Turto arešto valstybės reikmėms įstatymas. Žemės įsigijimo įstatymas

Remiantis Rusijos įstatymais, piliečiai, kuriems nuosavybės teise priklauso žemės sklypai, turi teisę savo nuožiūra disponuoti turtu - parduoti, keistis, nuomoti ir pan. Tačiau yra atvejų, kai pareigūnaiįgaliotos institucijos turi teisę areštuoti žemės sklypus. Visi santykiai, susiję su žemės nuosavybe, yra įtvirtinti federaliniame įstatyme Nr. 136. Kokiais pagrindais tokia situacija yra leistina, bus aptarta toliau straipsnyje.

Naujas žemės įsigijimo įstatymas

136 Federalinis įstatymas „Žemės kodeksas Rusijos Federacija„Priėmė deputatai Valstybės Dūma 2001 m. Rugsėjo 28 d. Tų pačių metų spalio 10 d. Federacijos tarybos nariai patvirtino įstatymo projektą. Oficiali įstatymo įsigaliojimo data yra 2001 m. Spalio 25 d.

Žemės sklypų įstatymas reglamentuoja žemės naudojimo procesą. Žemių išsaugojimas yra būtinas ekonomikai ir jose gyvenančių gyventojų gyvenimui valdyti.

Žemės nuosavybės sąlygas reglamentuoja šis 136 federalinis įstatymas ir Rusijos civilinis kodeksas. Pagal svarstomą žemės įstatymas, yra keli žemės kategorijų, priklausomai nuo paskirties.Žemės:

žemės ūkio reikmėms;
gyvenvietės;
pramonė, transportas, transliavimas, informatika, energetika, televizija, ryšiai;
kosmoso veiklai įgyvendinti;
gynybinės ir strateginės žemės;
kiti specialūs tikslai;
saugomos teritorijos;
saugomi objektai;
miško fondas;
vandens fondas;
atsargų.

Žemės sklypo arešto pagrindai pagal įstatymą

Žemės sklypų įstatyme yra informacijos apie žemės įsigijimą - pagrindus, sąlygas ir tvarką.

136 federalinio įstatymo 49 straipsnis

49 straipsnyje išvardytos priežastys, kurios gali tapti žemės arešto pagrindu:

pagal tarptautines sutartis Rusija;
dėl valstybinės svarbos objektų statybos ar rekonstrukcijos. Sąraše yra objektai:

regioninės svarbos energetikos sistemos;
atominės energijos naudojimo sistemos;
gynybos ir saugumo sistemos;
federalinės transporto sistemos;
kosmoso veikla;
linijinė gamyba;
elektros, dujų sistema, taip pat šilumos tiekimas, centralizuotos vandens tiekimo schemos (karštas, šaltas);
regioninių, tarpmiestinių ir vietinė reikšmė;

Pasitraukimas žemės sklypų galbūt kitais pagrindais, numatytais Rusijos federaliniuose įstatymuose. Pagal įstatymus žemės įsigijimas vykdomas valstybei ir savivaldybės reikmėms.

Įstatymo 50 136 straipsnis

Šiame straipsnyje pasakojama apie žemės sklypo konfiskavimo sąlygas. Teismo sprendimu žemė gali būti areštuota. Konfiskuotas žemės nuosavybė ant neatlygintinai kaip sankcija už padarytą nusikaltimą.

Federalinio įstatymo „Rusijos Federacijos žemės kodeksas“ 51 straipsnis

51 straipsnio nuostatos nustato žemės sklypų rekvizavimo taisykles. Pagal įstatymus žemės rekvizavimas galimas tais atvejais stichinės nelaimės, epidemijos, nelaimingi atsitikimai. Apskritai, visoms situacijoms dėvėti nepaprastas charakteris... Įgaliotos institucijos tam tikrą laiką gali areštuoti žemės sklypą. Šie veiksmai yra būtini siekiant apsaugoti gyvybiškai svarbius gyventojų ir visos valstybės interesus.

Jei ant iškilusių pagrįstų priežasčių, įgaliotos vykdomosios valdžios institucijos negali grąžinti rekvizuoto žemės sklypo savininkui, tada jos privalo grąžinti areštuotos rinkos vertę nuosavybės objektas... Jei kurį laiką areštuotas žemės sklypas negrąžinamas savininkui, jis turi teisę pateikti skundą teisminė instancija... Jeigu, žemės savininko nuomone, jam grąžinama maža nuosavybės objekto vertė, jis turi teisę kreiptis į teismą dėl teisingos vertės nustatymo.

Žemės paėmimo iš savininko tvarka

136 įstatyme aprašyta žemės turto arešto tvarka (7.1 skyrius). Svetainės įsigijimo etapai:

Sprendimus priima įgaliotos institucijos vykdomoji valdžia laikantis RF LC nurodytų priežasčių;
Rašytinis pranešimas išsiunčiamas savininkui. Pranešime nurodoma - informacija apie areštuotą teritoriją, arešto tikslas, duomenys apie įgaliotą instituciją;
Nuosavybės teisių nutraukimas.

Tais atvejais, kai valstybės ir savivaldybių reikmėms areštuojamas žemės sklypas, sprendimą turi būti pagrįstas. Pagrindimas pagal 56.3 straipsnį:

sprendimas dėl saugomos teritorijos formavimo;
tarptautinė sutartis;
žemės gelmių naudojimo licencija;
sprendimą nugriauti pastatą, susijusį su jo būklės pripažinimu avarine.

Įstaigos, vykdančios atšaukimo procedūrą pagal įstatymus:

objektų formavimo tikslu federalinė reikšmė, federalinės vykdomosios valdžios institucijos turi teisę pradėti pasitraukimo procesą;
siekiant nustatyti regioninės reikšmės objektus - įgaliotos Rusijos sudedamųjų subjektų vykdomosios valdžios institucijos;
vietinės svarbos objektams - valdžios institucijos Vietinė valdžia.

Pagal įstatymą aukščiau nurodytos įstaigos turi teisę priimti sprendimus dėl žemės turto arešto savarankiškai ir kitų institucijų prašymu. Tarp šių institucijų yra:

natūralių monopolijų organizacijos;
institucijos, turinčios teisę į šiuos veiksmus, susijusius su specialių licencijų ar sutarčių buvimu;
podirvio naudotojai;
valstybei priklausančios vieningos institucijos.

Nustato organizacijų, įgaliotų vykdyti, sąrašą šią procedūrą Rusijos vyriausybė.

Kaip galima išlaikyti žemės nuosavybę?

Norėdami likti žemės sklypo savininkas, neturite pažeisti Rusijos Federacijos įstatymų dėl žemės nuosavybės naudojimo. Esant žemės areštui be pagrindo arba nesutikus su jo apskaičiavimu rinkos vertė, savininkas turi teisę bendrauti su teismu. Teismas atsižvelgia į visas bylos aplinkybes ir priima teisingą sprendimą.

Dokumentų paketas turi būti pateiktas teismui ir ieškinio pareiškimas. Dokumentų sąrašas:

paso kopija;
pranešimo apie žemės atsiėmimą kopija;
popierius, nurodantis nuosavybės teises;
dokumentai, liudijantys derybas su organizacija, įgaliota areštuoti turtą;
kiti dokumentai teismo prašymu.

Rusijos Federacijos konstitucija nustato šias teisės garantijas Privatus turtas: niekam negali būti atimtas turtas, išskyrus teismo sprendimą. Privalomas turto perleidimas valstybės poreikius galima gauti tik su išankstine ir lygiaverte kompensacija (35 straipsnio 3 dalis) ().

Civilinis kodeksas RF taip pat įtvirtintas nuosavybės neliečiamumo principas ir pateikiamas išsamus privalomo nuosavybės teisių nutraukimo priežasčių sąrašas. Taigi, remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso () 235 straipsnio 2 dalimi, turto savininko prievartinis areštas neleidžiamas, išskyrus atvejus, kai dėl įstatymų nustatytų priežasčių atliekami šie veiksmai: :

Turto vykdymo mokestis už prievoles;

Turto, kuris pagal įstatymus negali priklausyti šiam asmeniui, svetiminimas;

Susvetimėjimas Nekilnojamasis turtas dėl svetainės užgrobimo;

Netinkamai valdomų kultūros vertybių, naminių gyvūnų atpirkimas;

Rekvizicija;

Konfiskavimas;

Praktiškai dažnai pasitaiko atvejų, kai tiesiant kelią, rekonstruojant mikrorajoną, tiesiant dujotiekį ir pan., Nekilnojamasis turtas, esantis atitinkamame žemės sklype, griūna, o šio turto savininkai ir kiti teisių turėtojai priverstinai atimtas turtas.

Turto arešto tvarka valstybės naudai

Šio straipsnio tikslas - nustatyti teisinę procedūrą, pagal kurią privalomas savininkų nekilnojamojo turto areštas, taip pat savininkų teisių garantijas tokio arešto atveju. Pažymėtina, kad nagrinėjamais atvejais areštas įvyksta ne dėl netinkamo savininko (kito teisių turėtojo) elgesio, o priešingai - tik dėl valstybės ar viešųjų interesų (straipsnio 2 dalies 3 punktas). Rusijos Federacijos civilinio kodekso 235 straipsnis ()).

Kaip minėta pirmiau, Rusijos Federacijos civilinio kodekso 235 straipsnio 2 dalyje išvardytos priežastys, dėl kurių nuosavybė buvo areštuota prieš savininko valią, yra baigtinės. Vadinasi, nekilnojamasis turtas gali būti atskirtas nuo savininko tik areštuojant žemės sklypą, kuriame yra šis turtas, pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso () 239 straipsnį. Žemės kodeksas (toliau - RF LC) 44 straipsnio () dalyje taip pat nustato galimybę priverstinai areštuoti žemės sklypą valstybės ar savivaldybių reikmėms. Be to, Rusijos Federacijos darbo kodekso () 55 straipsnyje yra nuoroda, nurodanti, kad žemės sklypo valstybės ar savivaldybių reikmėms išpirkimo iš jo savininko tvarka; valstybės ar savivaldybių reikmėms išperkamo žemės sklypo išpirkimo kainos nustatymo tvarka; žemės sklypo nuosavybės ir naudojimo teisių nutraukimo tvarką, kai jis atimamas valstybės ar savivaldybių reikmėms, žemės sklypo, kuriam taikomas išpirkimas valstybės ar savivaldybės reikmėms, savininko teises nustato civiliniai teisės aktai.

Rusijos Federacijos civilinio kodekso () 239 straipsnio 1 dalis areštuoto žemės sklypo ir (arba) jame esančio nekilnojamojo turto savininkui suteikia šias garantijas:

Turtą, esantį žemės sklype po jo arešto, valstybė turi išpirkti pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 279-282 straipsnio () dalies () punktą, kuris garantuoja savininko teisę į išankstinę lygiavertę kompensaciją;

Valstybinė įstaiga ar vietos savivaldos institucija privalo teisme įrodyti, kad žemės sklypo naudojimas tikslams, dėl kurių jis atimamas, yra neįmanomas nenutraukus nuosavybės teisės į šį nekilnojamąjį turtą.

Nepaisant to, kad Rusijos Federacijos civilinio kodekso 279-282 straipsniuose () () () () nustatyta žemės sklypų išpirkimo po jų arešto tvarka, ši tvarka taip pat taikoma nekilnojamojo turto, esančio atitinkamą žemės sklypą. Reikėtų piešti Ypatingas dėmesys kad ši tvarka taikoma ir tais atvejais, kai nekilnojamojo turto savininkas nėra žemės sklypo savininkas.

Kyla klausimas - ar žemės sklypo arešto atveju visada būtina turėti teismo sprendimą nutraukus nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą? Atrodo, kad atitinkamų institucijų kreipimasis į teismą yra privalomas, jei savininkas nesutinka su išpirkimu. Jei su nekilnojamojo turto savininku buvo susitarta dėl išpirkimo, pastarasis gali įvykti administracine tvarka... Galimybę administraciniu būdu išspręsti išpirkimo klausimą taip pat nurodo Rusijos Federacijos civilinio kodekso 282 straipsnis, pagal kurį tik tuo atveju, jei savininkas nesutinka su sprendimu atimti iš jo žemės sklypą arba jei susitarimas dėl išpirkimo kainos ar kitų išpirkimo sąlygų su juo negalima pasiekti išpirkos reikalavimo.

Taip pat lieka neaišku, kas turi teisę priimti sprendimą dėl žemės sklypo arešto, kas turi teisę kreiptis į teismą su reikalavimu išpirkti nekilnojamąjį turtą, susijusį su žemės sklypo areštu. kaip kas turi teisę tiesiogiai išpirkti.

Atsakymai į šiuos klausimus yra dviprasmiški dėl paties įstatymų leidėjo nenuoseklumo. Taigi, remiantis Rusijos Federacijos konstitucija, privalomas nuosavybės svetimavimas, priklauso asmeniui gali būti gaminama privačiai tik valdžios reikmėms.

Tuo pačiu metu Rusijos Federacijos civilinio kodekso () 239 straipsnis nustato galimybę areštuoti žemės sklypą, taigi ir jame esantį nekilnojamąjį turtą, tiek valstybės, tiek savivaldybių reikmėms, o tai taip pat patvirtinama šio straipsnio 1 dalyje. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 279 straipsnis () - žemės sklypas gali būti atimtas iš savininko valstybės ar savivaldybių reikmėms išpirkimo būdu. Priklausomai nuo to, kieno reikmėms žemė atimama, išpirkimą vykdo Rusijos Federacija, atitinkamas Rusijos Federacijos steigiamasis subjektas arba savivaldybės formacija. Nepaisant to, sprendimą dėl pasitraukimo pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 279 straipsnio 2 dalį gali priimti tik federalinės vykdomosios valdžios institucijos ir Rusijos Federaciją sudarančių subjektų vykdomosios valdžios institucijos.

Taigi priverstinis areštas gali būti įvykdytas valstybės ir (arba) savivaldybių reikmėms. Sprendimus dėl pasitraukimo priima federalinės vykdomosios valdžios institucijos arba Rusijos Federaciją sudarančių subjektų vykdomosios institucijos. Išpirkimą vykdo Rusijos Federacija, atitinkamas Rusijos Federacijos steigiamasis subjektas arba savivaldybės formacija.

Yra nuomonė, kad žemės sklypo ir jame esančių nekilnojamojo turto objektų areštas savivaldybės reikmėms prieštarauja Rusijos Federacijos Konstitucijai. Vietos savivaldos organai neturi teisės į privalomą žemės sklypų areštą ir jame esančio nekilnojamojo turto atėmimą. Savivaldybė savo reikmėms gali išpirkti piliečiui priklausantį žemės sklypą arba juridinis asmuo, tik gavę jų sutikimą išpirkti. Nepaisant to, Rusijos Federacijos civilinio kodekso 239 straipsnio 1 dalies antra pastraipa numato vietos valdžios organo teisę kreiptis į teismą su reikalavimu areštuoti žemės sklypą ir įrodyti, kad žemės sklypas negali būti naudojamas. nenutraukiant nuosavybės teisės į jame esantį nekilnojamąjį turtą. Yra akivaizdus prieštaravimas - pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą vietos valdžia nepriima sprendimo dėl išpirkimo (279 straipsnio 2 dalis) ir turi teisę pareikšti ieškinį dėl nekilnojamojo turto arešto.

Siūloma, kad kreipiantis į vietos valdžios instituciją su prašymu areštuoti nekilnojamąjį turtą, teismai, patenkindami tokius pretenzijas turi atsisakyti.

Siekiant išspręsti šį prieštaravimą, jei savivaldybės reikmėms reikia areštuoti žemės sklypą ir jame esančius nekilnojamojo turto objektus, galima kreiptis į vietos valdžios instituciją valstybės valdžia Rusijos Federacijos subjektas, reikalaujantis atitinkamos išimties ir kreiptis į teismą.

Nekilnojamojo turto išpirkimo sąlygos ir tvarka

Sprendimą areštuoti žemės sklypą, priklausomai nuo to, kieno reikmėms jis yra areštuotas, priima federalinės vykdomosios valdžios institucijos - kai sklypas areštuojamas Rusijos Federacijos reikmėms, ir Rusijos Federaciją sudarančių subjektų vykdomosios valdžios institucijos - kai konfiskuojama šio dalyko reikmėms, arba savivaldybė.

Žemės sklypo savininkas turi būti raštu informuotas ne vėliau kaip prieš metus iki siūlomo arešto. Privalomame pranešime apie pasitraukimą matoma papildoma savininko teisių garantija - svetainė negali būti atšaukta be savininko valios per vienerius metus nuo tokio pranešimo gavimo momento. Per šį laikotarpį savininkas kviečiamas susitarti dėl žemės ir (arba) nekilnojamojo turto išpirkimo kainos. Jei savininkas nesutinka su tariamu pasitraukimu, jis turi teisę kreiptis į teismą su prašymu panaikinti sprendimą Rusijos Federacijos arbitražo proceso kodekso () 24 skyriuje nustatyta tvarka (25 straipsnis) Rusijos Federacijos civilinio proceso kodeksas ()), nes pažeidžia įstatymus ir pažeidžia jo teises bei teisėtus interesus.

Valstybės institucijos sprendimas dėl žemės sklypo arešto valstybės ar savivaldybių reikmėms priklauso valstybinė registracijaįstaigoje, registruojančioje teises į žemės sklypą. Remiantis Rusijos Federacijos 07.07.1997 įstatymu Nr. 122-FZ „Dėl teisių į nekilnojamąjį turtą valstybinės registracijos ir sandorių su juo“ () (su pakeitimais, padarytais 2004 m. Gruodžio 30 d.), Teisės į žemės sklypus priklauso nuo registracija „Unified“ valstybinis registras teisės į nekilnojamąjį turtą ir sandoriai su juo (USRR). Federalinė institucija, registruojanti teises į žemės sklypus registracijos paslauga atstovauja jos teritorinės institucijos. Tačiau šis federalinis įstatymas nenustato tokių sprendimų registravimo taisyklių. Atrodo, kad sprendimas areštuoti žemės sklypą valstybės ar savivaldybių reikmėms turi būti įregistruotas USRR kaip žemės sklypo apribojimas (suvaržymas). Šiame įstatyme esantis nekilnojamojo turto apribojimų (suvaržymų) sąrašas yra atviras. Apribojimas (suvaržymas) - tai įstatymų numatytos ar įgaliotos institucijos buvimas nustatyta įstatyme sąlygų, draudimų, apribojančių autorių teisių turėtoją naudotis nuosavybės teisėmis tvarka ar kita nuosavybės teisės už konkretų nekilnojamojo turto objektą (servitutą, hipoteką, pasitikėjimo valdymas, nuoma, turto areštas ir kiti). Iš esmės sprendimas areštuoti žemės sklypą yra savotiška autorių teisių savininką ribojanti aplinkybė, tai yra suvaržymas.

Nepaisant to, didelė kliūtis, kelianti grėsmę žemės sklypo arešto valstybės ar savivaldybių reikmėms teisėtumui, yra tai, kad teisė į žemės sklypą atsirado prieš įsigaliojant Federalinis įstatymas Nr. 122-FZ ir nebuvo registruotas pagal jame nustatytas taisykles. Šiuo atveju sprendimo įregistruoti žemės sklypą valstybinė registracija neįmanoma, kol nebus tinkamai įregistruotos teisės į šį žemės sklypą. Išpirkimo kaina iš savininko valstybės ar savivaldybių reikmėms atsiėmus (išpirkus) žemės sklypą, taip pat tokio išpirkimo sąlygos nustatomos su žemės sklypo savininku sudaryta sutartimi. Žemės sklypo išpirkimo kainą pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso () 281 straipsnį sudaro dvi sudedamosios dalys: 1) žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto rinkos vertė; ir 2) nuostolius, padarytus žemės sklypo savininkui, įskaitant žalą, kurią jis patiria dėl ankstyvo savo įsipareigojimų trečiosioms šalims nutraukimo, įskaitant negautą pelną. Žemės sklypo ir jame esančių nekilnojamojo turto objektų rinkos vertė, areštuojama, nustatoma pagal 1998 m. Liepos 29 d. Rusijos Federacijos įstatymą Nr. 135-FZ „Dėl vertinimo veiklos“ ().

Nuostolių atlyginimas išpirkus areštuotą turtą

Prieštaringas klausimas yra išpirkimo kainos sumokėjimas žemės sklypo ir (arba) šio sklypo nekilnojamojo turto savininkui dėl jo arešto. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 281 straipsnio 1 dalimi, į susitarimą įtraukta Rusijos Federacijos, jos sudedamosios dalies ar savivaldybės pareiga sumokėti išpirkimo kainą už areštuotą sklypą. Tuo pačiu metu 57 straipsnio 3 dalies RF LC suteikia galimybę kompensuoti nuostolius tiek iš atitinkamų biudžetų, tiek iš asmenų, kurių naudai žemės sklypai atimami.

Yra prieštaravimas: laikantis RF LC nuostatų, viena iš išpirkimo kainos sudedamųjų dalių (nuostolių) gali būti išmokėta kitiems asmenims nei valstybės ir vietos valdžios institucijos, o Rusijos civilinis kodeksas įpareigoja kainas, taigi ir nuostolius. Civilinis kodeksas numato išpirkimo tvarkos taisyklių taikymą asmenims, kuriems žemės sklypas priklauso paveldėto gyvenimo ar nuolatinio naudojimo pagrindu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 282 straipsnis) (), pagal analogiją su savininkais - remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 279-281 straipsniais () () (). Nepaisant to, kodeksas tiesiogiai nenustato teisės pirkti žemės sklypą iš žemės sklypo nuomininko ir atitinkamai nuostolių, patirtų dėl žemės sklypo užgrobimo valstybės ar savivaldybių reikmėms, atlyginimo nuomininkui. Šią spragą užpildo Žemės kodeksas, kurio 46, 57, 63 straipsniai numato teisių garantijas, įskaitant žemės sklypų nuomininkų teises, kai pastarosios yra atsiimamos valstybės ar savivaldybių reikmėms. Ši nuostata yra dar svarbesnė, nes nekilnojamąjį turtą šiame sklype gali turėti žemės sklypo nuomininkas. Praktiškai dažnai atsitinka taip, kad areštuojamas žemės sklypas yra valstybės ar savivaldybės nuosavybė, o valstybės valdžia, priimdama atitinkamą sprendimą dėl arešto, dažnai „pamiršta“ į sprendimą įtraukti nuostatą dėl arešto sklypą iš nuomininko, priimdamas sprendimus tik dėl šioje svetainėje esančio nekilnojamojo turto arešto. Toks sprendimas neatitinka įstatymų ir turi būti panaikintas.

Nuosavybės teisės perleidimo teisėtumas

Civilinis kodeksas nustato, kad nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą perleidimas turi būti įregistruotas valstybėje ir kyla iš pirkėjo tik nuo tokios registracijos momento. Vadinasi, asmuo, kurio naudai buvo areštuotas žemės sklypas ir nekilnojamojo turto objektai, privalo įregistruoti šio turto nuosavybę. Priešingu atveju susidaro situacija, kai žemės sklypas ir (arba) nekilnojamojo turto objektai lieka pirminio asmens nuosavybėn, o įgaliojimus disponuoti šiuo turtu naudojasi asmuo, kurio naudai turtas areštuotas.

Taigi dabartiniai teisės aktai numato iš pažiūros aiškią privalomo nekilnojamojo turto nuosavybės nutraukimo schemą:

1. Federalinė institucija vykdomoji valdžia arba Rusijos Federacijos steigiamojo subjekto vykdomasis organas priima sprendimą dėl žemės sklypo arešto ir dėl nuosavybės teisės į šį sklypą nuosavybės nutraukimo.

2. Apie žemės sklypo areštą pranešama savininkui (teisių turėtojui).

3. Sprendimas įregistruotas vieningame valstybiniame teisių registre, apie kurį pranešama savininkui (autorių teisių savininkui).

4. Su žemės sklypo savininku sudaromas susitarimas dėl žemės sklypo išpirkimo, o jei tokio susitarimo nepavyksta pasiekti, išpirkimas įvyksta teisminė procedūra.

5. Valstybinė teisių į žemės sklypą registracija ir (arba)

šiame žemės sklype vykdomas nekilnojamasis turtas

asmuo, kurio naudai buvo įvykdytas areštas.

Tačiau šioje schemoje galima atsekti nemažai neatitikimų: prieštaravimų tarp žemės ir civilinė teisė dėl nuostolių savininkui (teisių turėtojui) išmokėjimo; vietos valdžios vaidmens neapibrėžtumas sprendžiant dėl žemės sklypo arešto ir pan. Tokių neatitikimų buvimas kelia abejonių tiek dėl žemės sklypo ir jame esančio nekilnojamojo turto arešto teisėtumo, tiek dėl savininko garantijų lygiavertį areštuoto turto vertės atlyginimą.

Be to, esminis pažeidimas valstybės ir savivaldybių reikmėms areštuoto nekilnojamojo turto savininkų ir teisių turėtojų teisės yra neaiškios valdžios organai ir vietos valdžios institucijoms arešto tvarka, kaip, pavyzdžiui, tuo atveju, jei nesilaikoma reikalavimo valstybei įregistruoti sprendimą areštuoti žemės sklypą.

Redakcijos nuomone, autorius tyrinėja labai aktualų ir įdomų teisiniais klausimais... Tačiau turto areštas valstybės ir visuomenės poreikiams yra sudėtinga teisinė struktūra, kurios kiekvieną elementą sunku vienareikšmiškai interpretuoti. Visų pirma, pernelyg kategoriška atrodo autoriaus nuomonė, kad ji neatitinka įstatymų ir kad sprendimas areštuoti nuomojamą žemės sklypą turi būti panaikintas. Kadangi žemės sklypo, kuriame yra areštuojamas turtas, nuomos santykiai yra sudaryti sutartiniais pagrindais, kartu su nekilnojamojo turto arešto klausimu, klausimas dėl šalių teisinių santykių dėl nuomos sutarties nutraukimo. žemės sklypą nustatyta įstatymu ir sutartinė tvarka. Kviečiame susidomėjusius autorius į diskusiją E. Yu.Zhurbinos straipsnyje iškeltomis problemomis.

E. Yu Zhurbina, advokatų kontoros „Legas“, Maskva, teisininkė

2014 m. Gruodžio 31 d. Federalinis įstatymas Nr. 499-FZ pakeitė Rusijos Federacijos darbo kodeksą, reglamentuojantį žemės sklypų paėmimo visuomenės poreikiams tvarką, įskaitant nuostolių, atsiradusių dėl šio arešto, kompensavimo tvarką.
Nemažai įstatymo pataisų iškėlė teisėsaugos pareigūnų klausimus, visų pirma iškilo klausimas dėl kompensacijos už areštuotą žemės sklypą dydžio apskaičiavimo tvarkos.

Kompensacijos už žemės sklypo areštą apskaičiavimas

Kas įtraukta į kompensacijos apskaičiavimą?
Į nuostatų, kurie turi būti atlyginti dėl žemės sklypų užgrobimo visuomenės poreikiams, sąrašą, įstatymą Nr. 499-FZ, įeina tie patys komponentai, kaip ir anksčiau dabartinė įstatymų leidžiamoji valdžia(RF LC 63 straipsnio 4 punktas ir BK RF 281 straipsnio 2 punktas su pakeitimais iki 01.04.15). Po arešto turėtų būti sumokėta sklypo rinkos vertė (arba kito sklypo turto ar atsakomybės teisių rinkos vertė), jame esančio nekilnojamojo turto vertė, nuostoliai, atsirandantys dėl nesugebėjimo įvykdyti anksčiau prisiimtų įsipareigojimų. tretiesiems asmenims, taip pat prarastą pelną (Rusijos Federacijos darbo kodekso 2 straipsnio 5 dalies 5 punktas).

Visa tai yra nuostoliai (reali žala ir prarastas pelnas). Tačiau įstatymai ypač išryškina svetainės rinkos vertę. Taip yra dėl to, kad areštuoto objekto vertė įrodoma naudojant vertinimo ataskaitą, parengtą pagal 1998 m. Liepos 29 d. Federalinį įstatymą Nr. 135-FZ „Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje. Kiti nuostoliai, įskaitant prarastą pelną, nėra vertinami, todėl negali būti įtraukti į vertintojo ataskaitą. Jų dydį patvirtina kiti įrodymai.

Įstatymo pataisos išplėtė asmenų, kurie turi teisę reikalauti kompensacijos žemės arešto atveju, sąrašą. Anksčiau Žemės kodeksas nurodė tik savininkus. Dabar kiti teisėti savininkai, pavyzdžiui, nuomininkai (Žemės kodekse dabar vadinami nuosavybės savininkai ir savininkai, teisių turėtojai), gali tikėtis nuostolių atlyginimo. Iki pataisų priėmimo ši taisyklė nebuvo akivaizdi.

Atimto žemės sklypo rinkos vertės įvertinimas

Vertinama areštuoto sklypo, priklausančio nuosavybės teisei, rinkos vertė arba bet kurios kitos teisės į sklypą rinkos vertė (Rusijos Federacijos darbo kodekso 56.8 straipsnis). Vertinimas atliekamas pagal Įstatymo Nr. 135-FZ taisykles, išskyrus tas savybes, kurios nurodytos žemės teisės aktuose.

Dabar įstatymas aiškiai nurodo, kaip turėtų būti vertinamos nutrauktos teisės (RF LC 56 straipsnio 8 dalies 3 punktas). Pavyzdžiui, įmonės teisių į nuolatinį (neterminuotą) naudojimą rinkos vertė apibrėžiama kaip 49 metų nuomos teisės rinkos vertė (Įstatymo 26 straipsnio 9 punktas). Ir nuomos ar teisės rinkos vertė laisvas naudojimasžemės sklypas pagal sutartį nustatomas kaip nuomos teisės rinkos vertė prieš pasibaigiant terminui šias sutartis... Labiausiai prieštaringi vertinimo klausimai yra tai, kaip nustatyti leistino naudojimo tipą tokiam skaičiavimui ir kurią dieną skaičiavimas turėtų būti atliktas. Deja, įstatymas Nr. 499-FZ nepateikė atsakymų į visus šiuos klausimus. Tačiau galutinė kompensacijos suma priklausys nuo jų sprendimo.

Valdžios institucija gali atsiimti ne tik visą sklypą, bet ir sklypo dalį. Šiuo atveju rinkos vertė apskaičiuojama kaip skirtumas tarp pradinio žemės sklypo rinkos vertės ir sklypo rinkos vertės. teisių turėtojas, arba atitinkamai kaip skirtumas tarp nutrauktų ir pasiliktų teisių į sklypą vertės (Rusijos Federacijos darbo kodekso 56.8 straipsnio 4 punktas). Be to, institucija, gavusi autorių teisių savininko sutikimą, gali suteikti jam kitą svetainę mainais už konfiskuotą. Šiuo atveju kompensacija sumažinama mainais pateikto sklypo rinkos verte (Rusijos Federacijos darbo kodekso 56.9 straipsnio 4 dalies 5 punktas).

Leidžiamo naudojimo tipas (VRI) yra pagrindinė žemės sklypo savybė, įskaitant vertinimą. Nuo VRI priklauso ekonominis svetainės patrauklumas. Todėl autorių teisių turėtojui, iš kurio yra areštuotas žemės sklypas, svarbu, gavus arešto sutarties projektą ir prie jo pridėtą vertinimo ataskaitą, atkreipti dėmesį į tai, kokio tipo leidžiamas naudojimas buvo naudojamas vertinimo tikslais. Dėl didelės žemės ir miesto planavimo teisės aktų specifikos labai sunku pateikti standartines rekomendacijas, kaip patikrinti VRI. Tačiau galima suformuluoti keletą bendrų patarimų.

Pirmasis žingsnis yra nustatyti datą, kada atsižvelgiama į VRI. Iki Pagrindinė taisyklė tai turi būti diena prieš sprendimo pasitraukti priėmimą. Jei sprendimo dėl VRI atšaukimo dieną planuoto atšaukimo tikslu jau buvo pakeista, atsižvelgiama į rūšį, kurią svetainė turėjo prieš VRI pakeitimą pašalinimo tikslu. Jei, pavyzdžiui, VRI svetainė turi prekybos centro vietą, tačiau prieš atšaukiant VRI ji yra įrengta kelio, kurio teritorija pašalinama, statybai, tai naudojimo būdas - reikia atsižvelgti į prekybos centrą.

Antrasis žingsnis - teisingai nustatyti leistino naudojimo tipą nustačius datą. Į tai reikia atsižvelgti Valstybės kadastras nekilnojamojo turto, arba GKN. Iki 2015 m. Sausio 1 d. VRI taip pat buvo įtrauktas į EGRP ... Todėl informaciją apie leidžiamą naudojimą galima rasti Valstybės turto komiteto ir (arba) EGRP išraše. Tuo pačiu metu kadastro duomenys atlieka tik informacinę funkciją, o juose nurodyta informacija apie VRI gali neatitikti tikrovės. Todėl visa informacija turi būti patikrinta ir, jei reikia, prašyti pataisų Valstybės turto komitete.

Leidžiamas naudojimas nustatomas remiantis miesto planavimo dokumentais ir faktiniu žemės sklypo naudojimu. Norėdami sužinoti faktinį svetainės naudojimą, pirmiausia turite susipažinti su bendru planu, taip pat su žemės naudojimo ir plėtros taisyklėmis. Šie dokumentai jums pasakys apie galimo žemės sklypo VRI sąrašą. Atsižvelgiant į faktinį svetainės naudojimą, bus galima nustatyti konkretų VRI. Žinoma, su sąlyga, kad savininkas nepažeidžia bendrojo plano ir RZZ numatytų leidžiamo naudojimo tipų. Svarbu apsvarstyti dar vieną dalyką. Jei VRI įrengiamas prieš priimant pagrindinį planą ir LAR, toks anksčiau nustatytas naudojimo būdas ir toliau taikomas, net jei jis prieštarauja generaliniam planui ir LAR. Tačiau su viena sąlyga: anksčiau nustatytas naudojimo būdas nekelia pavojaus piliečių gyvybei ir sveikatai, o svetainė nėra statoma (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 36 straipsnio 8 dalis. 4, 6, LC RF 85 straipsnio 4 dalis, Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo nutarimas RFot 18.06.13 Nr. 136/13).

Neatmetama galimybė, kad VRI neįmanoma nustatyti bendrojo plano ir PZZ pagalba. Tokiu atveju galite netiesiogiai remtis Federalinio vertinimo standarto „Apibrėžimas“ 15 punktu kadastrinė vertė(FSO Nr. 4) “(patvirtintas Rusijos ekonominės plėtros ministerijos įsakymu Nr. 508, priimtas 10.10.22). Šioje pastraipoje sakoma, kad jei svetainė nėra sukurta, priimamas VRI, kuris suteikia žemės sklypas didžiausią rinkos vertę, atsižvelgiant į teritorijų planavimą ir miestų planavimo zonavimą. Užstatytam sklypui VRI priimamas atsižvelgiant į sklype esančių nekilnojamojo turto objektų paskirtį.

Kompensacijos dydis nustatomas ne vėliau kaip prieš 60 dienų iki sutarties atsiėmimo sutarties projekto išsiuntimo autorių teisių savininkui. Matyt, mes kalbame apie datą, kada turėtų būti surašyta vertinimo ataskaita, tačiau joje nenurodyta, nuo kurios datos turėtų būti nustatyta svetainės vertė (ar teisių į ją vertė). Kitaip tariant, vertinimo data nenurodyta. Galbūt vertinimo data yra numatyta Žemės kodekso 56.8 straipsnio 5 dalyje, ir tai yra diena prieš dieną, kai buvo priimtas sprendimas dėl pasitraukimo.

RF LC 56.8 straipsnio 5 punkte vertinimo data nenurodyta. Todėl gali būti, kad šioje normoje kalbame išimtinai apie leistino svetainės naudojimo datą, bet ne apie viso vertinimo datą. Jei ši norma aiškinama taip, reikia pripažinti, kad Žemės kodeksas yra atotrūkis nuo vertinimo datos.

