykdymas tomis pačiomis sąlygomis jai sukels žalą (jei sutartyje nenumatyta kitaip).

Sąlyga sutartyje. Pavyzdinė formuluotė:

„Nuomotojas turi teisę reikalauti padidinti nuomos sumą, jei padidės JAV dolerio kursas Baltarusijos rublio atžvilgiu, kurį oficialiai nustatė Baltarusijos Respublikos nacionalinis bankas. Padidinus nurodytą palūkanų normą, nuoma didėja proporcingai JAV dolerio augimui Baltarusijos rublio atžvilgiu, remiantis Baltarusijos Respublikos nacionalinio banko nustatyto oficialaus kurso rodiklių santykiu. šios sutarties datą ir jos nustatytą tarifą nuomos mokėjimo dieną “.

„Nuomotojas turi teisę reikalauti padidinti nuomos mokestį 10 procentų, jei per šioje sutartyje nustatytą laikotarpį nuomininkas neįvykdė įsipareigojimo visiškai suremontuoti nuomojamą turtą pagal šios sutarties 5 punktą. "

Tuo pačiu metu, net jei įvyktų sutartyje nurodytas atvejis, kai šalis turi teisę reikalauti pakeisti nuomos mokestį, ikiteisminė ginčo sprendimo tvarka yra privaloma. Tai yra, prieš pateikdama teismui reikalavimą pakeisti nuomos sumą, šalis turi pateikti pasiūlymą dėl minėto pakeitimo kitai šaliai. Jei kita šalis atsisako pasiūlymo, taip pat negauna atsakymo į pasiūlymą per pasiūlyme, teisės aktuose ar sutartyje nurodytą laikotarpį, o jei jo nėra, šiuos dokumentus- šalis per trisdešimt dienų gali kreiptis į teismą dėl nuomos mokesčio dydžio pakeitimo (Civilinio kodekso 422 straipsnio 2 dalis).

Nuomos mokesčio dydžio pakeitimas šalies prašymu teismo sprendimu yra sudėtingesnė procedūra nei, pavyzdžiui, vienašališkai arba šalių susitarimu. Tuo pačiu metu, jei nuomotojas padidins nuomos sumą, nuomininkui tikslingiau į susitarimą įtraukti sąlygą pakeisti nuomos sumą šalies prašymu, nurodant konkrečius atvejus. jo pakeitimas, o ne sąlyga vienašališkai jį pakeisti.

Pastaba. Apie nuomininko riziką, kai papildomai

nuomos mokesčio dydžio keitimo priežastys nuomotojo prašymu, žr.

rangos darbų vadovas „Nuoma. Bendrosios nuostatos. Rizika

nuomininkas, sudarant sutartį “, 8 skyriaus 8.3 punkto 8.3.1 papunktis.

Pastaba. Nuomotojo rizika neįtraukti į nuomos sutartį

papildomų atvejų, kai jis turės teisę reikalauti pakeitimo

nuomos dydžio, žr. rangos darbų vadovą „Nuoma.

Bendrosios nuostatos. Nuomininko rizika sudarant sutartį “, 8.3.1 punktas

8 skyriaus 8.3 punktas.

Nuomos mokesčio dydžio keitimo tvarka ir momentas vienos iš šalių prašymu teisme sutartyje numatytais atvejais.

Jei nuomos suma pakeičiama šalies prašymu teisme, sutartis keičiama teismo sprendimu ir papildomas klirensas tokių pakeitimų nereikia. Šiuo atveju nuomos suma keičiama nuo įstojimo momento teisinė jėga teismo sprendimai (Civilinio kodekso 423 straipsnio 3 punktas).

Tuo pačiu metu šalys turi teisę teismo sprendimu pasikeitus nuomos dydžiui, be sprendimo, sudaryti susitarimą dėl nuomos mokesčio dydžio keitimo, kuris, kaip taisyklė, turi būti sudaryta tokia pat forma kaip ir nuomos sutartis (Civilinio kodekso 422 straipsnio 1 dalis) ... Tačiau reikia turėti omenyje, kad šiuo atveju nuomos mokesčio dydis bus keičiamas nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo.