Daugiabučio namo savininkų nuosavybės santykiai. Būsto ir komunalinių paslaugų mitai: kam priklauso bendroji nuosavybė

Problemos su apibrėžimu bendra nuosavybė egzistuoja visur. Dažnai ateina neteisėtas susvetimėjimas vėliau registruojant nuosavybę. Įpareigojimas reguliariai atlikti bendros nuosavybės inventorizaciją galėtų šiek tiek sumažinti įtampą.
Rusijos Federacijos būsto kodeksas
36 straipsnis. Nuosavybė bendra nuosavybė patalpų savininkams daugiabutis
1. Patalpų savininkams daugiabutis namas priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise bendroji nuosavybė bendra nuosavybė daugiabučiame name, būtent:
1) šio namo patalpos, kurios nėra butų dalys ir yra skirtos aptarnauti daugiau nei vieną šio namo kambarį, įskaitant daugiabučius laiptus, laiptus, liftus, liftų ir kitus šachtus, koridorius, technines grindis, mansardas, rūsius, kuriose yra inžinerinės komunikacijos, kita įranga, aptarnaujanti daugiau nei vieną šio namo kambarį (techniniai rūsiai);
2.Daugiabučio namo patalpų savininkai turėti, naudoti ir nustatyti pagal šį kodeksą ir Civilinė teisė ribos pašalinamos bendra nuosavybė daugiabutyje.
3. Bendrosios nuosavybės dydžio sumažinimas daugiabutyje galima tik gavus visų šio namo patalpų savininkų sutikimą jį rekonstruojant.
4. Sprendimu daugiabučio namo patalpų savininkai priimtas visuotinis susirinkimas tokių savininkų, daugiabučio namo bendrosios nuosavybės objektai gali būti perduoti naudoti kitiems asmenims, jei tai nepažeidžia piliečių ir juridinių asmenų teisių ir teisėtų interesų.

Rusijos Federacijos būsto kodeksas nustato bendro namo nuosavybės perleidimo ir paskirstymo tvarką, taip pat ženklus, kuriais remiantis galima nustatyti, ar turtas yra daugiabutis bendras namas.
Yra Volgoradskio apibrėžimas apygardos teismas liepos 19 d., kurioje 2012 m Teisėjų kolegija nustatė:
"Šiuo metu buto, kuriam priklauso nuosavybės teise, balkonas tapo visiškai netinkamas naudoti, yra avarinės būklės. Savininkai kreipėsi į LLC UK Traktorozavodsky District su prašymu suremontuoti balkono plokštę. Pareiškėjo buvo paprašyta suremontuoti balkonas visuotinio savininkų susirinkimo sprendimu Savininkų sąskaita Savininkai padavė į teismą baudžiamąjį kodeksą ir paprašė įpareigoti atsakovą pakeisti avarinę viryklę ...
Pagal pastraipas. Bendrosios nuosavybės daugiabučiame name priežiūros taisyklių 14 ir 22 straipsniai bei mokėjimo už gyvenamųjų patalpų priežiūrą ir remontą dydžio pakeitimo taisyklės, kai teikiamos paslaugos ir atliekami valdymo, priežiūros ir remonto darbai. bendrosios nuosavybės daugiabutyje netinkama kokybė ir (arba) su pertraukomis, viršijančiomis nustatytą trukmę, priimant sprendimą elgtis kapitalinis remontas tarnauja bendrosios nuosavybės tikrinimo aktas, kurio vykdymo pareiga tenka vadovaujančiai organizacijai. Patikrinimo ataskaitoje fiksuojama bendro turto būklė ir atskleidžiamas neatitikimas tarp jos elementų ir teisės aktų reikalavimų, piliečių saugumo užtikrinimo reikalavimų. Patikrinimo ataskaitoje nurodyti duomenys leidžia vadovaujančiai organizacijai sukurti priemones, būtinas nustatytiems defektams, gedimams, pažeidimams pašalinti ...
Remiantis RF LC 161 straipsniu, valdydama daugiabutį, valdymo organizacija yra atsakinga daugiabučio namo patalpų savininkams už visų paslaugų ir (ar) darbų, kurie užtikrina tinkamą bendrų patalpų priežiūrą, teikimą. turto šiame pastate ir kurio kokybė turi atitikti keliamus reikalavimus techniniai reglamentai ir bendros nuosavybės išlaikymo, aprūpinimo taisyklėmis Komunalinės paslaugos priklausomai nuo konkretaus namo tobulinimo lygio ...
Pagal 309 straipsnį Civilinis kodeksas prievolės turi būti įvykdytos tinkamai, laikantis prievolės sąlygų ir įstatymo reikalavimų ...
Dėl 2012 m. Sausio 19 d. Valstybės darbuotojų atliktų darbų būsto apžiūra Volgogrado srityje, bendros nuosavybės sanitarinės-techninės būklės patikrinimas ... vietinis guolių sienos plytų sunaikinimas, balkono plokštės įlinkis, įtrūkimai ...
... Atvyko pirmosios instancijos teismas prie pagrįstos išvados, kad yra pagrindas Baudžiamajam kodeksui įpareigoti remontuoti balkoną."
Argumentas apeliacija Baudžiamojo kodekso, kad balkonas nepriklauso bendrai nuosavybei daugiabutyje, prieštarauja byloje nustatytoms aplinkybėms.
Balkonas tikrai priklauso butų patalpoms.Tačiau, atsižvelgiant į tai, kad balkono plokštė, priklausanti namo atraminėms konstrukcijoms, reikalauja kapitalinio remonto, remontą turėtų atlikti valdymo organizacija.
Ši patirtis rodo savininkams daugiabučių labai svarbu teisingai suprasti, kur jis baigiasi Privatus turtas ir kur prasideda bendri namai.

Pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 244 str

Dviejų ar daugiau asmenų turimas turtas jiems priklauso bendrosios nuosavybės teise.
Turtas gali būti bendroji nuosavybė, nustatant kiekvieno savininko dalį nuosavybės teisėje (akcijų nuosavybė) arba nenustatant tokių akcijų (bendroji nuosavybė).
Bendroji nuosavybė atsiranda tada, kai du ar daugiau asmenų perima turtą, kurio negalima padalinti nepakeitus jo paskirties (nedalomi dalykai) arba kurio negalima padalyti pagal įstatymą.
Bendros nuosavybės dalyvių susitarimu, o teismo sprendimu nepavykus susitarti, šių asmenų bendroji nuosavybė gali būti nustatyta bendrojoje nuosavybėje.

Bendra nuosavybės nuosavybės kilmės istorija.

Rusijos Federacijos įstatymas „Dėl būsto fondo privatizavimo 1991 m Rusijos Federacija". Gyvenamosios patalpos buvo perduotos bute bendrai registruotiems asmenims bendroji nuosavybė, nenurodant kiekvieno savininko dalies dydžio.

Vėliau butai buvo perduoti bendrai bendrai nuosavybei, pavyzdžiui, jei bute buvo trys savininkai, buvo nurodyta, kad kiekvienas turi teisę į dalį.

Bendroji nuosavybė yra nuosavybės rūšis, pagal kurią galima nustatyti kiekvieno savininko dalies dydį.
Bendra nuosavybė, dalies nustatymas įstatyme

Pagal str. 245 GK RF, jei bendrosios dalinės nuosavybės dalyvių akcijos negali būti nustatytos remiantis įstatymais ir nėra nustatytos visų jos dalyvių susitarimu, akcijos laikomos lygiomis. Bendrosios dalinės nuosavybės dalyviai susitarę gali nustatyti, kaip pasikeis jų dalies dydis, jei kiekvienas iš jų prisidės prie švietimo ir bendrosios nuosavybės didinimo.

Bendrosios dalinės nuosavybės dalyvis, kuris savo lėšomis vykdė laikydamasis nustatyta tvarka naudojimasis bendru turtu neatsiejamas šio turto pagerinimas, turi teisę atitinkamai padidinti savo dalį teisėje į bendrą nuosavybę.

Atskiri bendrosios nuosavybės patobulinimai, jei bendros bendros nuosavybės dalyvių susitarime nenumatyta kitaip, tampa juos sukūrusio dalyvio nuosavybe.
Bendra nuosavybė, disponavimas turtu

Bendrosios dalinės nuosavybės teise turimas turtas realizuojamas visų jo dalyvių susitarimu. Kiekvienas bendro turto dalyvis privalo proporcingai savo daliai mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitus mokėjimus už bendrą turtą, taip pat jo išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas.
ZhK RF str. 37. Daugiabučio namo bendrosios nuosavybės bendrosios nuosavybės teisės akcijų nustatymas
Dalyvauti šiame pastate esančių patalpų savininko daugiabučiame name bendrosios nuosavybės teise proporcingas viso nurodyto kambario ploto dydžiui.

Kiekvieno savininko dalis nustatoma padalijus patalpų plotą (pagal nuosavybės pažymėjimą) iš gyvenamųjų ir negyvenamosios patalpos namuose (pagal PTI paaiškinimą), kurie yra atitinkamos nuosavybės rūšys (privati, valstybinė), pagal šią formulę: D = S (savininko patalpos) / S (visos patalpos, priklausančios MKD), kur, D yra patalpų savininko dalis, priklausanti daugiabučio namo bendrosios nuosavybės teisei; S (savininko patalpos) - bendras konkrečiam savininkui priklausančių gyvenamųjų ar negyvenamųjų patalpų plotas; S (visų daugiabučio namo patalpų) - bendras daugiabučio namo visų gyvenamųjų negyvenamųjų patalpų bendras plotas.

Savininko dalis Bendrosios nuosavybės dalis gali būti įregistruota registre ir įrašyta nuosavybės registracijos liudijimas

Olga Perminova, nepriklausoma ekspertė

BUTO STATYBOS PAGRINDO TELPĖS: TEISINIS REGIMAS

Bendrosios nuosavybės daugiabučiame name sąvoka reiškia visus pastato elementus, skirtus kelioms patalpoms aptarnauti. Ribos ir komponentai nustatomi remiantis Rusijos Federacijos vyriausybės dekretu Nr. 491. Kiekvienas nekilnojamojo turto (ar jo dalies) savininkas yra ir bendro turto savininkas

Nuosavybė taip pat nustato daugybę pareigų, ypač atsakomybę valstybei. Visi nuomininkai kas mėnesį imami mokesčiai už komunalines paslaugas už namo priežiūrą ir remontą. Jų dydis nustatomas atsižvelgiant į asmeniui priklausančių patalpų plotą. Gyventojų skaičius (jų gali išvis nebūti tarp savininkų) nesvarbu.

Daugiabučio namo bendrosios nuosavybės komponentai

Elementų, įtrauktų į daugiabučio namo bendrosios nuosavybės sąrašą, sąrašą griežtai reglamentuoja RF būsto kodeksas. Tai įeina:

• Visos patalpos, kurios nepriklauso butams ir yra skirtos aptarnauti dvi ar daugiau nurodyto pastato patalpų (gyvenamųjų ir negyvenamųjų). Tai apima: laiptines, nusileidimus, liftus ir jų šachtas, palėpes, vežimėlių vietas, įmontuotus ar požeminius garažus (įskaitant tuos, kurie pastatyti gyventojų sąskaita), dirbtuves, techninius rūsius, susisiekimo vietas (katilus, liftų mazgus ir kt.) .).
• Žemės sklypai, esantys šalia namo su žaliomis erdvėmis. Jų ribos yra nurodytos valstybinėje kadastro registracijoje.
• Nešančios ir aptveriančios konstrukcijos: pamatai, laikančiosios sienos, tarpinės grindys, sijos, kolonos ir kt.
• Stogo ir stogo elementai.
• Konstrukcijos, skirtos aptverti kelias patalpas: parapetai, turėklai ir kt.
• Durų ir langų konstrukcijos, esančios bendrose patalpose (įėjimas, rūsys ir kt.).
• Visų tipų įranga (sanitarinė, elektrinė, mechaninė ir tt), esanti pastate ir skirta aptarnauti patalpas jo viduje.
• Visos viešojo ryšio sistemos: elektros instaliacija (už butų), kanalizacija, vandentiekis, dujotiekis.
• Papildomi elementai ir įranga, esanti ryšių linijose (stovai, uždarymo vožtuvai, posūkiai, mazgai ir kt.).
• Šildymo sistema, įskaitant: uždarymo vožtuvus, matavimo prietaisus (tik kolektyvinius) ir kitą pagalbinę įrangą.
• Pagalbinės sistemos priešgaisrinė sauga(kopėčios, gesintuvai, smėlio dėžės ir kt.).

Ypatingas dėmesys skiriamas ryšio linijų ribų nustatymui: kur baigiasi bendroji namo dalis ir prasideda buto savininko nuosavybė. Jie turi būti aiškiai išdėstyti pastato projekto plane.

Kaip „valdymo taškas“ dažniausiai naudojami laidai, skydai ir kt. Kitaip tariant, tos vietos, kur kolektyviniai ryšiai įvedami į kiekvieną atskirą butą. Pradedant eksploatuoti pastatą, kiekvienam tokiam „kontrolės taškui“ nustatomos veiklos atsakomybės ribos.

Kas yra atsakingas už būklę

Daugiabučio namo bendroji nuosavybė reglamentuojama atsižvelgiant į 2006-08-13 Rusijos Federacijos vyriausybės potvarkį Nr. 491. Pasak jo, atsakingos trys šalys:

1. Patalpų (tiek gyvenamųjų, tiek negyvenamųjų) savininkai. Jų pečiai yra atsakingi už tai, kad būtų išlaikyta tinkama į bendrą turtą įtraukto turto būklė.
2. Vargonai valstybės valdžia. Jų atsakomybė apima turto priežiūros kontrolės užtikrinimą.
3. Vargonai Vietinė valdžia. Remiantis RF būsto kodekso 161 straipsnio 4 dalimi, jie rengia konkursinius renginius, siekdami nustatyti valdymo organizacijas.

Įdomu: anot RF LC, jei daugiabučiai sugriūva dėl nepakankamo jo priežiūros lygio, už tai atsako gyventojai, o ne valdymo įmonės. Lėšos utilizavimui bus skirtos iš jų lėšų.

Idealiu atveju namų savininkai turėtų savarankiškai stebėti, kaip valdymo įmonės vykdo savo pareigas. Jei nesilaikoma šios sąlygos, jie turi pakeisti rangovą arba perrinkti bendrijos pirmininką. Praktiškai toks piliečių sąžiningumas pasitaiko itin retai.

Bendro turto išlaikymo išlaidas padengia visi gyventojai. Išmokų dydis nustatomas pagal asmeniui priklausančio būsto plotą. Šios pareigos išlieka, net jei asmuo negyvena nurodytu adresu. Pirmųjų aukštų gyventojai, kaip ir visi kiti, moka naudotis liftu.

Poreikis renovacijos darbai nustatyta namų savininkų susirinkimuose. Jie turėtų būti atliekami reguliariai, kad laiku nebūtų užkirstas kelias greitam infrastruktūros gedimui. Susirinkimo metu sudaromas bendras sprendimas, kuriame pateikiamas patvirtintas būtinų veiklų sąrašas.

Bendros nuosavybės priežiūros priemonių sąrašas

Prireikus vykdoma veikla, kuri yra bendro namo turto priežiūros dalis. Jų sąrašas priklauso nuo namo savybių, klimato sąlygų ir kitų veiksnių.

V bendras vaizdas tai atrodo taip:

• Išlaikyti geros būklės elektros tinklus. Tai apima: laidų keitimą, prietaisų (jungiklių, apšvietimo ir kt.) Būklės įvertinimą ir prireikus jų pakeitimą.
• Planinis turto būklės patikrinimas. Jį atlieka nuomininkai arba kiti sprendimus priimantys asmenys (pasirenkami susirinkimuose arba skiriami MK). Remiantis patikrinimo rezultatais, nustatomos probleminės sritys ir infrastruktūros trūkumai.
• Laiku išvežamos šiukšlės ir įvairios atliekos, atsirandančios dėl pastate įsikūrusių organizacijų veiklos.
• Valymo užtikrinimas ir sanitarinių bei higienos procedūrų atlikimas, įskaitant žemės sklypas netoli namo.
• Stebėti, kaip laikomasi taisyklių ( numato įstatymas RF) priešgaisrinė sauga.
• Rūpinimasis sodinimais, augančiais vietiniame žemės sklype.
• Remontas (jei reikia) ir pastato paruošimas eksploatacijai naujam sezonui (aktualu iki žiemos pradžios).
• Atlikti procedūras, kuriomis siekiama padidinti pastato energijos vartojimo efektyvumą.

Svarbu! Galutinis darbų sąrašas turi būti nurodytas daugiabučio namo valdymo sutartyje.

Aukščiau pateiktame sąraše nėra:

• langų ir durų funkcionalumo užtikrinimas;
• balkonų ir lodžijų izoliacija;
• stiklo keitimas;
• išlaikant žemės sklypų nesusiję su namais.

Šią veiklą namų savininkai vykdo savarankiškai.

Patikrinimo ataskaitos ypatybės

Siekiant nustatyti pernelyg didelį konstrukcijų ir infrastruktūros elementų susidėvėjimą, bet kurio daugiabučio namo apžiūra turėtų būti atliekama reguliariai. Kai kuriais atvejais taip pat rengiami neplanuoti renginiai.

Komisiją turėtų sudaryti atsakingi savininkai (išrinkti susirinkime) ir valdymo įmonės atstovas. Taip pat praktikuojama pakviesti specialistus (inžinierius, elektrikus, montuotojus ir kt.), Kad gautų eksperto nuomonę apie pastato būklę.

Remiantis patikrinimo rezultatais, surašomas aktas, kuriame užfiksuojami visi duomenys apie pastato būklę ir aplinką. Radus trūkumų, jie išsamiai išrašomi ir nustatomas būtinų priemonių rinkinys jiems pašalinti. Taip pat analizuojamos defektų pasireiškimo priežastys. Tai būtina identifikuoti nekokybiškas darbas paslaugų struktūras.

Remiantis visa gauta informacija, nustatomas artimiausios ir ilgalaikės darbo planas. Remonto darbų laikas nustatomas remiantis valstybės taisyklėmis.

Prieš patvirtinant aktą, jį turi patvirtinti savininkai (arba Atsakingas asmuo). Prireikus jie turi teisę koreguoti priemones, laiką ir finansinį komponentą.

Vaizdo įraše apie bendrą nuosavybę

Išvada

Ši operacinės atsakomybės sistema turi daug priešininkų (dėl mėnesio padidėjimo) komunalinių paslaugų sąskaitos). Tačiau tai duoda apčiuopiamos naudos - žymiai pagerina daugiabučių namų paslaugų kokybę.

1. Daugiabučio namo patalpų savininkams bendrosios nuosavybės pagrindu priklauso daugiabučio namo bendroji nuosavybė, būtent:

1) šio namo patalpos, kurios nėra butų dalys ir yra skirtos aptarnauti daugiau nei vieną šio namo kambarį, įskaitant daugiabučius laiptus, laiptus, liftus, liftų ir kitus šachtus, koridorius, technines grindis, mansardas, rūsius, kuriose yra inžinerinės komunikacijos, kita įranga, aptarnaujanti daugiau nei vieną šio namo kambarį (techniniai rūsiai);

2) kitos šio namo patalpos, kurios nepriklauso individualiems savininkams ir yra skirtos šio namo patalpų savininkų socialiniams ir buitiniams poreikiams tenkinti, įskaitant patalpas, skirtas organizuoti jų laisvalaikį, kultūrinį vystymąsi, vaikų kūrybiškumą, užsiėmimus fizinis lavinimas sporto ir panašios veiklos;

3) stogai, uždengiantys šio namo laikančias ir nelaikančias konstrukcijas, mechaninė, elektros, sanitarinė ir kita įranga, esanti šiame name patalpų išorėje arba viduje ir aptarnaujanti daugiau nei vieną patalpą;

4) žemės sklypas, kuriame yra šis namas, su apželdinimo ir gerinimo elementais, kiti šio namo priežiūrai, eksploatavimui ir tobulinimui skirti objektai, esantys nurodytame žemės sklype. Žemės sklypo, kuriame yra daugiabutis, ribos ir dydis nustatomi pagal žemės teisės aktų ir miesto planavimo teisės aktų reikalavimus.

2. Daugiabučio namo patalpų savininkai nuosavybės teise valdo, naudoja ir neviršija šio kodekso ir civilinės teisės aktų nustatytų ribų.

3. Sumažinti bendrosios nuosavybės dydį daugiabutyje galima tik gavus visų šio pastato patalpų savininkų sutikimą jį rekonstruojant.

4. Daugiabučio namo patalpų savininkų sprendimu, priimtu tokių savininkų visuotiniame susirinkime, daugiabučio namo bendroji nuosavybė gali būti perduota naudoti kitiems asmenims, jei tai nepažeidžia piliečių teisių ir teisėtų interesų. ir juridiniai asmenys.

5. Žemės sklypas, kuriame yra daugiabutis, gali būti apsunkintas teise ribotas naudojimas kitų asmenų. Neleidžiama uždrausti žemės sklype nustatyti suvaržymų, jei būtina kitiems asmenims suteikti prieigą prie objektų, egzistavusių iki šio kodekso įsigaliojimo dienos. Naujas žemės sklypo suvaržymas riboto naudojimo teise nustatomas asmens, reikalaujančio tokio žemės sklypo suvaržymo, ir daugiabučio namo patalpų savininkų susitarimu. Ginčai dėl žemės sklypo suvaržymo nustatymo riboto naudojimo teise arba dėl tokio suvaržymo sąlygų sprendžiami teisme.

6. Daugiabučio namo sunaikinimo, įskaitant atsitiktinę mirtį, nugriovimo atveju daugiabučio namo patalpų savininkai išlaiko savo dalį bendroje žemės sklypo, kuriame buvo šis namas, nuosavybės teisėje su kraštovaizdžio elementais ir pagerinimas ir kiti, skirti šio namo, objektų, esančių nurodytame žemės sklype, priežiūrai, eksploatavimui ir tobulinimui, atsižvelgiant į bendrosios nuosavybės bendrosios nuosavybės dalį daugiabučiame name sunaikinimo metu, įskaitant atsitiktinį mirtis, tokio namo nugriovimas. Šiems savininkams šioje dalyje numatytas turtas priklauso, juo naudojamasi ir disponuojama pagal civilinius įstatymus.

Komentaras apie str. 36 LCD RF

1. Komentuojamas straipsnis reglamentuoja bendrosios nuosavybės teisės santykius daugiabučiame name, kur patalpos (gyvenamosios ir negyvenamosios) priklauso įvairiems subjektams, įskaitant viešuosius subjektus. Be to, daugiabučio namo bendrosios nuosavybės bendrosios nuosavybės klausimai yra vienodai reglamentuojami visuose daugiabučiuose namuose, neatsižvelgiant į savininkų skaičių, patalpų skaičių tokiame pastate, taip pat į tai, ar nėra namų savininkų bendrija ar bet kuri kita organizacija.

2. 2006 m. Sausio 28 d. Rusijos Federacijos Vyriausybės patvirtinto reglamento dėl patalpų pripažinimo gyvenamosiomis patalpomis, gyvenamosioms patalpoms netinkamomis gyvenamosiomis patalpomis ir daugiabučiam namui pripažinimo avarine ir griaunama 6 punktu, sakoma, kad daugiabutis namas yra dviejų ar daugiau butų, turinčių nepriklausomus išėjimus, arba prie šalia esančio žemės sklypo, derinys gyvenamasis pastatas, arba į bendro naudojimo patalpas tokiame name. Daugiabučiame name yra patalpų, esančių tokiame pastate, savininkų bendrosios nuosavybės elementai pagal būsto teisės aktus.

Taigi pastatas, kuriame yra du ar daugiau butų, laikomas daugiabučiu ir jam taikomos visos daugiabučio namo taisyklės.

Komentuojamame straipsnyje pateikiamas gana išsamus objektų, kurie yra bendrosios nuosavybės dalis, sąrašas. Bendra nuosavybė apima patalpas, skirtas daugiabučio namo gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams aptarnauti. 2006 m. Rugpjūčio 13 d. Rusijos Federacijos Vyriausybės dekretu N 491 patvirtintos Bendrosios nuosavybės daugiabutyje priežiūros taisyklės pateikia dar išsamesnį objektų, kurie yra daugiabučio namo bendroji nuosavybė, sąrašą (punktas). 2).

Bendrosios nuosavybės struktūra pagal šias Taisykles apima:

a) daugiabučio namo patalpos, kurios nėra butų dalis ir yra skirtos aptarnauti daugiau nei vieną šio daugiabučio gyvenamąją ir (ar) negyvenamąją patalpą (toliau-bendros patalpos), įskaitant daugiabučius laiptus, laiptus, liftus , liftai ir kitos kasyklos, koridoriai, vežimėliai, palėpės, techninės grindys (įskaitant įmontuotus garažus ir kelių transportas, dirbtuvės, techninės palėpės) ir techniniai rūsiai, kuriuose yra inžinerinės komunikacijos, kita įranga, aptarnaujanti daugiau nei vieną gyvenamąją ir (ar) negyvenamąją patalpą daugiabutyje (įskaitant katilines, katilus, liftų blokus ir kitą inžinerinę įrangą);

c) daugiabučio namo laikančiosios konstrukcijos (įskaitant pamatus, laikančias sienas, grindų plokštes, balkonus ir kitas plokštes, laikančias kolonas ir kitas gaubiančias nešančias konstrukcijas);

d) daugiabučio namo nelaikančios konstrukcijos, aptarnaujančios daugiau nei vieną gyvenamąją ir (ar) negyvenamąją patalpą (įskaitant bendro naudojimo patalpų langus ir duris, turėklus, parapetus ir kitas gaubiančias nelaikančias konstrukcijas);

e) mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kita įranga, esanti daugiabutyje pastato išorėje arba viduje ir aptarnaujanti daugiau nei vieną gyvenamąją ir (arba) negyvenamąją patalpą (butus);

f) žemės sklypas, kuriame yra daugiabutis, ir kurio ribos nustatomos remiantis valstybės duomenimis kadastrinė registracija, su kraštovaizdžio ir gražinimo elementais;

g) kiti objektai, skirti daugiabučiam namui prižiūrėti, eksploatuoti ir tobulinti, įskaitant transformatorines pastotes, šilumos punktus, skirtus vienam daugiabučiui aptarnauti, kolektyvines automobilių stovėjimo aikšteles, garažus, vaikų ir sporto aikšteles, esančias žemės sklypo ribose. daugiabutis yra ...

Į bendrosios nuosavybės struktūrą taip pat įeina vidinės šalto ir karšto vandens bei dujų tiekimo inžinerinės sistemos, susidedančios iš stovų, šakų nuo stovų iki pirmojo atjungimo įtaiso, esančio ant šakų nuo stovų, nurodyti atjungimo įtaisai, kolektyviniai (bendri) namo) šalto ir karšto vandens apskaitos prietaisai, pirmieji uždarymo ir valdymo vožtuvai buto laidų išvesties vietose iš stovų, taip pat šiuose tinkluose esanti mechaninė, elektros, sanitarinė ir techninė bei kita įranga. namo šildymo sistema, kurią sudaro stovai, kaitinimo elementai, valdymo ir uždarymo vožtuvai, kolektyviniai (bendro namo) šilumos energijos matavimo įtaisai, taip pat kita šiuose tinkluose esanti įranga, vidinė maitinimo sistema, susidedanti iš įvesties spintelių, įvesties paskirstymo prietaisai, apsaugos, valdymo ir valdymo įranga, kolektyviniai (bendrojo namo) matavimo prietaisai elektros energija, grindų plokštės ir spintelės, apšvietimo įrenginiai bendroms patalpoms, elektros instaliacija dūmų šalinimo sistemoms, automatinės priešgaisrinės signalizacijos sistemos vidaus priešgaisrinėms vandens tiekimo sistemoms, krovininiai, keleiviniai ir priešgaisriniai liftai, daugiabučio namo durų automatiniai fiksavimo įtaisai, tinklai (kabeliai) nuo išorinės sienos, nustatytos pagal šių Taisyklių 8 punktą, iki atskirų, bendrų (butų) elektros skaitiklių, taip pat kitos šiuose tinkluose esančios elektros įrangos.

3. Minėto reglamento 8 punkte nurodyta, kad elektros, šilumos, vandens tiekimo ir kanalizacijos tinklų, informacinių ir telekomunikacijų tinklų (įskaitant laidinio transliavimo tinklus, kabelinę televiziją, šviesolaidinius tinklus, telefono linijas ir kitus panašius tinklus) išorinė siena ), kurie yra bendrosios nuosavybės dalis, jei Rusijos Federacijos įstatymai nenustato kitaip, yra daugiabučio namo išorinė siena ir veiklos atsakomybės riba esant bendram (bendro namo) matavimui. atitinkamo komunalinių išteklių įrenginys, jei patalpų savininkų sutartyje su komunalinių paslaugų rangovu ar išteklius tiekiančia organizacija nenustatyta kitaip, yra kolektyvinio (bendro namo) matavimo prietaiso prijungimo prie atitinkamo inžinerinio tinklo vieta, daugiabučio namo dalis.

Tuo pačiu metu sub. To paties reglamento „G“ 2 punkte nurodyta, kad daugiabučio namo bendroji nuosavybė apima objektus, skirtus daugiabučiam namui prižiūrėti, eksploatuoti ir gerinti, įskaitant transformatorines pastotes, šilumos punktus, skirtus vienam daugiabučiui aptarnauti, kolektyvines automobilių stovėjimo aikšteles, garažai, vaikų ir sporto aikštelės, esančios žemės sklypo, kuriame yra daugiabutis, ribose. Šie objektai yra lokalioje teritorijoje, t.y. tam tikru atstumu nuo namų.

Įstatymų leidėjas nustatė, kad gretima teritorija yra bendrosios nuosavybės dalis ir atitinkamai į bendrą nuosavybę įeina šioje teritorijoje esantys objektai, skirti namui aptarnauti. Bet jei transformatorinės pastotės, šilumos punktai, skirti vienam daugiabučiam namui aptarnauti, yra bendrosios nuosavybės dalis, tai iš šių objektų išeinantys elektros ir šilumos tinklai taip pat yra bendrosios nuosavybės dalis, nepaisant to, kad jie yra nutolę. nuo išorinės sienos namuose.

Vadinasi, elektros, šilumos, vandens tiekimo ir nuotekų tinklai, informaciniai ir telekomunikacijų tinklai, kurie bendrai priklauso daugiabučio namo patalpų savininkams ir yra nutolę nuo namo sienos, yra įtraukti į bendrą nuosavybę. , nepriklausomai nuo susitarimo su komunalinių paslaugų rangovu. O kadangi žemės sklypas yra daugiabučio namo bendrojoje nuosavybėje, tai inžinerinės komunikacijos taip pat turėtų būti įtrauktos į bendrą nuosavybę. Rusijos Federacijos būsto kodekse nėra kitų galimybių.

4. Į daugiabučio namo bendrosios nuosavybės sudėtį taip pat įeina žemės sklypas, kuriame yra minėtas pastatas, su kraštovaizdžio ir gerinimo elementais. Tačiau žemės sklypų, kuriuose yra daugiabučiai, ribos nustatytos ne visais atvejais.

2 straipsnio 2 dalyje. Remiantis Rusijos Federacijos darbo kodekso 36 straipsniu, žemės sklypai, kuriuose yra statiniai, kurie yra daugiabučio namo bendroji nuosavybė, gyvenamieji pastatai ir kiti statiniai, yra numatyti kaip bendra nuosavybė. bendrosios dalinės nuosavybės teisės į būsto teisės aktus nustatyta tvarka ir sąlygomis.

Savo ruožtu, str. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso įžanginio įstatymo 16 straipsniu, nustatyta, kad plėtojant gyvenvietes žemės sklypas, kuriame yra daugiabutis ir kitas į tokį namą įtrauktas nekilnojamasis turtas, yra bendroji bendroji nuosavybė. daugiabučio namo patalpų savininkams.

Žemės sklypas, kuriame yra daugiabučiai namai ir kiti nekilnojamojo turto objektai, kurie yra tokio namo dalis, buvo suformuotas prieš įsigaliojant RF būsto kodeksui ir kuriam buvo atlikta valstybinė kadastrinė registracija. nemokamai į bendrą daugiabučio namo patalpų savininkų nuosavybę.

Taigi, jei RF LC įsigaliojimo metu buvo nustatytos žemės sklypo, kuriame yra daugiabutis ir kitas į tokį namą įtrauktas nekilnojamasis turtas, ribos ir atlikta kadastrinė registracija, tai ši žemė sklypas neatlygintinai perduodamas bendrai bendrai patalpų savininkų nuosavybei daugiabučiame name nuo RF LC įsigaliojimo.

Tuo atveju, jei žemės sklypo ribos nenustatytos, bet kuris daugiabučio namo savininkas turi teisę kreiptis į valstybės institucijas ar vietos valdžios institucijas su prašymu nustatyti žemės sklypo, kuriame yra butas, ribas. pastatas yra. Žemės sklypas nemokamai perduodamas daugiabučio namo patalpų savininkų bendrai bendrai nuosavybėn nuo to momento, kai yra šio žemės sklypo, kuriame yra daugiabutis namas ir kiti nekilnojamojo turto objektai, valstybinė kadastrinė registracija.

Nuo kadastrinės registracijos momento žemės sklypas atsiranda kaip objektas, jis įtraukiamas į daugiabučio namo bendrąją nuosavybę ir jį suformavus.

Naujai pastatyti ar rekonstruoti daugiabučiai namai ir kitas nekilnojamasis turtas, kurie yra tokių namų dalis, įvedus RF būsto kodeksą, pradedami eksploatuoti tik suformavus žemės sklypus, kuriuose yra tokie daugiabučiai namai. V Ši bylažemės sklypas iš karto įtraukiamas į daugiabučio namo bendrąją nuosavybę.

Jei daugiabutis pradedamas eksploatuoti vienas po kito, nuosavybės teisės į žemės sklypą įtraukiamos į daugiabutį namą ir nuo pirmojo etapo momento perleidžiamos daugiabučio namo savininkų bendrai dalinei nuosavybei. daugiabutis pradedamas eksploatuoti, jei žemės sklypas nėra suformuotas pradėjus eksploatuoti pirmą etapą po esamu pastatu. Taip yra dėl to, kad esant dabartinei plėtrai (o pirmasis namo etapas jau yra esamas statinys), žemės sklypas, suformavus žemės sklypą, tampa daugiabučio namo patalpų savininkų nuosavybe ir daugiabučiame name esančių patalpų savininkas įgyja dalį bendrosios nuosavybės, į kurią įeina ir žemės sklypas.