Žemės kodekse įtvirtinta taisyklė, kad kompensacijos dydžiui nustatyti parengta vertinimo ataskaita galioja iki sutarties dėl pasitraukimo pasirašymo arba iki teismo sprendimo dėl priverstinio sklypo ir (ar) nekilnojamojo turto objektų atsiėmimo. ant jo (RF darbo kodekso 56.8 straipsnio 10 dalis). Tačiau ši taisyklė neužsimena apie atvejus, kai autorių teisių savininkas ginčija vertinimo ataskaitą arba kitaip nurodo savo reikalavimus kompensacijos sumai nustatyti. Be to, jei teisių turėtojas atsisakytų sudaryti susitarimą dėl pasitraukimo būtent dėl nesutikimo su jo svetainės vertinimu (teisėmis), tai yra, ginčo dalykas slypi vertinime, būtų absurdiška apriboti vertinimo įrodymą prie prieštaringai vertinamo pranešimo.

Taip pat reikėtų nepamiršti, kad vertinimo ataskaita, parengta rengiant perleidimo sutartį, yra skirta tik tokiam susitarimui sudaryti. Jei svetainė yra areštuota teisme, tuomet į šią ataskaitą, straipsnio autorių nuomone, nereikėtų atsižvelgti. Šiuo atveju rinkos vertė turėtų būti nustatyta remiantis šios vertės rodikliais ginčo nagrinėjimo metu. Naujosios Žemės kodekso normos šiuo klausimu nieko nesako, tačiau vienu metu Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinis posėdis padarė tokią išvadą savo 24.24.05 rezoliucijoje Nr. Prezidiumas neseniai priėmė panašius paaiškinimus. Aukščiausiasis Teismas(žr. 7 klausimą 2014 m. teismų praktikos apžvalgoje Nr. 1, patvirtintą Aukščiausiojo Teismo prezidiumo 2014 m. gruodžio 24 d.). Teismo vertinimu, jei savininkas nesutinka su siūloma areštuoto sklypo verte arba išpirkimo kaina nenurodyta sprendime dėl arešto (o šalys nesusitarė dėl išpirkimo kainos), tai teismas nustato vertę objekto, atsižvelgiant į jo rinkos vertę ginčo metu.

Ginčydamas vertintojo ataskaitą

Taigi areštuoto turto rinkos vertė yra pagrindinis komponentas nustatant kompensacijos dydį autorių teisių savininkui, o vertinimo ataskaita yra pagrindinis rašytinis nuostolių dydžio įrodymas. Autorių teisių turėtojas turi keletą praktinių galimybių įrodyti palankesnę rinkos vertę.

Pirmasis variantas: skirtingų pranešimų „konkursas“. Tokių ginčų pareiškėjai tiesiog pateikia teismui savo alternatyvią vertinimo ataskaitą, kurioje nurodyta kitokia rinkos vertė. Tačiau to nepakanka. Paprastai teismai mano, kad dviejų skirtingų dydžių ataskaitų buvimas neleidžia nustatyti, kuris iš jų yra nepatikimas. Todėl vien alternatyvios ataskaitos su skirtingais vertinimo rezultatais pateikimo nepakaks, kad būtų paneigti prašymu parengti vertinimo rezultatai. viešoji valdžia.

Antrasis variantas: atlikti vertinimo teismo ekspertizę, nes būtent jo rezultatai, kaip taisyklė, tampa įtikinamiausiais įrodymais teisme. Tačiau formaliai eksperto nuomonė neturėtų turėti teismui iš anksto nustatytos galios ir turi būti vertinama kartu su kitais įrodymais (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio posėdžio 12.04.14 Nr. 23 12 punktas) ).

Kartais teismui reikia, kad tik viena iš šalių prašytų ekspertizės, nepateikdama savo alternatyvaus skaičiavimo. Tačiau kartais, spręsdami dėl ekspertizės paskyrimo, teismai atsižvelgia į didelį abiejų šalių pateiktos išpirkimo kainos dydžio skirtumą. Kitaip tariant, norėdama įtikinti teismą būtinybe atlikti ekspertizę, ginčo šaliai geriau pateikti alternatyvią ikiteisminio vertinimo ataskaitą, kad būtų parodytas didelis neatitikimas tarp jos ir ataskaita, parengta valdžios institucijai rengiant susitarimą dėl arešto.

Tačiau reikia nepamiršti, kad teismo ekspertizės rezultatai yra nenuspėjami, o eksperto skaičiavimas gali pasirodyti toli gražu ne rinkos vertės, kurios tikėjosi autorių teisių turėtojas. Todėl efektyvesnis ginčo taktikos variantas yra paneigti oponento pranešimą.

Trečias variantas - paneigti vertinimo ataskaitą. Šios taktikos esmė ta, kad šalis pateikia teismui savo vertinimo ataskaitą ir tuo pačiu paneigia priešininko pranešimą. Jei teismas nustatys pažeidimus rengiant priešininko ataskaitą, tai leis daryti išvadą, kad tokia ataskaita yra nepatikima. Taigi vienintelis patikimas vertinimo įrodymas (nebent, žinoma, priešingai, jo nepaneigs), bus šalies pateikta ataskaita. Esant tokiai situacijai, teismo ekspertizė su trečiu įvertinimo rezultatu gali būti nereikalinga.

Norėdami paneigti priešininko pateiktą vertinimo ataskaitą, turite ją patikrinti, visų pirma, ar jis atitinka formalius reikalavimus, ir, antra, pagal vertintojo atlikto tyrimo turinį.

Vertinimo metu kyla toks klausimas. Kokią dieną turėtų būti nustatytas leistino naudojimo tipas, jei sprendimas dėl atšaukimo buvo priimtas iki įstatymo Nr. 499-FZ įsigaliojimo?

Anksčiau įstatymas į šį klausimą atsakymo nedavė, tačiau Aukščiausiojo Teismo prezidiumas dar prieš įsigaliojant Įstatymui Nr. 499-FZ nurodė, kad kilus ginčui, būtina vadovautis VRI, kuris buvo nustatytas svetainės atžvilgiu prieš pradedant jo panaikinimo procedūrą (žr. 7 klausimą 2014 m. Teismų praktikos apžvalgoje Nr. 1, patvirtintą RF ginkluotųjų pajėgų prezidiumo 2014 m. gruodžio 24 d.) . Šis požiūris taip pat atitinka naująją taisyklę (RF LC 56.8 straipsnio 5 punktas). Vadinasi, VRI turi būti nustatytas dieną prieš atšaukimo procedūros pradžią.