Rusijos Federacijos žemės kodekse (36 straipsnio 2 dalis), Rusijos Federacijos būsto kodekse (36 straipsnis), Rusijos Federacijos būsto kodekso įvadiniame įstatyme (16 straipsnis) nustatyta, kad patalpų savininkai daugiabutis negali turėti kitų teisių į žemės sklypą, išskyrus nuosavybės teisę ...

5. 2006 m. Rugpjūčio 13 d. Rusijos Federacijos Vyriausybės dekreto N 491 „Dėl bendrosios nuosavybės daugiabučiame name priežiūros ir netinkamos kokybės daugiabutyje remonto taisyklių patvirtinimo“ 7 punkte. ir (arba) su pertraukomis, viršijančiomis nustatytą trukmę “, nustatyta, kad valstybės institucijos ir vietos valdžios institucijos teikia žemės sklypų, kuriuose yra daugiabučiai namai, valstybinę kadastrinę registraciją, neimdami mokesčių iš daugiabučio namo patalpų savininkų.

Taigi buvo nustatyta vietos savivaldos institucijų ir valstybės institucijų pareiga suformuoti žemės sklypus, kuriuose yra daugiabučiai.

6. Žemės sklypai, kuriuose yra daugiabučiai namai, skirti ne tik naudoti šiuose pastatuose esančių patalpų savininkams, bet ir daugeliui kitų. Šiuo atžvilgiu bet kokia tvora ar žemės sklypo statyba, trukdanti pravažiuoti ar pravažiuoti, paprastai gali pažeisti piliečių ir juridinių asmenų teises. Šiose vietose gali būti įrengti įvažiavimo keliai, žaidimų aikštelės, žaliųjų erdvių masyvai ir kiti objektai, skirti neribotam žmonių ratui. Tokiais atvejais šie žemės sklypai gali būti apsunkinti kitų asmenų ribotos naudojimo teisės (servitutas).

Suvaržymai, buvę iki RF LC įsigaliojimo, nesibaigia perduodant nuosavybės teisę į žemės sklypą. Jei apsunkinimas nustatomas įsigaliojus šiam kodeksui, tai toks žemės sklypo suvaržymas nustatomas asmens, reikalaujančio nustatyti tokį žemės sklypo suvaržymą, ir daugiabučio namo patalpų savininkų susitarimu.

Jei šalys nesusitarė dėl žemės sklypo suvaržymo nauju servitutu, tada ginčas dėl jo įkūrimo ar apribojimo riboto naudojimo teise sąlygų gali būti išspręstas teisme.

7. Daugiabučio namo bendroji nuosavybė yra šio namo gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkų (toliau-patalpų savininkai), bendrosios nuosavybės, nuosavybės dalis.

Daugiabučio namo struktūroje išskiriamos dvi dalys, iš kurių viena yra gyvenamosios ir negyvenamosios patalpos, priklausančios piliečiams, juridiniai asmenys arba viešieji subjektai, o kita daugiabučio namo dalis - bendroji nuosavybė - yra daugiabučio namo patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis. Patalpos daugiabučiame name priklauso nuosavybės teise. Nuosavybės ir kitos nuosavybės teisės į daugiabučio namo patalpas priklauso valstybinė registracija federalinių įstatymų nustatytais atvejais. Bendra daugiabučio namo nuosavybė yra vienas nedalomas objektas ir yra bendroji nuosavybė. Pažymėtina, kad daugiabučio namo patalpų savininkai nėra rūsio, palėpės, įrangos, žemės ir kitų objektų savininkai atskirai. Jie yra bendros nuosavybės kaip vieno nedalomo turto komplekso savininkai. Šiuo atveju nuosavybės objektas yra bendroji nuosavybė kaip savarankiškas objektas.

Iš to, kas išdėstyta, galime daryti išvadą, kad daugiabutis namas kaip vienas nekilnojamojo turto kompleksas negali būti savarankiškas nuosavybės objektas (kaip ir kitas nuosavybės teisės), nes nuosavybės teisės objektas yra joje esančios gyvenamosios patalpos, o likusi dalis (bendroji nuosavybė) yra bendroje gyvenamųjų patalpų savininkų nuosavybėje. Daugiabučio namo patalpų savininkų dalis bendrosios nuosavybės bendrosios nuosavybės teisėje atsiranda pagal įstatymą tuo metu, kai atsiranda nuosavybės teisė į jų įgytas patalpas.

8. Daugiabučio namo bendroji nuosavybė nėra svetima. Ji nedalyvauja civilinė apyvarta kaip savarankiškas objektas. Taip pat atskiros bendrosios nuosavybės dalys nėra svetimos. Jie nėra savarankiški nuosavybės teisių ar kitų nuosavybės teisių objektai.

Kai kurios bendro turto dalys gali būti papildytos patalpomis po renovacijos. Pavyzdžiui, palėpės erdvės dalis gali būti pritvirtinta prie gyvenamosios patalpos, todėl gyvenamoji erdvė padidės. Tokį veiksmą galima atlikti rekonstruojant patalpas ir dalį bendro turto. Dėl rekonstrukcijos atsiranda naujas objektas - didesnio ploto butas, o palėpės plotas yra sumažintas. Kadangi tokia rekonstrukcija atliekama daugiabučio namo bendro turto atžvilgiu, reikalingas kitų patalpų savininkų sutikimas. Toks sutikimas gali būti gautas taip, kaip numatyta str. Art. 44–48 Rusijos Federacijos būsto kodekso (žr. Šių straipsnių komentarą). Gavus patalpų savininkų sutikimą, rekonstrukcija gali būti atliekama pagal šio kodekso reikalavimus ir Rusijos Federacijos miestų planavimo teisės aktus.

9. Daugiabučio namo patalpų savininkų sprendimu kai kuriuos bendro turto objektus galima perduoti naudoti tretiesiems asmenims. Iki Pagrindinė taisyklė toks sprendimas priimamas visuotiniame akcininkų susirinkime taip, kaip tai numato Įstatymas. Art. Rusijos Federacijos būsto kodekso 46–48 straipsniai (žr. Šių straipsnių komentarą). Tačiau visuotinio susirinkimo sprendimu namų savininkų bendrija arba būsto kooperatyvas gali būti įgaliotas perduoti naudoti dalį bendrosios nuosavybės.

Dėl funkcinių savybių ne visi bendrosios nuosavybės objektai gali būti perduoti kitiems asmenims net naudoti. Tokie bendrosios nuosavybės objektai yra tarp butų esantys laiptai, laiptai, liftai, liftai ir kiti šachtos, koridoriai, laikančiosios ir aptveriančios nelaikančios konstrukcijos, mechaninė, elektros, vandentiekio ir kita įranga, visos privažiavimo kelių dalys, pėsčiųjų takai ir kiti objektai, perdavimas naudoti, dėl kurio neįmanoma naudotis daugiabučio namo patalpų savininkų teisėmis.

Bendrosios nuosavybės objektai, kurių naudojimas nepažeis daugiabučio namo patalpų savininkų teisių, gali būti perduoti naudoti fiziniams ar juridiniams asmenims (pavyzdžiui, rūsyje). Tačiau rūsys, kaip ir bet kuri kita bendro turto dalis, negali būti išskirtas kaip savarankiškas nuosavybės objektas.

Kalbant apie dalį bendrosios nuosavybės, neįmanoma atlikti techninių įrašų ir jai priskirti kadastro numerio, atlikti valstybinės nuosavybės registracijos. Visi šie veiksmai neįmanomi dėl to, kad bendroji nuosavybė yra nedalomas turto kompleksas. Vadinasi, sandoris su bendrosios nuosavybės dalimi, kaip ir su nekilnojamojo turto objektu, negali būti sudarytas, nes tokio savarankiško objekto nėra. Perleidimas naudotis bet kuria bendrosios nuosavybės dalimi turi būti atliekamas pagal sandorių su kilnojamuoju turtu normas.

Bendrosios nuosavybės objektus daugiabučiame name perduoda naudoti patalpų savininkai.

Nesant daugiabučio namo savininkų bendrijos, susitarimo dėl bendrosios nuosavybės dalies perdavimo naudoti šalys yra daugiabučio namo patalpų savininkai. Sutartį gali pasirašyti vienas iš savininkų, jei jį įgaliotas visuotinis savininkų susirinkimas. Jei daugiabutyje yra sukurta namų savininkų asociacija arba būsto kooperatyvas, tai bendrija ar kooperatyvas veikia kaip susitarimo dėl dalies bendro turto perdavimo naudoti šalis. Šiuo atveju bendrija ar kooperatyvas veikia savo vardu, tačiau daugiabutyje esančių patalpų savininkų interesais.