Ataskaitos nepatikimumas formaliems reikalavimams visų pirma gali būti išreikštas tuo, kad vertintojui buvo pateikti netikslūs tyrimo dokumentai. Rengdamas ataskaitą, vertintojas daro išlygą, kad jis nėra atsakingas už jam perduotų dokumentų apie vertinimo dalyką teisingumą. Tai yra, vertintojas, tiesą sakant, tiki kliento žodžiu, kad jam pateikti tyrimai yra patikimi, ir dažnai jų netikrina. Patikrinus dokumentus, kuriuos vertintojas gavo iš kliento ir panaudojo priešininko ataskaitoje, kartais nustatomi bet kokie jų trūkumai ir neatitikimai.

Kitas oficialus pažeidimas yra tai, kad ataskaitos tekste nėra pagrindimo, kad neįmanoma naudoti kitų vertinimo metodų, išskyrus vertintojo pasirinktą metodą.

Teismai taip pat vertina vertinimo ataskaitos trūkumą, kai, vertinant lyginamuoju metodu, analogiški objektai visais kriterijais neatitinka vertinimo objekto. Šiuo atveju, kaip pažymi teismai, reikia atlikti koregavimą. Esmė ta, kad lyginamojo metodo reikšmė yra tokia: vertintojas nustato objekto kainą, lygindamas ją su tokiais objektais, kurie savo esminėmis savybėmis yra panašūs į vertinamą objektą. Taikydami šį metodą, vertintojai kartais palygina vertinimo dalyką su vertinimo dalyko neatitinkančiais objektais pagal daugybę svarbių kriterijų.

Pavyzdžiui, vertintojas lygina objektus, esančius svetainėse su skirtingais VRI. Pati savaime tai nėra pažeidimas, tačiau, norėdamas palyginti tokius ne visai panašius objektus, vertintojas privalo taikyti vadinamąjį vertės koregavimą - keisti palyginamų objektų vertę, priklausomai nuo to, kaip tai įtakoja skiriamieji kriterijai . Taigi, pateiktame pavyzdyje vertintojas turi atsižvelgti į tai, kaip vertę paveiks kitas VRI. Jei to nepadarysite (nekoreguosite kainos), yra didelė tikimybė, kad teismas ataskaitą pripažins nepatikima. ...

Net jei oponento ataskaita visiškai atitinka formalius reikalavimus, jos patikimumą turėtų patikrinti tyrimo turinys. Kitaip tariant, kai kiekviena šalis pateikia savo vertinimo versiją, kita šalis, argumentuodama vertintojo tyrimo ypatumais, gali įrodyti, kad jos ataskaita labiausiai atitinka rinkos vertę.

Praktiškai didžiausia objekto rinkos vertė pasiekiama naudojant pajamų metodą, tačiau jį naudoja vertintojai, turėdami verslo planą ar kitą panašų dokumentą, o tai pasitaiko retai. Antras ir populiariausias vertintojų metodas yra lyginamasis metodas. Šis metodas leidžia nustatyti rinkos vertę net anksčiau nei vertinimo data. Šiuo atveju vertintojas indeksuoja vertinimo dieną gautą rinkos vertę.

Viena iš priežasčių, dėl kurių buvo paneigta vertintojo ataskaita, kurioje buvo naudojamas lyginamasis metodas, jau buvo paminėta aukščiau - tai nėra išlaidų koregavimo nebuvimas esant reikšmingiems vertinamo turto ir jo analogiškų savybių skirtumams. Yra ir kitų priežasčių. Visų pirma galima pagrįsti ataskaitoje naudojamų informacijos apie analoginius objektus netikslumą. Faktas yra tas, kad informaciją apie juos vertintojai dažnai naudoja iš ne visai patikimų šaltinių (įprastos žiniasklaidos, interneto svetainių), kuriuose pateikta informacija gali būti netiksli. Dažnai vertintojas naudoja šaltiniuose skelbiamus nekilnojamojo turto pardavimo skelbimų duomenis. Bet jei skelbimuose nebuvo duomenų apie analoginio objekto aprašymą, tada tokio analoginio objekto naudojimas negali būti laikomas motyvuotu.

Be to, būtina argumentuoti, kodėl jų pačių ataskaitoje naudojami analogiški objektai savo parametrais geriau atitinka vertinamą objektą nei analogiški priešininkų objektai. Galiausiai galite pabandyti pateisinti netinkamą koregavimų (įskaitant indeksus) naudojimą oponentų ataskaitoje.

Kitų nuostolių sumos nustatymas

Be areštuoto sklypo išlaidų ar teisių į jį, atlyginami ir kiti nuostoliai, įskaitant prarastą pelną. Jo dydį galima patvirtinti tik pasitelkus specialisto išvadą.

Be nuostolių, tiesiogiai išvardytų Žemės kodekse, autorių teisių turėtojas turi teisę gauti kompensaciją už prarastą pelną (RF LC 56 straipsnio 8 dalies 2 punktas). Bet kaip apskaičiuoti šį kompensacijos komponentą, Žemės kodekse nenurodyta. Įstatyme atsirado tik abstrakti nuoroda į federalinius teisės aktus. Žemės kodekse galite rasti nuostolių įvertinimo ataskaitos nuorodą (RF LC 2 straipsnio 2 dalies 4 punktas, 56.10 straipsnis). Tačiau įstatymas Nr. 135-FZ nuostolių nevertina kaip vertinimo objekto. Todėl negali būti vertintojo išvados dėl nuostolių dydžio nustatymo. Tai patvirtinama ir arbitražo praktika Dėl to lieka tik viena galimybė - nuostolius nustatyti pasitelkus eksperto išvadą (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo 2013 m. Sausio 23 d. Sprendimas byloje Nr. A73-3327 / 2012). Teismo ekspertizė gali būti paskirtas teismo vardu. Ginčo šalys turi teisę, nepriklausomai kreipdamosi į ekspertą, reikalauti parengti nuostolių apskaičiavimą (arba priešpriešinį apskaičiavimą), remiantis Rusijos Federacijos arbitražo proceso kodekso 75 straipsniu, tačiau toks skaičiavimas teisme neturi eksperto išvados statuso, tačiau bus laikomas „kitu įrodymu“.