10. Sunaikinus ar nugriovus daugiabutį namą, žemės sklypas lieka bendroje bendrosios nuosavybės teise priklausančio daugiabučio namo, esančio šiame sklype, savininkų nuosavybėje. Bendrosios dalinės nuosavybės dalyvių žemės sklypo nuosavybės dalys išlieka tokios pačios kaip ir daugiabučio namo bendrojoje nuosavybėje.

Šie savininkai valdo, naudoja ir disponuoja turtu, numatytu komentuojamo straipsnio 6 dalyje, pagal civilinę teisę.

Tačiau 10, 11 ir 12 straipsniuose. 32 RF RF, tokio žemės sklypo savininkai turi žymiai ribotą disponavimą šiuo žemės sklypu (žr. Šio straipsnio komentarą).

Bendra daugiabučio namo savininkų nuosavybe laikomi visi gyvenamojo daugiabučio namo elementai (išskyrus gyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas), skirti aptarnauti daugiau nei vieną daugiabučio namo patalpą.
Bendrosios nuosavybės sudėtį ir ribas nustato daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūros taisyklių 1–9 punktai, patvirtinti 2006 m. Rugpjūčio 13 d. Rusijos Federacijos Vyriausybės dekretu Nr. 491 „Dėl bendrosios nuosavybės daugiabučiame name priežiūros taisyklės ir mokėjimo už gyvenamųjų patalpų priežiūrą ir remontą dydžio pakeitimo taisyklės, kai teikiamos paslaugos ir atliekami valdymo, priežiūros ir
netinkamos kokybės daugiabučio namo bendrosios nuosavybės remontas ir (arba) pertraukos, viršijančios nustatytą trukmę “.
Toks turtas apima:
-daugiabučio namo pamatai, stogas, atitvarinės laikančiosios ir nelaikančiosios konstrukcijos;
- patalpos, kurios nėra gyvenamųjų patalpų (butų) ir negyvenamųjų patalpų dalis, skirtos aptarnauti daugiau nei vieną šio namo patalpą;
- komunalinės paslaugos ir įranga (elektros, sanitarinė ir kt.) pastato išorėje ir viduje, aptarnaujanti daugiau nei vieną kambarį;
- žemės sklypas su kraštovaizdžio ir gerinimo elementais; - kiti šiame žemės sklype esantys objektai, skirti šiam namui prižiūrėti, eksploatuoti ir gerinti.

Panagrinėkime kiekvieną bendros nuosavybės kategoriją atskirai.
1. Daugiabučio namo pamatai, stogas, gaubiančiosios laikančiosios ir nelaikančiosios konstrukcijos-laikančiosios sienos, grindų plokštės, balkono ir kitos plokštės, laikančiosios kolonos ir
kitos atraminės atraminės konstrukcijos; bendrų patalpų langai ir durys, turėklai, parapetai ir kitos atitvarinės nelaikančios konstrukcijos.

Pamatas yra konstruktyvus namo pamatas, kuris daugelį metų turi išlaikyti savo charakteristikas ir veiklos rodiklius.

Stogas yra viršutinė atitvarinė pastato konstrukcija, atliekanti nešančias, hidroizoliacines ir šilumą izoliuojančias funkcijas.
Reikėtų pažymėti, kad ne visos namo konstrukcijos yra bendroji nuosavybė. Yra du pagrindiniai statinių pripažinimo bendra nuosavybe bruožai:
- konstrukcijos aptarnauja daugiau nei vieną kambarį;
- konstrukcijos yra aptvertos.

Tvoros konstrukcijos - pastato konstrukcijos (sienos, lubos, pertvaros ir kt.), Sudarančios išorinį namo apvalkalą, apsaugančios jį nuo karščio, šalčio, drėgmės, vėjo, taip pat padalijantį daugiabutį į atskiras patalpas (butus, biurai ir kt.) .NS.).

Be to, gaubto konstrukcijos yra suskirstytos į:
- atraminės konstrukcijos;
- gaubiančios nelaikančios konstrukcijos.

Tvoros atraminės konstrukcijos - konstrukcijos, kurios atlaiko pagrindines apkrovas ir užtikrina namo tvirtumą, standumą ir stabilumą. Be savo svorio, jie neša krovinius iš kitų pastato dalių (stogų, grindų) ir remiasi į pamatą.

Nestruktūrinės tvorų konstrukcijos yra tvoros, kurios remiasi į kitus aukštus ir neša savo svorį viename aukšte. Šių konstrukcijų laikomosios galios pažeidimas eksploatacijos metu nesukelia rimtų pasekmių. Kasdieniame gyvenime jie vadinami pertvaromis.

Pavyzdžiui, buto vidinės sienos nėra aptvertos konstrukcijos, nes jos atskiria tik buto kambarius, neapsaugodamos jo nuo kitų butų, ir tarnauja tik šiam butui. Vadinasi, jie nėra bendra nuosavybė, todėl, pertvarkant butą ar perkeliant tokią sieną, kitų patalpų savininkų sutikimo nereikia. Išimtys yra atvejai, kai buto sienos atskiria savininkų butus komunalinis butas.

Nuoroda

Komunalinis butas - tai butas, susidedantis iš kelių gyvenamųjų patalpų (kambarių), priklausančių dviem ar daugiau vartotojų ir (arba) savininkų, kurie nėra tos pačios šeimos nariai, bendrai naudojamose pagalbinėse patalpose (bendros buto patalpos) ir inžinerinėje įrangoje.

Bendras butas, kaip ir daugiabutis, nėra savarankiškas nuosavybės objektas. Nuosavybės objektai bendrame bute yra gyvenamosios patalpos - kambariai. Šiuo atveju sienos tarnauja kaip atitvėrimo konstrukcija (vadinasi, bendra nuosavybė), nes jos atskiria vieno savininko patalpas nuo kito patalpų, o vieno savininko pertvarkymas be kitų sutikimo neleidžiamas.

Bendra namo nuosavybe gali būti pripažinti vadinamieji „bendri“ balkonai, lodžijos, verandos, kuriais naudojasi du, trys ar daugiau įvairių patalpų savininkų ir laikomi laikančiomis ir nelaikančiomis namo konstrukcijomis. Štai dar vienas bendro turto pavyzdys. Grindų sutapimas (tiesą sakant, lubos bute) yra bendra namo nuosavybė. Taip yra dėl to, kad buto savininkui ši konstrukcija yra lubos, o savininkams, gyvenantiems aukšte virš jo, yra grindys, ty, pirma, ji apsaugo butą nuo aukščiau esančių kaimynų buto, ir antra, jis aptarnauja mažiausiai du butus.

Prie pastato statybos klausimo reikėtų pridėti keletą žodžių apie pridedamas ir įmontuotas patalpas, būdingas miesto gyvenvietes... Jei pastatas yra greta statinio (kito pastato ar pridedamo kambario) ir turi su juo bendrą sieną, tačiau kiekvienas iš jų yra savarankiška konstruktyvi visuma, tada jie laikomi atskirais objektais. Patalpos, pastatytos pastatuose ir skirtos parduotuvėms, valgykloms, kirpykloms, ateljė, daiktų nuomos punktai kultūros ir buities tikslais ir namų apyvokos daiktai, vaikų darželiai, vaikų darželiai, pašto skyriai, bankai ir kitos organizacijos, kurių paskirtis skiriasi nuo pagrindinės pastato paskirties, yra pagrindinio pastato dalis, kuri išplaukia iš visos Rusijos ilgalaikio turto klasifikatoriaus OK 013 -94, patvirtintas 1994 m. Gruodžio 26 d. Rusijos valstybinio standarto dekretu Nr. 359.

Į šį faktą reikėtų atsižvelgti valdant daugiabutį namą. Visų pirma, patalpų savininkai neprivalo dalyvauti visuotiniuose susirinkimuose, tačiau jie gali pakviesti prijungtų objektų savininkus (pavyzdžiui, prisijungti prie HOA). Tvarkant daugiabutį, turi būti pakviesti įmontuotų objektų savininkai.

2. Patalpos, kurios nėra butų dalis - įėjimai, įėjimai (įskaitant atsarginius), prieangiai, prieangiai, koridoriai, praėjimai, evakuacijos keliai; daugiabučiai laiptai, laiptai, liftai, liftai ir kiti šachtos, neįgaliųjų vežimėliai, palėpės, techninės grindys (įskaitant įmontuotus garažus ir zonas kelių transportui, dirbtuves, technines mansardas, pastatytas už patalpų savininkų lėšas) ir techniniai rūsiai , kurie turi inžinerines komunikacijas, kitą įrangą, aptarnaujančią daugiau nei vieną gyvenamąją ir (ar) negyvenamąją daugiabučio namo patalpą (įskaitant katilines, katilus, liftų blokus ir kitą inžinerinę įrangą).

Šios patalpos bus bendroji nuosavybė, jei jos nepriklausys savininkams priklausantiems butams ar negyvenamosioms patalpoms, naudojamoms leidžiamai veiklai vykdyti (biurai, vaistinės ir kt.). Pažymėtina, kad patalpos pagal str. 36 ZhK RF yra atpažįstami bendra nuosavybė jei jie nėra butų dalis. Tuo pačiu metu nieko nekalbama apie negyvenamąsias patalpas. Bet šiuo atveju paaiškėja, kad negyvenamosios patalpos (vaistinės, biurai ir pan.) Gali tapti bendrosios nuosavybės objektais. Tai neįmanoma, nes negyvenamosios patalpos, kaip ir gyvenamosios, priklauso tam tikram savininkui ir, žinoma, netarnauja jokioms kitoms patalpoms.

Tačiau situacijos atsiranda, kai žmonės vykdo verslumo veikla ne negyvenamose patalpose, bet užima bendras patalpas (pavyzdžiui, rūsį). Tokiu atveju turite patikrinti namo statybos projektą ir nustatyti specialus tikslas patalpos - nesvarbu, ar pagal projektą tai yra bendra vieta, ar yra skirtos negyvenamoms patalpoms individualiam savininkui lygiavertiškai su butais. Taigi, naudotis bendrąja nuosavybe nereikėtų be sutikimo ar net be patalpų savininkų žinios. PAVYZDYS iš teismų praktikaĮ UAB „Latz“ kreipėsi arbitražo teismas su reikalavimu pripažinti neteisėtu 2005 m. rugsėjo 24 d. sprendimą Nr. 75 / 2005-381 dėl atsisakymo valstybiškai įregistruoti nuosavybės teisę į negyvenamąsias patalpas-techninį aukštą, kurio bendras plotas 122 kv. m, esančiame gyvenamajame name adresu: T., g. Karpova, 7 m., Ir dėl atsakovo pareigos įregistruoti valstybinę UAB „Latz“ nuosavybės teisę į nurodytą
patalpas.

Arbitražo teismas, nagrinėdamas bylą, nustatė šiuos dalykus. UAB „Latts“ kreipėsi į teisingumo instituciją su prašymu įregistruoti negyvenamųjų patalpų nuosavybę - techninį aukštą, kurio bendras plotas 122 kv. m, esančiame gyvenamajame name adresu: T., g. Karpova, 7. Kaip dešinės atsiradimo pagrindas
nuosavybės teise į negyvenamąsias patalpas ieškovas nurodė 2000-04-30 valstybinės priėmimo komisijos aktą dėl užbaigtos objekto statybos priėmimo eksploatuoti, patvirtintą T. miesto mero balandžio mėn. 30, 2000 Nr. 716.

2005 m. Rugsėjo 24 d. Sprendimu Nr. 75 / 2005-381 teisingumo institucija atsisakė pareiškėjo valstybinės nuosavybės registracijos, remdamasi par. 8 psl. 1 str. dvidešimt Federalinis įstatymas liepos 21 d., Nr. 122-FZ "0 valstybinė teisių į Nekilnojamasis turtas ir bendrauja su juo “.

Arbitražo teismas ieškinį atmetė. Esminis atsisakymo pagrindas yra tas, kad pagal str. 36 „ZhK RF“ techninės grindys yra daugiabučio namo patalpų savininkų bendroji nuosavybė. Taigi, jei įstatyme yra tiesioginė nuoroda į legalus statusas daugiabučių namų techninės grindys įrodymų, įrodančių, kad jie yra bendroji nuosavybė, pateikimas
patalpų savininkai nereikalingi.

Taigi, norint patalpas pripažinti bendrąja nuosavybe, būtina turėti du ženklus vienu metu:
- patalpos neturėtų būti buto dalis (t. y. tai nėra butas), taip pat biuro, parduotuvės, vaistinės ir kt. negyvenamosios patalpos konkrečiam savininkui priklausančiame name;
- patalpa turi būti suprojektuota aptarnauti daugiau nei vieną šio namo kambarį.
Jei nėra vieno iš aukščiau išvardytų ženklų, patalpos nebus pripažintos daugiabučio namo bendrąja nuosavybe.
Patalpos, kurios yra bendroji nuosavybė, gali apimti:

įėjimas - būsto dalis, apribota laiptais;

prieangis - patalpa, skirta apsaugoti pastatą nuo tiesioginio lauko oro įsiskverbimo šaltuoju metų laiku;

fojė - patalpa prie įėjimo į pastatą, skirta bendroms komunikacijoms (jungtims, perėjimams) nuo įėjimo į pastatą iki jo patalpų, įskaitant laiptus ir liftų grupę, pirmo aukšto butus, viešąsias patalpas ir technines patalpas; koridorius - a kambarys, jungiantis kelis kambarius arba atskirus su įėjimu ir neturintis kitų funkcijų;

laiptai - konstrukcinis elementas, jungiantis daugiabučio namo grindis, įrengtas laipteliais;

liftai - modernūs kėlimo įtaisai, skirti keleiviams ir prekėms vežti daugiabutyje;

techninės grindys - pagalbinės patalpos, skirtos inžinerinei įrangai ant jų dėti ir komunikacijoms statyti pastatuose. Jie turėtų būti prieinami patalpų savininkams techninei apžiūrai ir avariniam remontui. Jie gali būti po pastatu, virš viršutinio aukšto, viename ar daugiau vidurinių aukštų;

palėpė-tai negyvenamoji viršutinė patalpa namuose po stogu, kurią sudaro viršutinis (palėpės) aukštas ir stogas, dažniausiai nešildomas.

Apsvarstykite pavyzdį apie įprastas lodžijas. Lodžija bus bendra nuosavybė, jei ja naudosis du, trys ar daugiau skirtingų patalpų savininkų. Bet ar atskira lodžija, esanti atskirame bute, yra bendra nuosavybė?

Lodžijos plotas pagal 5 str. 15 ZhK RF nėra įtrauktas į bendrą būsto (buto) plotą. Lodžija nėra buto dalis, nes ji tarnauja tik vienam kambariui. Vadinasi, nėra antro bendro turto požymio - daugiau nei vieno namo kambario priežiūros. Taigi, jei atskirame bute esanti lodžija skirta vienam kambariui aptarnauti, tai nėra bendra nuosavybė, nors ir nėra buto dalis.

Bet, pavyzdžiui, namo lifto šachta yra bendra nuosavybė, nes ji turi du bendros nuosavybės požymius: ji nėra buto dalis ir tarnauja daugeliui patalpų.

3. Inžineriniai ryšiai ir įranga (mechaninė, elektros, sanitarinė ir kita įranga) patalpų išorėje arba viduje. Inžinerija
komunikacijos, įranga yra pripažįstama bendra daugiabučio namo nuosavybe, esant vienai, bet labai svarbiai ypatybei - jos turi aptarnauti daugiau nei vieną kambarį daugiabutyje, šiai bendro turto kategorijai galima priskirti:

Šildymo sistema su visais prietaisais;
vidinis vandens tiekimo tinklas su visais prietaisais;
dujotiekio tinklas su visais prietaisais;
kanalizacijos tinklas su visais prietaisais;
vidinis maitinimo ir apšvietimo elektros laidų tinklas su visais apšvietimo įtaisais;
vidiniai telefono ir signalizacijos tinklai;
bendrosios sanitarinės ventiliacijos įtaisai;
keltuvai.

Vandens, dujų ir šilumos perdavimo įtaisai, taip pat kanalizacijos įtaisai yra įtraukiami į bendrą pastatų nuosavybę, pradedant nuo įleidimo vožtuvo ar šalia pastatų esančio vožtuvo arba nuo artimiausio patikrinimo šulinio, atsižvelgiant į tiekimo vamzdyno prijungimo vietą. . Elektros apšvietimo laidai ir vidiniai telefono ir signalizacijos tinklai yra įtraukti į bendrą pastatų nuosavybę, pradedant nuo įvadinės dėžutės ar kabelio galų (įskaitant dėžę ir rankoves) arba nuo tarpiklių (įskaitant pačias tarpines).

Pavyzdžiui, stovas vonios kambaryje yra bendra nuosavybė, nes jis tarnauja visiems prie jo prijungtiems butams. Šiuo atveju vamzdžio dalis, jungianti šį stovą tiesiai prie vandens tiekimo čiaupo, esančio atskirame bute, nebus bendra nuosavybė, nes ji skirta tik šiam butui.

4. Žemės sklypas su kraštovaizdžio ir gerinimo elementais. Žemės sklypas, kuriame yra daugiabutis, yra bendroji patalpų savininkų nuosavybė.

Žemės sklypas yra žemės plotas, kuriame yra vienas ar keli pagrindiniai pastatai, pagalbiniai pastatai, su visais jame esančiais statiniais ir
tobulinimo elementai, esantys tam tikrose ribose.
Kraštovaizdžio elementai yra visos žaliosios erdvės (medžiai, krūmai, gėlės ir kt.).
Tobulinimo elementai yra ekonominės zonos įranga skalbiniams džiovinti, drabužiams, kilimams ir namų apyvokos daiktams valyti; svetainės įranga, skirta
poilsis suaugusiems; vaikų žaidimų aikštelių ir sporto aikštelių įranga su kraštovaizdžiu ir reikalinga mažosios architektūros formų įranga, skirta vasaros ir žiemos vaikų poilsiui.

Nagrinėjant žemės sklypą kaip bendrą patalpų savininkų nuosavybę, būtina atsižvelgti į šias sąlygas, nurodytas 1 str. Gruodžio 29 d. Federalinio įstatymo Nr. 189-FZ "0 įsigaliojimo 16 str Būsto kodeksas Rusijos Federacija “(toliau - Įstatymas Nr. 189 -FZ):

1) jei žemės sklypas, kuriame yra daugiabutis, buvo suformuotas prieš įsigaliojant Rusijos Federacijos būsto kodeksui ir jo atžvilgiu buvo atlikta valstybinė kadastrinė registracija, tada jis tampa nemokamas bendrai bendrai nuosavybės teise daugiabučio namo savininkai;

2) jei žemės sklypas, kuriame yra daugiabutis, nebuvo suformuotas iki RF būsto kodekso įsigaliojimo, remiantis visuotinio patalpų savininkų susirinkimo sprendimu, bet kuris įgaliotas asmuo minėtas susirinkimas turi teisę kreiptis į valstybės institucijas ar vietos savivaldos institucijas su prašymu suformuoti žemės sklypą, kuriame yra daugiabutis.

Taigi nuo to momento, kai suformuojamas žemės sklypas ir atliekama jo valstybinė kadastrinė registracija, žemės sklypas, kuriame yra daugiabutis ir kitas į namą įtrauktas nekilnojamasis turtas, automatiškai tampa neatlygintinai į bendrą savininkų nuosavybę. patalpų daugiabutyje.

5. Kiti nurodytame žemės sklype esantys šio namo priežiūrai, eksploatavimui ir tobulinimui skirti objektai - papildomi pastatai, nuosavas šilumos tiekimo šaltinis už pastato ribų ir kt.

Pažymėtina, kad ne visi žemės sklype esantys objektai tampa bendra nuosavybe. Bendroji daugiabučio namo savininkų nuosavybė yra tik žemės sklype esantys objektai, kurie perduodami patalpų savininkams arba pastatomi jų lėšomis.

Pavyzdžiui, už kito savininko lėšas pastatytos transformatorinės pastotės, esančios kiemuose, netampa bendra savininkų nuosavybe. Be to, patalpų savininkai privalo užtikrinti netrukdomą patekimą
tretieji asmenys į žemės sklype esančius objektus, kurie nėra bendroji nuosavybė ir egzistavo iki žemės sklypo formavimo.

Taigi buvo apsvarstyta daugiabučio namo savininkų bendrosios nuosavybės koncepcija ir jos sudėtis. Akivaizdu, kad kiekvieno daugiabučio namo bendro turto sudėtis yra individuali. Tuo pačiu metu vieni elementai yra skirti apsaugoti namą nuo šalčio, lietaus, vėjo, kiti atskiria savininkų patalpas viena nuo kitos, kiti aptarnauja namo patalpas ir kt. Taigi tampa aišku, kokia yra bendro turto svarba ir kodėl patalpų savininkai turėtų žinoti, koks turtas yra jų bendrojoje nuosavybėje.

Vadovaujantis Bendrosios nuosavybės daugiabučiame name priežiūros taisyklėmis, patvirtintomis 2006 m. Rugpjūčio 13 d. Rusijos Federacijos Vyriausybės dekretu Nr. 491, nustatant bendrosios nuosavybės sudėtį.
valstybinį teisių į nekilnojamąjį turtą registrą ir sandorius su juo informacija apie teises į nekilnojamojo turto objektus, kurie yra bendroji nuosavybė, taip pat informaciją, esančią valstybės žemės kadastre.

ConsultantPlus: pastaba.

Klausimu, susijusiu su žemės sklypo, kuriame yra daugiabutis, suformavimu ir jo perdavimu nuosavybėn tokio pastato patalpų savininkams, žr. 2004 m. Gruodžio 29 d. Federalinis įstatymas N 189-FZ.

1. Daugiabučio namo patalpų savininkams bendrosios nuosavybės pagrindu priklauso daugiabučio namo bendroji nuosavybė, būtent:

1) šio namo patalpos, kurios nėra butų dalys ir yra skirtos aptarnauti daugiau nei vieną šio namo kambarį, įskaitant daugiabučius laiptus, laiptus, liftus, liftų ir kitus šachtus, koridorius, technines grindis, mansardas, rūsius, kuriose yra inžinerinės komunikacijos, kita įranga, aptarnaujanti daugiau nei vieną šio namo kambarį (techniniai rūsiai);

2) kitos šio namo patalpos, kurios nepriklauso individualiems savininkams ir yra skirtos šio namo patalpų savininkų socialiniams ir buitiniams poreikiams tenkinti, įskaitant patalpas, skirtas organizuoti jų laisvalaikį, kultūrinį vystymąsi, vaikų kūrybiškumą, kūno kultūrą ir sporto ir panašūs renginiai;

3) stogai, uždengiantys šio namo laikančias ir nelaikančias konstrukcijas, mechaninė, elektros, sanitarinė ir kita įranga, esanti šiame name patalpų išorėje arba viduje ir aptarnaujanti daugiau nei vieną patalpą;

4) žemės sklypas, kuriame yra šis namas, su apželdinimo ir gerinimo elementais, kiti šio namo priežiūrai, eksploatavimui ir tobulinimui skirti objektai, esantys nurodytame žemės sklype. Žemės sklypo, kuriame yra daugiabutis, ribos ir dydis nustatomi pagal žemės reikalavimusteisės aktus ir teisės aktus apie miesto planavimo veiklą.

(žr. ankstesnį tekstą leidimas)

2. Daugiabučio namo patalpų savininkai valdo, naudoja ir laikosi šio kodekso bei civilinių teisės aktų viduje valdyti bendrą turtą daugiabutyje.

3. Sumažinti bendrosios nuosavybės dydį daugiabutyje galima tik gavus visų šio pastato patalpų savininkų sutikimą jį rekonstruojant.

4. Daugiabučio namo patalpų savininkų sprendimu, priimtu tokių savininkų visuotiniame susirinkime, daugiabučio namo bendroji nuosavybė gali būti perduota naudoti kitiems asmenims, jei tai nepažeidžia piliečių teisių ir teisėtų interesų. ir juridiniai asmenys.

5. Žemės sklypas, kuriame yra daugiabutis, gali būti apsunkintas kitų asmenų ribotos naudojimo teisės. Neleidžiama uždrausti žemės sklype nustatyti suvaržymų, jei būtina kitiems asmenims suteikti prieigą prie objektų, egzistavusių iki šio kodekso įsigaliojimo dienos. Naujas žemės sklypo suvaržymas riboto naudojimo teise nustatomas asmens, reikalaujančio tokio žemės sklypo suvaržymo, ir daugiabučio namo patalpų savininkų susitarimu. Ginčai dėl žemės sklypo suvaržymo nustatymo riboto naudojimo teise arba dėl tokio suvaržymo sąlygų sprendžiami teisme.

6. Daugiabučio namo sunaikinimo, įskaitant atsitiktinę mirtį, nugriovimo atveju daugiabučio namo patalpų savininkai išlaiko savo dalį bendroje žemės sklypo, kuriame buvo šis namas, nuosavybės teisėje su kraštovaizdžio elementais ir pagerinimas ir kiti, skirti šio namo, objektų, esančių nurodytame žemės sklype, priežiūrai, eksploatavimui ir tobulinimui, atsižvelgiant į bendrosios nuosavybės bendrosios nuosavybės dalį daugiabučiame name sunaikinimo metu, įskaitant atsitiktinį mirtis, tokio namo nugriovimas. Šiems savininkams šioje dalyje numatytas turtas priklauso, juo naudojamasi ir disponuojama pagal civilinį teisės aktus .